Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

NGUYỄN ĐỨC HỢPLUẬT KINH TẾ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ 2016 - 2017 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH NGUYỄN ĐỨC HỢP HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH NGUYỄN ĐỨC HỢP CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ THỊ HỒNG YẾN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết luận, số liệu khóa luận tốt nghiệp trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận Tác giả khóa luận tốt nghiệp giảng viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 2 Tóm tắt tình hình nghiên cứu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 4 Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 6.Phương pháp nghiên cứu Kết cấu khoá luận .5 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm biện pháp chấp .6 1.1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất pháp luật .18 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 22 VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất .22 2.1.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất .22 2.1.1.1 Chủ thể chấp .22 2.1.1.2 Chủ thể nhận chấp 26 2.1.2 Về đối tượng quan hệ chấp 28 2.1.3 Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất 33 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ chấp quyền sử dụng đất 37 2.1.4.1.1 Quyền bên chấp quyền sử dụng đất .37 2.1.4.1.2 Nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 39 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 42 2.1.4.2.1 Quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất 42 2.1.4.2.2 Nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất .43 2.1.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 44 2.1.5.1 Về đăng ký chấp .44 2.1.5.2 Về hiệu lực chấp 47 2.1.6 Chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 48 2.1.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp .50 2.1.7.1 Các trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp .51 2.1.7.2 Các phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp 51 2.1.7.3 Xác định thứ tự ưu tiên xử lý quyền sử dụng đất chấp 56 2.2 Những ưu điểm pháp luật chấp quyền sử dụng đất 58 2.3 Một số hạn chế thực áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 60 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 73 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất .77 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 77 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp .77 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất .78 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp .79 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật đất đai PLĐĐ : Pháp luật đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TCQSDĐ : Thế chấp quyền sử dụng đất PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Có thể thấy bất động sản nói chung QSDĐ nói riêng có vai trò quan trọng đời sống kinh tế - xã hội nước ta Theo Hiến pháp, đạo luật văn pháp liên quan xác định QSDĐ quyền tài sản Theo người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh Trong quyền ấy, quyền TCQSDĐ pháp luật quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch dân sự, kinh doanh có sở pháp lý bảo đảm cho giao dịch có TCQSDĐ thực an tồn, hiệu quả, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên giao dịch Như vậy, mặt lý luận, có quy định TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ yêu cầu khách quan, cấp bách nước ta Trên thực tiễn, quy định pháp luật TCQSDĐ đạt mục đích hướng cho giao dịch xác lập, thực luôn bảo đảm an tồn, phù hợp với ý chí chủ thể hợp đồng.Tuy nhiên, việc thực pháp luật TCQSDĐ giao dịch dân sự, thương mại thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế bất cập như: có nhiều văn pháp luật liên quan đến tài sản chấp TCQSDĐ, văn hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh thực tiễn khơng hướng dẫn điều chỉnh Do đó, thấy, việc nghiên cứu cách toàn diện pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho quy định TCQSDĐ thực triệt để cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn có tính thời Từ lý trên, em xin lựa chọn đề tài: "Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành" làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tóm tắt tình hình nghiên cứu đề tài Ở nước ta, đến thời điểm nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề “Thế chấp quyền sử dụng đất”,cụ thể số nghiên cứu như: + Luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay” ThS Trần Viết Thắng - Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014đã nêu cách