Pháp luật về thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

Chính vì vậy, nhóm tác giả lựa chọn hướng nghiên cứu, luận giải những vấn đề lý luận và thực tiễn trong phạm vi đề tài “Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản nhà ở, quyền sử dụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT K15504T -o0o -

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ

ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ

TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG GVHD: PGS.TS Lê Vũ Nam

Thành phố Hồ Chí Minh, 5/2018

Trang 1/55

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG 6

1.1 Thế chấp tài sản 6

1.1.1 Khái niệm 6

1.1.2 Đặc điểm 6

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 7

1.1.4 Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản 8

1.2 Tín dụng 9

1.2.1 Khái niệm 9

1.2.2 Phân loại 10

1.2.3 Hợp đồng tín dụng 12

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN 15

2.1 Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán 15

2.1.1 Bên cho vay 15

2.1.2 Bên đi vay 15

2.2 Quy định đối với bên đi vay 16

2.3 Quy định đối với bên cho vay 17

2.3.1 Tổ chức tín dụng không được cho vay các nhu cầu vốn sau đây 17

2.3.2 Tổ chức tín dụng cần tuân thủ quy định về giới hạn cho vay 18

2.3.3 Những đối tượng không được cho vay 18

2.4 Nội dung hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán 19

Trang 2/55

2.5 Hình thức ký kết hợp đồng tín dụng 24

2.6 Hiệu lực hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán 25

2.7 Trình tự, thủ tục 26

2.7.1 Hồ sơ vay vốn 26

2.7.2 Thẩm định hồ sơ vay vốn 26

2.7.3 Quyết định cho vay 26

2.7.4 Ký kết hợp đồng tín dụng 27

CHƯƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27

3.1 Quy định chung về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng 27

3.2 Quy định về thế chấp tài sản là bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng 29

3.3 Xử lí tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng 310

3.4 Một số vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng 31

3.5 Một số kiến nghị hoàn thiện 33

3.6 Mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 36

CHƯƠNG 4: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 411

4.1 Thực tiễn 41

4.2 Tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng 41

4.3 Các phương thức giải quyết tranh chấp 42

4.3.1 Thương lượng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng khi giải quyết tranh

chấp phát sinh từ giao dịch đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng 42

4.3.2 Hò a giải giữa các bên thông qua bên thứ ba là trung gian 43

4.3.3 Áp dụng Trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp phát sinh 44

4.3.4 Giả i quyết tranh chấp phát sinh tại Tòa án nhân dân 45

CHƯƠNG 5: NHỮNG BẤT CẬP VÀ TRANH CHẤP XẢY RA TRÊN THỰC TẾ .46

5.1 Thế chấp nhà ở chưa được chứng nhận sở hữu: thông tư lại mâu thuẫn với luật .46

5.2 Tranh chấp về việc chậm giải ngân .48

5.3 Tranh chấp về chủ thể kí hợp đồng và tài sản đảm bảo 51

KẾT LUẬN 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

Những năm gần đây để tạo cơ chế pháp lý phù hợp đảm bảo an toàn cho các giao dịchdân sự, kinh tế và thương mại, Nhà nước đã quan tâm xây dựng pháp luật về giao dịchbảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay nói riêng Tuy nhiên, do hệ thống pháp luậtnước ta hiện nay được xây dựng trên cơ sở đổi mới pháp luật của cơ chế kinh tế kếhoạch hóa tập trung nên trên thực tế tồn tại hai bộ phận pháp luật có tính độc lập tươngđối, đó là pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế - thương mại Là một bộ phận của hệthống pháp luật nên pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ cũng bị phân chia làm 2 bộ phận:các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đảm bảo nghĩa vụ dân sự và các quy phạmpháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế - thương mại.Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng là loạiquan hệ phát sinh trong lĩnh vực kinh tế - thương mại và được điều chỉnh bằng phápluật về bảo đảm tiền vay, trong đó có biện pháp thế chấp bằng tài sản Sự hình thànhcác quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và các quy định

về bảo đảm tiền vay bằng thế cháo tài sản nói riêng có tính độc lập tương đối với cácquy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một đặc thù của phápluật Việt Nam so với thế giới

Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tíndụng ngân hàng cho thấy, nội dung của bộ phận pháp luật này còn có nhiều bất cập vớiyêu cầu của cuộc sống, hiệu quả áp dụng còn rất thấp Đặc biệt bức xúc ở các lĩnh vựcnhư: Xác định loại tài sản thế chấp, đăng kí tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp… dẫnđến hậu quả là hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay của các ngân hàng thương mại và

tổ chức tín dụng khách không thu hồi được, đóng băng trong các bất động sản thế

chấp Những thực tiễn đó bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp là các văn bản pháp luật

về vấn đề này vừa tản mạn, vừa chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thànhmột hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh

Chính vì vậy, nhóm tác giả lựa chọn hướng nghiên cứu, luận giải những vấn đề lý luận

và thực tiễn trong phạm vi đề tài “Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (nhà

ở, quyền sử dụng đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” góp

phần hoàn thiện các quy định về đảm bảo tiền vay nói riêng và hoàn thiện các quy địnhpháp luật ngân hàng nói chung là cần thiết, có tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thựctiễn

CHƯƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG

1.1 Thế chấp tài sản

1.1.1 Khái niệm

Theo Khoản 1, Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Cho nên, thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng có thể hiểu là sự thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, theo đó, khách hàng cam kết sử dụng tài sản của mình bằng cách chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý/giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ quyền sử dụng tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng cấp tín dụng 1

Trong đó, việc thế chấp tài sản là bất động sản, bao gồm nhà ở hay quyền sử dụng đấtcòn có những đặc điểm sau:

1 Theo Giáo trình Pháp luật về giao dich bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Đại học Huế, NXB Chính trị quốc gia năm 2015, trang 67

2 Theo: https://luattoanquoc.com/chap-tai-san-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-2015/ , truy cập ngày 31/03/2018

- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trườngBĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thếchấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng Thông thường giá trị BĐSthế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấunhất, mức giá có thể là thấp nhất.

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 3

- Đối với chủ sở hữu BĐS: Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo

để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng vàhiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sửdụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn

để phục vụ mục đích của mình

- Đối với các tổ chức tín dụng: Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạtđộng chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọnđược khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránhrủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn kháchhàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chínhcủa khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo antoàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo cáckhoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản 4 cao thì việc cấp tín dụng củacác ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệuquả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn

3 Theo: http://xn nhpgiatytc-idb6532gbva.vn/bat-dong-san/dac-diem-va-vai-tro-the-chap-bds.html , truy cập ngày 31/03/2018

4 Một tài sản có tính thanh khoản khi nó đáp ứng được hai điều kiện: (1) Dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng với mức độ chi phí thấp nhất; (2) Tránh được rủi ro biến động trong giá trị vốn (tính ra tiền)

Trang 8/55

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủyếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong nhữnghoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) vàtăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS)

- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao tráchnhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảyra

1.1.4 Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản

- Điều 343, BLDS 2005 quy định: “Việc

thế chấp tài sản phải được lập thành

văn bản, có thể lập thành văn bản riêng

hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong

trường hợp pháp luật có quy định thì

văn bản thế chấp phải được công chứng,

chứng thực hoặc đăng ký.” Việc thế

chấp phải được lập thành văn bản Đây

chấp theo quy định hiện hànhkhông nói rõ về việc phải lậpthành văn bản, có cần côngchứng hay không

Trong văn bản hợp nhất số8019/VBHN-BTP của Bộ Tưpháp đề cập tới quyền tài sản

có thể mang đi thế chấp làquyền sử dụng đất Đối vớihợp đồng thế chấp quyền sửdụng đất thì quy định bắtbuộc thể hiện bằng văn bản

và phải được đăng ký (điềm a

chấp tàu bay, tàu biển; Thế chấp một tài

sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

vụ

(Khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/

NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 2012)

khoản 1 điều 12 và khoản 2 điều 9 NĐ 8019/VBHN-BTP)

1.2 Tín dụng

1.2.1 Khái niệm

Tín dụng (credit), xuất phát từ tiếng Latinh là credo – là sự tin tưởng, sự tín nhiệm và

được định nghĩa dưới nhiều góc độ khác nhau:

- Tín dụng là quan hệ vay mượn trên nguyên tắc hoàn trả

- Tín dụng là quá trình tập trung và phân phối lại vốn tiền tệ hay hiện vật trênnguyên tắc có hoàn trả

- Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu sangngười sử dụng để sau một thời gian sẽ thu hồi về một lượng giá trị lớn hơnlượng giá trị ban đầu (phần lớn hơn là lãi)

- Tín dụng là sự chuyển dịch vốn dưới hình thái tiền tệ hay hiện vật của một tổchức, cá nhân này cho một tổ chức, cá nhân khác sử dụng trong một thời giannhất định trên nguyên tắc hoàn trả

Như vậy, tín dụng có thể được diễn đạt bằng nhiều cách khác nhau nhưng bản chấtcủa tín dụng là một giao dịch về tài sản giữa một bên là người đi vay và một bên làngười cho vay trên cơ sở hoàn trả cả gốc và lãi

1.2.2 Phân loại

Căn cứ vào chủ thể tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, bao gồm tín dụngthương mại, tín dụng ngân hàng và tín dụng nhà nước:

- Tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp trực tiếp sản xuất

hoặc kinh doanh hàng hóa Khác với tín dụng ngân hàng và tín dụng nhà nước, tín dụngthương mại được thực hiện bằng hàng hóa nên cần có giấy tờ xác nhận nợ Cơ sở pháp

lý cho vấn đề này là mua bán chịu 5 thông qua kỳ phiếu thương mại

- Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên là ngân hàng và một bên đi vay(là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế) Trong đó, ngân hàng chuyển giao

5 Hành vi mua bán chịu hàng hóa được xem là hình thức tín dụng – người bán chuyển giao cho người mua quyền sử dụng vốn tạm thời trong một thời gian nhất định, và khi đến thời hạn đã được thỏa thuận, người mua phải hoàn trả lại vốn cho người bán dưới hình thức tiền tệ và cả phần lãi người bán chịu.

6 Tham khảo tại trang web wikipidia, https://vi.wikipedia.org/wiki/T%C3%ADn_d%E1%BB

%A5ng#.C4.90.E1.BA.B7c_.C4.91i.E1.BB.83m_c.E1.B

B.A7a_t.C3.ADn_d.E1.BB.A5ng_th.C6.B0.C6.A1ng_m.E1.BA.A1i, truy cập ngày 1/04/2018

7 Theo: http://luanvan.co/luan-van/tin-dung-thuong-mai-15834/ , truy cập ngày 1/04/2018

tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, và bên đivay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đến hạnthanh toán Tín dụng ngân hàng được cung cấp dưới hình thức tiền tệ bao gồm bút tệ

và tiền mặt

 Đặc điểm:

- Ngân hàng vừa là người đi vay, vừa là người cho vay

- Đối tượng cho vay: Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân

- Loại hình cho vay: Hợp đồng cho vay, trái phiếu, kỳ phiếu,…

- Thời hạn cho vay linh hoạt – ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đáp ứng mọi nhu cầu vay vốn của khách hàng 8

- Mục đích: Lợi nhuận (thông thường là ăn chênh lệch giữa lãi suất vay và cho vay)

- Công cụ lưu thông của tín dụng ngân hàng là kỳ phiếu ngân hàng Kỳ phiếungân hàng do ngân hàng phát hành dựa trên quan hệ tín dụng giữa ngân hàngvới doanh nghiệp, cư dân và nhà nước Nó được ra đời trên hai cơ sở bảo đảmbằng vàng và tín dụng

- Tín dụng nhà nước là mối quan hệ tín dụng bằng tiền tệ hoặc hiện vật giữa một bên

là nhà nước với một bên là doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - xã hội và các cánhân Trong đó Nhà nước là chủ thể đi vay để trang trải các khoản chi tiêu ngân sáchnhà nước trong điều kiện nguồn thu không đủ để đáp ứng; nó còn là công cụ để nhànước hỗ trợ các ngành kinh tế yếu kém, ngành mũi nhọn và khu vực kinh tế kém pháttriển, và là công cụ quan trọng dể nhà nước quản lý, điều hành vĩ mô

 Đặc điểm:

- Chủ thể là nhà nước, các pháp nhân và thể nhân

- Hình thức cho vay đa dạng, phong phú

- Chủ yếu là loại hình trực tiếp, không thông qua tổ chức trung gian

8 Tín dụng ngắn hạn có thời hạn không quá 12 tháng Tín dụng trung hạn có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng đến 60 tháng Tín dụng dài hạn có thời hạn cho vay lớn hơn 60 tháng.

