Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI - -PHAN NGỌC TRÂM THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Kiều Giang HÀ NỘI - NĂM 2016 LỜI CẢM ƠN Trong suốt q trình học tập hồn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp suốt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sĩ Nguyễn Kiều Giang – thầy giáo kính mến hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo điều kiện cho suốt trình thực nghiên cứu Luận văn Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy cơ, cán Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế cán Thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp ln cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn thầy cô hội đồng chấm luận văn cho tơi đóng góp q báu để hồn chỉnh luận văn Hà Nội, ngày 24 tháng 07 năm 2016 Tác giả LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Kiều Giang Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, đề tài sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả, quan tổ chức khác thể phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận nào, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng kết luận văn Hà Nội, ngày 24 tháng 07 năm 2016 Tác giả MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Tài sản hình thành tương lai 1.1.1.2 Nhà hình thành tương lai 11 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 13 1.2 Thế chấp nhà hình thành tương lai 15 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai 15 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai 15 1.2.1.2 Đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai 16 1.2.2 Vai trò chấp nhà hình thành tương lai 21 1.3 Sự hình thành phát triển chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam 23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 32 2.1 Quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 33 2.1.1 Chủ thể tham gia vào quan hệ chấp nhà hình thành tương lai 33 2.1.2 Hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 35 2.1.2.1 Hình thức hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 35 2.1.2.2 Nội dung hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 36 2.1.3 Phân biệt hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà 40 2.1.4 Trình tự thực chấp nhà hình thành tương lai 41 2.2 Thực trạng chấp nhà hình thành tương lai 46 2.2.1 Xác định tài sản nhà hình thành tương lai 46 2.2.2 Định giá nhà hình thành tương lai 51 2.2.3 Công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 55 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà hình thành tương lai 61 2.2.5 Xử lý tài sản chấp 68 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 75 3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 75 3.1.1 Xây dựng, kiện toàn hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 75 3.1.2 Vai trò quan chức việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 76 3.2 Các giải pháp hoàn thiện hoạt động chấp nhà hình thành tương lai 78 3.2.1 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xác định tài sản nhà hình thành tương lai 78 3.2.2 Các giải pháp liên quan đến vấn đề cách thức định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai 81 3.2.3 Các giải pháp liên quan đến vấn đề trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai 82 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai 85 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ~1~ LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kể từ kinh tế thị trường đời phát triển nước ta từ năm 1980, tín dụng Ngân hàng hình thành ngày đóng vai trò quan trọng Với điều kiện kinh tế nông nghiệp trước bước chuyển sang kinh tế thị trường, nhu cầu hỗ trợ vốn tổ chức, cá nhân điều tất yếu Trong đó, tín dụng Ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu; điều kiện để bảo đảm trình sản xuất kinh doanh diễn thường xuyên, liên tục; công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng Ngân hàng cơng cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước Với tầm quan trọng vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động phát triển lành mạnh, có biện pháp bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng Trong hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam nay, cho vay chấp nhà hình thành tương lai, hay gọi sản phẩm “cho vay mua nhà dự án” dự án chưa hồn thành sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, hộ để Do vậy, hoạt động ngày thu hút quan tâm đông đảo nhiều tầng lớp nhân dân Trong vài năm gần đây, hàng lang pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngày trọng xây dựng hồn thiện quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt, pháp luật thức ghi nhận nhà hình thành tương lai loại tài sản dùng để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay theo hợp đồng tín dụng thơng qua hàng loạt văn pháp luật điều chỉnh Tuy nhiên, pháp luật ~2~ hoạt động chưa rõ ràng thống nên nảy sinh nhiều vướng mắc, khó khăn thực tiễn triển khai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho Ngân hàng khách hàng Hơn nữa, thực tế việc áp dụng quy định pháp luật quan có thẩm quyền chưa đồng từ tạo nên bất cập vướng mắc người tham gia giao dịch như: vướng mắc việc xác định nhà hình thành tương lai, vướng mắc định giá tài sản chấp, vướng mắc thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp; vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai… Đặc biệt thời gian gần đây, từ sau gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ Chính phủ ban hành khiến thị trường mua bán, chấp nhà hình thành tương lai ln vấn đề tiêu điểm Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trước xuất Bộ luật Dân năm 2005 Luật Tổ chức tín dụng năm 2010, hoạt động chấp tài sản hình thành tương lai nói chung nhà hình thành tương lai nói riêng Ngân hàng thương mại chưa thực quan tâm mực Việt Nam Trước năm 2005, liên quan đến vấn đề này, có cơng trình nghiên cứu, sách báo sâu vào phân tích Những năm gần đây, phát triển mạnh mẽ Tổ chức tín dụng thị trường bất động sản, pháp luật chấp nhà hình thành tương lai nhận quan tâm nhiều quan Nhà nước có thẩm quyền việc ban hành loạt văn pháp luật điều chỉnh tín dụng, điều kiện chấp nhà hình thành tương lai, thủ tục cơng chứng, đăng ký chấp, giao dịch bảo ~3~ đảm,… Vì vậy, có nhiều nghiên cứu, viết liên quan đến vấn đề “Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Hoàng Anh Tuấn năm 2006; “Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sỹ tác giả Vũ Thị Thu Hằng năm 2010; “Pháp luật bảo đảm tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Lê Thị Mai Hương năm 2010; “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”, Luận văn tiến sỹ tác giả Vũ Thị Hồng Yến năm 2013; “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ tác giả Nguyễn Thanh Thúy năm 2014;… Tuy nhiên, thay đổi quy định pháp luật Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 số nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành việc nhận chấp, đăng ký chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà HTTTL Thông tư số 08/2014/TT-BTP, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN, Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN…Tính đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu phân tích chuyên sâu quy định bất cập, vướng mắc thực thi pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn áp dụng quy định Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu hoạt động chấp nhà hình thành tương lai với đối tượng nhà hình thành ~4~ tương lai cá nhân, tổ chức mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân Phạm vi nghiên cứu luận văn tiếp cận pháp luật chấp nhà hình thành hoạt động tín dụng Tổ chức tín dụng Mục tiêu nghiên cứu đề tài Trên sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà hình thành tương lai đánh giá thực tiễn áp dụng quy định Từ đó, đề xuất giải pháp để hồn thiện pháp luật, khắc phục vướng mắc, khó khăn trình triển khai hoạt động chấp nhà hình thành tương lai nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Để đạt mục tiêu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn cần phải làm rõ số vấn đề sau: - Khái quát phân tích vấn đề lý luận khái niệm tài sản, nhà hình thành tương lai, chấp, chấp nhà hình thành tương lai,…; - Hệ thống hóa đánh giá quy định hành pháp luật chấp nhà hình thành tương lai; - Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng - Đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Phương pháp nghiên cứu ~5~ Luận văn thực sở kết hợp phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp để làm rõ luận điểm nghiên cứu nêu luận văn Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận văn Về ý nghĩa lý luận, luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận khái niệm tài sản, tài sản hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai, chấp, chấp nhà hình thành tương lai,… hệ thống hóa quy định pháp luật Việt Nam hành chấp nhà hình thành tương lai Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn công trình nghiên cứu có giá trị tham khảo cho người làm cơng tác pháp luật q trình nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp có tài sản bảo đảm nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương I: Một số vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai Chương II: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai ~ 78 ~ ban hành quy định nêu chưa kịp thời nhiên vai trò trung tâm Ngân hàng Nhà nước phát huy để điều tiết thị trường tín dụng Hiện nay, vấn đề trước mắt Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn Ngân hàng chế thực việc chấp nhà hình thành tương lai Việc hồn thiện quy định không tạo đà cho kinh tế phát triển mà góp phần bảo đảm chất lượng đời sống cho nhân dân 3.2 Các giải pháp hồn thiện hoạt động chấp nhà hình thành tương lai 3.2.1 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xác định tài sản nhà hình thành tương lai Do khái niệm pháp luật không thống quy định dễ gây nhầm lẫn nên việc xác định nhà hình thành tương lai gặp nhiều khó khăn Việc xác định đâu nhà hình thành tương lai điều kiện tiên để thực tồn q trình chấp nhà hình thành tương lai, đòi hỏi cần phải có quy định hướng dẫn cụ thể để xác định đối tượng nhà hình thành tương lai theo hướng: Thứ nhất, Luật Nhà bổ sung thêm đối tượng chấp dạng nhà hình thành tương lai nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân quy định Luật Nhà loại bỏ nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu thời điểm giao kết khỏi danh sách đối tượng xét nhà hình thành tương lai Để bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu tham gia giao dịch chấp, Bộ, ngành cần nghiên cứu bổ sung quy định cho phép chấp loại tài sản vào Luật Nhà ~ 79 ~ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, tạo sở pháp lý cho phép nhà tham gia giao dịch dân Tuy nhiên, loại tài sản chứa nhiều rủi ro dẫn đến tình trạng tài sản chấp nhiều Tổ chức tín dụng để vay vốn Vì cho phép chấp loại tài sản này, Bộ, ngành cần phối hợp thống với nghiên cứu bổ sung quy định, điều kiện chấp cách chặt chẽ, đặc biệt nên quy định rõ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu bên chấp Bộ Tài nguyên & Môi trường cần khẩn trương hướng dẫn thủ tục quy định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhằm bảo đảm sở pháp lý cho chủ sở hữu nhà thực đầy đủ quyền nghĩa vụ Hiện nay, pháp luật có quy định việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trách nhiệm Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại27 quy định xử phạt Chủ đầu tư trì hỗn khơng lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua28 , cụ thể chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất từ 12 tháng trở lên bị phạt tiền tối đa tỷ đồng – mức phạt coi nhẹ nhàng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Do vậy, chờ đợi Bộ, ngành ban hành văn giải tình trạng chủ sở hữu hợp pháp loại nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu khơng thể chấp nhà Tổ chức tín dụng để vay vốn biện pháp nhanh cần đưa chế tài xử phạt nặng Chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhằm khắc phục tình trạng Chủ đầu tư chây ỳ chậm làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Đồng thời, Bộ, ngành 27 Điều 26 Khoản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản Điều 26 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 28 ~ 80 ~ cần phối hợp với bổ sung thêm chế tài xử phạt trường hợp chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu không lỗi bên chấp, Chủ đầu tư mà cán Nhà nước chậm làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu cho người dân Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường Bộ Xây dựng thống bổ sung quy định hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân, đặc biệt trọng quy trình xử lý tài sản bảo đảm Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn Ngân hàng Thương mại quy trình, điều kiện nhận chấp nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân theo hướng: tổ chức, cá nhân phép chấp nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp chấp quyền sử dụng mảnh đất Tổ chức tín dụng Quy định vừa bảo đảm quyền chủ sở hữu tài sản vừa hạn chế rủi ro cho Tổ chức tín dụng phải xử lý tài sản chấp Trong tương lai, Bộ, ngành liên quan cụ thể Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên & Môi trường Ngân hàng Nhà nước cần có phối hợp việc ban hành văn thống quy định trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai có đối tượng khơng nhà mua dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư, nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân xây dựng đất hợp pháp mà nhà hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu thời điểm ký kết giao dịch Văn nên quy định chi tiết rõ ràng điều kiện tham gia giao dịch loại nhà hình thành tương lai; thủ tục cơng chứng, đăng ký chấp nhà hình thành tương lai; xử lý tài sản chấp;… nhằm tạo điều kiện cho ~ 81 ~ bên thực giao dịch cách thuận tiện dễ dàng 3.2.2 Các giải pháp liên quan đến vấn đề cách thức định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai Mục tiêu hoạt động định giá tài sản chấp hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng yêu cầu định giá tài sản hoạt động cho vay Vì vậy, Ngân hàng cần áp dụng giải pháp phù hợp để bảo đảm thực tốt mục tiêu Hiện nay, Ngân hàng xây dựng quy định riêng cách xác định, định giá tài sản chấp có đội ngũ có trình độ chuyên môn chuyên phục vụ cho việc định giá tài sản đem chấp Tuy nhiên, quy định chưa có thống nhất, đơi chưa phản ánh giá trị thực nhà hình thành tương lai thời điểm chấp Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Ngân hàng thương mại xem xét xây dựng hệ thống định giá tài sản gồm: định giá, phương thức định giá, khung giá chung để Ngân hàng áp dụng tiến hành việc định giá cách xác giá trị nhà hình thành tương lai nhận chấp - Về định giá: Đối với nhà hình thành tương lai mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, để bảo đảm tính giá trị tài sản bảo đảm bên khơng nên vào giá trị hợp đồng mua bán nhà mà nên tham chiếu vào khung giá nhà theo quy định quan có thẩm quyền giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá theo khung giá nhà theo quy định thời điểm chấp giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro suốt trình chấp mà giá mua bán nhà ln có nguy tăng, giảm đột ngột Và việc định giá theo giá thị trường phản ánh tốt giá trị thực tài sản Việc áp ~ 82 ~ dụng theo nhiều giúp dung hòa lợi ích bên, giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng bảo đảm quyền lợi bên chấp Đối với nhà hình thành tương lai xây dựng đất hợp pháp tổ chức, cá nhân, nên bổ sung quy định hướng dẫn định giá nhà không dựa vào bảng giá xây dựng Nhà nước ban hành mà nên tham chiếu hợp đồng thi công, hợp đồng thiết kế xây dựng nhà để đánh giá chất lượng cơng trình, bảo đảm cơng trình xây dựng thực tế với thiết kế kỹ thuật hợp đồng - Khi định giá, bên cần cân nhắc tới yếu tố giai đoạn hình thành nhà thời điểm định giá: cần xác định thời điểm định giá nhà chấp hình thành đến đâu: xây dựng, xây dựng phần trăm hay hoàn thành việc xây dựng Các Ngân hàng nên quy định việc định giá nhà dựa theo tiến độ hợp đồng mua bán Việc định vừa bảo đảm phản ánh giá trị thực nhà ở, đồng thời biện pháp để Ngân hàng thường xuyên kiểm tra tiến độ hình thành nhà chấp Bên cạnh đó, Ngân hàng thương mại cần xây dựng quy trình hướng dẫn cách thức, phương pháp định giá nội Ngân hàng để việc định giá tài sản chấp nói chung định giá tài sản chấp nhà hình thành tương lai nói riêng thực hiệu Đồng thời, Ngân hàng cần phải xây dựng đội ngũ nhân viên định giá có tính chun nghiệp trình độ chun mơn cao; quy định trách nhiệm cụ thể phận tiến hành định giá tài sản 3.2.3 Các giải pháp liên quan đến vấn đề trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai Đặc điểm biện pháp bảo đảm chấp chuyển giao tài sản chấp nên ln tiềm ẩn rủi ro cho Ngân hàng Hơn nữa, ~ 83 ~ đối tượng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai rủi ro mức cao Vì vậy, yêu cầu đặt phải hạn chế thấp rủi ro mà Ngân hàng gặp phải nhận chấp tài sản Các biện pháp thực như: xác định đầy đủ chủ thể tham gia giao dịch, xác định tính xác thực giấy tờ, hồ sơ chấp, bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng tuân thủ điều kiện quy định pháp luật Hiện nay, pháp luật cho phép lựa chọn chấp nhà hình thành tương lai hai hình thức là: chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Thơng tư số 08/2014/TT-BTP chấp nhà hình thành tương lai theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN Nếu bên lựa chọn hình thức chấp tài sản theo Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN hợp đồng chấp bắt buộc phải công chứng lựa chọn chấp theo hình thức quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán theo Thơng tư số 08/2014/TT-BTP việc công chứng hợp đồng chấp hay không lại phụ thuộc vào ý chí bên tham gia Do vậy, để bảo đảm tính minh bạch, tránh tình trạng tài sản chấp nhiều lần đòi hỏi phải có cơng khai thống thông tin Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất ở, nhà theo hướng: Thứ nhất, hai quan đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cần thực tin học hóa hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời nên phối hợp xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bảo đảm thống Không nên để tình trạng quan lưu trữ thơng tin riêng biệt, độc lập Làm điều tránh rủi ro cho Ngân hàng người mua nhà ~ 84 ~ vừa chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà Ngân hàng đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, vừa chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng khác đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; bên cạnh đó, tạo điều kiện cho việc cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm nhanh chóng, dễ dàng có u cầu Thứ hai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp tài sản nói chung chấp nhà hình thành tương lai nói riêng cần: thường xuyên cập nhật văn pháp luật để thực quy định nghiệp vụ hướng dẫn cá nhân, tổ chức thực quy định pháp luật; theo dõi kịp thời biến động tài sản bảo đảm; có giải pháp để thực quy định pháp luật thời hạn đăng ký chấp Ngoài ra, cần cân nhắc đến văn cam kết chủ đầu tư văn cam kết ba bên (chủ đầu tư - bên nhận chấp - bên chấp) vào hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai với nội dung như: nội dung quyền giám sát trình hình thành tiến độ hình thành nhà nhà hình thành tương lai Ngân hàng, nội dung quyền Ngân hàng việc tiếp nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; nội dung việc bên có phối hợp trường hợp phải xử lý tài sản chấp nhà nhà hình thành tương lai Việc có văn cam kết hồ sơ công chứng phần giúp công chứng viên bảo đảm tính xác thực đối tượng hợp đồng chấp tài sản nhà hình thành tương lai Bên cạnh đó, Thơng tư số 26/2015/TT-NHNN quy định thủ tục công chứng, đăng ký chấp cách chung chung: “Việc ~ 85 ~ công chứng hợp đồng chấp, đăng ký chấp thực theo quy định pháp luật công chứng, đăng ký chấp quy định pháp luật có liên quan.”29 Do vậy, Bộ, ngành có liên quan cần khẩn trương phối hợp với Ngân hàng Nhà nước sớm ban hành hướng dẫn cụ thể, chi tiết thủ tục công chứng, đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Sau có hướng dẫn quan có thẩm quyền quan đăng ký giao dịch bảo đảm cần nâng cao vai trò, trách nhiệm việc thực phối hợp thực thủ tục theo quy định 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản nói chung xử lý nhà hình thành tương lai nói riêng cần có giải pháp liên quan đến vấn đề sau: Thứ nhất, phương thức xử lý tài sản chấp: cần bổ sung nhiều phương thức xử lý tài sản chấp để bên thỏa thuận như: Bên chấp tự bán tài sản giám sát Ngân hàng; bên chấp bên nhận chấp thỏa thuận để bán tài sản qua tổ chức trung gian, Việc áp dụng phương thức cần có linh hoạt phù hợp điều kiện nơi điều kiện bên như: bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản; bán đấu giá thông qua trung tâm doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập hoạt động theo quy định pháp luật; Ngân hàng tự tổ chức bán đấu giá tài sản nơi chưa có tổ chức đấu giá, Thứ hai, trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp: Cần quy định cụ thể, chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung 29 Khoản Điều Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ~ 86 ~ phương thức xử lý tài sản nói riêng, hướng dẫn thứ tự bước để tiến hành Khi hướng dẫn cần lưu ý hai trường hợp: xử lý tài sản chấp có tự nguyện bên chấp xử lý tài sản khơng có tự nguyện bên chấp Cùng với quyền hạn Ngân hàng hoạt động xử lý tài sản nên trọng, đặc biệt quyền chủ động thu giữ tài sản bán tài sản chấp Để bảo đảm quyền Ngân hàng cần phải quy trách nhiệm quan Nhà nước thi hành việc thu giữ tài sản Thứ ba, việc xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai nói riêng, để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản, hạn chế thất lớn Ngân hàng cần trọng thêm tới giải pháp như: - Có biện pháp để bảo đảm vay vốn mục đích mua nhà để nhằm phục vụ cho việc xác lập quyền sở hữu nhà hình thành tương lai; - Ngân hàng giải ngân theo tiến độ hình thành nhà khơng giải ngân toàn khoản vay lúc - Phương thức xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai, Ngân hàng cần đề nghị ký “thỏa thuận ba bên/bốn bên” hay gọi “Văn cam kết ba bên” Chủ đầu tư (bên bán nhà hình thành tương lai) -Ngân hàng - bên chấp Nội dung thỏa thuận cần thể rõ trách nhiệm bên sau: - Về phía Chủ đầu tư: Thơng báo khoản tiền bên mua nhà phải nộp cho Ngân hàng; Không chấp nhận đề nghị bên mua nhà việc chấp, chuyển giao quyền sở hữu nhà khơng có đồng ý văn Ngân hàng; Thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà bàn giao lại giấy chứng nhận ~ 87 ~ cho Ngân hàng - Về phía Ngân hàng: Không giải ngân khoản vay trực tiếp cho bên chấp mà giải ngân vào tài khoản Chủ đầu tư; Giải ngân theo tiến độ hình thành nhà theo thông báo nộp tiền Chủ đầu tư; Khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên chấp Chủ đầu tư bàn giao Ngân hàng bên chấp thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp, đăng ký chấp nhà theo quy định pháp luật - Về phía bên chấp: Đồng ý để chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho Ngân hàng Nhìn chung, để giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai nêu trên, cần xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống tham gia tích cực, chủ động cấp, ngành bên liên quan Các quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm hành vi lạm dụng nhũng lỗ hổng, thiếu xót pháp luật để hưởng lợi Hi vọng thời gian sớm nhất, Chính phủ, chức Ngân hàng Nhà nước ban hành văn hướng dẫn để giải khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp nhà hình thành tương lai, tạo ổn định hoạt động cho vay Ngân hàng liên quan đến vấn đề ~ 88 ~ KẾT