tổng thể vấn đề chấp quyền sử dụng đất Tác giả trình bày kiến thức pháp lý bình luận chấp quyền sử dụng đất theo quy định luật thực định Từ làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt + Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật” ThS Phan Hồng Điệp - Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2012 chứng minh cho kết luận, QSDĐ tài sản, loại tài sản bất động sản, phép giao dịch quan hệ dân sự, kinh tế chủ thể khác kinh tế thị trường Từ tác giả đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ TCTD Việt Nam văn pháp luật đất đai, tín dụng, ngân hàng thời gian qua; vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật Bên canh đó, tác giả đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế + Luận văn tiến sĩ“Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” TS Lê Thị Thúy Bình - Học viên trị quốc gia Hồ Chí Minh, năm 2016đã làm sáng tỏ sở lý luận thực pháp luật TCQSDĐ về: khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung điều kiện bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam; tham chiếu kinh nghiệm số nước lĩnh vực Cùng với dó, đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ nước ta năm qua đề xuất giải pháp bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Ý nghĩa khoa học thực tiễn - Về phương diện khoa học: Kết nghiên cứu luận văn góp phần làm sáng tỏ, phong phú vấn đề lý luận thực pháp luật lĩnh vực cụ thể nói riêng, chấp quyền sử dụng đất - Về phương diện thực tiễn: Luận văn tài liệu tham khảo cho nhà lập pháp, quan có thẩm quyền việc hồn thiện quy định pháp luật TCQSDĐ Việt Nam Luận văn tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu giảng dạy pháp luật riêng TCQSDĐ, có ý nghĩa việc tổ chức thực góp phần giải tranh chấp liên quan đến TCQSDĐ Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai (PLĐĐ), pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt  Phạm vi nghiên cứu: hàng hóa đặc biệt Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm tài nguyên đất Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác nhằm đảm bảo vững an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ mơi trường, sinh thái Khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển trang trại, doanh nghiệp nông nghiệp phù hợp với điều kiện vùng - Bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư, trọng đến lợi ích Nhà nước Xây dựng chế có giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển đất nước Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Hệ thống tài chính, ngân hàng coi huyết mạch kinh tế Vì vậy, thành - bại kinh doanh chủ thể ln có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động công ty, doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế v.v… tác động mạnh mẽ đến vận hành kinh tế Do đó, ưu tiên bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp TCTD với tư cách bên nhận chấp QSDĐ bảo vệ lợi ích quốc gia, bảo đảm an ninh tài ổn định nên kinh tế quốc dân Trong thời gian qua, pháp luật chấp tài sản nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng khơng ngừng củng cố hoàn thiện theo hướng bước tạo điều kiện nâng cao lực tự chủ cho TCTD hoạt động kinh doanh Pháp luật hành cho phép bên nhận chấp quyền tự hạch toán độc lập, tự định giá trị QSDĐ chấp, định mức vốn cho vay mà không phụ thuộc vào Nhà nước việc xác định giá trị QSDĐ chấp Mặt khác, thay đổi dễ nhận thấy pháp luật chấp QSDĐ thời gian qua việc xây dựng ban hành quy định cải cách thủ tục chấp QSDĐ; theo đó, thủ tục chấp QSDĐ quy định theo hướng tường minh đơn giản hơn, đề cập nhiều phương thức xử lý QSDĐ để bên tự lựa chọn phương án tối ưu nhằm đảm bảo thu hồi vốn nhanh, tiết kiệm hiệu v.v… Tuy nhiên, bên cạnh thay đổi tích cực pháp luật chấp QSDĐ 74 bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập Đặc biệt, chế xử lý QSDĐ chấp chưa thực tạo quyền chủ động cho bên nhận chấp QSDĐ việc xử lý QSDĐ để thu hồi nguồn vốn cho vay Do đó, thiết nghĩ thời gian tới việc hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ cần dựa định hướng sau: - Đảm bảo phát huy tối đa quyền tự kinh doanh, quyền tự định đoạt TCTD việc xác lập thực giao dịch chấp QSDĐ mà biểu tôn trọng tối đa quyền tự thỏa thuận quyền tự định việc cho vay bên chấp; - Cần trao quyền độc lập tự chủ cho bên nhận chấp việc xử lý QSDĐ để bảo toàn nguồn vốn cho vay; - Nâng cao hiệu việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ, đảm bảo an tồn tài cho TCTD v.v… Thứ ba, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Pháp luật chấp tài sản nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng phận pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm kinh tế thị trường nên q trình hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể q trình hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Thế chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nên trước hết chúng chịu điều chỉnh quy định chung, mang tính nguyên tắc ghi nhận BLDS văn pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, chấp QSDĐ lại quan hệ mang nhiều yếu tố đặc thù đối tượng tham gia quan hệ chấp QSDĐ - loại tài sản đặc biệt Trong trình xác lập, thực chấm dứt quan hệ chấp QSDĐ, chủ thể tham gia chịu điều chỉnh hệ thống PLĐĐ chuyên ngành Như vậy, khẳng định quan hệ chấp QSDĐ chịu điều chỉnh pháp luật dân chấp tài sản pháp luật chun ngành đất đai Vì vậy, tính thống đồng hệ thống pháp luật đặt đòi hỏi cần thiết tất yếu 75 Theo đó, để đảm bảo tính thống đồng pháp luật chấp QSDĐ thời gian tới lĩnh vực pháp luật cần hồn thiện theo xu hướng sau đây: - Cần phải giải mâu thuẫn, chồng chéo nội dung văn pháp luật hành Theo đó, quy định điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ đề cập nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác nhau, song chúng phải có nội dung thống nhất, đồng không mâu thuẫn với nhau; - Cần xóa bỏ tình trạng pháp luật liên quan đến Bộ, Ngành Bộ, Ngành soạn thảo mà đòi hỏi phải có liên kết tham gia nhiều Bộ, Ngành khác có liên quan đặt chương trình tổng thể xây dựng pháp luật giai đoạn 2010 - 2020; - Cần xác lập sở khoa học phân định mối quan hệ "luật chung" "luật chuyên ngành" phạm vi, ranh giới "luật chung" "luật chuyên ngành" ban hành văn pháp luật điều chỉnh quan hệ có liên quan đến chấp QSDĐ Theo đó, BLDS văn pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm nói định vấn đề mang tính ngun tắc chung, vấn đề mang tính khác biệt, cần phải có hướng dẫn cụ thể quy định chi tiết pháp luật chuyên ngành (LĐĐ) Có vậy, tạo thống cách thức điều chỉnh pháp luật thống trình áp dụng pháp luật chấp QSDĐ thực tế Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập Yêu cầu không đặt việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ, mà hệ thống pháp luật điều chỉnh kinh tế thị trường Theo đó, pháp luật chấp QSDĐ thời gian tới cần đảm bảo theo yêu cầu sau đây: - Pháp luật chấp QSDĐ phải đảm bảo yếu tố mà pháp luật lĩnh vực xây dựng cần phải đảm bảo là: Tính phù 76 hợp, tính thống nhằm khắc phục mâu thuẫn bất cập BLDS, LĐĐ văn liên quan chấp QSDĐ; - Phải tạo chế thuận lợi, thơng thống để người sử dụng đất thực quyền cách thuận lợi, đơn giản hiệu có quyền chấp QSDĐ - quyền quan trọng; - Phải chế định để khoảng cách địa vị pháp lý người sử dụng đất người nước người sử dụng đất nước xích lại gần hơn, để đối tượng sử dụng đất người nước đầu tư vào Việt Nam họ thực cảm thấy thuận tiện; - Phải ý đầy đủ tới mặt kinh tế, trị, xã hội; đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước xã hội phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; - Phải tăng cường trách nhiệm nghĩa vụ thành viên xã hội việc quản lý sử dụng đất đai 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật cần mở rộng thêm chủ thể thuê đất hình thức trả tiền hàng năm chấp QSDĐ TCTD phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; Thứ hai, cần sửa đổi khoản Điều 168 LĐĐ năm 2013 theo hướng: Trong trường hợp người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ tài thực quyền chấp TCTD phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp Một là, Nhà nước cần phải xây dựng văn pháp luật chặt chẽ cụ thể Nhà nước cần xây dựng cách đồng sách pháp luật khác sách thuế, sách tín dụng, giấy phép xây dựng để khuyến khích người dân 77 đăng ký cấp GCNQSDĐ, đảm bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu chế Hai là, quản lý Nhà nước hoạt động cấp GCNQSDĐ cần tăng cường sức mạnh hệ thống quan giúp việc Một hệ thống quan có chun mơn nghiệp vụ giúp cho quan hành giải nhanh chóng vấn đề đất đai đặc biệt vai trò Văn phòng đăng ký QSDĐ Ba là, cần phải có quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn mà đặc biệt phối hợp quan quản lý Nhà nước đất đai quan có liên quan Như đảm bảo công việc giải nhanh gọn hơn, tránh tồn đọng hồ sơ, đồng thời tránh việc đùn đẩy trách nhiệm quan Đó mối quan hệ văn phòng đăng ký đất đai với quan thuế, văn phòng với quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để tăng tính trách nhiệm quan có vấn đề xảy Bốn là, cần đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCNQSDĐ Năm là, tạo chế đồng để hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn nhanh gọn khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trước Đồng thời, phải có chế kiểm sốt hoạt động cấp GCNQSDĐ để tránh tình trạng cấp giấy cách bừa bãi, tùy tiện, cấp cho đối tượng không đủ điều kiện Thanh tra, kiểm tra giám sát xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật cấp GCNQSDĐ Ngoài ra, pháp luật cần có quy định cụ thể điều kiện "đất khơng có tranh chấp" Cụ thể, pháp luật cần quy định cụ thể việc xác định có tranh chấp, thời điểm coi có tranh chấp, để chứng minh việc có hay khơng có tranh chấp… 3.2.3 Hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật cần quy định đăng ký chấp thủ tục hành bắt buộc để công bố quyền tài sản chấp cần phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp 78 Như nêu bất cập quy định hiệu lực việc chấp QSDĐ theo pháp luật hành Chương II, pháp luật cần quy định việc chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng chấp QSDĐ công chứng chứng thực Còn việc đăng ký chấp QSDĐ thủ tục hành bắt buộc để cơng khai tài sản chấp, sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên toán phải xử lý tài sản chấp Thứ hai, thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm sở "Luật hóa" quy định hành luật, luật, nghị định Thông tư, Thông tư liên tịch đề cập vấn đề Đồng thời bổ sung quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn chấp QSDĐ 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động sức mạnh cho bên nhận chấp thực quyền thu giữ tài sản chấp để xử lý Xu hướng phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm đại khuyến khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp ngồi Tòa án Chúng ta tham khảo cách thức thu giữ tài sản chấp hiệu sau pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức25: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, bên có thỏa thuận việc bên nhận chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản chấp có chống đối bên chấp vào thời điểm xử lý tài sản chấp Nội dung thỏa thuận cần công chứng vào cơng chứng viên định cơng nhận trao định cho bên nhận chấp giữ Pháp luật Đức công nhận định cơng chứng viên có hiệu lực thi hành án Tòa án Giải pháp giúp bên nhận chấp có quyền chủ động xử lý tài sản chấp đồng thời tiết kiệm thời gian chi phí q trình xử lý tài sản chấp Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án Nguyễn Ngọc Điện (2012), Xây dựng chế định vật quyền - điều kiện để hoàn thiện pháp luật bảo đảm nghĩa vụ, Tài liệu hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, Nhà Pháp luật Việt - Pháp, Hà Nội 25 79 Pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xử lý tài sản chấp, cụ thể: Tòa án định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử bên nhận chấp cung cấp đầy đủ hai chứng Tòa: (i) Hợp đồng chấp có hiệu lực chứng hành vi vi phạm nghĩa vụ bên vay Theo chúng tôi, yêu cầu thu giữ tài sản chấp nên coi việc dân mà không nên coi vụ án dân sự, nội dung yêu cầu bên nhận chấp giải tranh chấp hợp đồng vay hay hợp đồng chấp mà yêu cầu Tòa phán để quan thi hành án thực việc thu giữ tài sản từ tay người giữ tài sản chấp; (ii) văn xác nhận bên chấp không giao tài sản để xử lý hạn thông báo thu giữ tài sản mà khơng có lý đáng Trên sở hai yếu tố trên, Tòa án khơng phải xét xử, khơng phải án mà định cưỡng chế thu giữ tài sản chấp Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Một nguyên tắc pháp luật hợp đồng nguyên tắc Pacta sunt servanda, hay gọi "nguyên tắc hiệu lực bất biến hợp đồng", "đã hứa phải làm, phải giữ chữ tín" Do vậy, phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ phải tuân thủ triệt để phương thức xử lý mà bên lựa chọn hợp đồng chấp, nội dung thỏa thuận bị tun bố vơ hiệu việc xử lý tuân theo quy định pháp luật QSDĐ chấp tiến hành xử lý theo phương thức sau: Chuyển nhượng QSDĐ chấp: Các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ chấp phải bảo đảm tính đơn giản, nhanh chóng, khơng tốn số tiền thu phải sát với giá thị trường QSDĐ chấp Trước hết, phải xác định trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chấp phải có giám sát Tòa án Theo chúng tôi, trường hợp sau thiết phải có giám sát Tòa án để đảm bảo tính cơng chủ thể: (i) Khi việc chuyển nhượng QSDĐ chấp khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến QSDĐ chấp; (ii) Khi bên chấp vắng mặt (bị Tòa án tuyên bố tích) 80 mà khơng có người đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền; (iii) Khi bên nhận chấp muốn nhận QSDĐ chấp để thay cho nghĩa vụ bị vi phạm Ngoài trường hợp nêu trên, bên nhận chấp quyền tự xử lý QSDĐ chấp Cách thức chuyển nhượng QSDĐ chấp tùy thuộc vào thị trường hoàn cảnh cụ thể: bán đấu giá hay chuyển nhượng thông thường Bên