- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhợng quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp cho ngời quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất" [17]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trờng phát hành và cấp cho ngời sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nớc đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử dụng. Việc đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trớc hết là vì quyền lợi của ngời quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc thể hiện ở các phơng diện nh sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nớc cho ngời sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 10 Luật đất đai năm 2003);
+ Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của ngời sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để ngời sử dụng đất đợc thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật [17] (khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để ngời sử dụng đất đợc nhà nớc bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nớc thu hồi đất [17] (khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ đợc tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 [17].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo từng thửa đất, cho từng ngời sử dụng đất. Trờng hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đợc cấp cho cộng đồng dân c hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho ngời đứng đầu các tổ chức nói trên.
Dới đây, chúng tôi xin phân tích kỹ hơn về điều kiện Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển nhợng thửa đất 45 m2 không?
Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới đợc thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất?
Điều 146 (khoản 1) Luật đất đai năm 2003 quy định:
Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời đang sử dụng đất trong phạm vi cả nớc. Trong thời hạn này, ngời đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì cũng đợc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất theo quy định của Luật này [17].
Theo quy định vừa dẫn thì trong thời gian cha hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nớc ngời đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 là đã đợc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền đợc sử dụng đất đai trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đợc ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên (quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên ngời khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhng đến trớc ngày 01/07/2004 cha thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay đợc ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng đợc coi là có giấy tờ có giá trị tơng đơng nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.
Gia đình ông D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia đình ông D vẫn cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nh vậy, gia đình ông D không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất 65 m2. Hỏi: trong trờng hợp này gia đình ông M có đợc chuyển nhợng diện tích đất đang sử dụng không?
Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong tr- ờng hợp này trớc mắt gia đình ông D không đủ điều kiện để chuyển nhợng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì không có bất kỳ một loại giấy tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ông D hoàn toàn có quyền đi đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đợc ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đợc xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất [17].
Sau khi đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông M hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp
Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trờng hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không đợc chuyển nhợng. Nhà nớc quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì ngời sử dụng đất chỉ đợc chuyển nhợng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mơi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mơi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là
không quá hai mơi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mơi năm. Đối với đất ở thì đợc Nhà nớc giao ổn định, lâu dài.
Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu t; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, các nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t tại
Việt Nam đợc xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu t hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhng không quá năm mơi năm; đối với dự án có vốn đầu t lớn nh- ng thu hồi vốn chậm, dự án đầu t vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá
bảy mơi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức
nớc ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mơi chín năm.