- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thống nhất một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đợc cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng đợc các cơ quan quản lý đất đai ở từng thời kỳ khác nhau phát hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc quy định từ Luật đất đai 1987. Tuy nhiên, thời gian từ 1988 đến 1992 chủ yếu vẫn là nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm và một số địa phơng đã tiến hành cấp giấy chứng nhận tạm thời. Năm 1991, Thủ tớng chính phủ cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai hiện đại ở Việt Nam do tổ chức phát triển của liên hiệp quốc UNDP tài trợ và giao cho tổng cục quản lý ruộng đất phối hợp với Bộ xây dựng triển khai. Năm 1993, báo cáo kết quả dự án này đã đa ra giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 1993 đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ". Sau đó Nghị định 60-CP
ngày 5/7/1994 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo "sổ hồng cũ". Nh vậy trớc khi có luật đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị đợc xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất nh rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thơng mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác đợc đầu t trên đất cha đợc xác nhận quyền sở hữu. Đây là một nhợc điểm của hệ thống đăng ký bất động sản khi đó đã làm cho hệ thống mất đi tính thống nhất trong quản lý và không thể thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu tài sản đã đầu t trên đất.
Theo Luật đất đai 2003, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộ tài nguyên và môi trờng phát hành đợc thực hiện thống nhất từ ngày 01/01/2004 trong cả nớc.
Hiện nay, Luật Nhà ở vừa đợc Quốc hội thông qua. Luật nhà ở quy định, trờng hợp có sự khác nhau giữa Luật nhà ở và pháp luật có liên quan thì áp dụng các quy định pháp luật của luật nhà ở [22]. Nh vậy những nội dung đã đợc luật nhà ở điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ đợc u tiên áp dụng.
Luật Nhà ở quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nh sau:
Trờng hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ chung c thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trờng hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này đợc gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở [22].
Sắp tới sẽ tiếp tục ban hành luật đăng ký giao dịch bất động sản (Bộ t pháp chủ trì) thì luật chỉ điều chỉnh những bất động sản mà hiện nay pháp luật cha có quy định về đăng ký, còn những bất động sản nh đất đai, nhà ở hiện đã có quy định thì không điều chỉnh. Nghịch lý là ở chỗ ngoài đất đai và nhà ở, các bất động sản khác có mức độ tham gia vào thị trờng bất động sản không thờng xuyên và nhu cầu của thị trờng của bất động sản đối với loại thị trờng này không lớn. Do vậy nếu ban hành luật chỉ để điều chỉnh những loại bất động sản giao dịch không thờng xuyên thì không thực sự cần thiết.
Vậy quan điểm của chúng tôi là không nên cấp thêm giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở. Nếu vẫn cứ cho ra đời thì mục tiêu một
giấy, một cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện đợc. Đồng thời sẽ phát sinh nhiều thủ tục phiền hà tốn kém cho nhân dân, mục tiêu cải cách hành chính không thực hiện đợc. Chỉ nên kiên trì một giấy nh quy định của Luật đất đai 2003. Sở dĩ chúng tôi đề xuất quan điểm nh vậy là vì những lý do cơ bản sau đây:
Thứ nhất, không cần thiết phải cấp nhiều loại giấy tờ khác nhau cho hai
loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu t của ngời sử dụng đất, đợc pháp luật dân sự thừa nhận sở hữu toàn phần đối với tài sản đó. Tài sản có trên đất đợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định về đăng ký bất động sản. Mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành nhà ở, công trình xây dựng trên đất đều đợc đăng ký và xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những ngời có chung quyền sử dụng hoặc tài sản gắn liền với đất đều đợc cấp giấy nh nhau trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ, xét về thực tiễn nó xử lý đợc mối liên hệ giữa tài sản gắn liền với đất (nhà ở, rừng cây, xí nghiệp, công trình hạ tầng), giải quyết đợc trờng hợp tài sản gắn liền với đất thuê, tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung c)
Thứ hai, xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ
cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và thủ tục hành chính, tốn kém tiền của của nhân dân mà cho đến nay vẫn cha hoàn thành. Trong khi chúng ta đang cố gắng giảm thủ tục hành chính gây phiền hà cho nhân dân và tốn kém tiền của của Nhà nớc.
Cũng có ý kiến nên đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã đợc cấp sang mẫu mới. Theo chúng tôi nh vậy là không cần thiết. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai 2003 do bộ tài nguyên và môi trờng phát hành có giá trị pháp lý nh mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất triển khai cấp theo Luật đất đai 1987 hay mẫu giấy do Tổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật đất đai năm 1993. Các giấy tờ pháp lý này cũng có giá trị pháp lý nh giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cấp theo nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Ngời sử dụng đất đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Luật đất đai trớc đây hoặc theo mẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trờng phát hành hiện nay theo Luật đất đai 2003. Khi nào ngời sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác thì ngời có nhu cầu nhận chuyển quyền sẽ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trờng phát hành.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để xây dựng thị trờng quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra đợc hàng hóa của thị trờng đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất với t cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trờng này cũng phải đạt những tiêu chuẩn nhất định nh đòi hỏi của thị trờng, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ nh các hàng hóa thông thờng khác. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của ng-
ời sử dụng đất. Nó cũng có vai trò nh các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác nh đăng ký ô tô, xe máy. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhợng hợp pháp cũng nh các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các
loại đất là một chính sách hoàn toàn đúng đắn, nó là một bớc đột pháp đầu tiên xác lập trật tự về quyền sử dụng đất" [12]. Phải cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho mọi loại đất với mọi đối tợng. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trớc hết là nghĩa vụ của Nhà nớc, cán bộ quản lý nhà nớc phải tìm đến ngời sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nớc do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho ngời sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo chỉ thị số 09/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tớng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật đất đai 2003 thì "ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, trong tâm là đất ở đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến ngày 01/01/2007 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Luật đất đai 2003 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi chủ sử dụng, với mọi loại đất. Tuy vậy, cha có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý nh thế nào với những ngời sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức Nhà nớc không tuân theo các quy định của Nhà nớc về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể nh quá thời hạn đó mà ngời sử dụng đất không đăng ký xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không cấp giấy cho
các đối tợng đó và họ không đợc chuyển quyền sử dụng đất thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