nhận chấp phải tuân thủ nghĩa vụ như: chuyển nhượng QSDĐ thời hạn, với mức giá cao sở giá thị trường phải chứng minh cân nhắc thận trọng lợi ích bên chấp chủ thể khác có liên quan Pháp luật thực định cần thống quy định phương thức xử lý QSDĐ chấp trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vô hiệu Pháp luật hành cần thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp khơng có thỏa thuận bên, hình thức bán tài sản cách công khai sở giá khởi điểm xác định theo thỏa thuận bên theo giá tổ chức định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên Thứ tư, pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên QSDĐ chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp Pháp luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp QSDĐ hợp pháp có giá trị thay hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi GCNQSDĐ chấp xử lý QSDĐ đó, GCNQSDĐ bên chấp hay người thứ ba giữ Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có chế để Tòa án tuyên bố giấy tờ vơ hiệu cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản Luật Phá sản cần xác định rõ ràng trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt 81 động doanh nghiệp Và thời gian phục hồi bên nhận chấp quyền u cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp Luật Phá sản cần bổ sung bên nhận chấp quyền bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản, cụ thể như: (i) Việc tạm đình xử lý tài sản chấp khơng phù hợp với điều kiện tài doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản (trong trường hợp doanh nghiệp khơng có kế hoạch phục hồi hoạt động kế hoạch phục hồi tính khả thi; kế hoạch phục hồi có tính khả thi tài sản bảo đảm khơng tham gia vào trình này) và/hoặc (ii) việc tạm đình xử lý tài sản chấp nguyên nhân gây thiệt hại khắc phục được, sửa chữa bên nhận chấp Nếu bên nhận chấp xử lý để thu hồi nợ hạn họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy… chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Nếu áp dụng thủ tục lý tài sản toán nợ doanh nghiệp phá sản tài sản chấp bán đương nhiên mà khơng cần phải có đơn u cầu bên nhận chấp Luật Phá sản cần bổ sung quy định quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận chấp trường hợp tài sản chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị quãng thời gian tạm đình có định lý tài sản, khoản nợ Về nguyên tắc, Thẩm phán định áp dụng thủ tục lý tài sản khoản nợ tài sản chấp phải xử lý Tuy nhiên, Luật Phá sản chưa có quy định cụ thể việc xử lý tài sản chấp thực tách rời, độc lập hay thực chung với thủ tục lý nợ Theo chúng tôi, việc xử lý tiến hành đồng thời theo thủ tục phá sản có thỏa thuận Tổ quản lý, lý tài sản với bên nhận chấp Nội dung thỏa thuận bao gồm: chủ thể quyền bán tài sản, phương thức bán trách nhiệm toán tiền cho bên nhận chấp tài sản bán xong Nếu khơng có thỏa thuận việc xử lý tài sản chấp giải riêng 82 Thứ sáu, TCQSDĐ trường hợp chưa có GCNQSDĐ Với hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ổn định, quy hoạch đất thị, đất nơng thơn, khơng có tranh chấpnhưng chưa cấp GCNQSD đất nhà nước nên xem xét tạo điều kiện cho đối tượng cho chấp quyền SD như: Trường hợp người sử dung đất ổn định, khơng có tranh chấp theo quy định khoản 1;2;3, Điều 100 luật đất đai năm 2013 quy hoạch đất đô thị, đất nơng thơn cấp có thẩm quyền phê duyệt (cấp tỉnh phê duyệt) cấp giấy CNQSD đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất, xem xét cho chấp quyền SD đất “ Trong trường hợp phải phát mại tài sản để thu hồi vốn quan tài nguyên mơi trường cấp huyện có trách nhiệm hồn thiện việc cấp GCNQSD đất để phát mại tài sản theo quy định” Hoặc trường hợp người sử dung đất ổn định, khơng có tranh chấp nằm quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt, cho chấp QSD đất 83 KẾT LUẬN Trong năm qua, với phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực quốc tế với tham gia nhiều thành phần kinh tế quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm phát triển đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu sản xuất - kinh doanh nhu cầu nâng cao đời sống nhân dân Vì pháp luật giao dịch có bảo đảm có pháp luật TCQSDĐ hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ Pháp luật thực định chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt Tuy nhiên, trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Công Đổi mới, đặc biệt giai đoạn hội nhập quốc tế mạnh mẽ nay, đòi hỏi pháp luật phải xây dựng tảng vững khoa học pháp lý thực tiễn sinh động sống Vì vậy, sở q trình hồn thiện hệ thống pháp luật TCQSDĐ, định hướng phát triển kinh tế - xã hội đất nước tiếp thu kinh nghiệm TCQSDĐ nước pháp triển giới, pháp luật Việt Nam TCQSDĐcần khơng ngừng hồn thiện, góp phần xây dựng, củng cố hành lang pháp lý nhằm vận hành tốt "nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa"26 Do đó, hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm 26 Quốc hội(2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013, Hà Nội 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Thương mại (2000), Hiệp định Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hòa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G - Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể), (Tài liệu dịch), Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư Liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ tư pháp (2013), Văn hợp số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 Bộ Tư pháp giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 11/2015/TT-BTP ngày 1/9/2015 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 Bộ Tư pháp việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đền đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Thông tư số 22/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ Về việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29.12.2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 Chính phủ việc cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà số 65/2014/QH13, Hà Nội 85 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, Hà Nội Ngân hàng Nhà nước (2001), Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001), Hà Nội 10 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005), Hà Nội 11 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 12 Quốc hội (2005), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 13 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 14 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 16 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 17 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 18 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 19 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 20 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 21 Nguyễn Ngọc Điện (2006), "Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 27-35 22 Nguyễn Ngọc Điện (2012), Xây dựng chế định vật quyền - điều kiện để hoàn thiện pháp luật bảo đảm nghĩa vụ, Tài liệu hội thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, Nhà Pháp luật Việt - Pháp, Hà Nội 23 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất", Luật học, (Số chuyên đề), tr 50-54 86 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (12), tr 50-55 25 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 26 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Nguyễn Xuân Bang (2012), "Bàn chấp bảo lãnh theo quy định Bộ luật dân năm 2005", Nghề Luật, (5), tr 29-30 28 ThS Phan Hồng Điệp, Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật” - Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2012 29 ThS Trần Viết Thắng, Luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”- Khoa luật Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2014 30 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, tr 52-56 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 32 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 33 TS Lê Thị Thúy Bình, Luận văn tiến sĩ “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” - Học viên trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 2016 34 Tuấn Đạo Thanh (2012), "Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 7-15 87 35 Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 36 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 11-14 37 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 37-42 38 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Tài liệu internet http://thuvienphapluat.vn http://vbpl.vn http://www.moj.gov.vn https://caselaw.vn/ban-an https://luatvietnam.net https://thongtinphapluatdansu.edu.vn 88 ... giao đất, cho thuê đất, công nhận quy n sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quy n sử dụng đất, thực quy n nghĩa vụ theo quy định luật Quy n sử dụng đất pháp luật bảo hộ"4 Cụ thể hóa quy định. .. đất pháp luật điều chỉnh chấp quy n sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hành chấp quy n sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quy n sử dụng. .. hoàn thiện pháp luật chấp quy n sử dụng đất 73 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quy n sử dụng đất .77 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quy n sử dụng đất