Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng theo pháp luật việt nam (tt)

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN THỊ PHÚC BÌNH THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Thị Huệ Phản biện 1: : Phản biện 2: … ………………………………………………………… Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc .giờ ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa khoa học Bố cục Luận văn CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái quát chung nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai 1.1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp 1.2 Lý luận chấp nhà hình thành tƣơng lai chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 1.2.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 1.2.2 Đặc điểm pháp lý chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 1.2.3 Hợp đồng tín dụng, mối quan hệ hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 1.2.3.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng 1.2.3.2 Đặc điểm hợp đồng tín dụng có bảo đảm biện pháp chấp nhà hình thành tương lai 1.2.3.3 Phân loại hợp đồng tín dụng 10 1.2.3.4 Mối quan hệ Hợp đồng tín dụng Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 10 1.3 Sự hình thành, phát triển Giá trị quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 10 1.3.1 Sự hình thành, phát triển chế định chấp nhà hình thành tương lai 10 1.3.2 Giá trị quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 11 CHƢƠNG 12 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH, ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 12 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai 12 2.1.1 Quy định pháp luật tài sản chấp nhà hình thành tương lai 12 2.1.2 Quy định pháp luật hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 12 2.1.2.1 Nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 12 2.1.2.2 Hình thức thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 12 2.1.2.3 Nội dung hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai13 2.1.2.4 Chủ thể hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 13 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 13 2.2.1 Vướng mắc việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai 13 2.2.2 Vướng mắc thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 13 2.2.2.1 Vướng mắc thực thủ tục công chứng 13 2.2.2.2 Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 14 2.2.3 Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản nhà thành thành tương lai14 2.2.4 Vướng mắc định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 14 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 15 2.3.1 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp 15 2.3.2 Một số vụ việc điển hình 16 ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 16 3.1 Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 16 3.1.1 Kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 16 3.1.2 Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 17 3.1.2.1 Tăng cường phối hợp ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật 17 3.1.2.2 Nâng cao vai trò ngân hàng nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 17 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng17 3.2.1 Sửa đổi bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai đưa vào chấp 17 3.2.2 Hồn thiện quy định trình tự thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 18 3.2.2.1 Hoàn thiện quy định cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 18 3.2.2.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 18 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 18 3.2.4 Thắt chặt quy định sử dụng nguồn vốn mà Chủ đầu tư huy động từ khách hàng mua nhà hình thành tương lai 19 3.2.5 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 19 KẾT LUẬN 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Sự phát triển nên kinh tế thị trường thơng thống chế cho vay TCTD tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để phát triển kinh doanh, sản xuất Hoạt động vay vốn tín dụng ngày sôi động trở thành nhu cầu thiết yếu nhiều tổ chức, cá nhân Do đó, ngành Ngân hàng đứng trước nhiều hội phát triển phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức Để tồn phát triển bền vững kinh tế thị trường với tính cạnh tranh mạnh mẽ khốc liệt này, ngân hàng TCTD phải nhanh chóng hồn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ đồng thời cần nâng cao chất lượng biện pháp đảm bảo để hoạt động tín dụng phát triển lành mạnh vững Thế chấp biện pháp đảm bảo hữu hiệu sử dụng nhằm hạn chế rủi ro quan hệ vay vốn tín dụng Tài sản chấp đa dạng, động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, TSHTTTL Trong chấp TSHTTTL, NƠHTTTL tài sản sử dụng làm tài sản chấp phổ biến tính thơng dụng thuận tiện nó, coi sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Trong năm gần đây, pháp luật chấp NƠHTTTL ngày trọng xây dựng hoàn thiên Tuy nhiên, pháp luật chấp NƠHTTTL chưa thực đầy đủ thống nên thực tiễn áp dụng nhiều vướng mắc, khó khăn, đặc biệt ln tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động Ngân hàng khách hàng vay Thêm vào đó, việc áp dụng quy định quan có thẩm quyền chưa đồng tạo nên bất cập vướng mắc cho người tham gia giao dịch như: vướng mắc xác định tài sản HTTTL, vướng mắc thủ tục chấp, thủ tục công chứng, vướng mắc định giá tài sản hay vướng mắc xử lý tài sản trường hợp bên chấp không thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng Đặc biệt, kể từ Nghị 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp triển khai, thị trường mua bán NƠHTTTL trở nên nhộn nhịp Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 2015, nhiều quan công chứng quan đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất từ chối công chứng đăng ký chấp nhà hình thành tương lai chưa có hướng dẫn Bộ chủ quản Do vậy, Ngân hàng thương mại cấp vốn tín dụng chấp nhà hình thành tương lai theo nhu cầu thị trường, làm ách tắc thị trường kinh doanh bất động sản, ngưng trệ hoạt động giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp Thêm vào giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm, có nhiều biến động, nhiều doanh nghiệp đời vừa chập chững bước vào kinh doanh có nhiều doanh nghiệp sau thời gian dài hoạt động hiệu quả, làm ăn thua lỗ, bị phá sản nên ngành “kinh doanh tiền tệ” phần bị ảnh hưởng, đặc biệt thời gian vừa qua xảy nhiều vụ việc liên quan đến hoạt động cho vay chấp NƠHTTTL chủ đầu tư để huy động vốn để lại nhiều hậu nghiêm trọng, gây xúc dư luận, làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống TCTD phát triển ngành kinh doanh bất động sản Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tƣơng lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” qua đề xuất số giảỉ pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết có liên quan đến thực tiễn áp dụng pháp luật chấp NƠHTTTL, tiêu biểu như: Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp NƠHTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản thực tiễn áp dụng, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu chấp NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hành, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định đề xuất giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, bất cập thực tiễn Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu cho vay chấp NƠHTTTL, sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam đánh giá thực tiễn áp dụng quy định vấn đề này, từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật cho vay chấp NƠHTTTL Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày số vấn đề lý luận chấp NƠHTTTL Đánh giá thực trạng pháp luật chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bày vấn đề lý luận chấp NƠHTTTL Nghiên cứu quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chấp NƠHTTTL thực tiễn áp dụng, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, tr 51 - 58 Bài viết vào nêu phân tích thời gian qua, quy định giao dịch chấp liên quan đến loại tài sản chủ yếu dựa vào quy định chung, nên có nhiều bất cập chưa giải áp dụng, thêm vào vấn đề phát sinh Trong đó, vấn đề nhận diện nhà hình thành tương lai, vấn đề xác lập giao dịch đăng ký chấp vấn đề đáng quan tâm Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn tập trung trình bày vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng Nghiên cứu quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng; hạn chế, bất cập quy định này; từ đó, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề Các cơng trình nghiên cứu có phân tích sâu TSHTTTL, chấp TSHTTTL chấp NƠHTTTL chưa nghiên cứu sâu chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; nghĩa vụ bảo đảm, đặc điểm HĐTD có biện pháp bảo đảm chấp NƠHTTTL nguyên nhân nguy phát sinh tranh chấp Đặc biệt, thời gian qua văn quy phạm pháp luật Luật Nhà 2014, Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân 2015, số văn hướng dẫn thi hành Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, Thông tư 26/2015/TT-NHNN, Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT bắt đầu có hiệu lực phần thay đổi thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề Vì vậy, tảng kế thừa phần lý luận chung từ cơng trình nghiên cứu tham khảo trên, luận văn tập trung nghiên cứu, khai thác sâu vấn đề “thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, phân tích nguyên nhân dẫn đến tranh chấp việc nghiên cứu vụ việc thực tế, đồng thời đưa giải pháp giải vướng mắc thực tiễn áp dụng chấp xử lý tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai” từ góp phần nâng cao hiệu hoạt động cấp tín dụng chấp NƠHTTTL Mục đích nghiên cứu Trên sở phân tích quy định pháp luật đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai, từ đề xuất số giải pháp để giải vướng mắc, bất cập đồng thời nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Để đạt mục tiêu Luận văn cần làm rõ số vấn đề sau: - Khái quát phân tích vấn đề lý luận liên quan đến chấp NƠHTTTL - Phân tích, đánh giá có hệ thống quy định pháp luật hành điều chỉnh quan hệ giao dịch chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; - Đánh giá thực trạng pháp luật chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD thực tiễn thi hành Từ kết đạt được, vướng mắc, bất cập nguyên nhân vướng mắc, bất cập - Đưa giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật, giải vướng mắc trong thực tiễn áp dụng chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; góp phần phát huy vai trò tích cực chế định chấp NƠHTTTL thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Các quy định hành chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD quy định văn pháp luật Việt Nam hành, tài liệu, cơng trình khoa học HĐTD Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp NƠHTTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD; Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp NƠHTTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn tiếp cận pháp luật cho vay chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn Nghiên cứu quan hệ pháp luật chấp NƠHTTTL theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà 2014, Bộ luật dân 2015 văn có liên quan có phân tích so sánh với văn quy phạm pháp luật trước Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn thực sở tảng lý luận nguyên tắc, phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối đạo Đảng Nhà nước ta trình xây dựng sách, pháp luật Trong q trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu nhằm bảo đảm việc nghiên cứu triệt để vấn đề đặt Cụ thể như: - Phương pháp thống kê, phân tích, luận giải, bình luận…được sử dụng nghiên cứu sở lý luận chấp nhà hình thành tương lai; - Phương pháp phân tích, đánh giá, diễn giải, so sánh…được sử dụng nghiên cứu pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai; - Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp…được sử dụng nghiên cứu giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật chấp NƠHTTTL kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp NƠHTTTL Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa khoa học - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận khái niệm TSHTTTL, NƠHTTTL, chấp NƠHTTTL - Hệ thống hóa quy định pháp luật chấp NƠHTTTL để đảm bảo thực nghĩa vụ từ HĐTD, góp phần vào việc xây dựng luận khoa học q trình hồn thiện pháp luật đảm bảo hiệu thực thi chấp NƠHTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ từ HĐTD 6.2 Ý nghĩa thực tiễn - Giải vướng mắc gặp phải chế định chấp NƠHTTTL góp phần hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà hình thành tương lai, - Thứ năm, bên chấp chuyển giao NƠHTTTL cho bên nhận chấp - Thứ sáu, tồn quan hệ hiệu lực HĐTD hợp đồng bảo đảm tiền vay 1.2.3.3 Phân loại hợp đồng tín dụng - Căn vào mục đích cấp tín dụng: HĐTD phục vụ nhu cầu đời sống, HĐTD phục vụ hoạt động kinh doanh hoạt động khác - Căn vào thời hạn cho vay: HĐTD ngắn hạn, trung hạn dài hạn - Căn vào tính chất bảo hiểm tiền vay: HĐTD có bảo đảm HĐTD khơng có bảo đảm 1.2.3.4 Mối quan hệ Hợp đồng tín dụng Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai - Trong ký kết hợp đồng: hợp đồng chấp HĐTD tách bạch thời điểm ký kết - Trong hiệu lực pháp lý hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp: HĐTD hợp đồng chấp tồn độc lập, không ảnh hưởng chi phối lẫn cho dù mục đích việc xác lập hợp đồng chấp nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ HĐTD 1.3 Sự hình thành, phát triển Giá trị quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 1.3.1 Sự hình thành, phát triển chế định chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp NƠHTTTL phận chế định chấp TSHTTTL nên hình thành phát triển chế định chấp NƠHTTTL gắn liền với hình thành phát triển chế định chấp tài sản nói chung chấp TSHTTTL nói riêng BLDS 2005 đời đánh dấu chế định chấp TSHTTTL lần ghi nhận BLDS, coi bước phát triển trình xây dựng pháp luật Việt Nam Trong thời gian tiếp theo, loạt văn quy phạm pháp luật chế định chấp TSHTTTL đời như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 2005; Nghị định 11/2012/NĐ-CP giải vấn đề quyền lợi pháp lý bên nhận bảo đảm trường hợp phải đưa tài sản bảo đảm xử lý, tạo an toàn đầy đủ pháp lý giao dịch bảo đảm TSHTTTL xác lập hợp pháp 10 Bên cạnh đời số thơng tư như: Thông tư 05/2011/TT-BTP; Thông tư 08/2014/TT-BTP ngày 26 tháng 02 năm 2014 Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP; Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN; Thông tư 26/2015/TTNHNN Các thông tư hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký chấp TSHTTTL, phần tháo gỡ khó khăn gặp phải thời gian trước 1.3.2 Giá trị quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, chấp NƠHTTTL sở pháp lý giúp TCTD thu hồi khoản nợ vay khách hàng Thứ hai, chấp NƠHTTTL biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng TCTD phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước Thứ ba, Thế chấp NƠHTTTL biện pháp giúp bảo vệ quyền lợi cho TCTD hạn chế tranh chấp xảy bên hoạt động tín dụng Thứ tư, chấp NƠHTTTL nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ phòng ngừa gian lận bên vay Thứ năm, khách hàng vay: biện pháp thiết thực giúp cá nhân tiếp cận nguồn vốn TCTD cách chấp nhà mà xin cấp vốn để mua Thứ sáu, Tổ chức tín dụng: tận dụng nguồn dư nợ thị trường, mở rộng mối quan hệ với chủ đầu tư với khách hàng vay từ nâng cao tính cạnh tranh Các TCTD có nhiều lựa chọn tài sản bảo đảm cấp tín dụng, từ đa dạng hóa sản phẩm tín dụng Thứ bảy, Đối với kinh tế xã hội: kích thích nhu cầu nhà xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường kinh doanh bất động sản phát triển, doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh, tăng tính khoản tài sản 11 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH, ÁP DỤNG PHÁP LUẬT 2.1 Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai 2.1.1 Quy định pháp luật tài sản chấp nhà hình thành tương lai - Thứ nhất, nhà phải chưa hình thành, hình thành hình thành thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm - Thứ hai, Tại thời điểm xác lập giao dịch NƠHTTTL chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chưa thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch chấp tài sản 2.1.2 Quy định pháp luật hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 2.1.2.1 Nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai - Nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ trả tiền khách hàng vay TCTD phát sinh từ HĐTD giao kết bên Như vậy, nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ bên khách hàng vay tiền - Nghĩa vụ bảo đảm bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc lãi khách hàng vay TCTD Khác với hợp đồng vay thơng thường cho vay theo hình thức cấp tín dụng ln bao gồm việc trả lãi 2.1.2.2 Hình thức thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai * Hình thức hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hợp đồng chấp NƠHTTTL phải lập thành văn Văn hợp đồng riêng biệt ghi điều khoản HĐTD, vừa quy định quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, đồng thời quy định việc chấp tài sản Hộp đồng chấp NƠHTTTL phải công chứng, chứng thực phải tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo * Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Thời điểm phát sinh hiệu lựa hợp đồng chấp NƠHTTTL thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng 12 2.1.2.3 Nội dung hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hợp đồng chấp NƠHTTTL bắt buộc phải có nội dung quy định điều 121 Luật Nhà 2014; Điều 4, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN phần tiểu mục 3, mục 3, chương XV, phần thứ ba BLDS 2015 chấp tài sản 2.1.2.4 Chủ thể hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai - Bên nhận chấp TCTD đáp ứng điều kiện mà nhà nước quy định để nhận chấp NƠHTTTL - Bên chấp bên có nghĩa vụ dùng tài sản bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh từ HĐTD Trong giao dịch chấp NƠHTTTL, bên chấp tổ chức, cá nhân xây dựng NƠHTTTL đất hợp pháp tổ chức, cá nhân mua NƠHTTTL dự án đầu tư xây dựng nhà đáp ứng điều kiện lực chủ thể quy định điểm a khoản điều 177 BLDS 2015 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 2.2.1 Vướng mắc việc xác định tài sản nhà hình thành tương lai Quy định TSHTTTL văn quy phạm pháp luật có liên quan chưa có thống nên khó khăn việc xác định đâu NƠHTTTL Thứ nhất, nhà hình thành tương lai bị đồng với nhà q trình hồn tất thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật Thứ hai, hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai bị đồng với hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà 2.2.2 Vướng mắc thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 2.2.2.1 Vướng mắc thực thủ tục cơng chứng Chưa có văn quy phạm pháp luật quy định cụ thể, rõ ràng thống công chứng hợp đồng chấp NƠHTTTL nên trường hợp bị cơng chứng viên từ chối với lý chưa có hướng dẫn Bộ chủ quản vơ tình tạo hàng rào pháp lý cho việc chấp, khiến người chấp lẫn TCTD gặp khó khăn [33] 13 đảm 2.2.2.2 Vướng mắc thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo - Thứ nhất, đối tượng NƠHTTTL có hai loại giao dịch xác lập Thứ chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NƠHTTTL điều chỉnh 05/2011/TT-BTP sửa đổi bổ sung Thông tư 08/2014/TT-BTP, thủ tục đăng ký chấp tiến hành Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Thứ hai chấp NƠHTTTL điều chỉnh thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư 26/2015/TT-NHNN nên dẫn đến việc tài sản đem chấp nhiều lần - Thứ hai, thiếu phối hợp ghia sẻ thông tin hai quan Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở, nhà 2.2.3 Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản nhà thành thành tương lai Một là, vướng mắc định giá tài sản bảo đảm Hai là, có trường hợp không bán tài sản chấp hay bán giá thấp bên chấp yêu cầu TCTD nhận tài sản bảo đảm Ba là, vướng mắc việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bốn là, hợp tác bên bảo đảm chuyển quyền sở hữu TSBĐ đem bán đấu giá Năm là, gian lận khách hàng cung cấp thông tin TSBĐ Sáu là, khách hàng khơng hợp tác, cố tình trốn tránh tài sản bảo đảm bị đem xử lý để thu hồi nợ 2.2.4 Vướng mắc định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai Việc pháp luật cho phép hai bên có quyền thỏa thuận giá trị tài sản chấp dẫn đến gian lận làm tăng khống giá trị tài sản chấp để tăng hạn mức cho vay dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng 14 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 2.3.1 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp - Một nhà hình thành tương lai chấp nhiều lần nhiều TCTD khác Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư đem dự án xây dựng chấp TCTD để vay vốn, khách hàng sau ký hợp đồng mua hộ thuộc dự án lại chấp TCTD khác vay tiền để trả tiền mua hộ Điều dẫn đến mâu thuẫn xác định NƠHTTTL TSBĐ HĐTD trường hợp phải xử lý TSBĐ - Tranh chấp quyền sở hữu nhà hình thành tương lai NƠHTTTL loại tài sản mà thời điểm xác lập giao dịch người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Vì chấp nhận biện pháp bảo đảm tín dụng chấp NƠHTTTL TCTD phải đối mặt với nhiều rủi ro Một rủi ro cộm giai đoạn tình trạng hộ làm TSBĐ bên chấp lại chủ đầu tư đồng thời bán cho khách hàng khác (một hộ bán cho nhiều người) Khi xảy trường hợp phải xử lý TSBĐ phải tiến hành xác định hộ có thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp hay không? thứ tự ưu tiên giao dịch khiến thủ tục tranh chấp khó khăn phức tạp - Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Tranh chấp đăng ký chuyển tiếp Để hạn chế rủi ro cấp tín dụng chấp NƠHTTTL, ngân hàng thương mại thường ký hợp đồng ba bên ( ngân hàng, bên chấp, chủ đầu tư), theo thỏa thuận nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư có nghĩa vụ giao cho ngân hàng để bổ sung hồ sơ thay giao cho bên mua nhà Sau có giấy chứng nhận, ngân hàng ký bổ sung ký lại hợp đồng chấp đưa thông tin trạng nhà hình thành nhằm tránh xung đột thứ tự ưu tiên với bên thứ ba Tuy nhiên, thực tế xảy tình trạng bên chấp không hợp tác để ký lại hợp đồng chấp NƠHTTTL tài sản hình