Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN LÊ HƯNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI -2017 BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN LÊ HƯNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Mã số : Luật Dân Tố tụng dân : 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuấn HÀ NỘI -2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận văn Tác giả luận văn Trần Lê Hưng MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm tài sản gắn liền với đất 1.1.3 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 10 1.2 Lý luận nội dung chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 14 1.2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 14 1.2.2 Đặc điểm nội dung chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất16 1.3 Lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 16 1.3.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp 16 1.3.2 Đặc điểm xử lý tài sản chấp 17 1.3.3 Nội dung xử lý tài sản chấp 17 1.3.4 Phương thức xử lý tài sản chấp 18 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 20 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 20 2.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 20 2.1.2 Chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 23 2.1.3 Hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp 25 2.2 Về đối tượng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 28 2.2.1 Quyền sử dụng đất 28 2.2.2 Tài sản gắn liền với đất 34 2.3 Xử lý chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 37 2.3.1 Thông báo việc xử lý tài sản chấp 37 2.3.2 Phương thức xử lý tài sản chấp 39 2.3.3 Trường hợp tài sản chấp bị thu hồi quan nhà nước bên chấp phá sản 42 2.4 Một số trường hợp điển hình dẫn đến tranh chấp thực tiễn chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 43 2.4.1 Việc thực hình thức hợp đồng chấp trình tự, thủ tục hành chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 43 2.4.2 Tài sản chấp có tranh chấp khơng hợp pháp 45 2.4.3 Việc mô tả tài sản chấp 48 2.4.4 Việc định giá tài sản chấp 53 2.4.5 Việc thu giữ tài sản chấp 54 Chương 3: KIẾN NGHỊ VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 56 3.1 Kiến nghị liên quan đến quy định pháp luật 56 3.1.1 Về tài sản gắn liền với đất 56 3.1.2 Về việc thông báo xử lý tài sản chấp 56 3.1.3 Về phương thức xử lý tài sản chấp 57 3.1.4 Trường hợp tài sản chấp bị thu hồi quan nhà nước bên chấp phá sản 58 3.1.5 Trường hợp bên chấp phá sản 58 3.1.6 Về việc thu giữ tài sản chấp 59 3.2 Kiến nghị liên quan đến thủ tục hành 60 3.2.1 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 60 3.2.1 Quá trình làm việc quan nhà nước việc xử lý tài sản chấp 61 3.3 Kiến nghị liên quan đến chủ thể có liên quan 62 3.3.1 Về việc thực hình thức hợp đồng chấp trình tự, thủ tục hành chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 62 3.3.2 Về việc định giá tài sản chấp 63 KẾT LUẬN 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân LĐĐ Luật Đất đai PLĐĐ Pháp luật đất đai TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm QSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ&TSGLVĐ Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (QSDĐ&TSGLVĐ) tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ&TSGLVĐchứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ&TSGLVĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thông qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ&TSGLVĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân quyền sử dụng đất (QSDĐ) chấp QSDĐ&TSGLVĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ&TSGLVĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thơng thường khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ&TSGLVĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa QSDĐ&TSGLVĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự" cần thiết, mang tính chuyên sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ&TSGLVĐ Việt Nam công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ&TSGLVĐ tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ cơng trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ&TSGLVĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác giả Phan Minh Ngọc: Nợ khó đòi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007; tác giả An Đồng: Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2002; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến: "Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại", năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sĩ Luật học "Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản", năm 2004 Những cơng trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ&TSGLVĐ với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ&TSGLVĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, chưa có cơng trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ&TSGLVĐ cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ&TSGLVĐ Việt Nam, không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ&TSGLVĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ&TSGLVĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ người sử dụng đất Việt Nam tài sản loại bất động sản - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ&TSGLVĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ&TSGLVĐ đời sống kinh tế, xã hội - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ&TSGLVĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật - Phân tích u cầu, giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ&TSGLVĐ thực tế * Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ&TSGLVĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ&TSGLVĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ&TSGLVĐ Việt Nam thời gian qua * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ&TSGLVĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ&TSGLVĐ như: chủ thể đối tượng quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ&TSGLVĐ; thỏa thuận bên trình xác lập thực giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ&TSGLVĐ, xử lý QSDĐ&TSGLVĐ bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp 67 15 Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung 16 Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Trần Viết Thắng “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam nay” 17 Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Võ Công Hạnh “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại” 18 Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy ; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến hướng dẫn”Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” 19 viết “Who owns America - Land use Planning for Sustainability” John Ikerd 20 Trong viết “Rights of ownership or rights of use? – The need for a new conceptual basis for land use policy”, Lynton K.Caldwell 21 Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2002 22 Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội 23 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 24 viết: “Bức tranh toàn diện xử lý nợ xấu ngân hàng từ 2010 đến tháng 8/2015”, http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/buc-tranh-toan-dien-ve-xu-ly-no-xaungan-hang-tu-2010-den-thang-8-2015-20150904084710834.chn 25 viết: “Nợ xấu hệ thống ngân hàng - nút thắt kinh tế”, xem thêm http://www.ncseif.gov.vn/sites/vie/Pages/noxaucuahethongngan-nd-16314.html 68 26 Phan Minh Ngọc: Nợ khó đòi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007 27 Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007 28 An Đồng: Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 29 Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học Số 5/2004, tr 50 - 54 30 Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 1995của tác giả Nguyễn Thị Nga, Nhà nước Pháp luật Số 4/2005, tr 67 - 72 31 Bàn giải hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà gắn liền với đất Đỗ Văn Chỉnh, Nghề Luật Số 3/2011, tr 40 - 42 Website 32 http://hastc.org.vn/khai-niem-dac-diem-ve-bat-dong-san-la-gi-2198.html 33.https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/apph/tcnh/tcnh_chitiet?left Width=20%25&showFooter=false&showHeader=false&dDocName=SBV286858& rightWidth=0%25¢erWidth=80%25&_afrLoop=408752400035000#%40%3F_ afrLoop%3D408752400035000%26centerWidth%3D80%2525%26dDocName%3 DSBV286858%26leftWidth%3D20%2525%26rightWidth%3D0%2525%26showF ooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrl-state%3Dfjfnofb57_9 34.http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phapluat.aspx?ItemID=165#_ftn11 35 http://hastc.org.vn/khai-niem-dac-diem-ve-bat-dong-san-la-gi-2198.html 69 36 http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20170420/vuong-mac-trong-cap-giay-hongcho-nguoi-nuoc-ngoai/1300980.html 37 http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2054 ... VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 2.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn. .. VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm tài sản. .. tài sản trường hợp có giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất biện pháp đảm bảo để thực nghĩa vụ dân Đối tượng chấp quyền sử dụng