- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất phả
3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất
* Về vấn đề định giá đất
Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là về định giá đất. Giá đất đợc quy định cụ thể cho từng loại đất, vị trí đất theo từng vùng, do đó cách thức xác định và các tiêu chí cũng phải hết sức phải đợc cụ thể và đợc lợng hóa. Tuy nhiên, hầu hết các quy định này lại đợc diễn đạt một cách chung chung, cha đợc lợng hóa hoặc có lợng hóa thì cũng mang tính chủ quan.
Trong phơng pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh các tiêu thức giữa mảnh đất đã chuyển nhợng trên thị trờng với mảnh đất cần định giá bằng các tiêu chuẩn định tính nh: gần, xa, sâu hơn, ít sâu hơn, ồn ào hơn, ít ồn ào từ đó cho… điểm 8, điểm 10; mỗi điểm hơn kém nhau tính 5% giá. Việc so sánh các tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan nh vậy sẽ ảnh hởng tới kết quả so sánh, làm cho tính chất khách quan của giá đất sẽ giảm đi. Mặt khác việc định giá này phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, trình độ và sự khách quan của cán bộ định giá đất. Hoặc nh quy định giá đất theo loại đô thị cũng cha thể hiện đợc tính khách quan. Có những đô thị đang trên đà phát triển, cho
dù cha đợc xếp vào loại cao nhng giá đất cũng không thấp hơn các đô thị loại cao đã phát triển trớc nhng đang trong giai đoạn kém phát triển.
Tất nhiên, khi định giá đất ở các địa phơng, do điều kiện tự nhiên xã hội khác nhau đòi hỏi phải có sự vận dụng cho phù hợp. Nhng nếu chỉ dừng lại ở những nguyên tắc định tính thì sự vận dụng linh hoạt nói trên sẽ làm giảm tính thống nhất của thị trờng đất đai. Đây cũng là kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn trong định giá đất. Do vậy, cần có quy định phù hợp và chính xác hơn trong việc định giá đất.
* Về vấn đề bình ổn giá đất.
Trong nền kinh tế thị trờng, cũng nh giá cả của các hàng hóa khác, giá đất phải là giá của thị trờng, phản ánh đợc tình hình cung cầu thực tế trên thị tr- ờng. Tuy nhiên, để có một nền kinh tế phát triển có hiệu quả thì thị trờng đó phải đợc điều tiết và chịu sự quản lý của Nhà nớc.
Đối với thị trờng đất đai ở nớc ta, cho đến nay cha có quy định nào về Nhà nớc điều tiết thị trờng, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nớc thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhng cũng cha có biện pháp cụ thể. Điều này làm cho thị trờng phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của cả nền kinh tế. Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trờng đất đai. Nhà nớc đã có quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất nh: nghiêm cấm các tổ chức đợc giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhợng quyền sử dụng đất dới hình thức bán nền; quy định thời hạn đa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản 1 điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó tuy có hạn chế đợc tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng cha phải là quy định để loại trừ tình trạng đầu cơ. Điều này có ảnh hởng không nhỏ tới công tác định giá đất của Nhà nớc. Mặc dù khi định giá đất, các thông tin thu thập đa phần nào hạn chế đợc các
hành vi đầu cơ đất cụ thể song cha loại bỏ đợc tác động của đầu cơ đối với thị trờng khi cha hạn chế đợc tận gốc tệ đầu cơ.
Nhà nớc phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trờng quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nớc quy định phải sát với giá thị trờng nh-
ng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trờng, nhất là khi
những biến động đó lại do những nhân tố tiêu cực tác động tới. Nhà nớc phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trờng. Nhng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trờng, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trờng, Nhà nớc cần có quỹ đất dự phòng nhất định để tăng cung khi cầu đất tăng cao.
Bên cạnh việc Nhà nớc nghiêm cấm việc bán nền mà cha đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà cha đa đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ. Để chống đầu cơ phải phân biệt hoạt động đầu cơ và hoạt động kinh doanh. Nớc ta, sản xuất nhỏ còn phổ biến, do đó tập trung ruộng đất để sản xuất lớn là đòi hỏi khách quan vì vậy các quy định hạn chế đầu cơ phải không cản trở quá trình tập trung đất cho sản xuất lớn. Để hạn chế đầu cơ về đất đai và bất động sản cần quy định
về thời hạn đợc phép chuyển nhợng lại sau khi mua và đánh thuế lũy tiến đối với diện tích vợt hạn mức.