hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

luận văn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai đợc xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là t liệu sản xuất

đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân c, các ngành kinh tế, là bộ phận cơbản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trờngsống

Đất đai có giá trị nh vậy nên con ngời luôn luôn có mong muốn tác

động vào nó thờng xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thầnphục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng nàysang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bớc đột phá quan trọng trong việcquy định các quyền của ngời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiệnthuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trờng Tuynhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi

động trong nền kinh tế thị trờng, các quy định pháp luật này tỏ ra không thậtphù hợp và còn nhiều bất cập Luật đất đai 1993 đã đợc Quốc hội sửa đổi, bổsung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù vậy các văn bản này vẫn cha thật phùhợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộhơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về chuyển nhợngquyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nớc công nhận tínhhợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa ngời sử dụng đất để tạo lậpquyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai

2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hìnhthức này, chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và

sôi động nhất Luật đất đai xác định ngời sử dụng đất hợp pháp, không cótranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất của mình cho ngời khác Nhờ thế ngời sử dụng đất hợppháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhợng quyền sử dụng đấtcho ngời khác để thu về một khoản tiền tơng ứng với giá trị của nó, đất đai trởthành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhợng quyền sử dụng đấtdiễn ra với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhợng quyền sử dụng đất tráipháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cầnthiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhợng quyền

sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn đầy

đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là cấp thiếttrong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật tronghoạt động xét xử của Toà án

Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài

"Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

dân sự Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nớc ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản

lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật vềchuyển nhợng quyền sử dụng đất, qua đó có đa ra những đánh giá hoặc thậmchí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhợng quyền

sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa đểnghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đa ra những nhận định,

đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhợngquyền sử dụng đất ở nớc ta

Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng

đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra trongnền kinh tế thị trờng của thời gian vừa qua, cũng nh thực tiễn áp dụng phápluật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống vàphân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để đa

ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích, phạm vi và đối tợng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sửdụng đất nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảolãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiêncứu một loại quan hệ đợc coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp

đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định

về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đa ra nhữngphơng hớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật

về hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóacác quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Để đạt đợc mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơbản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhợng quyền sử dụng và phân tích cácnội dung của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định trongpháp luật dân sự Việt Nam

4 Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu

Cơ sở phơng pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩaduy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; t tởng Hồ Chí Minh và đờnglối của Đảng về Nhà nớc về đất đai

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phơng pháp so sánh,phân tích, tổng hợp

5 ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể đợc sử dụng làm tài liệu tham khảotại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài cógiá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp

đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa luận văn gồm 3 chơng:

Chơng 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhợng quyền sử dụng và

hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Chơng 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhợng quyền sử

dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng

Chơng 3: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về

hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Chơng 1

Những vấn đề lý luận

về chuyển nhợng quyền sử dụng và hợp đồng

chuyển nhợng quyền sử dụng đất

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử

dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với t cách là đại diệnchủ sở hữu, nhà nớc có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất

đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất,trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhng nhà nớc không phải là chủ thểtrực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhântrong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đấtcho những ngời sử dụng đất trực tiếp

Thực vậy, quyền sử dụng đất trớc hết chúng ta phải hiểu đợc đây là

một quyền tự nhiên, khi con ngời chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành

vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà khôngquan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà conngời có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng nh làm ra của cải cho xãhội Chẳng hạn:

+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, đất đai đợc xem nh là t liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu.Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã khai thác nguồnlợi trực tiếp từ đất đai Nếu nh không có đất đai, thì lao động của con ngờikhông thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thờngngày Khi xác định mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C Mác cho rằng:

"Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất nhng không phải là yếu tốduy nhất tạo ra của cải vật chất- Lao động phải kết hợp với đối tợng lao độngmới sản xuất ra của cải vật chất" [19].

+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con ngời, nhờ có đất đai

và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con ngời mới

có thể tồn tại, nh đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu nh không có đất đaithì không có cuộc sống của con ngời

+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế,chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con ngời mới tạo ra các giá trị vật chất,tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại

Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc xem nh là một quyền năng pháp lý,

quyền năng này đợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ ở đây chúng chúng ta đisâu phân tích quyền sử dụng đất dới góc độ chính trị- pháp lý

Nh chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữutoàn dân, Nhà nớc vừa là ngời đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với

đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tếNhà nớc ta cha xác lập đợc một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đốivới đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các

tổ chức, hộ gia đình cá nhân Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàndân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bảnpháp quy Ngời đang sử dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là

sở hữu chủ thửa đất nhng lại thấy dờng nh chẳng mất mát gì vì mình vẫn đợcquyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình Tuynhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụcủa ngời sử dụng đất cha đợc quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng

đến lợi ích của Nhà nớc mà cha có giải pháp cho quyền lợi của ngời đang sửdụng đất vốn là chủ sở hữu trớc đó Thực trạng này cũng là một trong nhữngnguyên nhân dẫn đến ngời sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm

năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nớc ta trongnhững năm đầu của thập niên 1980.

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chơng 57

điều Đây là bớc khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nớc với tcách là ngời đại diện chủ sở hữu về đất đai và ngời sử dụng đất Luật đã quy

định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của ngời sử dụng đất.Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất đợc hình thành, nó đ-

ợc xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất

đợc Nhà nớc ghi nhận nh là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà

n-ớc là ngời đại diện Nhà nn-ớc giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình,cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hởng hoa lợi, lợi tức

từ đất đai Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bớc đầu đã tạo cơ sở pháp lý đểphát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập đợc một sự ổn địnhnhất định trong việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chếthị trờng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nớcvừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việcmua bán, chuyển nhợng đất đai dới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sựvận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh

tế của đất nớc Trớc tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra

đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của ngời

sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nớc thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đấthợp pháp của ngời sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đếnquyền của ngời sử dụng đất, đó là ghi nhận ngời sử dụng đất hợp pháp cóquyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhợng, chuyển

đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiệncác quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điềukiện do Nhà nớc đặt ra Nh vậy, trong giai đoạn này quyền sử dụng đất củangời sử dụng đất đã đợc mở rộng hơn, có thể nói Nhà nớc đã "trao" cho ngời

sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong mộtkhuôn khổ nhất định", nhờ đó ngời sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác

sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sửdụng đất đó cho ngời khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất

Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việchình thành và phát triển thị trờng quyền sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đấtphát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất Từ đó, cùng với việc phápluật thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng

đất, quyền sử dụng đất đất đã đợc xem nh là một quyền tài sản, có thể trị giá

đợc bằng tiền, nhờ đó mà ngời sử dụng đất có thể đa quyền sử dụng đất củamình vào tham gia các giao dịch dân sự

Luật đất đai năm 1993 khẳng định ngời sử dụng đất có quyền chuyểnnhợng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặngcho quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai vớiquyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trớc), còn quyền sử dụng

đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi đợc nhà nớc giao đất hoặc chothuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sửdụng đất

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền

sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, ngời sử dụng đất

không có đầy đủ các quyền năng nh Nhà nớc với t cách là đại diện chủ sở hữu;

thứ hai, không phải ngời nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9

quyền của ngời sử dụng đất Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủthể sử dụng đất Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải

là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trongcùng một xã, phờng, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế

đợc Nhà nớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có

quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mìnhgắn liền với đất thuê mà không đợc thực hiện các quyền chuyển nhợng, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111) Hoặc chỉnhững ngời sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đấttheo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã đợc trảtiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất

5 năm mới đợc pháp luật cho hởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên

Nh vậy, chế định quyền sử dụng đất đợc xem nh là một hình thức thựchiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nớc với t cách là đại diệnchủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và vềmặt pháp lý, Nhà nớc có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định.Tuy nhiên, Nhà nớc lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thôngqua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cóquyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sửdụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất đợc xác lập bởi các hành

vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khácnhau mà Nhà nớc quy định cho họ đợc hởng những quyền và thực hiện nhữngnghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền

đặc trng của ngời sử dụng đất, nó đợc phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về

đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyềntài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nớc Vì vậy, quyền chuyểnquyền sử dụng đất cũng nh quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải

đợc áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà

n-ớc Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nớc ban hành các quy định của pháp luậtmột cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của cácbên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho ngời khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của

quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắnliền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhànớc là ngời đại diện Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất làmột phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong

đó, có quyền đợc chuyển quyền sử dụng đất Các quyền này phát sinh, thay

đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định Khuôn khổ đóchính là ý chí của Nhà nớc đợc thực hiện bằng việc ban hành các quy địnhcủa pháp luật bắt buộc ngời sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nớc phảituân theo Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùythuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội Từ chỗ chỉ ghi nhận ngời ngời

sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm

1993, Nhà nớc đã mở rộng cho ngời ngời sử dụng đất có thêm quyền chothuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số tr ờng hợp nhất

định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998

và các quyền này tiếp tục đợc khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 đợcQuốc hội nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày26/11/2003

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng

đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi đợc Nhànớc giao quyền sử dụng đất, Nhà nớc đang có xu hớng ngày càng mở rộngquyền năng của ngời sử dụng đất Việc mở rộng quyền cho ngời sử dụng đấtthể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nớc đến ngời sử dụng đất, là một trongnhững điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hớng sản xuấthàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ,năng động của thị trờng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc mở rộng này

không đồng nghĩa với việc Nhà nớc phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sởhữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàndân vẫn giữ vững Ngời sử dụng đất chỉ đợc thực hiện những quyền năng củamình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràngbuộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nớc, đó là phải tuân thủ những nguyêntắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùytừng trờng hợp, đối tợng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ

có những quyền năng pháp lý cụ thể

1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiềuquyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quantrọng của ngời sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nềnkinh tế thị trờng, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đợc chuyển quyền sửdụng, đợc đa trao đổi, giao dịch

Chuyển quyền sử dụng đất là việc ngời có quyền sử dụng đất có thểchuyển quyền này cho ngời khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền

sử dụng đất là việc Nhà nớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điềuchỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyểnquyền sử dụng đất là việc Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc "định đoạt"quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận ngời sử dụng đất đợcphép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phầnthứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 ghinhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thếchấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ýkiến cho rằng không cần đa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền

sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này Tuy nhiên,sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sửdụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005 Đơng nhiên, cácquy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật

đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định vềhình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất Đó chính là cáchợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyểnquyền quyền sử dụng đất Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền

sử dụng đất chỉ đợc thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng,tặng cho và thừa kế Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sửdụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sửdụng đất Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích:

chuyển đổi, chuyển nhợng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho

thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn đợc coi là

chuyển quyền sử dụng đất nhng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24].

 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, ngời sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt

đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình nh đối với các loại tài sản khácthuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những ngờitham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung,trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng

buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Ngời nhận quyền sửdụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nớc đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời đợc, bởi

vậy khác với các hàng hóa khác nó cần đợc đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng

đất chủ yếu đợc tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy,trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc

vào nhiều yếu tố nh vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoànthiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùngmột diện tích nhng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm

kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác

1.1.3 Chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trờng

Nh đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống conngời Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sửdụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau Do vậy, để có đợc thửa

đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyểnnhợng quyền sử dụng đất cho nhau Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản-một quyền có thể lợng hóa đợc bằng tiền Chuyển nhợng quyền sử dụng đất,

do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa

đặc biệt lu thông trên thị trờng ở nớc ta hiện nay, thị trờng quyền sử dụng đấtkhông những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khuvực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê Nh vậy, có thểnhận định rằng: chuyển nhợng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực củangời sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trờng, và chính nó là mộtnhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trờng

Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trờng quyền sửdụng đất cũng nh nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất, trớc hết, chúng tacần đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhợng quyền sửdụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau Nh trên đã phân tích,quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất có lịch sử pháttriển của nó ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan

hệ này không giống nhau Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nớc ta đợcphân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chếtập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trờng

định hớng xã hội chủ nghĩa

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhànớc thống nhất quản lý Bằng quy định này, Nhà nớc chỉ thừa nhận một hìnhthức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai Nhờ sự thống nhất quản lýchỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nớc đã loại bỏ đợc cái hình thức sởhữu khác nh sở hữu tập thể, sở hữu t nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạtnhững tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy

định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho ngời khác sử dụng Điềunày cũng đã tạo đợc sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ởcác địa bàn dân c, đồng thời giúp nhà nớc thực hiện vai trò tối cao trong việchoạch định chính sách pháp luật đất đai

Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi muabán chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức Hay nói cách khác, saukhi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai đợc thực hiện mộtcách tuyệt đối Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất,thu hồi đất giữa ngời sử dụng đất với Nhà nớc Mọi quan hệ kinh tế nói chung

đều đợc vận hành theo kế hoạch đã đợc lập sẵn cho các cơ quan nhà nớc tiếnhành Hiệu quả kinh tế nói chung không đợc coi trọng Đất đai, sức lao động,các t liệu sản xuất khác không đợc coi là hàng hóa Chúng cũng có tham giavào các quy định sản xuất kinh doanh nhng không phải theo nhu cầu khách

quan của thị trờng mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch

điều khiển Vì thế, đất đai cùng các t liệu sản xuất, t liệu lao động nói trênkhông có giá trị trao đổi Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạchhóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phơng diện quản lý

đất đai, Nhà nớc quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xincho là chủ yếu Về phơng diện sử dụng đất, đất đai đợc coi là của chung củacả quốc gia, không đợc coi là tài sản thông thờng đợc phép giao dịch Ngời sửdụng đất không đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác khikhông còn nhu cầu sử dụng Do vậy, đã không kích thích và giải phóng đợcnăng lực sản xuất cho ngời lao động Hậu quả là ngời nông dân không thiếttha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng Đất đai, do vậy, không đợc cảitạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều Việc

sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả Ngời sử dụng đất có quyềnkhông có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đấtkhông đợc coi trọng Đất đai đợc coi là tài sản công cộng, một thứ của trờicho, sử dụng nh thế nào cũng không quan trọng

Khi nền kinh tế đợc chuyển sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủnghĩa, các quan hệ kinh tế đợc vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị tr-ờng Trong cơ chế kinh tế này, đất đai đợc đặt chúng với giá trị nh ngời ta th-ờng nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơchế thị trờng Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đaiphải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụngtrong sản xuất nông nghiệp (đợc gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của BộChính trị Ban Chấp hành Trung ơng Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bớc "cởitrói" và giải phóng năng lực sản xuất cho ngời nông dân Cơ chế khoán mớinày đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn

và nông nghiệp ở nớc ta Ngời nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dàivới đất đai Năm 1992, Hiến pháp mới đợc ban hành Hiến pháp 1992 tiếp tụckhẳng định Nhà nớc phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ

chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa Mục

đích chính sách kinh tế của Nhà nớc là làm cho dân giàu nớc mạnh, đáp ứngngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giảiphóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế

Về lĩnh vực đất đai, Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sửdụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cánhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất

đai đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật Tiếp đó, để phát huy mạnh

mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiếnpháp 1992, Luật đất đai 1993 đợc ban hành Điểm u việt nhất của văn bản luậtnày là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia

đình, cá nhân và cho phép họ đợc quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thờihạn sử dụng Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của phápluật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung vàchuyển nhợng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trờng.Việc ghi nhận ngời sử dụng đất có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất là

sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của ngời sửdụng đất Nó đợc hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trongnền kinh tế thị trờng tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải đợcquyền sử dụng đất vào giao lu dân sự thông qua hành vi chuyển nhợng quyền

sử dụng đất Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách nàyhay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn đợc hình thành,tồn tại phát triển nh là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận

động của nền kinh tế thị trờng Hay nói cách khác, chuyển nhợng quyền sửdụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trờng ĐếnLuật đất đai 1993 Nhà nớc mới chính thức thừa nhận quyền của ngời sử dụng

đất trong đó có quyền chuyển nhợng Nh vậy, mãi đến năm 1993, các quy

định quản lý đất đai của Nhà nớc mới hòa nhịp đợc cơ chế thị trờng Sau hơn

10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt Hớng vận động củacác quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng caothu nhập và lợi nhuận Ngời sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quảhơn Nền kinh tế của Nhà nớc do vậy đợc cải thiện, phát triển Có thể phântích trên một số lĩnh vực nh nông nghiệp chẳng hạn Ngành kinh tế nôngnghiệp đợc khuyến khích phát triển theo xu hớng sản xuất hàng hóa phục vụnhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu Nhờ chủ trơng đúng đắn này mà ngờinông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nớc phải nhập khẩu trở thành nớc xuấtkhẩu gạo thứ ba thế giới Các loại hình nông sản khác nh cà phê, hạt điều, hạttiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trờng không những đủphục vụ nhu cầu đa dạng của ngời dân mà còn xuất khẩu với số lợng lớn ra n-

ớc ngoài Thành công này một phần lớn do chủ trơng đúng đắn do Nhà nớcgiao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Ngời dân thiếttha, dốc sức ngời sức của vào đồng ruộng của mình Từ đó đã mang lại nhữnggiá trị kinh tế to lớn Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội Quá trình sảnxuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà

điển hình là phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phơng phát triểnmô hình trang trại khắp cả nớc

Trong cơ chế kinh tế thị trờng đất đai đợc đặt trở lại đúng với giá trịvốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này Do đặcthù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nớc ta nên các quan

hệ đất đai trong nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa cũng cónhững đặc điểm đặc điểm đặc thù nh: Bản thân đất đai không phải là hàng hóavì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu Tuy nhiên,quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động củaquy luật giá trị của thị trờng Quyền sử dụng đất đợc tham gia vào các phơngthức quản lý nhà nớc đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hớng phù hợpvới cơ chế thị trờng Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng đợcchú trọng nh thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu

nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất

đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai Trong xử lý các quan hệ đất

đai ngời sử dụng đất đợc tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh Họ đợcNhà nớc giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền

định đoạt quyền sử dụng đất Chính việc đợc coi là một yếu tố của thị trờngquyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm ngời sửdụng đất Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệuquả cao nhất Cơ chế thị trờng đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nóvừa đồng thời hình thành nên một loại thị trờng mới ở Việt Nam - thị trờngquyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trờng bất động sản, cùng với thị tr-ờng vốn, thị trờng lao động, là các thị trờng trung tâm của nền kinh tế thị tr-ờng ở nớc ta Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau Một thị trờng bất

