luận văn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam
mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai đợc xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là t liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân c, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trờng sống. Đất đai có giá trị nh vậy nên con ngời luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thờng xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trờng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trờng, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã đợc Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn cha thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa ngời sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định ngời sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất của mình cho ngời khác. Nhờ thế ngời sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác để thu về một khoản tiền tơng ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhợng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nớc ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất, qua đó có đa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhợng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trờng của thời gian vừa qua, cũng nh thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để đa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tợng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ đợc coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đa ra những ph- ơng hớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Để đạt đợc mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhợng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. 4. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu Cơ sở phơng pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; t tởng Hồ Chí Minh và đờng lối của Đảng về Nhà nớc về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phơng pháp so sánh, phân tích, tổng hợp . 5. ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể đợc sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chơng: Chơng 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Chơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chơng 3: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Chơng 1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với t cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhng nhà nớc không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những ngời sử dụng đất trực tiếp. Thực vậy, quyền sử dụng đất trớc hết chúng ta phải hiểu đợc đây là một quyền tự nhiên, khi con ngời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con ngời có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nh làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai đợc xem nh là t liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu nh không có đất đai, thì lao động của con ngời không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thờng ngày. Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tợng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất" [19]. + Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngời, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con ngời mới có thể tồn tại, nh đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu nh không có đất đai thì không có cuộc sống của con ngời. + Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngời mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại. Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc xem nh là một quyền năng pháp lý, quyền năng này đợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dới góc độ chính trị- pháp lý. Nh chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc vừa là ngời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà n- ớc ta cha xác lập đợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Ngời đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhng lại thấy dờng nh chẳng mất mát gì vì mình vẫn đợc quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất cha đợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nớc mà cha có giải pháp cho quyền lợi của ngời đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trớc đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến ngời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nớc ta trong những năm đầu của thập niên 1980. Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chơng 57 điều. Đây là bớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nớc với t cách là ngời đại diện chủ sở hữu về đất đai và ngời sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngời sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất đợc hình thành, nó đợc xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc ghi nhận nh là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nớc là ngời đại diện. Nhà nớc giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đợc một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trờng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nớc vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhợng đất đai dới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nớc. Trớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của ngời sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của ngời sử dụng đất, đó là ghi nhận ngời sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nớc đặt ra. Nh vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất đã đợc mở rộng hơn, có thể nói Nhà nớc đã "trao" cho ngời sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó ngời sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho ngời khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã đợc xem nh là một quyền tài sản, có thể trị giá đợc bằng tiền, nhờ đó mà ngời sử dụng đất có thể đa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự. Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngời sử dụng đất có quyền chuyển nhợng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể. - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trớc), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đợc nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, ngời sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng nh Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải ngời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của ngời sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phờng, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đợc thực hiện các quyền chuyển nhợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những ngời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã đợc trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới đợc pháp luật cho hởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên. Nh vậy, chế định quyền sử dụng đất đợc xem nh là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nớc lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất đợc xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nớc quy định cho họ đợc hởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau. Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trng của ngời sử dụng đất, nó đợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nớc. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng nh quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải đợc áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nớc. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nớc ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho ngời khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nớc là ngời đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nớc đợc thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc ngời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nớc phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận ngời ngời sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nớc đã mở rộng cho ngời ngời sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trờng hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục đợc khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 đợc Quốc hội nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất, Nhà nớc đang có xu hớng ngày càng mở rộng quyền năng của ngời sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nớc đến ngời sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hớng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở [...]... đi, chuyển quy n sử dụng đất là việc Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc "định đoạt" quy n sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quy n sử dụng Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quy n sử dụng đất Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quy n sử dụng đất. .. chuyển nhợng đất đai khác - Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quy n sử dụng đất Chuyển đổi quy n sử dụng đất là phơng thức đơn giản của chuyển quy n sử dụng đất, theo đó, các bên có quy n sử dụng đất thỏa thuận chuyển quy n sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống Mục đích của chuyển đổi quy n sử dụng đất là tạo điều... đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất là sự chuyển dịch quy n sử dụng đất từ ngời có quy n sử dụng đất hợp pháp sang ngời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, ngời có quy n sử dụng đất (ngời chuyển nhợng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quy n sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (ngời nhận chuyển nhợng), ngời nhận chuyển nhợng có... vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trờng 1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất đợc hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhợng quy n sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quy n sử dụng của. .. giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quy n sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005 Đơng nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quy n sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quy n sử dụng đất Đó chính là các hợp đồng về chuyển quy n sử dụng đất Hiện nay có hai cách... định mà pháp luật quy định cho họ có những quy n năng pháp lý cụ thể 1.1.2 Khái niệm chuyển quy n sử dụng đất Quy n sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quy n năng khác nhau Một trong những quy n năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của ngời sử dụng đất là quy n chuyển quy n sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trờng, quy n sử dụng đất là một loại tài sản đợc chuyển quy n sử dụng, ... nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phơng Cũng nh chuyển nhợng quy n sử dụng đất, chuyển đổi quy n sử dụng đất là một hình thức chuyển quy n sử dụng đất, theo đó Nhà nớc chấm dứt quy n sử dụng đất của bên này để thiết lập quy n sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu nh trong quan hệ chuyển nhợng quy n sử dụng đất, ... nhợng quy n sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quy n sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quy n sử dụng đất Mục đích Nhà nớc đa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngời chuyển nhợng quy n sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhợng quy n sử dụng đất cho ngời khác Ngoài ra, ngời nhận chuyển nhợng phải nộp lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Nh vậy,... tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho và thừa kế quy n sử dụng đất là quy n chuyển quy n sử dụng đất trọn vẹn các quy n còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quy n sử dụng đất vẫn đợc coi là chuyển quy n sử dụng đất nhng đây là chuyển quy n sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24] Đặc điểm của chuyển quy n sử. .. sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quy n sử dụng đất với hình thức thế chấp quy n sử dụng đất Thế chấp quy n sử dụng đất là trờng hợp ngời sử dụng đất mang quy n sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thờng đợc phát sinh từ hợp đồng vay mợn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị quy n sử dụng đất đợc