Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng

TRUNG TẦM KHOA HỌC XÃ 1IỎ1 VÀ NHÂN VĂN Q u ố c GIA VIỆN NGHIÊN CỨU NHÀ NƯỚC VA PHÁP LUẬT BÙI THỊ THANH HẰNG TH Ê CHẤP QUYỂN s DỤNG DAT BẢO ĐẢM HỢP ĐỔNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở NƯỚC TA HIỆN NAY CHUYÊN NGÀNH : PHÁP LUẬT KINH TẾ LAO ĐỘNG MÃ SỐ : 505.15 THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC lŨÂT HÀ NỘ! I PHỊNG Đ C _ M Í LUẬN ÁN CAO HỌC L.UẬT / - - K,vUv -tĂvvíỉ ^ ^ “ " “ Ì — -V 'V' lríív* 'xh “c 1^w ' ■■■■■' \W ^c^ị A6- Á2 \CỊỔS\ ' ' < • ■ \ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PHĨ TIẾN SY I.UẬT HỌC TRẦN ĐÌNIÍ HẢO IIÀ NỘI -1997 MỤC LỤC trang LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I : Khái luận biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng ỉ Bản chất, vai trò đặc trưng hợp đồng tín dụng ngân hàng 2.Thế chấp sử dụng đất - biên pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng nên hàng 21 CHƯƠNG lí : Thế chấp sử dụng đất hợp đồng tín dụng ngân hàng 40 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vay tín dụng ngân hàng 43 Chủ thể hợp chấp sử dụng đất 61 Hình thức thủ tục ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 67 Nội dung hợp chấp sử dụng đất 74 4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp 75 4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 82 Chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp 83 CHƯƠNG III : Yêu cầu nội đung việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật vể chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm thực hợp đống tín dụng ngân hàng TAI LIỆU THAM KHẢO 93 LỜi NÓI ĐẦU - Tính cấp thiết đ ề tài Bơ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam Quốc hội khoá VIII kỳ họp thứ thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995 có hiệu lực từ ngày tháng năm 1996 đánh dấu bước quan ưọng trình lập pháp Nhà nước Việt nam thống XHCN Bộ luật dân thể chế hố đường lối Đảng q trình đổi mới, với mục tiẽu động lực phát triển người, người, đặt người vào vị trí trung tâm, giải phóng sức lao động, khơi dậy tiềm cá nhân, tập thể lao động cộng đồng dân tộc; động viên tạo điểu kiện cho cơng dân Việt nam phát huy ý chí tự lực tự cường việc xây dựng Tổ quốc, sức làm giàu cho cho Tổ quốc Trong người tự kinh doanh theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu thu nhập hợp pháp Trong nển kinh tế với nhiều thành phần, nhiều dạng sở hữu hình thức kinh doanh, đơn vị kinh tế hoạt động theo chế tự chủ kinh doanh, hợp tác cạnh tranh bình đẳng trước pháp luật1 Chú thích : Chiến lược phát triẻn ổn định kinh tế xã hội đến nám 2000 Nxb Sự thật 1991 Trang Sự phát triển kinh tế, đặc biệt ià nén kinh tế thị trường phụ thuộc nhiều vào vận động nhanh thuận lợi nguồn vốn Chính tín dụng ngân hàng trở thành nhân tố cần thiết, khơng thể xem nhẹ sách phát triển đất nước Đặc biêt kinh tế với cấu kinh tế nhiểu thành phần, hình thức tổ chức kinh doanh đa dạng, quyền bình đẳng tự kinh doanh pháp luật bảo đảm, vai trò hợp nói chung hợp đồng tín dụng ngân hàng nói riêng ưở nên quan ưọng Thực tế hoạt động tín dụng nước ta từ trước đến cho thấy hợp đồng tín dụng sử dụng công cụ pháp lý khơng thể thiếu chứa đựng nhiều rủi ro, bât trắc trước hết với bẽn cho vay (tổ chức tín dụng) Vì vậy, vấn đề bảo đảm cho hợp đồng tín dụng thực đúng, bảo vệ quyền lợi bên (nhất bên cho vay) yêu cầu cấp thiết Thực tiễn áp dụng văn pháp luật trước (pháp lệnh hợp đồng kinh tế, pháp lệnh hợp đồng dân sự) lĩnh vực tín dụng ngân hàng cho thấy nhiều điểm bất cập chúng lúc vị trí, vai ưị tín dụng ngân hàng ngày nâng cao Bộ luật dân đời để cập đến nhiểu vấn đề quan ưọng đáp ứng địi hỏi kinh tế, có địi hỏi vể đảm bảo an tồn cho giao dịch dân sự, kinh tế Cùng với tồn Bộ luật dân sự, chế định hợp tín dụng ngân hàng cần phát triển hoàn thiện Trong số Trang vấn đề đặt ra, vấn đề cần đặc biệt quan tâm biện pháp bảo đảm thực Mên hợp đồng tín dụng ngân hàng Việc áp dụng biện pháp bảo đảm lĩnh vực tín dụng ngân hàng cẩn thiết, bỏfi việc vi phạm hợp đồng tín dụng ngân hàng khơng gây tổn thát cho lợi ích thân ngân hàng (người cho vay) mà phương hại đến chủ thể khác, lợi ích chung cộng đồng Yẽu cầu cấp bách đặt cho hoạt động tín dụng ngân hàng nâng cao vai trị hợp đồng tín dụng ngân hàng biện pháp bảo đảm hơp đồng tín dụng ngân hàng Trên thực tế để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng, khách hàng thường dùng quyền sử dụng đất để chấp (70% - 80% ưong tổng số tài sản chấp, cầm cố) ngân hàng khách hàng thấy thuận lợi so với loại tài sản khác Đối với khách hàng quyền sử dụng đất tài sản có đất tài sản có giá trị lớn họ v ề phía ngân hàng nhận chấp quyền sử dụng đất tài sản có đất ngồi việc tài sản có giá trị lớn, quyền sử dụng đất tài sản có đất cịn tài sản mang tính ổn định khơng thể di chuyển tài sản chấp khó bị tẩu tán Do vậy, việc nghiẽn cứu chế định hợp đồng tín dụng ngân hàng, biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng cần thiết vế lý luận thực tiễn Trang - Tình hình nghiên cứu c h ế định th ế chấp quyên sử dụng đất đ b ả o đảm thực hợp đồng vay tín dụng ngân hàng Có thể nói thời điểm tại, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách có hệ thống vể chấp quyền sử (lụng đất đai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng kể từ có luật đất đai 1993 từ Bộ luật dân Quốc hội thông qua ngày 28 tháng 10 nãm 1995 Điểu cho thấy việc nghiên cứu biện pháp bảo đảm thực hợp đồng, bảo đảm thực hợp dồng tín dụng ngân hàng nói chung chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thực hơp đồng vay tín dụng ngân hàng nói riêng Việt nam hạn chế Một số chuyên gia pháp luật để cập đến vấn đề góc đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng nói chung xem xét góc độ kinh tế dơn Cũng có tác giả đề cập đến vấn đề cơng trình đơn lẻ tiến sỹ Nguyễn Mạnh Bách Trong “Nghĩa vụ” xuất năm 1974 tiến sỹ Nguyễn Mạnh Bách đề cập đến vấn đề bảo đảm nghĩa vụ theo Dân luật Pháp, Dân luật Bắc kỳ 1931, Dân luật Trung kỳ 1936, Dân luật Sài gòn 1972 ưong “Pháp luật hợp đồng” xuất nám 1995 dừng lại mức khái quát lý luận hợp nói chung biện pháp bảo đảm thực hợp đồng nói riêng Trang Việc nghiên cứu biện pháp bảo đảm thực hợp đồng, hợp đồng vay tín dụng ngân hàng số luật gia chọn làm để tài cho luận án cao học luật gia Phạm Công Lạc với đề tài “Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, luật gia Trương Thị Kim Dung với đé tài “Các biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng” Tuy nhiên, luận án kể trẽn để cập nét chung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp bảo dảrn thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chưa sâu nghiên cứu chấp sử dụng đất để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Việt nam - Mục đích phạm vi nghiên cứu luận án: Mục đích nghiên cứu để tài làm sáng tỏ nội dung, sở lý luận thực tiễn quy định chấp quyến sử dụng đất bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng, khía cạnh Bộ luật dân sự, Luật đất đai quy định pháp lý ngân hàng Trên sở phân tích quy định hành thực tiễn pháp lý vế chấp sử dụng đất việc bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng, tác giả đề xuất hướng phát huy hiệu lực cúa biện pháp B ản luận án íâp trung nghiên cứu: Trang ® Những yếu tố nội dung cấu thành chế định hợp đồng tín dụng ngân hàng Sự phụ thuộc chế định vứi quy định Bộ luật (lân nghĩa vụ dân • Những tổn tại, vướng mắc áp dụng chế định thực tế, phương hướng cách thức khắc phục • Đề xuất số ý kiến việc ban hành vãn pháp luật liên quan đến việc bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Luật ngân hàng; Luật chấp, cầm cố bảo lãnh vay vốn ngăn hàng tổ chức tín dụng - C sở lý luận phương p h áp nghiên cứu: Luận án trình bàv sở lý luận chủ nghĩa Mác Lê nin Nhà nước Pháp luật, quan điểm Đảng Nhà nước hoạt đơng tín dụng Nội dung luận án nêu phân tích dựa sở văn pháp luật Nhà nước, văn hướng dẫn, tài liệu hướng dẫn tổng kếi thực tiễn áp dụng pháp luật Phương pháp nghiên cứu chủ yếu luận án phương pháp vật biện chứng Ngồi ra, cịn sử dụng phương pháp : phân tích, tổng hợp so sánh - Điểm ý nghĩa luận án : Trang Ngân hàng với tư cách doanh nghiệp đặc biệt, hoạt động kinh doanh lĩnh vực tiển tệ tín dụng dịch vụ ngân hàng, không tham gia vào giao dịch dân sự, thương mại Vì vậy, ngân hàng quan tâm đến việc bảo đảm an toàn kinh doanh đặc biệt trọng đến việc sử dụng biện pháp bảo đảm thực hợp đổng, vổ chất biện pháp bảo đảm thực hợp đồng lĩnh vực tín đụne ngân hàng khơne kliác biện pháp bảo đảm thực lìựp đồng nói chung Ở đây, bên vay phải dùng tài sản tài sản người khác (nếu đưựe ý người này) để bảo đảm việc Llianli toán khoản vay nợ đến hạn Các biện pháp bảo đám thực hợp đồng tín dụng ngân hàng lạo cho ngân hàng (bên cho vay) bảo đảm khoản nợ thu hồi hạn rủi ro việc cho vay tính đến Việc bảo đảm thực hợp tín dụng ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến hai bên: bên cho vay bên vay, đồng thời liên quan đến lợi ích trật tự công cộng, việc áp dụng biện pháp bảo đảm phải bên đưa phái phù hợp với đòi hỏi cúa pháp luật Cần phải thấy mục tiêu ngán hàng hướng vào việc giành quyến sỏ' hữu vật đảm bảo mà đày biện pỉiáp bất dắc dĩ mục đícli hoạt động cho vay ngân hàng khổng phải thu nợ mà giúp khách hàng có vốn để trì mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, mang lại hiệu kinh tế cho Trang 94 khách hàng, cho xã hội cho thân ngàn hàng Một khi, dã phải mang lài sản iliế chấp phái mại chuyện đểu : sản xuất kinh doanh thua lỗ, vốn chưa thu hồi quan hệ ngân hàng với khách hàng coi chấm dứt từ Mặt khác, tài sản chấp bán cách dẻ dàng để ngân hàng thu hồi nợ cách kịp thời thực tế chứng minh thu nợ tài sản xiết I1Ợ gánh nạng khó xử lý nhiều ngân