động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinhtế

Nền kinh tế thị trờng tác động đến việc chuyển nhợng quyền sử dụng

đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất Cơ chế thị trờng kéo theo quá trình đôthị hóa diễn ra nhanh chóng Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,chuyển thành các khu đô thị mới Một bộ phận dân số và lao động nông thôn

do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu

đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ Mặt khác, chính sự hấp dẫn của cáckhu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trờng học ở đây đã lànguyên nhân của dòng ngời di c ồ ạt ra thành phố Do đòi hỏi của nền kinh tếthị trờng, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từnhững công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao nh kỹ s, chuyêngia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông nh đánhgiày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình Lao động nông thôn khi không còn

đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinhdoanh phải tìm đến các khu đô thị, ngời có chuyên môn tay nghề cao, có tínhchất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trờng muốn ở lại

thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến.Tất cả những đối tợng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùngbức xúc Trong nền kinh tế thị trờng việc bùng nổ các hoạt động kinh tế củamọi ngành, mọi cấp, mọi đối tợng và việc tìm đợc một miếng đất phù hợp là

điều kiện tiên quyết Tốc độ phát triển đô thị cũng nh tốc độ phát triển kinh tếdiễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thịcũng là nhu cầu thờng trực Vậy là nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất

cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa Mặt khác, cơ chếthị trờng với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội.Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đơng nhiên sẽ có nhucầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiệnviệc đầu cơ đất đai Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rấtnhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời Theo chúng tôi,đây chính là một trongnhững nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trongthời gian qua Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trờng ởViệt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫnbộc lộ một số nhợc điểm Các môi trờng đầu t cha thật sự thuận lợi đặc biệtxuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nớc còn mang nặng t t tởng hànhchính quan liêu, thị trờng chứng khoán mới hình thành còn cha ổn định và quámới mẻ với nhiều ngời, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp Tất cả điều

đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trờng bất

động sản khiến cho một bộ phận dân c có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sửdụng đất là đối tợng đầu t triển vọng và hiệu quả nhất Chính vì nhiều nguồncầu nh vậy trong khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là

đất đai không thể sinh sôi nảy nở mà ngợc lại ngày càng bị thu hẹp trớc yêucầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực trạng chất lợng quy hoạch, quản lý vĩmô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đấtliên tục bị đẩy lên

Nền kinh tế thị trờng cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhợngquyền sử dụng đất trong nông nghiệp Nền nông nghiệp phát triển vào giai

đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện

đại hóa đất nớc rõ ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trờng

Việc giao đất cho ngời sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm cácquyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt kháccũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trờngquyền sử dụng đất việc hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, gắn liền vớithị trờng bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trờng Trong thị trờng này,hớng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả

sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Tùy vào nhu cầu của mỗi chủthể, đất đai có thể đợc sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sảnxuất hoặc chuyển cho ngời khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua cácquan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất

đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngợc lại Do vậy, với yêucầu xu thế của nền kinh tế thị trờng, nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đấttrong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất yếu khách quan

Nh vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trờng

đã trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất

đai Hay nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhợng quyền

sử dụng đất nói riêng là một hiện tợng mang tính quy luật Nó hình thành vận

đồng và phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển củanền kinh tế thị trờng

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhợng quyền sửdụng đất đợc hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhợng

quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mìnhcho bên nhận chuyển nhợng, bên nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả cho ngờichuyển nhợng một khoản tiền tơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều

697 Bộ luật dân sự 2005)

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện bằng hìnhthức chuyển nhợng là chủ yếu Đâylà hình thức phổ biến - hình thức này biểuhiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyểnnhợng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chungluôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà n-

ớc về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đợc ghi nhậnlần đầu tiên ở nớc ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác,nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu t nhân về đất đai, thìkhái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất không đợc đặt ra mà thayvào đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhợng đất đai"hoặc "mua bán, chuyển nhợng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyểnnhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta luôn đợc đặt trong mối quan hệ mật thiết vớichế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân

về đất đai là cái có trớc, khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất làcái có sau và nó đợc xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân chỉ đợc coi là chủ thể sử dụng đất và đợc Nhà nớc thừa nhận cóquyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đấtgiữa các chủ thể này do Nhà nớc quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự,thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất cũng nh quyền và nghĩa vụ của các bêntham gia quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nh-

ợng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà ngời có quyền sử dụng đất(do Nhà nớc giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không

có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ làchuyển nhợng cho ngời khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình mộtkhoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhợng quyền sửdụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trớc Nhà nớc, đồng thời tạo điều kiệncho bên chuyển nhợng và Nhà nớc để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó

là quan hệ sử dụng đất giữa ngời nhận chuyển nhợng và Nhà nớc Việc chấm dứthay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đạidiện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nớc Nhà nớc, với vai trò vừa là ngời

đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là ngời quản lý việc sử dụng đất đã đa ranhững quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luônluôn đợc thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số

điểm nh sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng

đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nớc quy định Việc Nhà nớc

đa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyểnnhợng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhợng, bên chuyểnnhợng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đ-

ợc đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới đợc chuyển nhợng

Ng-ợc lại, mặc dù ngời nhận chuyển nhợng tự họ bỏ ra một khoản tiền tơng ứngvới giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất

đó nhng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tợng đầu cơ đất

đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nớc quy định điều kiệncho cả bên nhận chuyển nhợng

+ Điều kiện chuyển nhợng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.Việc Nhà nớc đa ra điều kiện chuyển nhợng đối với từng loại đất xuất phát từ lợiích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhợng

quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng cóphần chặt chẽ hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò củaloại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nớc ta nềnsản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

+ Ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuếchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng

đất Mục đích Nhà nớc đa ra quy định này là điều tiết thu nhập của ngờichuyển nhợng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhợngquyền sử dụng đất cho ngời khác Ngoài ra, ngời nhận chuyển nhợng phải nộp

lệ phí trớc bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Nh vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhợng

quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngời có quyền sửdụng đất hợp pháp sang ngời khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do phápluật quy định, theo đó, ngời có quyền sử dụng đất (ngời chuyển nhợng) có nghĩa

vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng (ngờinhận chuyển nhợng), ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ trả tiền cho ngờichuyển nhợng; ngời chuyển nhợng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sửdụng đất, ngời nhận chuyển nhợng có nghĩa vụ nộp lệ phí trớc bạ và lệ phí địachính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ về những đặc trng riêng của hợp đồng chuyển nhợng quyền

sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thứcchuyển nhợng đất đai khác

- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phơng thức đơn giản của chuyển quyền

sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền

sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiệncho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nớcghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuấtnông nghiệp Trong những năm qua, Nhà nớc ta đã có chủ trơng khuyến khíchviệc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủtrơng này ở một số địa phơng cho thấy, đã khắc phục đợc tình trạng đất đaimanh mún, giảm thiểu số lợng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất,tạo điều kiện thuận lợi cho việc đa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp,nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lợng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Tuynhiên, hiện nay ở nớc ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫncòn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đa tiến bộ khoahọc kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp Vìvậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổiruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phơng.

Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng

đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nớc chấm dứtquyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia.Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu

nh trong quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đối tợng của quan hệ là

"đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền

sử dụng đất của bên chuyển nhợng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên

nhận chuyển nhợng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền

sử dụng đất, đối tợng chủ yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất" Trong quan hệ

chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền chonhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhng mục đích cơ bản vàcũng là vấn đề mà cả ngời sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nớc quan tâm

đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này là

quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa

đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận

quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).

- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với hình thức thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trờng hợp ngời sử dụng đất mang quyền

sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thờng đợc phát sinh từhợp đồng vay mợn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trịquyền sử dụng đất đợc đem ra thế chấp Việc Nhà nớc ghi nhận quyền nàynhằm tạo điều kiện cho ngời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất củamình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình mộtkhoản tiền một cách hợp pháp để đầu t vào công việc sản xuất, kinh doanh,hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tếtrớc mắt

Cũng nh chuyển nhợng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng

đất, ngời có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho bên nhận thế chấp, nhng sự chuyển giao này chỉ mang tính chấttạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc cha giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bên thế chấpkhông bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn đợc tiếp tục chiếm hữu,

sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền nh một chủ sử dụng đất cả vềmặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý củabên thế chấp và có quyền đa quyền sử dụng đất Đ này ra phát mại bán đấu giákhi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân

sự mà hai bên đã thỏa thuận

Nh vậy, khác với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thế chấp

quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và

có điều kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển

quyền " ở đây thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý"

từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ " quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy

định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "rộng rãi" nh bên nhận chuyển nhợng mà bị pháp luật "hạn chế" rất nhiều, theo quy

định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất địnhmới có quyền nhận thế chấp

- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất vàhợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tợng điều chỉnhcủa pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều đợcphát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tơng ứng vớinghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất(đối với hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp

đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngợc lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền vànhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất và hợp

đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tợng, nếu nh trong quan hệ mua bán tài sản, đối

tợng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyềntài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhợngquyền sử dụng đất, đối tợng của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất làquyền sử dụng đất của bên chuyển nhợng, còn thửa đất chuyển nhợng vẫnthuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nớc là ngời đại diện

Với t cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tàisản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào

ý chí của ngời khác Trong khi đó bên chuyển nhợng chỉ là ngời có quyền sửdụng đất nên khi chuyển nhợng cho ngời khác phải đợc sự cho phép của đạidiện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhợng đó là Nhà nớc

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu nh hợp đồng mua

bán tài sản có thể đợc giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi

cụ thể và thờng có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc kýkết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nớc có quy địnhphải đợc lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải

đợc lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi đợc cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trớc Nhà nớc, nếu nh trong mua bán

tài sản, bên bán tài sản cũng nh bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụgì trớc Nhà nớc, trừ trờng hợp Nhà nớc quy định khi mua bán một số loại tàisản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trớc bạ, thì trongchuyển nhợng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhợng phải tuân thủ nguyêntắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sửdụng đất, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng

chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất mới

đ-ợc hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng trên thực tếviệc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nh ợng đất đai đã xuấthiện từ xa xa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu t nhân về đất đai

- ở thời kỳ Hùng Vơng, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đềuthuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất đợc công xã phân chia cho các gia

đình sử dụng Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sảnphẩm thu đợc đợc dùng vào cho những chi phí công cộng Trong thời kỳ này,chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dờng nh không cóviệc mua bán, chuyển nhợng đất đai

- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm

179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nớc về đất đai

và sở hữu t nhân Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ởlàng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố Đối với loại ruộng đấtnày, chính quyền đô hộ không cho phép những ngời sử dụng đất mua bánchuyển nhợng ruộng đất thuộc sở hữu t nhân đã xuất hiện nhng rất ít Cho đếnnay, cha thấy một t liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhợngruộng đất t ở thời kỳ này

- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:

+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do cáccông xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất t của một số chủ trangtrại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nớc đối với ruộng đất công xã đãbớc đầu đợc xác lập Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất nh vậy, Nhà nớc đa

ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu "ăn ruộng" có từ thời Hùng Vơng.

Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhợng đất đai hầu nh không diễn ra ởtrong giai đoạn này

+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất

đai, đó là sở hữu nhà nớc về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng cônglàng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu t nhân về ruộng đất Tuy nhiên, baotrùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhàvua Với t cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nớc, Nhà vua có toàn quyềnquản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vơng hầu, quý tộc, nhà

chùa nhng những ngời đợc phong không có quyền đem mua bán, trao đổiruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không cóquyền định đoạt) Bên cạnh đó, hình thức sở hữu t nhân về đất đai chính thức

đợc Nhà nớc thừa nhận và bảo vệ Nhà nớc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sởhữu chủ bằng các đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320.Trong những đạo chiếu này, Nhà nớc đã quy định một cách rõ nét việc muabán, chuyển nhợng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo

đảm Ví dụ, chiếu 1135 cấm những ngời đã bán ruộng ao không đợc trả tăngtiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bánruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những ng ờibán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không đợc chuộc lại nữa, làm trái bịphạt 80 trợng; chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán,

chuyển nhợng đất đai: "Khi làm chúc th văn khế ruộng đất thì ngời làm chứng in dấu tay 3 dòng trớc, ngời bán in dấu tay ở 4 dòng sau" Nh vậy,

trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở thành một loại hàng hóa, có thể muabán, trao đổi, chuyển nhợng Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnhquan hệ mua bán, chuyển nhợng ruộng đất và thực tế đã phân biệt đợc việc

"bán đứt" (không đợc đòi chuộc lại) và việc "cầm đợ" (còn gọi là "bán tạm",

đợc chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo

đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nớc trong việc mua bán,chuyển nhợng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất t hữu đã phát triển mộtcách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công Vì vậy, dần dần chínhquyền trung ơng đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạnchế sự phát triển ruộng đất t hữu nh ban hành chính sách hạn điền vào năm

1397 Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng Điềunày góp phần thúc đẩy quan hệ chuyển dịch đất đai từ ngời có nhiều ruộngsang ngời có ít ruộng Tuy nhiên, Nhà nớc đã có những biện pháp sung côngruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vợt quá mức hạn điền trên

+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền đợc nhà Lê ápdụng một cách triệt để Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu đợc doviệc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồngthời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở cáclàng xã cho dân cày (quân điền) Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữucủa nhà vua, ngời đợc cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ không

đợc mua bán, chuyển nhợng lộc điền Chế độ quân điền quy định cách phânphối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã Về nguyên tắc, mọi ngời trong làng xã

đều đợc chia ruộng đất nhng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vàophẩm hàm, chức tớc và thứ bậc xã hội Đối với ruộng đất đợc chia theo phépquân điền cũng không đợc mua bán, chuyển nhợng Tuy nhiên, trong giai

đoạn này, việc mua bán ruộng đất t diễn ra khá phổ biến Nhà nớc đã quy định

rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng

về ruộng đất và mua bán ruộng đất Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy định:

"Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô đềukhông đợc chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì chochuộc" [10]; năm 1471 có quy định: "Những ngời làm văn khế mua bán ruộng

đất, nếu là ngời có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, ngời không biết thì

điểm chỉ Văn khế phải đợc hơng trởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổilàm chứng mới đợc phép thực hiện" [14] Năm 1484, vua Lê ban hành sắc chỉ:

"Phàm làm chúc th văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung,còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung" Đến năm

1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: "Chúc th văn khế phải dùng giấy đại,không đợc quen dùng giấy phơng nh trớc,hạn cho một tháng phải theo lệnhmới Nếu quan viên và nhân dân làm chúc th, văn khế mà còn dùng giấy ph-

ơng thì cho phép ngời họ và tộc trởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực,ngời bán mất phần của mình, ngời mua mất tiền bỏ ra, chúc th văn khế đó đềukhông dùng" (Đại Việt Sử ký toàn th)

Những quy định của Nhà nớc thời Lê sơ về ruộng đất đã đợc triều đạinhà Lê kế thừa, đa vào xây dựng thành chơng Điền sản tại bộ Quốc triều hìnhluật (còn đợc gọi là Bộ luật Hồng Đức) Lúc mới ban hành, chơng Điền sảnchỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều Trong chơng này cónhiều quy định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đaicũng nh hình phạt khi vi phạm những quy định đó Quốc triều hình luật đãphản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến Ruộng đấtthuộc sở hữu nhà nớc gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu t nhân gọi làruộng t Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc muabán ruộng đất nh: "Không đợc bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đấtkhẩu phần" (Điều 342); "Không đợc bán ruộng đất hơng hỏa" (Điều 400);

"ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không đợc quyền đòi chuộc, trừ ờng hợp là ruộng đất hơng hỏa"; "Không đợc bán ruộng đất không phải củamình"; "Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trợng, thích vào mặt

tr-6 chữ, lu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho ngời mua"(Điều 386); "Bán trộm ruộng đất của ngời khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫutrở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho ngời mua và phải trả thêm một lần tiềnmua nữa để trả cho ngời chủ có ruộng đất và ngời mua, mỗi ngời một phầnnửa; ruộng đất phải trả cho ngời chủ có Nếu ngời biết mà cứ mua thi xử phạt

80 trợng và mất số tiền mua" (Điều 382); "Con cái không đợc bán đất của cha

mẹ Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không đợc bán ruộng đất" (Điều 378);

"Những ruộng đất đã đem cầm cố cha chuộc lại mà đem bán đứt cho ngời khác

bị pháp luật nghiêm cấm" (Điều 383); "Những ngời làm chúc th văn khế màkhông nhờ quan trởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80 trợng,phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc th văn khế không có giá trị Trờng hợp biếtchữ tự viết lấy thì đợc pháp luật thừa nhận" (Điều 366) Bên cạnh đó, tập Quốctriều th khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán,

cầm cố ruộng đất Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của mộtquan viên trong làng xã mới đợc coi là hợp lệ

Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng

đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại Trong đó, hình thức đoảnmại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làmluật lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là "bán đứt" Hình thức này đợc coi làhợp pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình vàkhông có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia Điểm đặc trng củahình thức đoản mại là ngời bán không có quyền chuộc lại Hình thức điển mại

về mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ớc mua bán, nhng có dự liệucho ngời bán đợc chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định Điểm

đặc trng của khế ớc điển mại (bán tạm) là ngời bán đợc quyền chuộc lại ruộng

đất nếu nh quá hạn đợc ghi trong văn tự hoặc theo luật định Do ruộng đất đốivới ngời nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để giảiquyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày đợc chuộc lại, vì vậy, hìnhthức điển mại là hình thức đợc a chuộng nhất Pháp luật quy định chặt chẽnghĩa vụ của ngời mua Ngời mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không đợcmua ruộng đất đã đợc điển mại cho ngời khác mà cha đợc chuộc lại Nếu họngay tình, khế ớc sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ đợc trả lại tiền mua, ngợc lại, nếukhông ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trịtội Bên cạnh đó, pháp luật quy định không ai có quyền ép buộc ngời khác tráivới ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhợng đất đai là hoàn toàn tựnguyện, bình đẳng Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đaithuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng "ngời nào ức hiếp để mua ruộng đấtcủa ngời khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triềuhình luật)

Nh vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trongQuốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú

trọng biện pháp trừng trị, nhng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt đợcquyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh đợc mối quan hệ phát sinh trong lĩnhvực mua bán, chuyển nhợng đất đai Bộ luật này đã trở thành một công cụpháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản

lý các quan hệ mua bán chuyển nhợng đất đai nói riêng trong suốt quá trìnhtồn tại hơn 350 năm của mình Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xemcác quy định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chơng Điền sản củaQuốc triều hình luật nh một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất

đai mình Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nớc

ta Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là

điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn Qua đó, chúng ta rút ra đợcnhững bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán,chuyển nhợng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện cácquy định của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta trong giai

đoạn hiện nay

+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nớc (quan điền), sở hữu làng xã (công

điền, công thổ) và sở hữu t nhân Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã banhành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 đợc inthành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều, trong đó

có 14 điều về đất đai Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý và thuthuế cũng nh can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sởhữu đất đai Bộ luật đa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai nh: quy

định về khế ớc đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu củamình thì không đợc chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập vănkhế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho ngời mua nhng ngờimua cha trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không đợc coi là chuyển dịch chongời mua Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ luật trên,

triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sự thànhcông nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ sộ, có quymô toàn quốc và đợc các nớc trên thế giới đánh giá cao Trong giai đoạn này,mọi hành vi mua bán, chuyển nhợng đất đai đều đợc Nhà nớc quản lý mộtcách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ Các quy định của pháp luật đã bảo

hộ đợc quyền sở hữu t nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị,nhờ đó góp phần ổn định đợc các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai diễn

ra vốn rất phức tạp ở thời kỳ Lê Mạt trớc đó

Nh vậy, trong các triều đại phong kiến Việt Nam, mặc dù quyền sở

hữu tối cao của Nhà nớc đối với đất đai luôn ngự trị suốt quá trình lịch sử tồntại, nhng bên cạnh đó vẫn tồn tại quyền sở hữu t nhân đối với đất đai Quyền thữu đối với đất đai ở Việt Nam là một thứ quyền không hoàn chỉnh, luôn bịchi phối bởi quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc Trong thời kỳ này, việc muabán, chuyển nhợng đất đai trở thành một vấn đề khá phổ biến và đợc pháp luậtquy định cụ thể, cả về hình thức, cách thức, nội dung lẫn trách nhiệm pháp lý

- Thời kỳ nửa thực dân, nửa phong kiến:

Đến năm 1858, thực dân Pháp nổ phát súng đầu tiên tại Đà Nẵng, mở

đầu cho cuộc xâm lợc nớc ta Triều đình nhà Nguyễn đã nhợng bộ cắt 6 tỉnhmiền Đông cho thực dân Pháp Dần dần, thực dân Pháp xâm chiếm toàn bộ lãnhthổ nớc ta, đất nớc chia ra làm 3 kỳ Thực dân Pháp vừa kế thừa, vừa sửa lại, làmmới hệ thống địa chính của triều đình nhà Nguyễn trớc đó, đã tiến hành đo đạclại bản đồ địa chính, chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán ở đôthị nhng vẫn giữ nguyên hệ thống địa bạ ở nông thôn Hệ thống địa chính củaPháp đã lập xong ở Bắc bộ, Nam bộ và một phần ở Trung bộ Thực dân Pháp

đề ra chính sách phát triển sở hữu t nhân về đất đai, công nhận việc mua bán,chuyển nhợng đất đai mà chủ yếu là bọn Pháp và tay sai nhằm giúp chúngchiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền với mục đích khai thácbóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân ta một cách triệt để

- Thời kỳ nớc ta giành đợc chính quyền về tay nhân dân:

Đến Cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, Nhà nớc Việt Namdân chủ cộng hòa ra đời, hầu hết các quy định về ruộng đất trớc đây bị bãi bỏ,thay vào đó là chính sách đất đai hoàn toàn mới mẻ, vì lợi ích của ngời dân lao

động ở nớc ta Năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉthị chia ruộng đất, các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo Tuynhiên, nớc ta lại phải bớc vào cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, chínhsách của Nhà nớc là tận dụng mọi quỹ đất để phát triển nông nghiệp, cứu đói,

hỗ trợ cho cuộc kháng chiến Vì vậy, pháp luật cha quy định rõ vấn đề muabán ruộng đất thuộc sở hữu t nhân mà chỉ quy định không đợc cầm hoặc báncông điền, công thổ tại sắc lệnh số 87/SL ngày 5/3/1952

Ngày 4/12/1953, Quốc hội nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa thông quaLuật Cải cách ruộng đất nhằm mục đích thực hiện khẩu hiệu "Ngời cày córuộng" Luật chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng

đất của ngời nông dân và sở hữu nhà nớc Nhà nớc đã "thủ tiêu quyền chiếmhữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đấtcủa giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất do chínhquyền cách mạng chia cho nông dân mà ngời đợc chia ruộng đất không phải trảcho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào" (Điều 31 Luật Cải cáchruộng đất) Nhờ đó, ngời nông dân từ thân phận là ngời nô lệ, làm thuê dới ph-

ơng thức sản xuất nửa thực dân, nửa phong kiến đã trở thành ngời chủ sở hữu

đối với t liệu sản xuất quan trọng nhất của mình, đó là đất đai Cùng với việc thiếtlập, thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu ruộng đất của ngời nông dân, pháp luậtthời kỳ này đã cho phép ngời nông dân đợc chia ruộng đất có quyền bán, cầm cốruộng đất thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán, cầm cốruộng đất trong giai đoạn này diễn ra không nhiều

Đến năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ra đời đã quy định ba hình thức

sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu nhà nớc; sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở

hữu t nhân (của ngời lao động riêng lẻ, nhà t sản dân tộc) Nhà nớc chiểu theopháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân Năm 1960 phongtrào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ trên quy mô toànmiền Bắc, thu hút đợc gần 90% số hộ nông dân vào Hợp tác xã nên sở hữu tnhân về đất đai dần dần bị thu hẹp lại để thiết lập và mở rộng, phát triển hìnhthức sở hữu tập thể Các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này chủ yếu làchuyển từ hình thức sở hữu t nhân về đất đai sang sở hữu tập thể Cũng tronggiai đoạn này, Nhà nớc có chính sách phát triển hình thức sở hữu nhà nớc đốivới đất nông nghiệp thông qua phát triển hệ thống nông trờng quốc doanh Vìvậy, sự chuyển dịch đất đai mang tính tập trung và thống nhất theo chủ trơngkhuyến khích các hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc nông trờng quốcdoanh chứ việc mua bán, chuyển nhợng đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhândiễn ra một cách buồn tẻ.

Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến phápnăm 1980 Hiến pháp 1980 quy định rõ: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc

sở hữu toàn dân" (Điều 19) Và "Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theoquy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai đợc sử dụng hợp lý và tiết kiệm"(Điều 20), những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai đợc tiếp tục sử dụng vàhởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật Chế độ quản lý

và sử dụng ruộng đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trng của cơ chế kếhoạch hóa tập trung Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xãhội Mọi thứ, trong đó có đất đai đều đợc cấp phát Nhà nớc quản lý nền kinh

tế theo chỉ tiêu kế hoạch Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh khôngphải là vấn đề đợc coi trọng Nhà nớc cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân Đất

đai đợc coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà cókhông cần phải mất tiền mua Kết quả là việc đầu t cải tạo bồi bổ đất cũng bịsao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều.Việc chuyển nhợng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy

hầu nh không xảy ra Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết

định hành chính Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan

hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất không đợc pháp luật thừa nhận Những sựchuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sựchuyển nhợng bất hợp pháp

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết

đại hội của thời kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trờng định hớng xãhội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng

động hiệu quả hơn Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận

nh đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn cha bắt nhịp đợcnhững định hớng mới Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cáchnhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung Đất đai đợc xác định là tài sản của toàndân Ngời sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hởng các thành quả đầu

t trên đất, nhng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhợng đất đai Chỉ có một

điểm mới là thời hạn sử dụng đất đợc luật ghi nhận là ổn định lâu dài Điểmmới này đã góp phần cổ vũ, động viên ngời nông dân an tâm hơn đối với đất

đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu t thâm canh trên đồng ruộngcủa mình Các quan hệ chuyển dịch đất đai không đợc pháp luật thừa nhận đãhạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những ngời có khả năngkhai thác hiệu quả sử dụng đất Điều này cũng đủ làm kìm hãm sự phát triểncủa các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ đến nền sản xuấtnông nghiệp của đất nớc Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ đợc luậtquy định trong ba trờng hợp sau:

- Khi ngời đợc giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thànhviên trong hộ của ngời đó vẫn còn tiếp trục sử dụng đất đai đó.

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thỏathuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất

Nh vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa đợc tinh thần đổi mớicủa nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ tr với việc áp dụng cơ chế thị trờng

định hớng xã hội chủ nghĩa Đất đai vẫn cha đợc coi là hàng hóa, vẫn chịu ảnhhởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp Mặt khác, ngaytrong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau Luật nghiêm cấmviệc chuyển nhợng mua bán đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức nhnglại "bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đợcgiao, kể cả quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động kết quả đầu t trên đất

đợc giao khi không còn sử dụng đất" (Điều 3) và đợc phép thừa kế, "chuyểnnhợng, bán nhà ở"; "ngời đợc thừa kế nhà ở hoặc ngời cha có chỗ ở, khi đợcngời khác chuyển nhợng nhà để ở, sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩmquyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì đợc quyền sử dụng đất ở cóngôi nhà đó" (Điều 17) Nh vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhợng

đất đai nhng sự chuyển nhợng vẫn diễn ra dới hình thức mua bán nhà ở rồi sởhữu luôn phần đất đó Cơ chế thị trờng đã tạo điều kiện cho các quan hệchuyển nhợng đất đai tự tìm con đờng của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủquan của Nhà nớc Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầmtrọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nh-ợng đất đai ở giai đoạn này

Trớc tình hình đó, Nhà nớc ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, kháchquan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng đồng thời đa ra giải pháp

cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thaythế cho luật đất đai năm 1987

Luật đất đai thứ hai đợc Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và cóhiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnhquan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới.

Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần vớicơ chế thị trờng, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất Đặc biệt,luật đất đai mới đã thể hiện đợc điểm u việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đaitrong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài

và ổn định, luật còn cho phép ngời sử dụng đất đợc định đoạt quyền sử dụng đấtcủa mình để làm sao khai thác tối đa đợc giá trị của đất đai

Tại Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng

cụ thể của ngời sử dụng đất nh quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, chothuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất Nh vậy, ngời đợc giaoquyền sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhng pháp luật đã cho họquyền tự "định đoạt" đất đai trong khuôn khổ đợc pháp luật quy định trớc, haynói khác đi Nhà nớc đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xãhội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trờng đãkhiến các quy định đợc dự liệu trong luật đất đai 1993 có những vấn đề khôngcòn phù hợp thực tiễn

Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nớc ta đã có chủ trơng sửa đổi một sốquy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn Ngày 02/ 12/1998 Luậtsửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 đợcQuốc hội khóa X kỳ họp thứ 4 thông qua Luật này thờng đợc gọi là Luật đất

đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyềnnăng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ cáchình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tàichính của ngời sử dụng đất đó

Luật đất đai năm 1993 còn đợc tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm

2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001

Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của ngời sử dụng đấttrong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc và thể hiện sự đa dạngtrong áp dụng các hình thức sử dụng đất Cho phép ngời sử dụng đất có nhiềukhả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất Cụ thể các quy

định này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển ợng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định 17/1999/NĐ-

nh-CP ngày 29/03/1999 và nghị định 79/2001/ NĐ-nh-CP ngày 01/11/2001 sửa đổimột số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên

Các văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo

đợc sự tăng trởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất vàtinh thần cho nhân dân Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thờigian qua cũng nh việc sửa đổi bổ sung nhiều lần nh vậy cho thấy pháp luật củachúng ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn sovới thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng Vì vậy, việc xây dựngmột luật đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 1993 và các luật đất đai sửa

đổi bổ sung là cần thiết

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII,VIII và IX của banchấp hành trung ơng Đảng đều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sáchpháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất n-

ớc đã xác định rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Chính sách đất đaiphải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi íchcủa Nhà nớc, ngời đầu t và ngời sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trờng bất

động sản (trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nớc, với

sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà n ớc giữ vai tròchủ đạo; không tách rời thị trờng quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liềnvới đất; chống đầu cơ đất đai, Nhà nớc quản lý giám sát các giao dịch chuyểnquyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối vớinhững vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ đợc

đất để sản xuất Quy định về việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các