Trang 12/55

- Công cụ lưu thông tín dụng nhà nước khi nhà nước vay, bao gồm: tín phiếu khobạc, trái phiếu kho bạc; trái phiếu đầu tư, công trái và trái phiếu chỉnh phủ quốctế; Khi nhà nước cho vay, bao gồm: cho vay đầu tư, hỗ trợ lãi suất sau đầu tư

và bảo lãnh tín dụng

Căn cứ vào thời hạn tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, gồm ngắn hạn, trunghạn và dài hạn.9

- Tín dụng ngắn hạn: Là khoản tín dụng dưới 1 năm và được sử dụng dể bổ sung

sự thiếu hụt tạm thời vốn lưu động của doanh nghiệp, và nó còn có thể đượcvay cho tiêu dùng cá nhân

- Tín dụng trung hạn: Là khoản tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm Loại hìnhtín dụng này thường được dùng để cung cấp, mua sắm tài sản cố định, cải tiến

và đổi mới kĩ thuật, mở rộng và xây dựng công trình nhỏ có thời hạn thu hồivốn nhanh

- Tín dụng dài hạn: Là khoản tín dụng có thời gian trên 5 năm Loại tín dụng nàyđược dùng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản như đầu tư xây dựng các xí nghiệpmới, các công trình thuộc cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất,…

- “Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (gọi là bên cho vay) và khách hàng vay vốn (gọi là bên đi vay) Theo đó, bên cho vay

Trang 12/55

9 Theo: http://voer.edu.vn/m/khai-niem-dac-diemcac-hinh-thuc-tin-dung-trung-dai-han/3662c9f4, truy cập ngày 1/4/2018

Từ các phân tích trên, theo nhóm, hợp đồng tín dụng ngân hàng có thể định nghĩa như

sau: “Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thoả thuận bằng văn bản giữa một bên là tổ chức tín dụng (bên cho vay) với bên kia là tổ chức, cá nhân thoả mãn điều kiện luật định (bên đi vay), theo đó bên cho vay cấp cho bên đi vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và trong thời hạn đã thoả thuận, hết thời hạn đó bên đi vay phải hoàn trả cả gốc và lãi.”

Với định nghĩa này, có thể thấy ngoài những dấu hiệu chung của một loại hợp đồng,hợp đồng tín dụng còn có một số đặc điểm đặc trưng sau đây để phân biệt với cácchủng loại hợp đồng khác trong giao lưu dân sự và thương mại:

– Về chủ thể: khác với các hợp đồng thông thường chủ thể là các tổ chức, cá nhân cónăng lực pháp luật và năng lực hành vi, trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thì mộtbên chủ thể bắt buộc phải là tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quyđịnh của pháp luật với tư cách là bên cho vay; còn bên vay là các tổ chức, cá nhân thoảmãn các điều kiện vay vốn Ngoài ra, một số tổ chức khác cũng có thể trở thành chủthể của hợp đồng tín dụng ngân hàng với tư cách là bên cho vay nếu được Ngân hàngNhà nước Việt Nam cấp giấy phép hoạt động ngân hàng Sự quy định chặt chẽ về điềukiện chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo sự an toàn về tài sản chocác chủ thể trong quan hệ hợp đồng cũng như lợi ích chung cho toàn xã hội

– Về đối tượng: đối tượng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng là tiền (bao gồm tiềnmặt và bút tệ) Về nguyên tắc, đối tượng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng phải làmột số tiền xác định và phải được các bên thỏa thuận, ghi rõ trong văn bản hợp đồng

– Về tính rủi ro: hợp đồng tín dụng vốn chứa đựng nguy cơ rủi ro rất lớn cho quyền lợicủa bên cho vạy Sở dĩ như vậy là vì theo cam kết trong hợp đồng tín dụng, bên chovay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định Nếu thời hạn cho vaycàng dài thì nguy cơ rủi ro và bất trắc càng lớn Vì thế mà các tranh chấp phát sinh từhợp đồng tín dụng cũng thường xảy ra với số lượng và tỷ lệ lớn hơn so với đa số cácloại hợp đồng khác.

