văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép.
Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trớc Nhà nớc, nếu nh trong mua bán
tài sản, bên bán tài sản cũng nh bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trớc Nhà nớc, trừ trờng hợp Nhà nớc quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trớc bạ, thì trong chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhợng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất mới đợc hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhng trên thực tế việc chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhợng đất đai đã xuất hiện từ xa xa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu t nhân về đất đai.
- ở thời kỳ Hùng Vơng, toàn bộ đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc quyền sở hữu của công xã, ruộng đất đợc công xã phân chia cho các gia đình sử dụng. Công xã có thể giữ một phần ruộng để cày cấy chung và sản phẩm thu đợc đợc dùng vào cho những chi phí công cộng. Trong thời kỳ này,
chế độ công hữu về đất đai tồn tại một cách bền vững và dờng nh không có việc mua bán, chuyển nhợng đất đai.
- Đến thời kỳ đấu tranh chống đồng hóa phong kiến Trung Hoa (năm 179 TCN - 938 SCN) tồn tại hình thức sở hữu tối cao của Nhà nớc về đất đai và sở hữu t nhân. Chính quyền đô hộ Trung Quốc sở hữu hầu hết ruộng đất ở làng xã và các đồn điền, hay còn gọi là ruộng quốc khố. Đối với loại ruộng đất này, chính quyền đô hộ không cho phép những ngời sử dụng đất mua bán chuyển nhợng ruộng đất thuộc sở hữu t nhân đã xuất hiện nhng rất ít. Cho đến nay, cha thấy một t liệu lịch sử nào cho biết có sự mua bán, chuyển nhợng ruộng đất t ở thời kỳ này.
- Thời kỳ phong kiến Đại Việt:
+ Trong giai đoạn Ngô - Đinh - Tiền Lê, hầu hết ruộng đất do các công xã là chủ sở hữu, có thể có một số ít ruộng đất t của một số chủ trang trại, quyền sở hữu trên danh nghĩa của Nhà nớc đối với ruộng đất công xã đã bớc đầu đợc xác lập. Trên cơ sở chế độ sở hữu ruộng đất nh vậy, Nhà nớc đa ra chính sách thực ấp, lập lại chế độ lạc hầu "ăn ruộng" có từ thời Hùng Vơng. Trên thực tế, việc mua bán, chuyển nhợng đất đai hầu nh không diễn ra ở trong giai đoạn này.
+ Trong giai đoạn Lý - Trần - Hồ, tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nớc về ruộng đất (bao gồm ruộng quốc khố, ruộng công làng xã và ruộng nhà chùa) và sở hữu t nhân về ruộng đất. Tuy nhiên, bao trùm lên tất cả các bộ phận ruộng đất, đó là quyền sở hữu tối cao của Nhà vua. Với t cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nớc, Nhà vua có toàn quyền quản lý, thu thuế hoặc phong cấp đất đai cho các vơng hầu, quý tộc, nhà chùa nhng những ngời đợc phong không có quyền đem mua bán, trao đổi ruộng đất (chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng ruộng đất chứ không có quyền định đoạt). Bên cạnh đó, hình thức sở hữu t nhân về đất đai chính thức đợc Nhà nớc thừa nhận và bảo vệ. Nhà nớc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của sở hữu chủ bằng các đạo
chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292, 1320. Trong những đạo chiếu này, Nhà nớc đã quy định một cách rõ nét việc mua bán, chuyển nhợng ruộng đất, kể cả hình thức, nội dung lẫn biện pháp bảo đảm. Ví dụ, chiếu 1135 cấm những ngời đã bán ruộng ao không đợc trả tăng tiền để chuộc lại; chiếu 1139 quy định cụ thể về hình thức một văn khế bán ruộng, bắt dân phải thống nhất thi hành; chiếu 1142 quy định những ngời bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không đợc chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trợng; chiếu 1237 quy định việc cách thức ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhợng đất đai: "Khi làm
chúc th văn khế ruộng đất thì ngời làm chứng in dấu tay 3 dòng trớc, ngời bán in dấu tay ở 4 dòng sau". Nh vậy, trong giai đoạn này, ruộng đất đã trở
thành một loại hàng hóa, có thể mua bán, trao đổi, chuyển nhợng. Pháp luật giai đoạn này rất chú ý điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển nhợng ruộng đất và thực tế đã phân biệt đợc việc "bán đứt" (không đợc đòi chuộc lại) và việc "cầm đợ" (còn gọi là "bán tạm", đợc chuộc lại trong thời hạn thỏa thuận hoặc pháp luật quy định) Với sự bảo đảm và thậm chí có thể nói là khuyến khích của Nhà nớc trong việc mua bán, chuyển nhợng đất đai, đến thế kỷ XIV thì ruộng đất t hữu đã phát triển một cách mạnh tới mức bắt đầu lấn át ruộng đất công. Vì vậy, dần dần chính quyền trung ơng đã ban hành những quy định và có biện pháp cụ thể để hạn chế sự phát triển ruộng đất t hữu nh ban hành chính sách hạn điền vào năm 1397. Theo đó, mỗi chủ chỉ có quyền sở hữu không quá 10 mẫu ruộng. Điều này góp phần thúc đẩy quan hệ chuyển dịch đất đai từ ngời có nhiều ruộng sang ngời có ít ruộng. Tuy nhiên, Nhà nớc đã có những biện pháp sung công ruộng đất của những điền chủ có ruộng đất vợt quá mức hạn điền trên.
+ Trong thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quân điền đợc nhà Lê áp dụng một cách triệt để. Theo đó, nhà Lê dùng một phần đất công (thu đợc do việc sung công) ban cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc (lộc điền), đồng thời can thiệp bằng việc ban hành các quy định về chia ruộng đất công ở các
làng xã cho dân cày (quân điền). Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà vua, ngời đợc cấp chỉ có quyền sử dụng hoặc để lại thừa kế chứ không đợc mua bán, chuyển nhợng lộc điền. Chế độ quân điền quy định cách phân phối và sử dụng ruộng đất ở làng, xã. Về nguyên tắc, mọi ngời trong làng xã đều đợc chia ruộng đất nhng không phải chia bình quân mà tùy thuộc vào phẩm hàm, chức tớc và thứ bậc xã hội. Đối với ruộng đất đợc chia theo phép quân điền cũng không đợc mua bán, chuyển nhợng. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc mua bán ruộng đất t diễn ra khá phổ biến. Nhà nớc đã quy định rõ ràng cả hình thức, cách thức, thủ tục mua bán đất đai, xét xử các kiện tụng về ruộng đất và mua bán ruộng đất. Chẳng hạn, năm 1466 vua Lê quy định: "Những văn tự cầm bán ruộng đất từ thời Trần - Hồ đến thời giặc Ngô đều không đợc chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận thiên thứ nhất trở đi thì cho chuộc" [10]; năm 1471 có quy định: "Những ngời làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là ngời có quan chức biết chữ thì viết họ tên ký, ngời không biết thì điểm chỉ. Văn khế phải đợc hơng trởng, quan viên hay quan sắc trên 30 tuổi làm chứng mới đợc phép thực hiện" [14] Năm 1484, vua Lê ban hành sắc chỉ: "Phàm làm chúc th văn khế nhất thiết phải dùng thứ giấy tục lệ hạng trung, còn hết thảy các giấy tờ khác phải dùng giấy quan hạng trung". Đến năm 1505, vua Lê quy định lại một lần nữa: "Chúc th văn khế phải dùng giấy đại, không đợc quen dùng giấy phơng nh tr- ớc,hạn cho một tháng phải theo lệnh mới. Nếu quan viên và nhân dân làm chúc th, văn khế mà còn dùng giấy phơng thì cho phép ngời họ và tộc trởng tố giác, xét đúng thì xử là vô hiệu lực, ngời bán mất phần của mình, ngời mua mất tiền bỏ ra, chúc th văn khế đó đều không dùng" (Đại Việt Sử ký toàn th).
Những quy định của Nhà nớc thời Lê sơ về ruộng đất đã đợc triều đại nhà Lê kế thừa, đa vào xây dựng thành chơng Điền sản tại bộ Quốc triều hình luật (còn đợc gọi là Bộ luật Hồng Đức). Lúc mới ban hành, chơng Điền sản chỉ mới 32 điều, sau 4 lần bổ sung có tất cả 59 điều. Trong chơng này có nhiều quy
định về sở hữu, quản lý sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai cũng nh hình phạt khi vi phạm những quy định đó. Quốc triều hình luật đã phản ánh rõ nét hai chế độ ruộng đất trong xã hội phòng kiến. Ruộng đất thuộc sở hữu nhà nớc gọi là ruộng công, ruộng đất thuộc sở hữu t nhân gọi là ruộng t. Trong Luật này, nhà Lê đã quy định khá chi tiết, tỉ mỉ về việc mua bán ruộng đất nh: "Không đ- ợc bán ruộng đất của công cấp cho hay ruộng đất khẩu phần" (Điều 342); "Không đợc bán ruộng đất hơng hỏa" (Điều 400); "ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không đợc quyền đòi chuộc, trừ trờng hợp là ruộng đất hơng hỏa"; "Không đợc bán ruộng đất không phải của mình"; "Nô tì mà bán trộm ruộng đất của chủ thì phạt 90 trợng, thích vào mặt 6 chữ, lu đi châu gần, ruộng đất phải trả cho chủ và trả tiền cho ngời mua" (Điều 386); "Bán trộm ruộng đất của ngời khác thì xử tội biếm, bán từ 10 mẫu trở lên thì xử tội đồ, trả tiền mua cho ngời mua và phải trả thêm một lần tiền mua nữa để trả cho ngời chủ có ruộng đất và ngời mua, mỗi ngời một phần nửa; ruộng đất phải trả cho ngời chủ có. Nếu ngời biết mà cứ mua thi xử phạt 80 trợng và mất số tiền mua" (Điều 382); "Con cái không đợc bán đất của cha mẹ. Chồng chết, con cái còn nhỏ, vợ không đợc bán ruộng đất" (Điều 378); "Những ruộng đất đã đem cầm cố cha chuộc lại mà đem bán đứt cho ngời khác bị pháp luật nghiêm cấm" (Điều 383); "Những ngời làm chúc th văn khế mà không nhờ quan trởng trong làng viết thay và chứng kiến thì bị phạt 80 trợng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc th văn khế không có giá trị. Trờng hợp biết chữ tự viết lấy thì đợc pháp luật thừa nhận" (Điều 366). Bên cạnh đó, tập Quốc triều th khế của các nhà làm luật triều Lê đã nêu ra mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất. Văn khế phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã mới đợc coi là hợp lệ.
Trong giai đoạn này, pháp luật quy định hai hình thức mua bán ruộng đất, đó là hình thức đoản mại và hình thức điển mại. Trong đó, hình thức đoản mại thể hiện đầy đủ tính chất của quan hệ mua bán ruộng đất, các nhà làm luật
lúc bấy giờ gọi hình thức đoản mại là "bán đứt". Hình thức này đợc coi là hợp pháp khi đủ hai điều kiện, đó là ruộng đất đem bán phải là của mình và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Điểm đặc trng của hình thức đoản mại là ngời bán không có quyền chuộc lại. Hình thức điển mại về mặt bản chất, vẫn nằm trong phạm vi của khế ớc mua bán, nhng có dự liệu cho ngời bán đợc chuộc lại đất đai đã bán trong một thời hạn nhất định. Điểm đặc trng của khế ớc điển mại (bán tạm) là ngời bán đợc quyền chuộc lại ruộng đất nếu nh quá hạn đợc ghi trong văn tự hoặc theo luật định. Do ruộng đất đối với ngời nông dân là lẽ sống, là máu thịt nên dù phải bán ruộng đất để giải quyết nhu cầu bức bách thì họ vẫn muốn có ngày đợc chuộc lại, vì vậy, hình thức điển mại là hình thức đợc a chuộng nhất. Pháp luật quy định chặt chẽ nghĩa vụ của ngời mua. Ngời mua có nghĩa vụ trả tiền mua và họ không đợc mua ruộng đất đã đợc điển mại cho ngời khác mà cha đợc chuộc lại. Nếu họ ngay tình, khế ớc sẽ bị tiêu hủy và họ sẽ đợc trả lại tiền mua, ngợc lại, nếu không ngay tình, tiền mua sẽ bị sung công và cả hai bên mua, bán đều bị trị tội. Bên cạnh đó, pháp luật quy định không ai có quyền ép buộc ngời khác trái với ý muốn của họ, việc mua bán chuyển nhợng đất đai là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng. Mọi hành vi xâm hại quyền tự do định đoạt đối với đất đai thuộc sở hữu cá nhân đều bị xử phạt nặng "ngời nào ức hiếp để mua ruộng đất của ngời khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua" (Điều 355 Quốc triều hình luật).
Nh vậy, mặc dù các quy định của pháp luật về đất đai quy định trong Quốc triều hình luật mang nặng tính hình sự, luôn đề cao các hình phạt, chú trọng biện pháp trừng trị, nhng các quy định đó đã bảo vệ nghiêm ngặt đợc quyền sử dụng ruộng đất và điều chỉnh đợc mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhợng đất đai. Bộ luật này đã trở thành một công cụ pháp lý hiệu nghiệm để các triều đại nhà Lê quản lý đất đai nói chung và quản lý các quan hệ mua bán chuyển nhợng đất đai nói riêng trong suốt quá trình tồn tại hơn 350 năm của mình. Các triều đại phong kiến sau này cũng đã xem các quy
định pháp lý về đất đai, mua bán đất đai trong chơng Điền sản của Quốc triều hình luật nh một chuẩn mực để xây dựng hệ thống luật lệ về đất đai mình. Từ đó cho thấy, Quốc triều hình luật là một di sản quý giá của nớc ta. Việc nghiên cứu những quy định về đất đai trong Quốc triều hình luật là điều hết sức cần thiết và có ý nghĩa lịch sử rất lớn. Qua đó, chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm trong việc điều chỉnh các quan hệ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nớc ta trong giai đoạn hiện nay.
+ Giai đoạn quân chủ chuyên chế triều Nguyễn (1802 - 1884) tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu nhà nớc (quan điền), sở hữu làng xã (công điền, công thổ) và sở hữu t nhân. Năm 1812, triều đình nhà Nguyễn đã ban hành bộ Hoàng Việt luật lệ (còn gọi là Bộ luật Gia Long) và năm 1815 đợc in thành sách để phân phát cho các quan cai trị với 22 quyển, 396 điều, trong đó có 14 điều về đất đai. Bộ luật này cho rằng, Nhà vua có quyền quản lý và thu thuế cũng nh can thiệp vào sự định đoạt của các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu đất đai. Bộ luật đa ra một số quy định trong việc mua bán đất đai nh: quy định về khế ớc đoạn mại, trong đó ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không đợc chuộc lại; quy định trình tự và hình thức của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định văn khế đã trao cho ngời mua nhng ngời mua cha trả tiền thì quyền sở hữu ruộng đất không đợc coi là chuyển dịch cho ngời mua. Ngoài việc ban hành một số quy định về đất đai trong bộ luật trên, triều đình nhà Nguyễn còn tổ chức quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sự thành công nhất là triều đình nhà Nguyễn thiết lập một hệ thống địa bạ đồ sộ, có quy mô toàn quốc và đợc các nớc trên thế giới đánh giá cao. Trong giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhợng đất đai đều đợc Nhà nớc quản lý một cách chặt chẽ bằng hệ thống hồ sơ địa bạ. Các quy định của pháp luật đã bảo hộ đợc quyền sở hữu t nhân về đất đai, mọi hành vi xâm hại đều bị trừng trị, nhờ đó
