- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
2.2.2. Các điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong một số trờng hợp cụ thể
trờng hợp cụ thể
- Điều kiện để chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê nh sau:
Tổ chức kinh tế, ngời Vệt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức n- ớc ngoài, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu t xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ đợc phép chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu t xây dựng nhà ở theo dự án đợc xét duyệt; trờng hợp dự án đầu t xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu t theo dự án thành phần của dự án đầu t đợc xét duyệt; không cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất dới mọi hình thức bán nền mà cha xây dựng nhà ở [8].
Trờng hợp ngời thực hiện dự án đầu t không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nớc thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu t trên đất thuộc sở hữu của ngời bị thu hồi đất đợc giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai.
• Chuyển nhợng quyền sử dụng đất có điều kiện
Pháp luật quy định một số trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất điều kiện.
Thí dụ: Năm 1994 hộ gia đình ông K ở xã C, huyện M, tỉnh ĐL đã đợc giao 3 ha đất nông nghiệp để sản xuất. Tháng 6/2002 gia đình ông M đã bán 3 ha dất cho ngời khác. Ngày 20/3/2005 gia đình ông K đợc giao 2 ha đất nông nghiệp để canh tác. Tháng 7/2006 gia đình ông K lại đi làm thủ tục chuyển nhợng 2 ha đất mới đợc giao. ủy ban nhân dân xã C và Phòng Tài nguyên- Môi trờng huyện Mai đã không chấp nhận cho ông K đợc chuyển nh- ợng 2 ha đất. Hỏi việc không chấp nhận của các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền có đúng không?
Việc không chấp nhận cho ông K chuyển nhợng quyền sử dụng đất của UBND huyện M là đúng vì Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã đợc Nhà nớc giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đợc miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhợng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu đợc Nhà nớc giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở đợc miễn tiền sử dụng đất thì không đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thời hạn mời (10) năm kể từ ngày đợc giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai).
Ngoài trờng hợp trên còn hai trờng hợp nữa Nhà nớc cũng quy định chỉ đợc chuyển nhợng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhng cha có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ thì chỉ đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai).
• Điều kiện nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu t, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, đợc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Đối với dự án đầu t, phơng án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà ngời sử dụng đất đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp trớc ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cha xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mơi năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.
• Trờng hợp không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất (theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ hớng dẫn thi hành Luật đất đai).
Những trờng hợp sau đây không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với trờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trờng hợp đợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã đợc xét duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nớc;
- Hộ gia đình, cá nhân không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.