- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất
tình trạng nh đã thỏa thuận;
2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhợng.
Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhợng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của ngời nhận chuyển nhợng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhợng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định ngời chuyển nhợng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng nh đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, ngời chuyển nhợng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho ngời nhận chuyển nhợng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhợng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; đồng thời tránh trờng hợp ngời chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhợng cho ngời thứ ba.
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất có các quyền sau:
1. Yêu cầu bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất nh đã thỏa thuận;
3. Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đ- ợc chuyển nhợng;
4. Đợc sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng nh đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất tơng ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nh- ợng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nớc để qua đó Nhà nớc thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của ngời sử dụng đất. Qua đó, ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép nh chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phơng thức thanh toán nh đã thỏa thuận cho bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của ngời thứ ba đối với đất chuyển nhợng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng ph- ơng thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhợng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhợng
quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tơng ứng với quyền của bên chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của ngời thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhợng và bên chuyển nh- ợng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, khi chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì ngời sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhợng cả nghĩa vụ này cho ngời nhận chuyển nhợng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất sang cho ngời nhận chuyển nhợng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và nộp lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật đợc phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nớc về quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nớc những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nớc về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Nh vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ chuyển nhợng quyền sử dụng đất tơng đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tơng xứng nhau, quyền của bên này tơng ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự "chuyển dịch quyền" có sự "chuyển dịch nghĩa vụ" của ngời sử dụng đất và phát sinh
nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhợng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nớc là ngời đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy đợc những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhợng quyền sử dụng
đất còn chung chung cha bao quát hết những trờng hợp cụ thể và chủ yếu chỉ đ- ợc đề cập ở Bộ luật dân sự và không đợc quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhng
không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều tr- ờng hợp các bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vợt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất nhng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nớc có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhợng còn "mua bán" trao tay không qua ủy ban nhân dân phờng, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhợng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất cha làm các thủ tục lại chuyển nhợng cho ngời khác dới hình thức "mua bán" trao tay…Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nớc không quản lý đợc các trờng hợp chuyển nhợng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nớc mà lẽ ra các bên chuyển nhợng phải thực hiện nghĩa vụ.