- Hình thức của hợp đồng tín dụng luôn bằng văn bản Xuất phát từ tính rủi ro cao củahợp đồng tín dụng và tầm quan trọng của hợp đồng tín dụng, Luật ngân hàng của hầuhết các nước trên thế giới đều quy định hợp đồng tín dụng phải được ký kết bằng vănbản, như Điều 37 Luật ngân hàng thương mại Trung Quốc, Điều 27.1 Luật ngân hàng

Ba Lan Ở Việt Nam, quy định này được ghi nhận trong Điều 51 Luật các tổ chức tíndụng và theo Điều 18 của Quy chế cho vay

Đây là một quy định bắt buộc nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, rõ ràng trong thoả thuậncủa các bên về quyền và nghĩa vụ, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra, là cơ sở pháp lýquan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có

- Thời hạn của hợp đồng tín dụng luôn được xác định trước và ghi trong hợp đồng tíndụng Tuỳ theo mục đích sử dụng vốn vay mà thời hạn hợp đồng có thể ngắn hạn(dưới một năm), trung hạn (từ 1 đến 5 năm) hoặc dài hạn (trên 5 năm) Đây chính làkhoảng thời gian mà bên vay có thể sử dụng nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng Hếtkhoảng thời gian này, bên đi vay phải trả khoản tiền cả gốc và lãi cho tổ chức tín dụng

Có thể nói rằng, mục đích của quy định này nhằm xác định rõ trách nhiệm của người

đi vay và bảo tồn vốn vay của tổ chức tín dụng

- Hợp đồng tín dụng luôn nhằm mục đích lợi nhuận (hợp đồng có lãi suất) Trong giaokết và thực hiện hợp đồng tín dụng, tổ chức tín dụng thu lợi nhuận không chỉ nhằmmục đích bù đắp chi phí kinh doanh như: trả lãi tiền gửi, trả lương nhân viên…mà cònnhằm bù đắp những rủi ro có thể xảy ra cho tổ chức tín dụng và cũng có thể là rủi rocủa người gửi tiền Vì vậy, việc thu hồi lợi nhuận không chỉ xuất phát từ lợi ích của tổchức tín dụng mà còn xuất phát từ lợi ích của ngời gửi tiền và lợi ích của toàn xã hội

- Về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ: trong hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ chuyểngiao tiền vay (nghĩa vụ giải ngân) của bên cho vay bao giờ cũng phải được thực hiệntrước, làm cơ sở, tiền đề cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên vay Do đo, chỉ

khi nào bên cho vay chứng minh được rằng họ đã chuyển giao tiền vay theo đúng hợpđồng tín dụng cho bên vay thì khi đó họ với có quyền yêu cầu bên vay phải thực hiệncác nghĩa vụ đối với mình (bao gồm các nghĩa vụ chính như sử dụng tiền vay đúngmục đích; nghĩa vụ hoàn trả tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi…) 10

CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN

2.1 Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán

Quan hệ pháp luật tín dụng ngân hàng là quan hệ tài sản – hàng hóa phát sinh trongquá trình sử dụng vốn tạm thời giữa tổ chức tín dụng và các tổ chức, cá nhân theonguyên tắc có hoàn trả, dựa trên cơ sở tín nhiệm hoặc có sự bảo đảm, được các quyphạm pháp luật điều chỉnh Tham gia quan hệ này có ít nhất gồm hai chủ thể: là bêncho vay và bên đi vay

2.1.1 Bên cho vay

- Luôn là tổ chức tín dụng Có thể là ngân hàng, có thể là tổ chức tín dụng phi ngânhàng

- Có thể là một hoặc nhiều tổ chức tín dụng (trường hợp cho vay hợp vốn) thỏa mãnđiều kiện:

 Được thành lập và hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng và các pháp luật liên quan