hàng Do vậy, việc ngân hàng yêu cầu đảm bảo tài sản khoản tín dụng cho khách hàng nhàm tránh rủi ro đinh (mức độ rủi ro hàm chứa khoản tin dụng) Biện pháp bảo đảm báng tài sản hợp đồng tín dụng ngân hàng khẳng định ràng khoản dược liồíi Lrả Thu I1Ự bàng tài sán chấp chí biên pháp tình thế, bắt buộc nâng thu nợ từ tiền phát mại tài sản chấp thực cơng việc khó khăn có tài sán chấp nguyên tắc, thủ tạc, quy trình cho vay, giám sát thu nợ phải dược thưc cách nghiêm túc Bên cạnh đó, xét cho vay vốn ngân hàng cần phải xem xét đến khả quản lý, lực trả nợ đặc biệt hiệu kinh tế dự án dang có nhu cầu vay vốn Tất điều cho chân dung khách hàng hoàn chinh, giúp xử lý đán với mức độ rủi ro thấp Vê nguyên tắc hợp đồng tín dụng ngân hàng có hiệu lực * thi cá c bên ký kết «1 đốn oỊ? hi* ràng bnổc với bời cá c J • nghĩa vụ pháp lý ghi nhận hợp đồng Đíổu quan Trang 95 trọng nhát bởn phải thực hợp đồng tín dụng ngân hàng Trong hóp đồng tín dạng iìgủu liàng thường xảy b â t trác gâv trớ ngại lớn việc thu hồi vốn đỏi với h è n cho vay Để tránh trỏ' ngại, rủi ro, tổn thất xảy bẽn tham gia ký kết hợp cán phải thoả thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Áp dụng biện pháp bảo đảm lĩnh vực tín dụng ngân hàng khơng bảo đảm lợi ích cho bến tham gia hợp đồng mà cịn bảo đảm lợi ích chung xã hội rủi ro xảy hoạt dộng tín dụng nẹân hàng tạo thành phản ứng dây cỉiuyền (bởi lẽ vốn cho vay ngân hàng vốn vay từ nguồn vốn nhàn rỗi xã hội ngân hàng khác) Sự đổ vỡ đâv chuyền tổ chức tín dụng tác động xấu đến kinh tế Tự do, nãng động sáng tạo, nhạy bcn nhứng yêu cầu khách quan thuộc tính kinh tế thị trường Nhimtỉ gắn liển với yêu cẩu nguy làm xuất tình trạng vơ phù, tuỳ tiện, làm an gian lận nén kinh tế thị trường Điểu khẳng định vai trò quan trọng pháp luật nói chung vai trị pháp lt tín dung ngân hàng nói riêng chế cạnh tranh tự hoá sản xuất kinh doanh, đồng thời làm giảm đến mức thấp mặt tiêu cực cạnh tranlì Iĩiang lại Trang 96 Với nén kinh tế hoạt động theo chế thị trường xây đựng từ nổn kinh tế kế hoạch hoá tập t rung cao độ yêu cầu xúc đặt phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện chế quản lý tạo hành lang pháp lý phù hợp lĩnh vực hoạt dộng tín clnne để huy đỏrip tối đa nguồn vổn tronp J i • o • o o C' ngồi nước, hình thành hộ thống tín dụng động hiệu Để bảo đảm thực cách nghiêm minh pháp luật biện pháp hảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng, đặc biệt chấp sử dụng đất vay vốn ngân hàng tạo điều kiên cho họat động kinh doanh tiến tệ cuả ngân hàng phát triển, đáp ứng nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất kinh doanh thành phần kinh tế qua đố góp phần đẩy mạnh tăng trưởnẹ kinh tế Chung xin mạnli dạn đưa số ý kiến nhằm hoàn thiện chế dinh chấp quyên sử dụng đất bảo dảm thực họp tín dụng ngân hàng Thư n h ấ t : C-ẳn sớm ban hành Luật ngân hàng Nhà nước Việt nam Luật tổ chức tín dụng thay cho hai Pháp lệnh Ngân hàng Nha nước Việt nam Pháp lệnh ngân hàng hợp tác xã tín dựns cơng ty tài Chủ tịch nước ban hành ngày 24 tháng nầm 1990 sau nám thực hai Pháp lệnh bộc lộ nhược điểm yếu như: việc kiếm chế kiểm soát lạm phát chưa thật chặt chẽ, khả nãng huy động vốn dân cư hạn chế, vốn chung dài hạn Hiệu vốn đầu tư tín Trang 97 dụng chưa thật hiệu quả, vai trị, tác dụng hệ thống tra kiếm soát nội chưa cao Việc nghiên cứu phân tích tình hình kinh tế tổng hợp thống ngân hàng hạn chế, chưa đóng góp nhiều vào việc hoạch định kế hoạch dài hạn sách kinh tế Quốc gia, làm giảm vai trò hiệu lực hệ thống ngân hàng việc quản lý kinh tế thị trường theo định hướng XHCN irong việc xây dựng Luật ngân háng Luật tổ chức tín dụng cần đặc biệt ý đến vấn đổ sau: Tăng cường lực sức mạnh thực Ngân hàng Nhà nước làm chức nang ngân hàng Irung ương, cho có đủ khả nang hướng dẫn, kiểm soát, điều tiết ngân hàng tổ chức tín dụng hoạt động phục vụ cho nến kinh tế phát triển theo hướng, mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao rủi ro « Về quản lý, điều hành hoạt dộng ngân hàng kinh tế: cần quy định quyền kiểm soát Nhà nước hoạt động Ngân hàng thương mại Tổ chức tín dụng, cần luật hố số quyền quản lý diều hành nhằm tránh bớt sai phạm định thiếu sở khoa học cá nhàn, lợi ích cá nhán mà gây hậu xấu Thừ h a i: Cần sớm sửa đổi, bổ sung Luật đát đai 1993 cho phù hợp với phát triển nhanh chóng tình hình kinh tế - xă hội yêu cầu cải cách hành làm rõ quy định chung chung làm cho ngành cấp lúng túng thực hiện, làm rõ chế độ quản lý sử dụng đất đai trình phát triển tlụ Cần có q u y định cụ thể CƯ chế quản lý Nhà nước kinh tế đất đai kinh tế thị trường, tạo hành lang pháp lý rõ ràng để vận hành thị trường bất động sản mà giá đâl việc chuyển dịch quyền sử dụng đất quan trọng Thừ b a : Chính phủ cần sớm có Nghị định ban hành quỵ chế chấp, câm cớ bảo lãnh vay VỐ11 ngân liàng tổ chức líu đụng thay cho Quyết định số 217 QĐ / NHI ngày 17 thang nam 1996, Thông tư liên Ngân hàng Nhà nước - Tài - Tư pháp sổ 01 / TI - LH ngày tháng nam 1996 hướng dẫn thủ tục chấp, cầm cố dối với doanh nghiệp Nhà nước thủ tục công chứng iiựp dồng chấp, cầm cố bảo lãnh van mang tính chất hướng dẫn ngành ngân hàng, Tổng cục địa nhằm khắc phục vướng mắc, khó khăn làm ảnh hưởng khơng đến hoạt động tín dụng phục vụ cho sản xuất kinh doanh bảo đảm an toàn vốn cho vay Trong Nghị định cần đề cập đến số vấn để sau: * Quy định rõ viêc định giá tài sản thê chãp, cầm cố báo lãnh Đặc biệt cần quy định rõ việc định giá sử dụng đất vả tài sản gán liền VỚI (lất như: Giá trị chấp đất Nhà nước giao phải trả tiền dược tính sở tiền giao đất trả cộng với giá trị tài sản gắn liền Giá trị quyền sử dụng đất lính theo bảng giá Uỷ ban nhân dân tính, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá Chính phủ Giá trị tài sản gắn liến hai bẽn thoả thuận trôn sở giá thị trường thời điểm ký hợp đồng chấp, cầm cố bảo lãnh Trường hợp đất Nhà nước giao khơng phải trả tiền giá trị tài sản chấp giá trị tai sản gắn liền với đất Giá trị chấp sử dụng dát dược Nhà nước cho thuê tính tiền thuê đấí tính theo trả trước cho thòi gian chưa sử dụng từ năm trở lên, cộng với giá tri tài sản gắn liền đầu tư khu đất Giá trị tài sản gắn liền vói đất đo bên Lhống Iiliất định giá trẽn sở giá thị trường thời điếm ký hợp đồng chấp sử dụng đất Khi th ế chấp quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất thuộc giá tri tài sản chấp bên có thoả thuận ® Cần xác định mức tiền cho vay giá trị tài sản chấp, cầm cô bảo lãnh theo tính chất loại tài sản như: Ngân hàng, tổ chức tín dụng (bên nhận chấp, nhận cầm cô, nhận bảo lãnh) can vào giá trị tài sản chấp định giá cho vay tối đa 70% giá trị Lài sản chấp, cầm cố xác định Đỏi vói Lài sản dùng để cầm cố vàng, đá quý, đồ trang sức Trang 100 vàng, đá quý mức cho vay tối đa 80% giá trị tài bủn Đối vói giấy tị' ui g,iá đ ợ c bàng liền dùng để cẩm mửc cho vay tối đa băng 90% giá trị băng tiền giấy tờ » Đối với việc chứng nhận chứng thực hợp đồng chấp, cầm cố cần phải xác định rõ thẩm quyển, chức nang quan Nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt họp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nên quy định khổng cần qua chứng nhận phịng Cơng chứng Nhà nước mà plìải thực việc dâng ký chấp quan Nhà nước có thấm quyến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấl như: đất tổ chức nước dược Nhà nước giao đất cho thuê đất, đãng ký chấp Sở địa tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Hít hơ gia đình, cá nhân hợp tác xă nơng nghiệp, đáng ký Ưỷ ban nhân dân cấp xã cán địa cấp xã thực Cơ quan đăng kv chấp quyền sử dụng đất đồng thời thực việc đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất ( bên có thoả thuận tài sản gắn liền vớí đất thuộc tài sản chấp) Thứ tư: Cần có quy định cụ thể vổ việc thành lập hội đồng bán đấu giá tà) sản trường hợp địa phương chưa thành lạp trung tâm bán dấu giá theo nghị định 86/CP ngày 19 tháng 12 nám Trang 101 1996 Chính phủ xa nơi có trung tâm bán đấu giá UBND tỉnh, thành phố UBND hyuện định thành lập hội đô hán đấu giá tài sản Thành phần hội bán dấu giá tài sản gồm : đại diện quan Tư pháp tỉnh, sỏ' địa (nếu đấu giá sử đụne dât ), tai chính, chí nhánh ngân hàng Nhà nước, cơng an, bơn chấp, cầm cố bên nhận chấp, cầm cố Sử tư pháp làm tịch hội đồnẹ hán đấu Rtá tỉnh, phổ chu tịch UBND cấp huyện làm chủ tịch hội đồng bán đấu giá ỏ' huyện Đối với tai sản chấp, cầm cố, bảo lãnh bảo hiểm, tài sản bị rủi ro, thiệt hại khoản tiến bồi thường bẽn nhận bảo hiểm đùng, để trả nợ cho bên nhộn chấp, câm cố bên nhộn bảo lãnh khoản nợ vay chưa trá Thứ năm: cần có quy định! cụ thể loại đất đối tượng chấp quyền sử dụng đất như: quyền sử dụng dất ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, dất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích ghi quyền sử dụng đất phép đem chấp đổ vay vốn ngân hàng; Quyền sử dụng đất tổ chức nước Nhà nước eiao đất hoạc cho thuê đất chấp giá trị quyền sử dụng đất giá trị ĩhuế đất lại thời hạn để vay vốn ngân hàng Thứ sáu: cần có quy định cụ thể việc tạm sử dụng giấy tờ khác thay cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa dỏ) trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận Trang 102 sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Đối với đất ở, đất sử dụng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, nuối trồng thuỷ sản hơ gia đình, cá nhân dùng “Đơn xin đãng ký quyền sử dụng đất “ có chứng nhận UBND xã đất sử dụng hợp pháp, khơng có tranh chấp, chưa chấp với chưa cấp giấy chửng nhận sử dụng đất để tạm thời thay cho giấy chứng nhận sử dụng đất Khi cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai UBND noi chứng thực có trách nhiêm thu hổi đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất để huỷ thông báo kết cho bên nhận chấp biết quyền sử dụng đất để thu đổi Thứ bảy: cẩn quy định cụ thể hồ sơ chấp quyễn sử dụng đất, trình tự, thủ tục chấp sử dụng đất đặc biệt thủ tục đãng ký chấp quyền sử dụng đất xoá đãng ký chấp sử dụng đất Thứ tám: v ề xử lý sử dụng đất tài sản gắn liền đất để thu nợ trường hợp bẽn chấp quyền sử dụng đất không trá nợ cho bên nhận chấp cần quy định cụ thể bên nhận chấp có quyền đề nghị trung tâm bán đấu giá tài sản doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (nếu có) đấu giá quyền sử dụng đất tài sản gắn liền trẽn đất để thu nợ Trình tự thủ tục bán dấu giá quyền sử dụng đất thực quy định Nghị định 86 / CP phủ ngày 19 tháng 12 năm 1996 Sau bán dấu giá, trung tâm bán đâu giá tài sản doanh nghiệp bán đấu giá tài Trang 103 sản có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chơ người mua Trường hựp địa phương chưa có Lrung tâm bán đấu giá tài sản doanh nghiệp hán đấu giá tài sản bên nhận chấp có quyền đề nghị ƯBND tỉnh, thành phố giải phát mại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền dát Trình tự thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất thực hiên nhu’ quy định nghị định 86 / CP phủ ngày 19 tháng 12 năm 1996 Sau khí bán đấu giá Sở địa có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng sử dụng đất cho người mua Hồ sơ đấu gia su dụng đất gồm : Hợp tliế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhộn sử dụng đất, hợp đồng uỷ quy ổn bán đấu giá quyến sử dụng đất người bán đấu giá, bôn chấp va bên nhận chấp kỹ Trường hợp bên chấp vắng mạt khơng có lý đáng từ chối việc ký kết h ợ p đ o n g u y q u y ề n b n d ấ u g iá q u v ề n s d ụ n g đ ấ t V Ơ I iý d o k h n g đáng thỉ bẽn nhận chấp có quyền ký kết với người bán dấu giá Nếu đất đai tài sản đất thuộc tài sản chấp việc bán đấu giá quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tiến hành đồng thời hội đồng hán đấu giá trnnẹ tâm bán đấu giá lioặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực Nếu tài sản gắn liền với đất không thuộc tài sản chAp việc bán đấu giá quvền sử dụng đất tài sản eán liền với đất tiến hành đồng thời, bôn chấp chấp Trang 104 nhận Trường hợp bên chấp không chấp nhận việc bán đấu giá tài sản gắn liền với đất thịi gian 30 ngày kể í ngày hên nhân chấp thơng báo cho bôn chấp biết định xử lý tài sán chấp, bên chấp phải tháo dỡ, thu dọn tài sản dó khỏi khu đát chấp Trong irường hợp hai bên liioả thuân gán Ĩ 1Ợ bên nhận chấp chủ động xử lý quyền sử dụng đất tài sản gán liền với đấi để thu nợ cư quan chức liên quan đến sở hữu tài sản có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng cho người mua Ngoài vấn đề kiến nghị để nâng cao chất lượng hoại động tín dụng bảo đảm an tồn việc thu hồi vốn ngân hàng chứng tơi đề nghị cần phải thường xuyên nâng cao trình dụ chuyên môn nghiệp vụ cho cán ngân hàng đồng thịi giáo dục n â n g cao trình độ nhận thức pháp luật cán ngân hàng chủ Lliể khác quan hệ tín dụng / TÀI LIỆU TI-IAM KHẢO Hiến pháp nước CHXHCN Việt nam 1992 Bộ luật dân nước CHXHCN Việt nam 1996 Luật đất đai 1993 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất cho thuê đất 1994 Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ cliức, cá nhân nước Nhà nước cho thuê đất 1994 Pháp lệnh ngân hàng Nhà nước Việt nam; Pháp lệnh ngân hàng, hợp tác xã tín dụng cổng ty tài 1990 Nghị định 14 / CP ngày 13 tháng năm 1995 Chính phủ quy định chi tiết vé quyền nghĩa vụ tổ chức nước dược Nhà nước giao đất cho thuế đất Nghị định 11 / CP ngày 24 tháng nam 1995 Chính phủ quy định chi tiết quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước Nhà nước cho thuê đất Nghị định 86 / CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ ban hành quy chế bán dấu giá tài sản 10.Hệ thống hoá văn pháp luật ngân hàng NXB Chính trị Quốc gia 1996 11 Quyết định 217 / QĐ - NHI ngày 17 tháng năm 1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng 12.Nghị định 31 / CP ngày 18 tháng năm 1996 Chính phủ quy định tổ chức hoạt động công chứng 13.Thông lư Hèn bọ 01 / Ti - LB ngày lliáiig num 1996 Ngân hàng Nhà nước - Tài - Tư pháp hướng dẫn thủ tục chấp, cầm cố tài sản doanh nghiệp Nhà nước thủ tục công chứng hợp đồng chấp, cầm cố tài sản báo lãnh vay vốn ngân hàng 14.Thông tư số 1411/ TI - c c ngày tháng 10 năm 1996 hướng dẫn thực Nghị định 31 / CP ngày 18 tháng nám 1996 Chính phủ quy định vế tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước 15.Các Mác Tư bản, NXB Sự thật 1973 16.Tài sản Quốc gia nhà, đất, chế độ quản lý thuế NXB Tài 1996 17.Giáo trình Luật tài ngân hàng Khoa Luậl Trường ĐHKHXH&NV 1995 18.Tập giảng Luật tài ngân hàng ĐH Luật HN 1995 19.Tín dụng tốn nước phương tây.NXB Chính trị Quốc gia 1993 20.Ngô Quốc Kỳ Một số vấn đề pháp ]ý hoạt động ngân hàng NXB Chính trị Quốc gia 1995 21.PTS Cao Sỹ Kiẽm Đổi sách tiền tệ, tín dụng ngân hàng giai đoạn chuyển sang kinh tẽ thị trường nước ta NXB Chính tiị Quốc gia 1995 22.Những điều cần biết hoạt đông ngân hàng NXB Trẻ ( tài liệu dịch) 23.PGS.FTS Dương thị Bình Minh(chủ biên) Luật tài NXB TP HỔ Chí Minh 1997 24.Những vấn để tổ chức lioạl động công chứng Nhà nước( tài liệu nghiệp vụ) Bộ Tư pháp 1996 25.Bình luận khoa học số vấn đề Bộ luật dân NXB Chính tộ Quốc gia 1997 2ố.Nguyễn Mạnh Bách Pháp luật hợp đồng NXB Chính trị Quốc gia 1995 27.GS.TS Lê Văn Tư Các nghiệp vụ ngân hàng thương mại NXB Thông kê 1997 28.GS.TS Lõ Văn Tư Tiển tệ, tín dụng ngân hàng NXB Thống kê 1997 29.Iloạt động tài kinh tế thị trường NXB Thống kê 1996 30.Tạp chí Nhà nước pháp luật số năm 1997 31.Tạp chí Khoa học ngân hàng số 3,4,6,7 năm 1997 32.Tạp chí Ngân hàng số 1,3,'6,8,9 năm 1997 33.Tạp chí Pháp lý tháng năm 1997 34 Báo Đầu tư ngày 28 tháng 10 năm 1996 35.Thời, báo Kinh tế Việt nam ngày 16 tháng 10 năm 1996, ngày 23 tháng ] nám 1996, ngày tháng năm 1997 ... Thế chấp sử dụng đất hợp đồng tín dụng ngân hàng 40 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vay tín dụng ngân hàng 43 Chủ thể hợp chấp sử dụng đất 61 Hình thức thủ tục ký kết hợp đồng chấp quyền. .. pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng ỉ Bản chất, vai trò đặc trưng hợp đồng tín dụng ngân hàng 2 .Thế chấp sử dụng đất - biên pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng nên hàng 21 CHƯƠNG lí : Thế. .. CHƯƠNG II THẾ CHẤP QUYỂN sử DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Hợp đồng tín dụng hợp đổ ne chứa đựng nhiều rủi ro nên việc áp dụng biên pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng diều