THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Kể từ khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở nước ta từ những năm 1980, tín dụng Ngân hàng đã hình thành và ngày càng đóng vai trò quan trọng. Với điều kiện nền kinh tế nông nghiệp trước đây đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu hỗ trợ về vốn đối với các tổ chức, cá nhân là điều tất yếu. Trong đó, tín dụng Ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu; là điều kiện để bảo đảm quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên, liên tục; là công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng Ngân hàng còn là công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Với tầm quan trọng như vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động này phát triển lành mạnh, trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay của Tổ chức tín dụng. Thế chấp là một trong những biện pháp đảm bảo hữu hiệu được sử dụng nhằm hạn chế những rủi ro trong quan hệ vay vốn tín dụng. Tài sản thế chấp rất đa dạng, có thể là động sản, tài sản hữu hình, TSHTTTL… Trong thế chấp TSHTTTL, bất động sản HTTTL là tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp khá phổ biến vì tính thông dụng và thuận tiện của nó, đây cũng được coi là chính sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở. Trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay, cho vay thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai đặc biệt là nhà ở, hay còn gọi là sản phẩm “cho vay mua nhà dự án” đối với những dự án chưa hoàn thành là một chính sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở. Do vậy, hoạt động này ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo của nhiều tầng lớp nhân dân. Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý thế chấp bất động sản nói chung và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, pháp luật đã chính thức ghi nhận nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng thông qua hàng loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên, pháp luật về hoạt động này vẫn chưa rõ ràng và thống nhất nên nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn triển khai và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả Ngân hàng và khách hàng. Hơn nữa, trên thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa đồng bộ từ đó tạo nên những bất cập và vướng mắc của người tham gia giao dịch như: vướng mắc trong việc xác định bất động sản hình thành trong tương lai, vướng mắc về định giá tài sản thế chấp, vướng mắc khi thực hiện thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai…. Đặc biệt, kể từ khi Nghị quyết 02NQCP ngày 712013 về triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được triển khai, thị trường mua bán nhà ở HTTTL càng trở nên nhộn nhịp. Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ chối công chứng hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản. Đây là những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn cần được giải quyết để đảm bảo sự an toàn cho các giao dịch về bất động sản cũng như an toàn trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. Theo đó cần có những công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu để tìm kiếm những giải pháp hữu hiệu cho việc hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cho lĩnh vực này. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ của mình.

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ THỊ THU LỐNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 838 0107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ THƯƠNG HUYỀN BÌNH ĐỊNH, năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu Các số liệu luận văn trung thực Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Bình Định, ngày 25 tháng năm 2021 Học viên Lê Thị Thu Loáng LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn tất Thầy Cô Đại học Huế, Trường Đại học Luật tạo điều kiện thuận lợi có góp ý quý báu, dẫn tận tình giúp tơi hồn thiện Luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thị Thương Huyền người tận tình bảo, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Mặc dù cố gắng nhiều, luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót nội dung, tơi mong nhận góp ý Thầy Cơ để luận văn hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn Bình Định, ngày 25 tháng năm 2021 Học viên Lê Thị Thu Loáng MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài .2 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu .7 Ý nghĩa khoa hoc ý nghĩa thực tiễn luận văn 7 Bố cục luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Tổng quan tài sản bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai .9 1.1.2 Khái niệm bất động sản hình thành tương lai .11 1.1.3 Đặc điểm pháp lý bất động sản hình thành tương lai 12 1.2 Một số vấn đề lý luận chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng 15 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý chấp bất động sản hình thành tương lai 15 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng 18 1.3 Pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng: .25 1.3.1 Khái niệm pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng 25 1.3.2 Nội dung pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng: .26 Kết luận chương 29 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .30 2.1 Sự hình thành phát triển pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai Việt Nam: 30 2.1.1 Giai đoạn 1999 trước 01/7/2015: 30 2.1.2 Giai đoạn từ 01/7/2015 tới nay: 34 2.2 Thực trạng pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ đồng tín dụng Việt Nam: 35 2.2.1 Các chủ thể tham gia vào quan hệ chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 35 2.2.2 Hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai: .36 2.2.3 Trình tự, thủ tục chấp bất động sản hình thành tương lai: 44 2.2.4 Thủ tục công chứng, đăng ký hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai: 45 2.2.5 Xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai: 46 2.2.6 Mối quan hệ hiệu lực hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai: 48 2.2.7 Đánh giá thực trạng pháp luật:………………………………………………………………… …… ……50 2.3 Thực tiễn thực pháp luật chấp nhà hình thành tương lai nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại: .51 2.3.1 Tình hình chấp bất động sản hình thành tương lai Ngân hàng thương mại 52 2.3.2 Một số khó khăn, vướng mắc trong hợp đồng tín dụng thực pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai Ngân hàng Thương mại 55 Kết luận chương 66 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Việt Nam 67 3.1.1 Khắc phục bất cập pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Việt Nam: .67 3.1.2 Nâng cao vai trò quan chức việc xây dựng phối hợp thực pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng: 68 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Việt Nam: 69 3.2.1 Sửa đổi, Bổ sung quy định xác định tài sản bất động sản hình thành tương lai đưa vào chấp: 69 3.2.2 Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục chấp bất động sản hình thành tương lai .71 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng: 77 3.3.1 Các giải pháp nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai .77 3.3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng cán bộ, công chức Ngân hàng nhà nước ngân hàng thương mại 79 3.3.3 Giải pháp giám sát chặt chẽ việc thực kiến nghị ngân hàng nhà nước ngân hàng thương mại .81 Kết luận chương 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .84-88 DANH MỤC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân LĐĐ Luật đất đai LNƠ Luật nhà NƠHTTTL Nhà hình thành tương lai MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kể từ kinh tế thị trường đời phát triển nước ta từ năm 1980, tín dụng Ngân hàng hình thành ngày đóng vai trò quan trọng Với điều kiện kinh tế nông nghiệp trước bước chuyển sang kinh tế thị trường, nhu cầu hỗ trợ vốn tổ chức, cá nhân điều tất yếu Trong đó, tín dụng Ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu; điều kiện để bảo đảm trình sản xuất kinh doanh diễn thường xuyên, liên tục; công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng Ngân hàng cịn cơng cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước Với tầm quan trọng vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động phát triển lành mạnh, có biện pháp bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng Thế chấp biện pháp đảm bảo hữu hiệu sử dụng nhằm hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn tín dụng Tài sản chấp đa dạng, động sản, tài sản hữu hình, TSHTTTL… Trong chấp TSHTTTL, bất động sản HTTTL tài sản sử dụng làm tài sản chấp phổ biến tính thơng dụng thuận tiện nó, coi sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Trong hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam nay, cho vay chấp bất động sản hình thành tương lai đặc biệt nhà ở, hay gọi sản phẩm “cho vay mua nhà dự án” dự án chưa hồn thành sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Do vậy, hoạt động ngày thu hút quan tâm đông đảo nhiều tầng lớp nhân dân Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý chấp bất động sản nói chung chấp nhà hình thành tương lai nói riêng ngày trọng xây dựng hồn thiện quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt, pháp luật thức ghi nhận nhà hình thành tương lai loại tài sản dùng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng thơng qua hàng loạt văn pháp luật điều chỉnh Tuy nhiên, pháp luật hoạt động chưa rõ ràng thống nên nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn thực tiễn triển khai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho Ngân hàng khách hàng Hơn nữa, thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng từ tạo nên bất cập vướng mắc người tham gia giao dịch như: vướng mắc việc xác định bất động sản hình thành tương lai, vướng mắc định giá tài sản chấp, vướng mắc thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp; vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai… Đặc biệt, kể từ Nghị 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp triển khai, thị trường mua bán nhà HTTTL trở nên nhộn nhịp Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2015, nhiều quan công chứng quan đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ chối công chứng đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chưa có hướng dẫn Bộ chủ quản Đây khó khăn, vướng mắc thực tiễn cần giải để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản an toàn hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Theo cần có cơng trình nghiên cứu khoa học chun sâu để tìm kiếm giải pháp hữu hiệu cho việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật cho lĩnh vực Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp bất động sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết có liên quan đến pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chấp bất động sản HTTTL đặc biệt chấp nhà HTTTL, tiêu biểu như: Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định cuả pháp luật việt nam chấp nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản thực tiễn áp dụng, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sỹ Luật học, Đại học quốc gia Hà nội Luận văn tập trung nghiên cứu chấp nhà HTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định đề xuất giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, bất cập thực tiễn Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế, Đại học quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu cho vay chấp nhà HTTTL, sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam đánh giá thực tiễn áp dụng quy định vấn đề từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cako hiệu thi hành pháp luật cho vay chấp nhà HTTTL Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày số vấn đề lý luận chấp nhà HTTTL Đánh giá thực trạng pháp luật chấp nhà HTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày lý luận chấp nhà HTTTL Nghiên cứu quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 chấp nhà HTTTL thực tiễn áp dụng, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề + Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật + Bản vẽ sơ đồ nhà ở, hộ chấp phù hợp với hợp đồng mua bán hộ vẽ tổng thể dự án có mơ tả vị trí nhà chấp; + Các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, tính pháp lý nhà HTTTL thuộc dự án phát triển nhà ở: định phê duyệt dự án phát triển nhà chủ đầu tư giấy chấp thuận đầu tư dự án; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư (tùy trường hợp yêu cầu cung cấp) + Ngoài ra, bàn hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chấp nhà HTTTL nên cân nhắc đến văn cam kết chủ đầu tư văn cam kết ba bên (chủ đầu tư - bên nhận chấp - bên chấp) với nội dung như: nội dung quyền giám sát trình hình thành tiến độ hình thành nhà HTTTL ngân hàng, nội dung quyền ngân hàng việc tiếp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; nội dung việc bên có phối hợp trường hợp phải xử lý tài sản chấp nhà HTTTL Việc có văn cam kết hồ sơ công chứng phần giúp cơng chứng viên đảm bảo tính xác thực đối tượng hợp đồng chấp tài sản nhà HTTTL Thứ hai có hướng dẫn rõ ràng chủ thể bảo đảm nghĩa vụ từ giao dịch chấp bất động sản HTTTL Theo ý kiến tác giả luận văn chủ thể bảo đảm nghĩa vụ nên hiểu theo hướng bên chấp bên thứ ba mục đích vay vốn chủ thể phải nhằm xây dựng mua nhà HTTTL chấp Điều vừa phù hợp với khái niệm chấp BLDS 2015, lại vừa đáp ứng việc quản lý rủi ro, đồng thời phản ánh nhu cầu vay vốn thị trường người dân 3.2.2.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp bất động sản hình thành tương lai Khi thực giao dịch bảo đảm chấp bất động sản HTTTL, bên nên tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm 74 không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật Việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà HTTTL giúp bên nhận chấp khẳng định quyền tài sản chấp quyền tài sản chấp trước bên thứ ba Khi ngân hàng chấp nhận nhận tài sản chấp bất động sản HTTTL đồng nghĩa với việc chấp nhận rủi ro giao dịch khả kiểm sốt bên nhận chấp bất động sản HTTTL khơng cao, việc cơng bố khẳng định quyền bên nhận chấp thông qua đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa lớn, không giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng mà giúp ổn định kinh tế trước vấn đề nợ xấu, bất ổn kinh doanh tiền tệ Bên cạnh đó, hợp đồng chấp bất động sản HTTTL đăng ký giao dịch bảo đảm giúp cho ngân hàng có quyền ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm Điều 325 BLDS 2015 quy định rõ: “Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên tốn” Với ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp bất động sản HTTTL không nên tùy thuộc vào lựa chọn bên tham gia giao dịch mà nên quy định điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng Việc ban hành Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT phần đáp ứng yêu cầu hướng dẫn hoạt động đăng ký chấp bất động sản HTTTL Tuy nhiên theo tác giả luận văn hồn thiện quy định hoạt động đăng ký chấp bất động sản HTTTL theo hướng sau: (1) Về thẩm quyền đăng ký chấp bất động sản hình thành tương lai Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định rõ thẩm quyền đăng ký chấp bất động sản HTTTL thuộc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có nơi gọi văn phịng đăng ký đất nhà) thuộc Phịng Tài ngun Mơi 75 trường Sở Tài nguyên Môi trường, Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Điều hợp lý đối tượng hợp đồng chấp bất động sản HTTTL tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên trường hợp thẩm quyền nên phân cấp cụ thể sau: - Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường (văn phịng đăng ký đất đai cấp tỉnh) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực đăng ký chấp bất động sản HTTTL tổ chức nước; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam; cá nhân nước ngồi, tổ chức nước ngồi - Văn phịng đăng ký đất đai thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường (văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện) nơi có bất động sản có thẩm quyền thực việc đăng ký chấp bất động sản HTTTL cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam (2) Về xử lý trường hợp đăng ký chuyển tiếp chấp bất động sản hình thành tương lai nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Như phân tích Chương Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, Nhà có sẵn theo Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 bao gồm bất động sản bàn giao đưa vào sử dụng chưa chứng nhận quyền sở hữu bất động sản gắn liền với đất Theo điểm a, khoản 1, Điều 118, Luật Nhà 2014 điều kiện để chấp nhà có sẵn nhà có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật khơng có điều khoản loại trừ Vậy, vấn đề đặt bên hình thành quan hệ cấp tín dụng chấp bất động sản HTTTL, bất động sản HTTTL chuyển tiếp thành bất động sản có sẵn, tức đối tượng giao dịch chấp chuyển sang dạng tài sản khác (chế định tài sản HTTTL chế định tài sản có hay tài sản có sẵn hai chế định độc lập), khoảng thời gian bất động sản có sẵn chờ chứng nhận quyền sở hữu bất động sản gắn liền với đất đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký quyền lợi nghĩa vụ Bên chấp, Bên 76 vay vốn với Bên nhận thế/bên cho vay giải Trong trường hợp này, tác giả xin kiến nghị sau: NHNN Bộ liên quan cần trình Chính phủ để Chính phủ đề xuất với Quốc hội xem xét sửa đổi khoản 2, Điều 118 Luật Nhà 2014 theo hướng giao dịch chấp nhà có sẵn chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà lần đầu giao dịch nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Bởi trước hết, điều phù hợp với thực tế nhà HTTTL chuyển thành nhà có sẵn khơng phải lúc việc chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất diễn nối tiếp Khoảng thời gian chuyển tiếp Pháp luật không công nhận chế để ghi nhận tiếp tục quyền nhận chấp tài sản bên chấp dễ dàng thoái thác nghĩa vụ bảo đảm với bên nhận chấp, lúc tiền vay giải ngân phần, giải ngân toàn Do đó, việc yêu cầu bên vay/bên chấp bổ sung tài sản bảo đảm không đơn giản Thứ hai quy định áp dụng trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lần đầu để tránh trường hợp bên q trình chuyển nhượng nhà có sẵn chưa cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng đem chấp nhà dựa vào sở để thực chấp mà không cần chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới sai lệch mục đích hỗ trợ pháp luật trường hợp nhà HTTTL thành nhà có sẵn Việc sửa đổi Luật Nhà không đảm bảo quyền lợi bên nhận chấp/Bên cho vay, mà quan trọng đảm bảo nhu cầu vốn thị trường đáp ứng không giải trường hợp chuyển tiếp nhận chấp nhà HTTTL nhà có sẵn TCTD khó lịng dám mạo hiểm cấp tín dụng giá trị lớn thời gian dài nhu cầu mua, xây nhà HTTTL Bên cạnh đó, hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cần thực tin học hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời nên phối hợp xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Khơng nên để tình trạng quan lưu trữ thông tin riêng biệt, độc lập Làm điều tránh 77 rủi ro cho ngân hàng người mua nhà vừa chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, vừa chấp nhà HTTTL ngân hàng khác đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bên cạnh đó, tạo điều kiện cho việc cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm nhanh chóng, dễ dàng có yêu cầu 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, TCTD bên chấp, bên vay vốn không mong muốn xảy trường hợp dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khơng cịn lựa chọn khác bên phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để đạt mục đích thu hồi nợ cho vay TCTD 3.3.1 Các giải pháp nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản cần có giải pháp liên quan đến vấn đề sau: (1) Xây dựng quy định hướng dẫn xử lý tài sản chấp Đề nghị NHNN chủ trì phối hợp với Bộ có liên quan ban hành Thơng tư có nội dung sửa đổi Thơng tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN Trong kế thừa có phát triển quy định xử lý tài sản bảo đảm nhà HTTTL theo hướng phù hợp với Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Thông tư số 26/2015/TT-NHNN (2) Nâng cao hiệu hoạt động công ty quản lý nợ khai thác tài sản Trong thời gian vừa qua, Chính phủ cho phép ngân hàng thương mại thành lập công ty quản ký nợ khai thác tài sản Có thể kể đến như: Cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản VCB-AMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; Công ty TNHH Một thành viên quản lý nợ khai thác tài sản VietinbankAMC trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP 78 Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam loạt ngân hàng khác (như Ngân hàng TMCP Quân đội, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội ) có cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng u cầu đặt cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản cần phải nâng cao hiệu hoạt động để giúp ngân hàng quản lý khai thác khối tài sản nhận “gán nợ” lớn nay, tránh tình trạng đồng vốn ngân hàng “chết” khối tài sản nhận “gán nợ” Đối với việc xử lý tài sản chấp bất động sản HTTTL nói riêng để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản, hạn chế thất thoát lớn cho ngân hàng bên cần trọng thêm tới giải pháp như: (1) Có biện pháp để đảm bảo mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc mua hình thành bất động sản đó; (2) TCTD giải ngân theo tiến độ hình thành nhà khơng giải ngân tồn khoản vay lúc (3) Để thực tốt biện pháp từ giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp bất động sản HTTTL, TCTD cần đề nghị ký “Hợp đồng ba bên” hay gọi “Văn cam kết ba bên” chủ đầu tư (bên bán bất động sản HTTTL) - bên nhận chấp - bên chấp Nội dung hợp đồng ba bên thể rõ trách nhiệm bên sau: - Về phía chủ đầu tư: Thơng báo khoản tiền bên mua bất động sản phải nộp cho ngân hàng; Không chấp nhận đề nghị bên mua bất động sản việc chấp, chuyển giao quyền sở hữu bất động sản khơng có đồng ý văn ngân hàng; Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản cho người mua bất động sản bàn giao lại giấy chứng nhận cho ngân hàng - Về phía ngân hàng: Khơng giải ngân khoản vay trực tiếp cho bên chấp mà giải ngân vào tài khoản chủ đầu tư; Giải ngân theo tiến độ hình thành bất động sản theo thông báo nộp tiền chủ đầu tư; Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản bên chấp chủ đầu tư bàn giao ngân hàng 79 bên chấp thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp, đăng ký chấp bất động sản theo quy định pháp luật - Về phía bên chấp: Đồng ý để chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản cho ngân hàng Việc ký hợp đồng ba bên nêu hạn chế rủi ro cho ngân hàng, đồng thời giúp ngân hàng thuận lợi trình xử lý tài sản bảo đảm 3.3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng cán bộ, công chức Ngân hàng nhà nước ngân hàng thương mại Đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực nhằm nâng cao lực đội ngũ cán công chức chi nhánh đặc biệt đội ngũ tra viên, cán tranhững người trực tiếp làm công tác quản lý, giám sát hoạt động tín dụng NHTM Thông qua công tác cán tuyển dụng, xếp cán bộ, sách đãi ngộ biện pháp khuyến khích, đặc biệt coi trọng đào tạo kiến thức, kỹ nghiệp vụ, phương pháp tra, giám sát ngân hàng theo thông lệ chuẩn mực quốc tế Trên thực tế, việc tra sở tn thủ khơng địi hỏi cán tra phải tư nhiều, phương pháp tra sở rủi ro mà hướng tới ngược lại Phương pháp tra sở rủi ro đòi hỏi cán tra phải nâng cao nghiệp vụ, thực có trình độ để phân tích, đánh giá xác rủi ro tiềm ẩn mà TCTD gặp phải Do vậy, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nói chung tra, giám sát ngân hàng nói riêng cách đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực cách thường xuyên, có chế độ đãi ngộ với cán làm công tác tra cho xứng đáng để dộng viên, khuyến khích thu hút nhân tài làm việc 3.3.3 Giải pháp giám sát chặt chẽ việc thực kiến nghị ngân hàng nhà nước ngân hàng thương mại Hoàn thiện tăng cường chất lượng kết luận tra: Kiến nghị sau tra cần rõ ràng, cụ thể thời gian, không gian, đối tượng thực Các kết luận việc gửi cho Cơ quan Thanh tra giám sát ngân hàng, Giám đốc NHNN tỉnh, 80 đơn vị tra cần đồng thời gửi cho Giám đốc, Tổng giám đốc NHTM để nắm bắt đạo chỉnh sửa Phân công cán theo dõi việc thực kết luận tra: Sau kết thúc tra, kết luận tra thông qua gửi đi, Người định tra phải phân công theo dõi việc thực kiến nghị sau tra NHTM Theo dõi đôn đốc đối tượng tra thực thời gian thực kiến nghị, báo cáo nội dung chỉnh sửa theo kiến nghị theo thời gian quy định kết luận tra Chánh tra, giám sát cần phải thường xuyên quan tâm tăng cường đạo công tác theo dõi, giám sát việc thực kiến nghị sau tra Kiểm tra việc thực kiến nghị sau tra: Căn vào nội dung báo cáo chỉnh sửa sau tra đối tượng tra, cán phân công theo dõi việc thực kiến nghị sau tra, sau báo cáo kết với người định tra Người định tra xem xét định kiểm tra việc thực kiến nghị sau tra để đánh giá kết thực kiến nghị tra Đồng thời xử lý nghiêm, pháp luật đối tượng tra không nghiêm túc chỉnh sửa, chỉnh sửa thiếu trách nhiệm cịn để tái phạm Có vậy, vai trò vị Thanh tra, giám sát ngân hàng nâng cao 81 Kết luận chương Chương luận văn đưa định hướng hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản HTTTL, nhận thấy để giải vướng mắc liên quan đến việc chấp bất động sản HTTTL như: vấn đề xác định bất động sản HTTTL, thủ tục công chứng hợp đồng chấp bất động sản HTTTL, Thủ tục đăng ký chấp bất động sản HTTTL, vấn đề xử lý tài sản chấp bất động sản HTTTL khơng địi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống mà cịn cần có quan tâm, phối hợp đạo cấp, ngành tham gia tích cực, chủ động bên liên quan Bên cạnh đó, để phát huy vai trị tích cực chế định chấp bất động sản HTTTL hạn chế thấp rủi ro cho bên tham gia quan hệ chấp bất động sản HTTTL quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi, ví dụ việc bên vay vốn dùng vốn ngân hàng giải ngân vào mục đích khác khơng phải mục đích xây dựng nhà chấp dẫn đến việc bất động sản khơng hình thành hình thành chậm tiến độ Với số giải pháp nêu đây, tác giả hi vọng góp phần giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp bất động sản HTTTL, tạo thông suốt trình thực thi quy định pháp luật liên quan đến vấn đề 82 KẾT LUẬN Hoạt động chấp bất động sản HTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng khơng phải hoạt động q mẻ diễn sơi động thị trường tín dụng Việt Nam Pháp luật thực định chấp bất động sản HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì vậy, văn pháp luật tạo khung pháp lý tương đối hồn thiện để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên đảm bảo tốt Mặc dù vậy, trình vận hành, thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Việc thi hành pháp luật quan, NHTM, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp ngân hàng bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Với mong muốn giảm bớt hạn chế, tồn liên quan đến pháp luật chấp bất động sản HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, tác giả đưa số đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật, giải vấn đề vướng mắc thực tiễn Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp bất động sản HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn không tập trung quy định chấp bất động sản đặc biệt chấp nhà HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng mà liên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, tr 51 - 58 Bộ Tư pháp (2014), Thông tư số 08/TT-BTP ngày 26/02/2014 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản đảm bảo, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 84 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2013), Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 14 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 15 Nguyễn Trường Giang, Bùi Đức Giang (2012), “Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng, (7), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tr.56-63 16 Bùi Đức Giang (2014), “Thế chấp nhà hình thành tương lai đợi ”, Thời báo Kinh tế Sài Gịn, (11) 85 17 Hồng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 18 Lê Hồng Hạnh (2015), ”Sử dụng khái niệm quyền tài sản thay cho vật quyền dự thảo Bộ luật dân sự”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (4) 19 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 21 Ngân hàng Nhà nước (2011), Thông tư số 33/2011/TT-NHNN ngày 08/10/2011 việc Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 13/2010/TTNHNN ngày 20 tháng năm 2010 quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 22 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây Dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 việc hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 24 Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng 25 Nguyễn Hồng Phúc (2018), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ luật học, học viện khoa học xã hội 86 26 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Nguyễn Văn Phương Mai Thị Thu (2014), “Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, (8) 28 Công Quang (2015), TPHCM: Sẽ áp dụng quy định diện tích bình qn/người, http://www.horea.org.vn 29 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội 33 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 35 Quốc hội (2014), Luật xây dựng, Hà Nội 36 Quốc hội (2015), Bộ luật dân năm 2015, Hà Nội 37 Quốc hội (2017), Luật Các tổ chức tín dụng hợp nhất, Hà Nội 38 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (3) 39 Nguyễn Văn Tuyến (2011), “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (17), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 40 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, (1), Học viện Tư pháp, tr.16-20 41 Nguyễn Thanh Thủy (2014), Pháp luật Thế chấp Nhà Hình thành tương lai, Luận án Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 87 42 Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 43 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 88 ... điểm pháp lý chấp bất động sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Thứ nhất, Thế chấp bất động sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng. .. pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo. .. luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng: .25 1.3.1 Khái niệm pháp luật chấp bất động sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