 Có chức năng hoạt động, kinh doanh tín dụng

2.1.2 Bên đi vay (Khách hàng) Bao gồm:

- Nhóm khách hàng thứ nhất: Các pháp nhân:doanh nghiệp nhà nước,

 Hợp tác xã

10 Theo: https://luatduonggia.vn/dac-diem-cua-hop-dong-tin-dung/ , truy cập ngày 31/03/2018

 Doanh nghiệp tư nhân;

- Nhóm khách hàng thứ ba: Các pháp nhân và cá nhân nước ngoài

Bên đi vay phải thỏa mãn các điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể, mục đích sử dụng vốn vay, khả năng thanh toán khoản vay…

2.2 Quy định đối với bên đi vay

Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:11

 Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quyđịnh của pháp luật Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lựchành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa

đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy địnhcủa pháp luật

 Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp

 Có phương án sử dụng vốn khả thi

2.3 Quy định đối với bên cho vay

2.3.1 Tổ chức tín dụng không được cho vay các nhu cầu vốn sau đây13

1 Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh

2 Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi

mà pháp luật cấm

3 Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tư kinh doanh

4 Để mua vàng miếng

5 Để trả nợ khoản nợ vay tại chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trường hợp cho vay

để thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, màchi phí lãi tiền vay được tính trong dự toán xây dựng công trình được cấp có thẩmquyền phê duyệt theo quy định của pháp luật

6 Để trả nợ khoản nợ vay tại tổ chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nước ngoài,trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiệnsau đây:

a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;

b) Thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;

c) Là khoản vay chưa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ

Trang 17/55

13 Điều 9 Thông tư 39/2016/TT- NHNN

12 Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhưng không vượt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định trong từng thời kỳ

có của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

+ Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 25%vốn tự có của tổ chức tín dụng phi ngân hàng; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối vớimột khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 50% vốn tự có của tổchức tín dụng phi ngân hàng

- Các giới hạn trên áp dụng đối với cả trường hợp tổ chức tín dụng, chi nhánh ngânhàng nước ngoài chỉ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp và trái phiếu của người có liênquan của doanh nghiệp đó phát hành

- Trường hợp nhu cầu vốn của một khách hàng, một khách hàng và người có liênquan vượt quá hai giới hạn cấp tín dụng trên thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàngnước ngoài được cấp tín dụng hợp vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước

- Trong trường hợp đặc biệt, để thực hiện nhiệm vụ kinh tế - xã hội mà khả nănghợp vốn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa đáp ứng đượcyêu cầu vay vốn của một khách hàng thì Thủ tướng Chính phủ quyết định mức cấp tíndụng tối đa vượt quá các giới hạn trên đối với từng trường hợp cụ thể

2.3.3 Những đối tượng không được cho vay

- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được cấp tín dụngđối với những tổ chức, cá nhân sau đây:15

a) Thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) và các

14 Điều 13 Thông tư 36//2014/TT- NHNN

15 Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010

chức danh tương đương của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, phápnhân là cổ đông có người đại diện phần vốn góp là thành viên Hội đồng quản trị,thành viên Ban kiểm soát của tổ chức tín dụng là công ty cổ phần, pháp nhân làthành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là công ty trách nhiệm hữu hạn;

b) Cha, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hộiđồng thành viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổnggiám đốc (Phó giám đốc) và các chức danh tương đương

- Có một vấn đề pháp lý cần làm rõ đó là khái niệm “con” sẽ bao gồm những ai

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì “thành viên gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; anh, chị, em cùng cha mẹ, anh, chị, em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng

mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột”.

=> Điều này có nghĩa là, khái niệm “con” theo quy định của pháp luật rất rộng, bao gồm con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể.

2.4 Nội dung hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ thanh toán

- Điều khoản về đối tượng của nghĩa vụ Đối tượng của nghĩa vụ được bảo đảm lànghĩa vụ trả nợ được xác định trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảothực hiện nghĩa vụ thanh toán Nghĩa vụ trả nợ có thể là nghĩa vụ trả nợ gốc hoặc lãihoặc cả lãi và gốc Thông thường, nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng về thế chấptài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ trả toàn bộ bao gồm gốc

và lãi phát sinh Thực tiễn khi xác lập hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảmbảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán, tổ chức tín dụng bao giờ cũng yêu cầu tài sản bảođảm phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảmbảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán

- Điều khoản về tài sản bảo đảm và vấn đề thay đổi tài sản bảo đảm Mục đích của tàisản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ thanh toán là dự phòng khả năng khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theocam kết nên tổ chức tín dụng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ đã cho vay.Khi ghi nhận điều khoản về tài sản bảo đảm và việc thay đổi tài sản bảo đảm, tổ chứctín dụng cần mô tả rõ tài sản này Trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảmbảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán cũng cần thỏa thuận về việc thay đổi tài sản bảođảm Việc thay đổi tài sản bảo đảm có thể là do yêu cầu của tổ chức tín dụng hoặc củakhách hàng theo từng bối cảnh phù hợp của các bên Cần lưu ý, việc thay đổi tài sảnbảo đảm có thể dẫn tới sự thay đổi biện pháp thế chấp hoặc chủ thể tham gia giao dịch.Nếu có sự thay đổi này thì tổ chức tín dụng và khách hàng phải tuân thủ quy định củapháp luật liên quan đến những thay đổi này Ngoài ra, khi thỏa thuận về tài sản bảođảm, tổ chức tín dụng và khách hàng cũng cần lưu ý: tài sản bảo đảm là tài sản hiện cóhoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.16 Tài sảnhình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đangtrong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kếtgiao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sởhữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kýtheo quy định của pháp luật, tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền

sử dụng đất.17

+ Điều kiện tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có thể là thuộc sởhữu của bên bảo đảm không cấm lưu thông

+ Các ràng buộc của pháp luật chuyên ngành liên quan đến tài sản đảm bảo như

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Ở đây, chúng ta đang đề cập đến tài sản bảo đảm là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở) nên điều khoản

có liên quan đến luật chuyên ngành rất quan trọng Thứ nhất, cần lưu ý về thế chấp

giá trị quyền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đượcNhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận

16 Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

17 Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhậnthừa kế thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt độngtại Việt Nam.18 Còn hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đấtthuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.19 Đối với Người ViệtNam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nướcViệt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền thế chấp bằngquyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tíndụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất.20 Còn NgườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhànước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp bằng tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phéphoạt động tại Việt Nam.21 Đối với Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài hoặc

Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngânsách nhà nước có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại ViệtNam.22 Thứ hai, ngoài các quy định về quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất thì

còn có các quy định về điều kiện bất động sản được đưa vào giao dịch:

 Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có cácđiều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quy địnhtại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất Đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền

sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng

18 Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013.

19 Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai 2013.

20 Điểm b Khoản 1 và điểm d Khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai 2013.

21 Điểm b Khoản 2 Điều 183 Luật Đất Đai 2013

22 Điểm d Khoản 2 và Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai 2013

đất Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.23

 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà

ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy địnhcủa pháp luật; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện vềquyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà

ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấphành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giảitỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.24

+ Tính đối kháng với người thứ ba khi giao dịch bảo đảm được xác lập hợp pháp.Theo đó, trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trịpháp lý đối với người thứ ba thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác khôngđược kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trườnghợp pháp luật có quy định khác.25

+ Ngoài ra, Điều 90 Luật Thi hành án Dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014 quyđịnh: “Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sảnnhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản củangười phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa

vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án Khi kê biên tài sản đang cầm cố,thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp;khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toántheo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật Thi hành án Dân sự” Do đó, tổ chức tíndụng cũng cần phải lưu ý, xem xét tài sản đảm bảo có phải là tài sản của người đang

bị áp dụng biện pháp kê biên để tránh rủi ro phát sinh Trong thực tế, đây là vấn đềrất khó thực hiện đối với tổ chức tín dụng, nhưng nếu không kiểm tra thì tổ chức tíndụng sẽ gặp khó khăn nếu như tài sản đảm bảo bị kê biên để thi hành án

23

Điều 188 Luật Đất Đai 2013.

24 Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà Ở 2014.

25 Khoản 4 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

- Điều khoản về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng Đây là nội dung trọng yếucủa hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán vì

nó liên quan đến các khả năng xử sự của tổ chức tín dụng và khách hàng Việc thỏathuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản đểđảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán cần tôn trọng nguyên tắc bình đẳng, tự địnhđoạt của tổ chức tín dụng và khách hàng Khách hàng cần đọc kỹ các quy định vềquyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảothực hiện nghĩa vụ thanh toán để tránh các rủi ro có thể phát sinh sau này

- Điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm và vấn đề giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợpđồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán

+ Điều 299, Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm

có quyền xử lý tài sản bảo đảm Các trường hợp này bao gồm: (1) Đến hạn thực hiệnnghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện khôngđúng nghĩa vụ (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thờihạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật (3) Trường hợpkhác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định Như vậy, một mặt, điều luật này đưa

ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý bảo đảm của ngân hàng (nhất làtrong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác, nócũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trườnghợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý bảo đảm bắt buộctheo quy định tại một văn bản luật cụ thể Trường hợp xử lý bảo đảm đầu tiên nêu ởtrên là trường hợp thông thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm Trường hợpthứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợpđồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ(khoản 3, Điều 296, Bộ luật dân sự 2015) hay trước khi tuyên bố bên có nghĩa vụ phásản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm2014) Một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp xử lý bảo đảm Chẳnghạn, theo quy định tại Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trườnghợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không

đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thihành

án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm vàchi phí cưỡng chế thi hành án Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về một sốtrường hợp xử lý tài sản bảo đảm khác, như khi bên vay vi phạm một nghĩa vụ nào đócủa hợp đồng vay hay bên bảo đảm vi phạm một nghĩa vụ nào đó nêu trong hợp đồngbảo đảm.

+ Về thỏa thuận phương thức giải quyết tranh chấp thuộc quyền của tổ chức tíndụng và khách hàng Hai bên có thể lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp làhòa giải, thương lượng, tố tụng trọng tài hoặc tố tụng tòa án Khi lựa chọn phươngthức giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ thanh toán, cả hai bên cần lưu ý đến ưu nhược điểm của từng phương thứccũng như bảo đảm thời hiệu khởi kiện khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp

tố tụng trọng tài hoặc tố tụng tòa án

2.5 Hình thức ký kết hợp đồng tín dụng

- Theo quy định của Văn bản hợp nhất 8019/VBHN-BTP về các trường hợp phải đăng

ký bao gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữurừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; các trường hợp khác, nếu phápluật có quy định Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu Ngoài ra, việc công chứnghoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thỏa thuận Trong trường hợp pháp luật

có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực

- Thực tiễn cho thấy khi xác lập hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thựchiện nghĩa vụ thanh toán, tổ chức tín dụng và khách hàng đã lựa chọn hình thức lậphợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán thànhmột văn bản riêng Cách làm này của tổ chức tín dụng và khách hàng sẽ mang lạinhững lợi ích sau đây:

+ Tổ chức tín dụng và khách hàng được tự do ghi nhận các thỏa thuận nên cóthể dự liệu được hết tình huống có thể phát sinh, từ đó có thể giảm thiểu tối đa các rủi

ro mà các bên gặp phải

+ Bảo đảm tính toàn vẹn của từng loại hợp đồng, bảo đảm được tính thống nhấttrong nội tại của hợp đồng thông qua việc ghi nhận các thỏa thuận đặc thù của hợpđồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

+ Không gây nhầm lẫn giữa điều khoản của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thếchấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán Điều này giúp các bên thựchiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình

2.6 Hiệu lực hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán

- Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thựchiện nghĩa vụ thanh toán: Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từthời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

 Các bên có thỏa thuận khác;

 Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhậncầm cố;

 Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sảnxuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thếchấp;

 Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thựctrong trường hợp pháp luật có quy định

Công việc thẩm định bao gồm :

2.7.3 Quyết định cho vay

Trên cơ sở kết luận về khả năng tài chính; tính khả thi của dự án đầu tư, mục đích tiêudùng, sinh họat… cá nhân có thẩm quyền (Trường phòng Tín dụng; phó giám đốc;giám đốc chi nhánh…) quyết định cho vay

Tổ chức tín dụng quy định cụ thể và niêm yết công khai thời hạn tối đa phải thông báoquyết định cho vay hoặc không cho vay đối với khách hàng, kể từ khi nhận được đầy

đủ hồ sơ vay vốn và thông tin cần thiết của khách hàng Trường hợp quyết định không