- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
3.2.2.Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính
Một là, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất là đăng ký khi có biến động để Nhà nớc theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nớc về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải đ- ợc thực hiện theo hớng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai đợc thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hớng khuyến khích ngời sử dụng đất thực hiện.
Mục đích của việc đăng ký chuyển nhợng quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nớc phải tôn trọng và tạo điều kiện để ngời sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trờng. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, ngời sử dụng đất đợc thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.
Theo Luật đất đai năm 2003, các giao dịch về quyền sử dụng đất đợc thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải đợc triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhợng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất. Là hoạt động thờng xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch
trên thị trờng nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nớc, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trờng quyền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đợc thực hiện và thực hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của ngời chuyển nhợng, nh vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên. Mặc dù các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nớc trên thế giới thì yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác. Về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn ngời bán và ngời mua tự thỏa thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan nhà nớc tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nớc và các bên chuyển quyền cần phải nắm đợc các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất. Nhng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam, đang là rào cản chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho ngời chuyển nhợng.
Thủ tục hành chính đang đợc cải cách theo cơ chế " một cửa" song về cơ bản ở nhiều địa phơng vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý nhà nớc về đất đai vẫn con những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu cha theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trờng. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn cha tìm ra biện pháp hữu hiệu để "cải cách". Việc triển khai thực hiện mô hình một cửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã phát huy hiệu quả nhng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức nhà nớc, hởng lơng ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại do cha đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên nh xây dựng hòm th góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nớc; có chính sách tiền lơng thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức nhà nớc vi phạm pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Hai là, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban
đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nớc do vậy phải khẩn trơng đầu t thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép ngời sử dụng đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nớc về đất đai đợc tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nớc kiểm soát việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nớc không quản lý đợc về sử dụng đất.
Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không đợc cập nhật thờng xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhợng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thờng xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.
Cũng nên thực hiện xã hội hóa dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc đo đạc bản đồ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dới sự giám sát của cơ quan nhà nớc. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần đợc tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hớng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ơng và địa phơng cấp tỉnh, cấp huyện.
Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức t vấn,
dịch vụ về chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Nhà nớc cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trớc khi quyết định chuyển nhợng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần đợc tạo điều kiện để đợc t vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu đợc phép t vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trớc khi quyết định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi ngời đợc tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trờng nhng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trờng quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.
Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm t vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất. Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nớc cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ t vấn và môi giới chuyển nhợng quyền sử dụng đất
và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và t vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, t vấn về quy hoạch kiến trúc. Khuyến khích việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trờng quyền sử dụng đất.