LUẬN Chế định chấp nhà hình thành tương lai khơng q Việt Nam coi bước tiến lớn khoa học pháp lý quy định pháp luật chấp loại tài sản lại chưa rõ ràng, cụ thể Thực tế áp dụng quy định pháp luật quan, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thống nhất, gặp phải nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà hình thành tương lai Luận văn nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan, vướng mắc việc thực thi quy định Qua đó, tác giả luận văn đưa đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành quy định pháp luật, chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà hình thành tương lai thực tế Hi vọng mức độ đó, nghiên cứu Luận văn góp phần hồn thiện chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngô Huy Cương (2003), Tổng quan luật tài sản, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật Ngô Huy Cương (2009), Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội Đặng Thị Thanh Bình, Chế độ pháp lý chấp tài sản bảo đảm thực hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng Nguyễn Thị Dung (2003), Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh Nơng Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Hoàng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm, Nghề luật, Học viện Tư pháp 12 Vũ Thị Hồng Yến – Chủ nhiệm đề tài (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng , Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 13 LS Trương Thanh Đức – Chủ tịch Công ty Luật BASICO (2015), Thế chấp nhà tương lai - Mập mờ sai đúng!, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Website: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/the-chap-nhao-tuong-lai-map-mo-giua-sai-va-dung-.aspx ngày truy cập: 18/06/2016 14 Đỗ Trà Giang (2016), Cư dân Harmona bị BIDV phát nhà, Website: http://www.baomoi.com/cu-dan-harmona-bi-bidv-phat-mainha/c/19472174.epi ngày truy cập: 18/06/2016 15 Th.S Nguyễn Trường Giang, Th.S Bùi Đức Giang (2012), Đi tìm triết lý chấp quyền tài sản pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07/2012, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Website: https://thongtinphapluatdansu.com/2012/04/18/18-04-2012/ ngày truy cập: 16/06/2016 16 Lưu Huyền (2016), Chậm làm “sổ đỏ” chung cư: Không tác dụng phạt chủ đầu tư, Website: http://vov.vn/kinh-te/cham-lam-so-do-chung-cu-khong-tac- dung-neu-chi-phat-chu-dau-tu-515001.vov ngày truy cập: 18/06/2016 17 Lưu Huyền (2016), Nhiều chiêu “lách luật” vay gói 30.000 tỷ đồng, Website: http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/nhieu-chieu-lach-luat-vay-goi- 30000-ty-dong-482804.vov ngày truy cập: 19/06/2016 18 Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu (2014), Vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Ngân hàng số 8/2014, Website: https://thongtinphapluatdansu.com/2014/05/14/vuong-mac- ve-the-chap-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai-v-quyen-ti-san-pht-sinh-tuhop-dong-mua-bn-nh-o/ ngày truy cập: 14/05/2016 19 TS Nguyễn Văn Tuyến (2010), Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, Tạp chí Ngân hàng số 17/2010, Website:http://www.sbv.gov.vn/portal/faces/vi/pages/apph/tcnh/tcnh_ chitiet;jsessionid=QgzGXyJJ3p7t1RCMqdCk9LxmyR9PpM1SXNVB TD7BBLcyxT6GkJG9!-45564474!536423934?dID=57694&_afrWindowId=null&_afrLoop=8540263134 36849&dDocName=CNTHWEBAP01162521108&_afrWindowMode =0&_adf.ctrlstate=8vx69mexk_4#%40%3FdID%3D57694%26_afrWindowId%3D null%26_afrLoop%3D854026313436849%26dDocName%3DCNTH WEBAP01162521108%26_afrWindowMode%3D0%26_adf.ctrlstate%3Dkljy0lt68_4 ngày truy cập: 14/05/2016 20 ThS Huỳnh Kim Trí (2012), Bàn đánh giá tài sản bảo đảm tiền vay nay, Website:https://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/12/ban-vedanh-gia-tai-san-bao-dam-tien-vay-hien-nay.html ngày truy cập: 19/06/2016 21 Thế chấp nhiều lần bất động sản: Lỗ hổng chế quản lý, Website: http://diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/the-chapnhieu-lan-1-bat-dong-san-lo-hong-co-che-quan-ly-i60085 ngày truy cập: 18/06/2016 22 Chủ tịch Nguyễn Đức Chung: Cấp sổ đỏ cho dân trước, xét chủ đầu tư sau, Website: http://daubao.com/chu-tich-nguyen-duc-chung-cap-so-do- cho-dan-truoc-xet-chu-dau-tu-sau/bat-dong-san/189289.html ngày truy cập: 18/06/2016 ... CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 32 2.1 Quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai 33 2.1.1 Chủ thể tham gia vào quan hệ chấp. .. luận chấp nhà hình thành tương lai Chương II: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp. .. lý nhà xử lý, phát mại nhà hình thành tương lai, 1.2 Thế chấp nhà hình thành tương lai 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai 1.2.1.1 Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai Nhà