thành gây khó khăn cho bên xử lý tài sản chấp đăng ký chuyển tiếp - Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý tài sản bảo đảm, định giá tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai Tranh chấp lựa chọn phương án xử lý định giá TSBĐ NƠHTTTL Pháp luật quy định, thỏa thuận bên phương thức giá trị TSBĐ ưu tiên áp dụng trước khơng có thống tài sản 15 chấp bị xử lý theo quy định pháp luật HĐTD hợp đồng bảo đảm tiền vay hợp đồng song vụ, quyền lợi ích hợp pháp bên nghĩa vụ bên Các bên muốn lựa chọn phương án xử lý giá trị tài sản cho lợi thuộc mình, nên không đáp ứng kỳ vọng tranh chấp phát sinh Thế chấp NƠHTTTL hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, tiềm ẩn nhiều mâu thuẩn quyền lợi nghĩa vụ nên dễ phát sinh tranh chấp Các tranh chấp diễn ngày phức tạp đòi hỏi sớm có giải pháp tích cực, lâu dài nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy 2.3.2 Một số vụ việc điển hình - Tranh chấp hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng cơng ty Tân Hồng Thắng VAMC dự án chung cư RubyLand - Tranh chấp Hợp đồng tín dụng chủ đầu tư chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) với Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Sài Gòn (BIDV Bắc Sài Gòn) dự án The Hamorna CHƢƠNG ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 3.1 Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 3.1.1 Kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Hồn thiện quy định NƠHTTTL đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng tạo thơng suốt văn có liên quan, tránh chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng áp dụng Xây dựng pháp luật phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước ban hành quy định pháp luật cần phải tính tốn, đo lường kỹ tất vấn đề có liên quan 16 3.1.2 Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 3.1.2.1 Tăng cường phối hợp ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật Các bộ, ban, ngành có liên quan phải có phối kết hợp xây dựng pháp luật, tăng cường đạo, giám sát việc thực thi quy định này, tránh tình trạng địa phương, đơn vị có cách hiểu áp dụng khác 3.1.2.2 Nâng cao vai trò ngân hàng nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phát huy vị trí trung tâm loại giao dịch Sớm đưa hướng dẫn cụ thể chế chấp NƠHTTTL cho TCTD, đồng thời phải tìm giải pháp giải vướng mắc thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký chấp Phải có hướng dẫn cụ thể việc sau cho vay ngân hàng phải làm để giám sát tài sản chấp, bổ sung quy định biện pháp chế tài việc chủ dự án làm sai xử lý nào, nhằm hạn chế gian lận giao dịch liên quan đến dự án chung cư 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 3.2.1 Sửa đổi bổ sung quy định xác định tài sản nhà hình thành tương lai đưa vào chấp - Thứ nhất, thống khái niệm NƠHTTTL văn quy phạm pháp luật có liên quan - Thứ hai, trao quyền lựa chọn tài sản chấp cho TCTD nên cho phép chấp loại nhà hình thành chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu - Thứ ba, cần bổ sung thời gian chuyển giao quyền sở hữu bên chấp nhằm xóa bỏ tình trạng tài sản chấp nhiều TCTD để vay vốn - Thứ tư, đưa chế tài phạt nặng chủ đầu tư trì hỗn việc làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Đồng thời, phải quy định chế tài xử phạt trường hợp chậm làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lỗi cán nhân viên nhà nước có thẩm quyền để nâng cao tinh thần trách nhiệm họ 17 3.2.2 Hoàn thiện quy định trình tự thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 3.2.2.1 Hồn thiện quy định công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Các Bộ, ban ngành có liên quan phải nhanh chóng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành hướng dẫn cụ thể, chi tiết thủ tục công chứng hợp đồng chấp NƠHTTTL tránh tình trạng từ chối tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chấp với lý chưa có hướng dẫn cuae Bộ chủ quản 3.2.2.2 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Phải có thống liên kết chặt chẽ việc cung cấp thông tin Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở, nhà Xây dựng liệu điện tử Quốc gia giao dịch bảo đảm, cập nhật kịp thời giao dịch liên quan đến loại tài sản đặc biệt tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất, nhà làm sở tham chiếu để tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm Tăng cường trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản đảm bảo quan đăng ký giao dịch bảo đảm với quan có liên quan quan công chứng, thi hành án dân - Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm sớm phát xử lý kịp thời sai phạm cá nhân, tổ chức đặc biệt quan đăng ký giao dịch bảo đảm đồng thời nâng cao tính minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với ngân hàng thương mại xây dựng hệ thống định giá tài sản bao gồm: phương thức định giá, định giá, khung giá chung để Ngân hàng áp dụng tiến hành định giá tài sản xác Các Ngân hàng thương mại cần trọng công tác định giá TSBĐ như: xây dựng số tiêu thức định giá TSBĐ dựa thơng tin xác thực có khoa học, lập hội đồng định giá TSBĐ để có định xác hơn, cơng tác thu thập thơng tin TSBĐ phải tiến hành nhanh chóng xác phải dự tính mức độ rủi ro để xác định giá trị TSBĐ 18 Các tổ chức công ty định giá tài sản chấp cần trọng xây dựng hồn thiện quy trình, kỹ thuật công tác thẩm định giá tài sản Đồng thời hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích, xử lý đánh giá thơng tin Bên cạnh đó, khơng ngừng nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu 3.2.4 Thắt chặt quy định sử dụng nguồn vốn mà Chủ đầu tư huy động từ khách hàng mua nhà hình thành tương lai Hiện nay, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà để bán vừa huy động vốn cách vay vốn từ ngân hàng vừa huy động vốn từ người mua nhà hình thức nhận đặt cọc giữ chỗ Vì vậy, để hạn chế rủi ro cho người mua NƠHTTTL pháp luật cần phải thắt chặt quy định việc sử dụng vốn mà chủ đầu tư huy động từ người mua nhà theo hướng: Chỉ huy động vốn theo tiến độ thực dự án Nguồn tiền khách hàng đầu tư để mua NƠHTTTL phải sử dụng nhằm mục đích hoàn thiện nhà họ mua, phải bỏ tài khoản phong tỏa, chủ đầu tư không sử dụng đến Cho đến người mua nhà đóng đủ 100% giá trị hộ lúc ngân hàng chủ đầu tư giải tỏa tài khoản Chủ đầu tư dùng tiền để trả khoản vay cho ngân hàng, ngược lại ngân hàng sau nhận đủ tiền giải chấp dự án để chủ đầu tư cấp sổ cho người mua 3.2.5 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, cần mở rộng thêm phương thức xử lý tài sản bảo đảm để bên có nhiều lựa chọn Thứ hai, cần phải cụ thể, chi tiết hóa quy trình xử lý tài sản chấp nói chung biện pháp xử lý tài sản nói riêng đặc biệt quan tâm đến trường hợp xử lý tài sản chấp khơng có tự nguyện, hợp tác bên chấp Thứ ba, cần nâng cao hiệu hoạt động xét xử, rút gọn thủ tục tố tụng thi hành án giải vụ kiện yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm 3.2.6 Một số giải pháp khác * Giải pháp cho TCTD - Thiết lập hệ thông thông tin khách hàng, lưu giữ hồ sơ cầm cố, chấp, bảo lãnh để nắm vững thơng tin khách hàng vay - Hồn thiện quy trình, hệ thống chế sách nội ngân hàng 19 - Quy định cụ thể trách nhiệm cán tín dụng việc định thẩm định TSBĐ vay - Nâng cao chất lượng định giá TSBĐ, thường xuyên đánh giá lại giá trị TSBĐ, tăng cường công tác quản lý TSBĐ - Có biện pháp giám sát, quản lý để bảo đảm vốn vay sử dụng mục đích cho việc xây dựng mua NƠHTTTL; - Giải ngân theo tiến độ cơng trình, khơng giải ngân tồn khoản vay lúc; - Đối với việc cấp tín dụng chấp NƠHTTTL, cần xác định rõ tính pháp lý, khả xác lập đầy đủ quyền sở hữu, sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận chấp NƠHTTTL nhận chuyển nhượng từ dự án không ngân hàng tài trợ, NƠHTTTL có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thơng không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng - Nên thực cam kết ba bên cấp tín dụng hình thức chấp nhà hình thành tương lai * Giải pháp cho khách hàng vay: Nếu NƠHTTTL khơng hình thành thực tế khách hàng mua nhà người chịu rủi ro cao có nguy khơng sử hữu ngơi nhà bỏ khoản tiền lớn để tốn Vì vậy, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ dự án, bao gồm thông tin giai đoạn hoàn thiện hạng mục theo tiến độ, thông tin pháp lý ngân hàng bảo lãnh thông tin liên quan khác loại giao dịch liên quan đến dự án, lý lịch chủ đầu tư Chỉ nộp tiền theo tiến độ thực dự án, phải có kiểm tra, theo dõi q trình hình thành ngơi nhà đặt mua để có phản ứng kịp thời hạn chế thấp rủi ro xảy Để tránh tính trạng phải chờ đợi để giao nhà, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định cụ thể thời hạn giao nhà, trường hợp phải gia hạn ấn định thời hạn tố đa Ngoài phải quy định rõ hợp đồng chế tài cách thức xử lý cho loại vi phạm giao nhà trễ, giao nhà không chất lượng, thiết kế bị thay đổi… nhằm tạo sở để xử lý hành vi vi phạm hợp đồng chủ đầu tư Đặc biệt nên đưa vào hợp đồng điều khoản quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, tránh nguy không rút vốn nhận thấy dự án khơng phù hợp với nhu cầu 20 KẾT LUẬN Tính đến chế định chấp NƠHTTTL áp dụng khoảng thời gian Việt Nam, coi bước tiến lớn khoa học pháp lý, quy định pháp luật vấn đề lại chưa rõ ràng, cụ thể chưa đồng bộ, thống quan có liên quan nên nhiều vướng mắc, bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên chưa thật bảo đảm Những nghiên cứu chấp NƠHTTTL để bảo đảm thực nghĩa vụ từ HĐTD trình bày luận văn nhằm mục đích hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề này, đồng thời vướng mắc, bất cập áp dụng thực tế Trên sở tác giả mạnh dạn đưa vài đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành văn quy phạm pháp luật chế để thực thi pháp luật Những giải pháp bên tham gia giao dịch Hi vọng nghiên cứu luận văn, mức độ góp phần hồn thiện chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Do khả nghiên cứu kiến thức hạn chế nên Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả kính mong nhận quan tâm, góp ý hướng dẫn thầy giáo để đề tài hồn thiện 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT 1.Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 2010 Luật Nhà 2014 Luật Xây dựng 2014 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999, Nghị định Chính phủ GDĐB 10 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, bảo đảm tiền vay TCTD 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Về giao dịch bảo đảm 12 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 13 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi, bổ sung số điều 14 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 15 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định khoản Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chỉnh phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 17 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp, giải chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 18 Thơng tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT 19 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, NXB Đại học Luật Hà Nội 20 Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội; Đại học Luật HN 22 21 Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Quốc gia Hà Nội- Khoa Luật 22 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 23 Phạm Ngọc Trâm (2016), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Nguyễn Hồng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 25 Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Nguyễn Hồng Phúc (2018), Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sỹ luật học, học viện khoa học xã hội 27 Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại, tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19, tr 51 - 58 28 Nguyễn Thị Thùy Dung, Thực trạng kiến nghị chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản, http://tkshcm.edu.vn/tin-tuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-ohinh-thanh-trong-tuong-lai-trong-cac-du-an-kinh-doanh-bat-dong-san3266.html, ngày truy cập 28/7/2018 29 Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phapluat.aspx?ItemID=345, ngày truy cập 30/7/2018 30 Vũ Lê- Lệ Chi, Chủ đầu tư chung cư Rubyland bị đề nghị điều tra, https://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/chu-dau-tu-chungcu-rubyland-bi-de-nghi-dieu-tra-3594522.html, ngày truy cập 30/7/2018 31 Vũ Lê- Lệ Chi, Lỗ hổng pháp lý dẫn đến chung cư Hamonar bị xiết nợ,https://nld.com.vn/dat-dai-nha-cua/lo-hong-phap-ly-dan-den-chung-cuharmona-bi-siet-no-20160531102723083.htm 32 Trần Thủy, Đại án Phạm Công Danh, 4.700 tỷ đồng vay từ BIDV đâu, http://cafef.vn/dai-an-pham-cong-danh-4700-ty-dong-vay-tu-bidv-dadi-dau-20170809200447039.chn, ngày truy cập 30/7/2018 23 33 Hiệp hội Bất động sản, V/v Công chứng, đăng ký chấp giao dịch chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, http://horea.org.vn/files/share/CV08_HoREA2016.pdf, ngày truy cập 30/7/2018 24 ... thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng thực tiễn thi hành, áp dụng. .. pháp lý chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng 1.2.3 Hợp đồng tín dụng, mối quan hệ hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 1.2.3.1... THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 16 3.1 Định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín