- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
2.3 Trình tự và thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Trớc khi Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai đợc ban hành và có hiệu lực thì trình tự và thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định khá phức tạp. Khi đó trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định trong Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 17 nói trên. Theo các quy định của hai văn bản này, trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định tùy thuộc vào đối tợng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân:
* Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định nh sau:
+ Hồ sơ chuyển nhợng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nớc) của bản hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho những trờng hợp đủ điều kiện chuyển nhợng và gửi hồ sơ cho phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không đợc chuyển nhợng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đơng sự biết lý do;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nớc) của bản hợp đồng chuyển nhợng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
+ Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận đợc chuyển nhợng vào mục 2, phần II của bản hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi đợc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận đợc chuyển nhợng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhợng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhợng nộp lệ phí trớc bạ theo quy định của pháp luật;
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ, Phòng Địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhợng đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [6].
* Đối với tổ chức, trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc quy định nh sau:
+ Hồ sơ chuyển nhợng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan Địa chính cấp huyện nơi có đất;
+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhợng cho
trờng hợp đợc chuyển nhợng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhợng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đơng sự biết lý do không đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan Địa chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
+ Sau khi đợc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận đợc chuyển nhợng, cơ quan Địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ theo quy định của pháp luật.
+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tr- ớc bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhợng là tổ chức kinh tế;
+ Bên nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn nơi có đất đó [7].
Việc Chính phủ quy định trình tự nh trình bày ở trên đã tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nớc cũng nh các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng các cơ quan nhà nớc đùn đẩy trách nhiệm hoặc lạm quyền, kéo dài thời gian, gây khó khăn, phiền hà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến làm thủ tục. Có thể nói nhờ có quy định này, việc làm thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc thống nhất, nhanh gọn hơn trớc. Đây là một bớc cải cách hành chính trong thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện theo đúng các quy định nói trên, thời gian dành cho cơ quan nhà nớc làm thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với tổ chức là 15 ngày, đối với hộ gia đình, cá nhân là 13 ngày (ch-
a kể thời gian nộp thuế, đối tợng chuẩn bị hồ sơ). Nhng trên thực tế, nhiều cán bộ thuộc cơ quan chức năng "giam" hồ sơ để gây phiền hà, sách nhiễu cho ngời đến làm thủ tục. Vì vậy, cần phải có cơ chế kiểm tra việc thực hiện của các cơ quan có trách nhiệm thực hiện, nếu không, cuộc cải cách này chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ, văn bản.
Bên cạnh đó, việc quy định trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất nói trên còn có sự bất cập, điều này thể hiện ở chỗ:
Thứ nhất, việc quy định trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất áp
dụng cho hộ gia đình, cá nhân cha đầy đủ, thống nhất nh quy định cho tổ chức. Hay nói cách khác, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 về trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất áp dụng cho tổ chức mà không sửa đổi, bổ sung Điều 11, Nghị định 17/1999/NĐ-CP về trình tự chuyển nhợng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Điều này dẫn đến mỗi ngời có một cách hiểu khác nhau, nếu nh hiểu theo văn bản quy định thì thiếu quy định về thủ tục đăng ký và cơ quan nhà nớc có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất trớc khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, trong trình tự thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất thiếu
một số điều khoản quy định cụ thể về thủ tục giao nộp hồ sơ, thời gian nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ; về thẩm tra hồ sơ chuyển nhợng, về cách xác nhận chuyển nhợng ghi trong sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, trình tự, thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất vẫn còn rờm
rà, mất nhiều thời gian và tốn kém.
Tính rờm rà, mất nhiều thời gian thể hiện là phải qua nhiều bớc. Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân (lập hồ sơ) (1) ủy ban nhân dân cấp xã (lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận); (2) Phòng Địa chính (xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm
tra); (3) ủy ban nhân dân cấp huyện (xác nhận cho chuyển nhợng); (4) Phòng Địa chính (thông báo nộp thuế); (5) Hộ gia đình, cá nhân (kê khai nộp thuế); (6) Chi cục thuế (tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, làm thông báo nộp thuế); (7) Hộ gia đình, cá nhân (nộp thuế); (8) Phòng Địa chính (vào sổ theo dõi biến động); (9) ủy ban nhân dân huyện (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)-- (10) --Bên nhận chuyển nhợng (nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Sự tốn kém thể hiện ở chỗ, phải thực hiện nhiều nghĩa vụ mang tính "lệ làng". Ví dụ, ngoài thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ, lệ phí địa chính do pháp luật quy định, trên thực tế ngời nhận chuyển nhợng còn phải nộp những khoản "phí hành chính" (cho những cơ quan làm thủ tục), và "tiền tự
nguyện đóng góp xây dựng quê hơng, xây dựng cơ sở hạ tầng" (cho ủy ban nhân dân xã, phờng, thị trấn).
Nay theo Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai trình tự, thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất lại đợc cải cách thêm một bớc quan trọng:
Bên nhận chuyển nhợng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.
• Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc thực hiện nh sau:
a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trờng hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy
ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhợng và bên nhận chuyển nhợng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhợng và bên nhận chuyển nhợng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính,