Bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp quyền sử dụng đất

Ọ U T TRƢỜ I HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN THỊ LAN NGỌC BẢO Ả Ĩ VỤ DÂ SỰ BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ LUẬ VĂ T SĨ LUẬT HỌC gành: LUẬT DÂ SỰ V T T TỤ INH - 2018 DÂ SỰ ẤT Ọ U T TRƢỜ I HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN THỊ LAN NGỌC BẢO Ả Ĩ VỤ DÂ SỰ BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ ẤT hu n ngành: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ s : 60 38 01 03 LUẬ VĂ T ƢỜ Ƣ D O T S LUẬT HỌC Ọ : PGS.TS.NGUYỄN NGỌ - 2018 ỆN i LỜ O Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hỗ trợ từ PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu trước Những số liệu, đánh giá, nhận xét tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan Tôi xin chân thành cảm ơn ! T Ả Nguyễn Thị Lan Ngọc ii D STT Chữ viết tắt Ụ CHỮ V ẾT TẮT Diễn giải BLDS1995 Bộ luật Dân năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật Dân năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật Dân năm 2015 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 QSDĐ Quyền sử dụng đất iii MỤC LỤC D Ụ Ữ V ẾT TẮT .ii LỜI MỞ ẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa luận văn Kết cấu luận văn ƢƠ 1: MỘT S VẤ Ề LÝ LUẬN VỀ BẢO Ĩ VỤ DÂ SỰ V T Ế CHẤP QUYỀN SỬ DỤ ẢM THỰC HIỆN ẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Các đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự7 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm chấp 1.2.2 Đặc điểm biện pháp chấp 1.2.3 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 10 1.3 Sơ lược trình hình thành phát triển pháp luật Việt Nam bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất 12 1.3.1 Thời kỳ phong kiến 12 1.3.2 Thời kỳ sau CMT8 đến BLDS 1995 có hiệu lực 12 1.3.3 Thời kỳ từ năm 1996 đến BLDS 2005 13 ƢƠ 2: THỰC TR LUẬT VỀ BẢO Ĩ VỤ DÂ SỰ BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ ẢM THỰC HIỆN ẤT 16 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất 16 2.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất 16 iv 2.1.2 Chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất 20 2.1.3 Chế định hộ gia đình chấp quyền sử dụng đất 21 2.2 Về điều kiện xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất 24 2.3 Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất 28 2.4 Về quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp QSDĐ 30 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp chấp quyền sử dụng đất 30 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 33 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực đăng ký chấp quyền sử dụng đất 35 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 39 2.7 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 40 2.8 Vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tế địa phương 45 ƢƠ 3: MỘT S KIẾN NGHỊ NHẰM LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ O ẢM THỰC HIỆ T ỆN HỆ TH NG Ĩ VỤ DÂ SỰ ẤT 49 3.1 Những đổi mới, tích cực Luật đất đai 2013 chấp QSDĐ 49 3.2 Các quy định cần hoàn thiện chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật hành 53 3.2.1 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất 56 3.2.2 Về đối tượng chấp quyền sử dụng đất 57 3.2.3 Về công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 59 3.2.4 Về xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 60 3.2.5 Về việc sửa đổi, bổ sung, thay văn pháp luật khơng cịn theo kịp thực tiễn 63 KẾT LUẬN 68 DANH MỤ T L ỆU THAM KHẢO 69 LỜI MỞ ẦU Tính cấp thiết việc nghi n cứu đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mà nguồn đầu tư vào Việt Nam ngày thu hút quan tâm Các tổ chức, cá nhân tận dụng hội để mở rộng quy mơ kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận Để làm điều này, nguồn vốn đóng vai trị vơ quan trọng Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhiều hình thức huy động vốn khác xuất thường xun thơng qua giao dịch dân sự, phổ biến có lẽ hình thức “vay mượn” Có vay có trả, vấn đề đặt tự giác thực nghĩa vụ Đó lý mà biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân đặt nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt bên có quyền Trong đó, hai hình thức phổ biến có lẽ cầm cố chấp Trên thực tế, hoạt động chấp tài sản diễn sôi ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Và chấp bất động sản nằm số đó, loại bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Thế chấp QSDĐ điều kiện có tính đảm bảo an tồn cho giao dịch, hạn chế rủi ro bên cho vay đảm bảo cho vận hành cách an tồn cho thị trường tiền tệ Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên việc quy định QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Khi vào thực nhiều vấn đề phát sinh, tranh chấp bên chấp không thực nghĩa vụ cho bên nhận chấp, giấy tờ tài sản liên quan mà bên chấp dùng để đảm bảo giao dịch có vấn đề, điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải trừ chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thông thường khác đơi quy định pháp luật cịn chưa đáp ứng đầy đủ, kịp thời Chính giao dịch mang tính phổ biến mà lại có nhiều lỗ hổng bất cập, nhiều quy định mang tính chung chung chưa thống Vì thế, việc đảm bảo nghĩa vụ dân chấp QSDĐ vấn đề quan tâm nhà làm luật lý mà tác giả định chọn “Bảo đảm nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ Tình hình nghi n cứu đề tài Vì chế định có vai trị quan trọng việc đảm bảo an tồn giao dịch, nên chấp hay chấp QSDĐ vấn đề Trên thực tế, vấn đề nhiều tác giả quan tâm, thể qua cơng trình nghiên cứu như: Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” tác giả Nguyễn Thành Nam, năm 2006; Luận văn thạc sĩ luật học “Thế chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nơng Thị Bích Diệp, năm 2006; Luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2013; Luận văn thạc sĩ “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam” tác giả Đinh Thị Liên, năm 2008 nhiều viết đăng báo, tạp chí lĩnh vực có liên quan Những tư liệu phần nói lên tính quan trọng cấp thiết chế định chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự quan tâm người dành cho vấn đề Tuy tác giả có cách tiếp cận riêng nghiên cứu nguồn tài liệu đáng quý để tơi phân tích rõ ràng, cụ thể hơn, đưa nhận định hữu ích luận văn Mục đích nghi n cứu đề tài Chính từ lỗ hổng bất cập áp dụng quy định pháp luật thực tiễn vấn đề trên, luận văn muốn làm rõ mặt lý luận quy định pháp luật hành đảm bảo nghĩa vụ dân chấp tài sản nói chung chấp QSDĐ nói riêng (những khái niệm chấp, chấp QSDĐ, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp, chấm dứt giao dịch chấp ); Phân tích, nhận định thực trạng áp dụng pháp luật chấp QSDĐ nước ta (về thực tiễn, sở pháp lý ví dụ), từ đưa giải pháp, kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật vấn đề nêu i tƣợng phạm vi nghi n cứu Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế, trị, văn hóa Ở đây, luận văn tập trung phân tích, nghiên cứu chấp QSDĐ giới hạn quy định pháp luật Việt Nam hành, chủ yếu pháp luật dân sự, đất đai để làm rõ lý luận phân tích thực trạng đưa giải pháp, kiến nghị hƣơng pháp nghi n cứu Tác giả sử dụng phương pháp chủ yếu luận văn phân tích, so sánh, tổng hợp dựa sở phương pháp nghiên cứu vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Trong đó, phương pháp phân tích sử dụng chủ yếu phần nghiên cứu lý luận; phương pháp so sánh sử dụng chủ yếu phần lý luận thực trạng; phương pháp tổng hợp dùng chủ yếu đánh giá khái quát thực trạng đưa kiến nghị Ý nghĩa luận văn Với việc làm rõ quy định pháp luật liên quan đến chấp QSDĐ phân tích thực trạng áp dụng, luận văn muốn mang đến nhìn tổng qt, có hệ thống hơn, đưa đánh giá riêng cho thân vấn đề nêu Hơn nghiên cứu giải pháp luận văn tài liệu tham khảo cho sinh viên học tập lĩnh vực dân sự, đất đai có liên quan, cho tổ chức, cá nhân q trình hồn thiện hệ thống pháp luật Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất 56 3.2.1 Về chủ thể chấp quyền sử dụng đất Trong phạm vi chấp QSDĐ, để việc tham gia giao dịch chấp QSDĐ có hiệu quả, phát huy hết tác dụng việc bảo đảm nghĩa vụ dân sự, pháp luật đất đai Bộ luật dân cần có điều chỉnh phù hợp liên quan đến chủ thể chấp tham gia quan hệ chấp QSDĐ Cụ thể, Luật đất đai cần mở rộng thêm chủ thể thuê đất hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chấp QSDĐ tổ chức tín dụng Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, cần điều chỉnh khoản Điều 168 LĐĐ 2013 theo hướng trường hợp người chưa thực nghĩa vụ tài thực quyền chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật Về chế định Hộ gia đình, LĐĐ 2013 đời giải vướng mắc độ tuổi thành viên hộ gia đình ký hợp đồng chấp QSDĐ, khoản Điều 109 BLDS 2005 phải hiểu tài sản chung có giá trị lớn đồng ý thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên thể hình thức nào, điều gây khó khăn, lúng túng q trình áp dụng Ví dụ, thực cơng chứng hợp đồng chấp, có quan địi hỏi phải có đầy đủ chữ ký thành viên hộ gia đình hợp đồng chấp, có quan lại cần chữ ký chủ hộ gia đình hợp đồng phải có hợp đồng ủy quyền có cơng chứng thành viên lại việc đồng ý cho chủ hộ gia đình sử dụng tài sản QSDĐ để chấp… Việc có nhiều thành viên hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận dẫn đến vấn đề khó khăn thời điểm ký hợp đồng chấp QSDĐ Những lý thành viên hộ gia đình khơng có mặt Việt Nam, có thành viên hộ gia đình mất, hay sổ hộ thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình gây nhiều khó khăn cho bên chấp việc sử dụng tài sản để chấp, gây khó khăn cho quan công chứng việc xác thực ký hợp đồng công chứng 57 Quan điểm tác giả cho việc tồn chủ thể hộ gia đình sản phẩm chế hóa tập trung bao cấp, trở nên lạc hậu so với kinh tế thị trường nay, quy định tạo rào cản hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm nói chung chấp QSDĐ nói riêng Các quan, ngành liên quan thời gian tới nên nghiên cứu loại bỏ chủ thể hộ gia đình khỏi chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, tạo thơng thống dễ áp dụng cho việc thực pháp luật Mặt khác, giới không tồn chủ thể này, chưa thể loại bỏ chủ thể cần có tiêu chí cụ thể để xác định tài sản chung có giá trị lớn hình thức thể đồng ý thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên Đối với bên nhận chấp, cần mở rộng phạm vi bên nhận chấp cho cá nhân, tổ chức bên cạnh tổ chức tín dụng để tạo nên bình đẳng quyền nhận bảo đảm Chẳng hạn Luật Nhà 2014 khoản 1, Điều 144 quy định chủ sở hữu nhà tổ chức chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam, tương tự điểm d, khoản 2, Điều 174 LĐĐ 2013 việc chấp quyền sử dụng đất tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư Việt Nam thực tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam 3.2.2 Về đối tượng chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đối tượng quan hệ chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân Do có đặc thù tài sản đặc biệt quy định QSDĐ khác biệt so với tài sản khác Người sử dụng đất muốn dùng tài sản QSDĐ làm tài sản bảo đảm để vay vốn tổ chức tín dụng thơng qua hình thức chấp QSDĐ phải đáp ứng điều kiện QSDĐ hợp pháp thơng qua việc quan chức cấp GCNQSDĐ Thực tế việc cấp giấy chứng nhận diễn chậm, thủ tục rườm rà, nhiều thời gian kéo dài lâu chưa giải Đây rào cản lớn cho người sử dụng đất việc muốn tiếp cận nguồn vốn để sử dụng Bên cạnh đó, GCNQSDĐ bị làm giả vấn đề không đề cập tới nguyên 58 nhân gây an toàn việc xác lập giao dịch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên nhận chấp Vụ việc thị xã Sơn Tây, Hà Nội làm phôi giấy chứng nhận QSDĐ dẫn tới việc cán bị kỷ luật (theo An ninh Thủ đô số ngày 1/3/2012) cho thấy tầm quan trọng việc quản lý sử dụng phôi giấy chứng nhận, việc bị thất lạc phơi liên quan trực tiếp tới giấy chứng nhận bị làm giả Những giải pháp cần thực để đẩy nhanh trình cấp GCNQSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi người có tài sản chấp: - Tăng cường vai trò Văn phòng đăng ký QSDĐ việc cấp GCNQSDĐ, cần có quan giúp việc trình độ cao hỗ trợ nghiệp vụ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ - Việc đo đạc, lập đồ địa cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần đầu tư kinh phí hoạt động nhiều hơn, để đảm bảo việc thực nhanh, xác hiệu - Cần quy định rõ quyền hạn trách nhiệm phận quan cấp GCNQSDĐ để việc thực thực cách minh bạch, nhanh chóng, tránh gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân xin cấp GCNQSDĐ sở để quy trách nhiệm hồ sơ bị chậm trễ - Quy trình xử lý hồ sơ cần công khai minh bạch thông qua việc cập nhật trang mạng internet hay gửi email thông báo cho người xin cấp GCNQSDĐ để họ nắm bắt hồ sơ giải đến đâu Tránh trường hợp đến hẹn lấy giấy chứng nhận người dân đến quan thụ lý chưa xong lại tiếp tục hẹn, việc gây ức chế cho người dân - Cần có chế kiểm sốt hoạt động cấp GCNQSDĐ để tránh tình trạng cấp giấy chứng nhận cách bừa bãi, tùy tiện, cấp cho đối tượng không đủ điều kiện Đồng thời thực việc tra, kiểm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ - Ngoài ra, quy định đất có tranh chấp cần phải quy định cụ thể để tránh gây phiền hà, thời gian cho người xin cấp GCNQSDĐ Có trường hợp hồ sơ cấp GCNQSDĐ phường, xã xác minh đất khơng có tranh chấp 59 sau chuyển lên Văn phòng đăng ký đất đai thụ lý, đến giai đoạn người có QSDĐ phải thực nghĩa vụ tài quan thuế lại xuất đơn thư tranh chấp việc sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận Trong tình này, quan thuế thường khơng dám tính thuế mà đợi hướng dẫn quan chuyên môn phường, xã Nếu người viết đơn tranh chấp không rút đơn Ủy ban nhân dân phường, xã khơng có sở để xử lý Do đó, lại gây thời gian ức chế cho người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Bởi quy định pháp luật chưa rõ ràng việc xác định đất có tranh chấp cần phải quy định cụ thể có tranh chấp, thời điểm coi có tranh chấp, để chứng minh việc có hay khơng có tranh chấp,… 3.2.3 Về công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việc công chứng thuộc thẩm quyền tổ chức hành nghề công chứng theo Luật công chứng 2014, chứng thực việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch; người yêu cầu chứng thực phải hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dung, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Việc chứng thực thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân theo quy định Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 Chính phủ Việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ nên hoàn thiện theo hướng: - Sở tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần ban hành công văn hướng dẫn, yêu cầu đẩy nhanh thực việc chuyển giao thẩm quyền công chứng chứng thực từ ủy ban nhân dân sang tổ chức hành nghề công chứng Hiện có số tỉnh, thành phố có cơng văn hướng dẫn vấn đề này, nhiên, vùng sâu, vùng xa có điều kiện kinh tế khó khăn, việc giao dịch chấp tài sản chưa phổ biến văn phịng cơng chứng phịng cơng chứng chưa biết đến - Hệ thống thông tin QSDĐ chưa cập nhật vào hệ thống mà nằm rải rác nhiều quan, đơn vị khác phịng cơng chứng, văn 60 phịng cơng chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, huyện, quận Mỗi đơn vị lại sử dụng công nghệ riêng để quản lý hệ thống liệu Do đó, tương lai cần có hệ thống thơng tin quản lý đất đai quốc gia Đây kênh quản lý quyền sử dụng đất mà tất văn phịng cơng chứng thực việc công chứng hợp đồng thông qua để kiểm tra tính pháp lý quyền sử dụng đất Tránh trường hợp thiếu thơng tin QSDĐ, tạo kẽ hở cho cá nhân lợi dụng công chứng để thực hành vi lừa đảo, có trường hợp đất mà chủ đem chuyển nhượng cho nhiều người khác tổ chức công chứng khác mà không bị phát - Hồn thiện theo hướng dần xóa bỏ chủ thể hộ gia đình để tránh gây trường hợp khó khăn cho hoạt động cơng chứng việc xác định xác thành viên hộ gia đình, tránh gây thời gian cho người chấp QSDĐ công chứng viên thực thủ tục công chứng - Một thực tế thời gian qua cho thấy chất lượng đội ngũ công chứng viên không đồng đều, có cơng chứng viên vơ tình tiếp tay cho hành vi lừa đảo thông qua việc ký văn công chứng không theo quy định pháp luật Điều làm ảnh hưởng đến uy tín nghề cơng chứng mà cịn gây thiệt hại khôn lường cho người tham gia giao dịch Do đó, nâng cao trình độ nghiệp vụ cơng chứng viên thơng qua khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cần tổ chức thường xuyên hiệp hội công chứng, tạo diễn đàn để công chứng viên trao đổi vướng mắc pháp lý q trình thực cơng việc, đồng thời phát bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất để điều chỉnh kiến nghị với nhà làm luật sửa đổi cho phù hợp với thực tế - Hệ thống pháp luật cơng chứng ngày cần hồn thiện theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người tham gia giao dịch, quy định, giấy tờ rườm rà, thủ tục nên xóa bỏ tránh gây phiền hà, thời gian cho bên tham gia giao dịch 3.2.4 Về xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 61 Căn theo Điều 58 Nghị định 163/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm chủ yếu dựa thỏa thuận bên, khơng có thỏa thuận tài sản đem bán đấu giá Việc xử lý tài sản bảo đảm phải thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, phân tích Chương 2, thực tế, để thực việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc cần có biện pháp để hoàn thiện để việc xử lý tài sản chấp trở thành công cụ hữu hiệu cho bên nhận chấp quan hệ chấp QSDĐ: - Thứ nhất, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Một nguyên tắc quan trọng hợp đồng tôn trọng tự thỏa thuận nên thỏa thuận hợp đồng không trái pháp luật cần tôn trọng, tương tự bên cần tuân thủ triệt để phương thức xử lý mà bên thỏa thuận hợp đồng chấp, trừ nội dung bị tun vơ hiệu việc xử lý theo quy định pháp luật - Thứ hai, pháp luật cần có thống quy định phương thức xử lý QSDĐ trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vô hiệu Điều 721 BLDS 2005 quy định: “Khi đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực khơng nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thỏa thuận, khơng có thỏa thuận khơng xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa án” Trên thực tế, đợi tài sản xử lý Tòa án thời gian công sức bên chấp bên nhận chấp thủ tục kéo dài, nhiều vấn đề phát sinh trình thụ lý mà bên chưa lường trước Tác giả cho vướng mắc việc xử lý tài sản bảo đảm nằm quy định chức quan hữu quan Theo đó, cần cho bên nhận chấp bán tài sản chấp 62 hạn mà bên chấp không trả nợ Tuy thực tế pháp luật cho phép bên nhận chấp bán tài sản chấp thông qua đấu giá, nhiên, để bán tài sản phải trải qua nhiều giai đoạn thủ tục phức tạp Trong đó, tổ chức tín dụng lại khơng có chức bán đấu giá không chuyển sang tổ chức bán đấu giá tài sản khách hàng không hợp tác Thực tế nhiều vụ kiện kéo dài ngân hàng không xử lý Chính vậy, phải xử lý đường kiện Toà án, mà vụ thường kéo dài Các quy định cần tiến tới đơn giản, nhanh chóng, theo hướng ưu tiên bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp bảo vệ quyền lợi bên chấp Pháp luật cần hoàn thiện quy định theo hướng dân hóa quan hệ tranh chấp việc thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp khơng có thỏa thuận bên, hình thức bán tài sản cơng khai sở giá khởi điểm xác định theo thỏa thuận bên theo tổ chức định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá có hiệu lực thi hành với bên Trường hợp cần thiết bên nhận chấp có quyền bán tài sản chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ - Thứ ba, pháp luật cần hoàn thiện theo hướng tăng quyền chế thuận lợi cho bên nhận chấp việc thực quyền thu giữ tài sản chấp Việc thu giữ tài sản bên chấp để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ quy định cụ thể Nghị định 163/NĐ-CP Chính phủ theo luật cho phép bên nhận chấp quyền thu giữ tài sản để xử lý hết thời hạn thông báo mà bên chấp không chịu giao tài sản Quy định thể tính cưỡng chế nhiên thực chất quy định chưa thực hiệu vấp phải chống trả, không hợp tác bên chấp bên nhận chấp khơng thể làm khác pháp luật khơng trao quyền cưỡng chế chấp tài sản cho bên nhận chấp trường hợp bên chấp có hành vi chống đối, không chịu giao tài sản chấp Bộ luật dân 2005 có quy định rõ Điều 12 không dùng vũ lực đe dọa dùng vũ lực để giải tranh chấp dân sư Do đó, cần có 63 quan chuyên môn ngân hàng hoạt động theo quy định pháp luật thực việc cưỡng chế thu giữ tài sản đồng thời có giám sát đơn vị chuyên trách thừa phát lại, hay công chứng viên trường hợp bên chấp không hợp tác đến hạn phải thực nghĩa vụ, điều tăng cường chấp hành bên chấp quan hệ chấp tăng cường an toàn pháp lý cho bên nhận chấp 3.2.5 Về việc sửa đổi, bổ sung, thay văn pháp luật khơng cịn theo kịp thực tiễn Các văn pháp luật ban hành để điều chỉnh quan hệ chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân tương đối đầy đủ cụ thể, bên cạnh Bộ luật dân 2005, Luật đất đai 2013, kể đến nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 163/2006/NĐ-CP đời tạo hành lang pháp lý đầy đủ hoàn chỉnh để điều chỉnh quan hệ giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, qua trình thực hiện, nghị định thực tế áp dụng có mâu thuẫn đáng kể số điều luật lộ rõ khơng cịn phù hợp cần phải điều chỉnh Ngày 22 tháng năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 hướng dẫn thi hành quy định Bộ luật dân giao dịch bảo đảm (các Điều từ 318 đến 373) Văn pháp luật rõ số khía cạnh mà thực tiễn áp dụng cịn có nhiều cách hiểu khác có số quy định so với Nghị định 163/2006/NĐ-CP Tuy nhiên, số điểm Nghị định chưa xử lý cách thỏa đáng hay mâu thuẫn với quy định Bộ luật dân Về vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, Nghị định 163 dừng lại việc quy định trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ, theo đó, xử lý tài sản chấp, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất 64 tiếp tục sử dụng đất, quyền nghĩa vụ bên chấp hợp đồng QSDĐ bên chấp người sử dụng đất chuyển giao cho người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất Nghị định 11/2012/NĐ-CP bổ sung khoản 3, khoản vào Điều 68 Nghị định 163/NĐ-CP hai trường hợp cụ thể xử lý tài sản QSDĐ người sử dụng đất chấp QSDĐ đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ngược lại Điều phù hợp với thực tế, quan hệ chấp ngày phức tạp việc quy định cụ thể hình thức chấp phương thức xử lý tài sản phát huy tác dụng trường hợp có tranh chấp xảy Bộ luật Dân năm 2015 Quốc hội khóa XIII thơng qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017 có nhiều nội dung đổi mới, có phần nội dung bảo đảm thực nghĩa vụ BLDS 2015 tiếp cận tốt với thông lệ quốc tế giải vướng mắc, khó khăn thực tiễn ký kết thực hợp đồng bảo đảm Có thể nói, tiếp cận BLDS 2015 bảo đảm thực nghĩa vụ có ảnh hưởng tác động mang tính chất chi phối đến chế điều chỉnh pháp luật nhận thức pháp luật lĩnh vực giao dịch bảo đảm đăng ký biện pháp bảo đảm Một vài điểm BLDS 2015 hy vọng phát huy vai trị để giúp cho quan hệ dân ngày thực nhanh chóng đáp ứng nhu cầu quyền lợi bên quan hệ chấp tài sản QSDĐ: - Bộ luật Dân năm 2015 quy định cụ thể trường hợp chấp QSDĐ bao gồm chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ Điều 325 Điều 326 Quy định xem gom nội dung Nghị định 163/2006/NĐCP nghị định 11/2012/NĐ-CP vào cho thống phù hợp với LĐĐ 2013 - Bộ luật Dân năm 2015 đổi cách tiếp cận đăng ký biện pháp bảo đảm, từ đăng ký “nghĩa vụ” công dân sang đăng ký “Quyền” công dân, đăng ký biện pháp bảo đảm nhìn nhận giác độ quyền cơng dân pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm phải điều chỉnh theo 65 hướng hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người dân việc thực quyền dân khơng dừng lại mức độ mô tả hành vi, bước thực thủ tục hành túy Điều góp phần phát huy dân chủ, bảo vệ bảo đảm quyền công dân lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm - Bộ luật Dân năm 2015 hoàn thiện chế làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm BLDS 2005 chưa quy định cụ thể phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm Tại khoản Điều 323 BLDS 2005 quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.” Khắc phục hạn chế này, BLDS 2015 hoàn thiện chế làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm Cụ thể là, lần BLDS 2015 quy định cách minh thị hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba biện pháp bảo đảm, là: (1) nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm (2) đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 297 BLDS 2015) - Bộ luật Dân năm 2015 hoàn thiện chế xử lý tài sản bảo đảm theo hướng tăng cường tính chủ động bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm, qua đó, góp phần thúc đẩy tiến trình xử lý nợ xấu cho kinh tế Thứ nhất, BLDS 2015 tăng cường tính chủ động bên nhận bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua việc xây dựng chế pháp lý hỗ trợ bên nhận bảo đảm thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm, ví dụ ghi nhận quyền truy địi tài sản bảo đảm để xử lý bên nhận bảo đảm (khoản Điều 297); quyền tự bán tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận bên quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân (Điều 303) Thứ hai, BLDS 2015 xây dựng chế xử lý đồng thời QSDĐ tài sản gắn liền với đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm Trên thực tế, đặc tính tự nhiên vốn có tài sản nên đất tài sản gắn liền với đất thường thể thống trạng tình trạng pháp lý, vậy, khơng có chế xử lý đồng thời trường hợp chấp QSDĐ mà 66 không chấp tài sản gắn liền với đất chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ dẫn đến tình trạng khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt vấn đề bán (chuyển quyền sở hữu) tài sản chấp cho người mua Do vậy, để giải “Điểm nghẽn” xử lý tài sản bảo đảm, khoản Điều 325 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Tương tự cách tiếp cận trên, khoản Điều 326 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất tài sản xử lý bao gồm quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Đây xem giải pháp quan trọng có tính chất đột phá BLDS 2015 việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn xử lý tài sản bảo đảm trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại Tuy nhiên, vấn đề này, cần thống mặt nhận thức, việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chấp QSDĐ) QSDĐ (trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm khơng đồng nghĩa với việc để xác định tài sản xử lý đồng thời với tài sản chấp trở thành tài sản chấp Theo đó, nguyên tắc, tài sản xử lý đồng thời tài sản chấp, nên khoản tiền thu từ việc bán tài sản toán cho bên nhận chấp trường hợp bên có thỏa thuận việc toán phải thực theo quy định pháp luật Pháp luật ban hành phải với xu hướng phát triển kinh tế, trị, xã hội, văn pháp luật khơng cịn theo kịp với xu phát triển cần phải sửa đổi, bổ sung thay cho thích hợp Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh chấp QSDĐ quy định hồn thiện, tạo mơi trường pháp lý an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ chấp Tuy nhiên, 67 trình thực quan hệ chấp, bên gặp nhiều vướng mắc trở ngại làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên tham gia giao dịch Tiếp thu tinh thần đó, văn pháp luật ban hành để điều chỉnh mối quan hệ chấp tài sản dần thể vai trò phát triển xã hội góp phần thúc đẩy linh hoạt, tính hiệu việc điều chỉnh quan hệ pháp luật nói chung quan hệ chấp QSDĐ nói riêng 68 ẾT LUẬ Đất đai tài sản đặc biệt, đó, việc điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ có khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác, khác biệt đến từ đối tượng chấp, hình thức xác lập thực hợp đồng, xử lý tài sản chấp QSDĐ Thời gian qua, pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam có nhiều thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế, có nhiều điểm tích cực đáng ghi nhận việc ban hành LĐĐ 2013, với văn pháp luật Nghị định, Thông tư sửa đổi, bổ sung, thay cho phù hợp với thực tế BLDS 2015 có hiệu lực vào ngày 01/01/2017 xem bước tiến lớn việc cải cách hệ thống pháp luật, góp phần tạo khung pháp lý ổn định phù hợp, đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ chấp, góp phần bảo vệ quyền lợi ích bên Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt cịn nhiều tồn cần khắc phục thời gian tới quy định rõ ràng chủ thể chấp, chủ thể hộ gia đình nên bước nghiên cứu xóa bỏ, thủ tục đăng ký chấp quan Văn phòng đăng ký QSDĐ nghĩa vụ bắt buộc để bảo đảm hiệu lực hợp đồng chấp QSDĐ vấn đề cần xem xét, điều chỉnh theo hướng cần cơng chứng văn phịng cơng chứng có hiệu lực Việc xử lý tài sản chấp trường hợp bên phải Tòa án gây nhiều phiền hà, thời gian bên, song kết chưa thực mong đợi, đó, cần hồn thiện luật theo hướng dân hóa quan hệ chấp, cho phép bên nhận chấp bán tài sản chấp để bảo đảm việc trả nợ trường hợp bên chấp không thực nghĩa vụ hạn Trong phạm vi đề tài, giải pháp đề cập chắn chưa đủ có thiếu sót, nhiên, theo quan điểm cá nhân người viết, vấn đề nêu đề tài vấn đề cấp bách cần thiết mà tới pháp luật cần nghiên cứu cải thiện để dần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất.\ 69 D Ụ T L ỆU T ẢO A Danh mục văn pháp luật Hiến pháp 2013; Bộ luật dân 1995; Bộ luật dân 2005; Bộ luật dân 2015; Luật đất đai 2003; Luật đất đai 2013; Luật nhà 2014; Luật công chứng 2014; Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013; 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 11 Nghị định 11/2012/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định 163/2006/ NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 12 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; 13 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch; 14 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 Bộ tài nguyên môi trường Bộ tư pháp hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; 15 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất B Danh mục tài liệu tham khảo khác 70 16 Bùi Thị Duyên (2014) “Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương hướng hoàn thiện”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 17 Luật sư Trương Thanh Đức “Bình luận chế định Hộ gia đình Bộ luật dân 2005”, Thơng tin pháp luật dân sự; 18 Đào Xuân Hội (2008) “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 19 Phạm Công Lạc (1996) “Cầm cố chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự”, Luận án thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 20 Trần Viết Thắng (2014) “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 21 Đinh Cảnh Tiến (2009) “Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 22 Nơng Thị Bích Diệp (2006) “Thế chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 23 Nguyễn Ngọc Anh (2015) “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai 2013”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; 24 Đinh Thị Liên (2008) “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; C Website 25 Trang báo điện tử thongtinphapluatdansu.vn; 26 Trang báo thuvienphapluat.vn; 27 Các trang báo điện tử khác… ... chấp quyền sử dụng đất 28 2.4 Về quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp QSDĐ 30 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp chấp quyền sử dụng đất 30 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 33... THỰC HIỆ VỤ DÂ SỰ BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤ Ĩ ẤT 2.1 Về chủ thể có qu ền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ quyền người sử dụng đất quy định... Nam bảo đảm thực nghĩa vụ dân chấp quyền sử dụng đất 5 ƢƠ MỘT S VẤ Ề LÝ LUẬN VỀ BẢO ẢM THỰC HIỆ VỤ DÂ SỰ V T Ế CHẤP QUYỀN SỬ DỤ 1.1 Ĩ ẤT hái niệm, đặc điểm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân