Tìm hiểu hai vụ việc có tranh chấp chấp bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự

MỞ ĐẦU Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân không tồn độc lập mà phụ thuộc gắn liền với nghĩa vụ Và giao dịch dân thường sử dụng biện pháp bảo đảm kèm với hợp đồng Có nhiều biện pháp bảo đảm đưa BLDS 2005 chấp biện pháp đảm bảo hay sủ dụng để kèm tiến hành giao dịch dân Và thực tế đă có nhiều tranh chấp chấp tài sản để thực nghĩa vụ dân Vì nhóm chúng em xin lựa chọn đề tài: Tìm hiểu hai vụ việc có tranh chấp chấp bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Trong trình thực tìm hiểu đề tài cịn c có nhiều sai sót Nhóm em mong nhận góp ý thầy làm hồn thiện NỘI DUNG I.Cơ sở lí luận chung chấp bất động sản: Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền Khái niệm chấp tài sản hiểu biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ bất động sản, hình thành thỏa thuận bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên có quyền Tài sản chấp bất động sản: Bất động sản xem đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Người sở hữu bất động sản phép thực giao dịch như: chấp, cầm cố, cho thuê, làm quà tặng… Theo khoản điều 174 BLDS 2005 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công tŕnh xây dựng gắn liền với nhà, công tŕnh xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Những tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp chấp toàn bất động sản có vật phụ vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp, trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Tùy trường hợp, bên thỏa thuận để dùng toàn phần bất động sản đảm bảo thực nghĩa vụ Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bất động sản để chấp, vật phụ bất động sản thuộc tài sản chấp Khi đối tượng chấp tài sản bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp bên có thỏa thuận trường hợp pháp luật có quy định Đối với bất động sản có quyền đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa vụ dùng bất động sản để chấp nhiều nghĩa vụ dân khác nhaunếu tài sản có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ đảm bảo Mặc dù BLDS không quy định rõ người có thẩm quyền định giá tài sản chấp, không giới hạn tổng giá trị nghĩa vụ đảm bảo phần tổng giá trị tài sản chấp thông thường, thực tế bên thỏa thuận để định giá tài sản nghĩa vụ đảm bảo có giá trị thấp giá trị tài sản chấp Xác định quyền sở hữu tài sản chấp có ý nghĩa quan trọng việc sử lý tài sản Khi đến thời hạn thực nghĩa vụ mà người chấp không thực thực khơng nghĩa vụ, người chấp khơng thể thỏa mản quyền lợi Khi đó, có thơng qua việc xử lý tài sản chấp bù đắp quyền lợi bên nhận chấp Mặt khác, thực việc xử lư tài sản chấp tài sản thuộc sở hữu bên chấp VV vậy, người có nghĩa vụ khơng thể xử dụng tài sản người khác để chấp, họ chiếm hữu hợp pháp tài sản (đang thuê, mượn, quản lý…) Ngược lại, người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để chấp tài sản cho người khác thuê, mượn… Mặt khác, tài sản để chấp tài sản hình thành tương lai, tài sản chắn có chưa có vào thời điểm giao dịch thiết lập Ví dụ nhà chung cư, thị xây dựng tài sản để chấp… II Các vụ án cụ thể Vụ án thứ a.Tóm tắt vụ việc: - Nơi xảy tranh chấp: phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội -Bị đơn: Ông Cầm - Bị cáo: Ông Tuấn, Chị Vân - Những người có liên quan: Bà Thắng - Nội dung vụ việc: Ngày 13.6.2006, qua bà Ngô Thị Thắng – sinh năm 1955 Cư trú tại: 56A, ngõ 3, đường Ngọc Khánh, Phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội giới thiệu ơng Nguyễn Đức Cầm- sinh năm 1963 đă cho Nguyễn Mạnh Tuấn – sinh năm 1968 vợ chị Cao thị Vận – sinh năm 1976 Cùng trú tại: số 4, cụm 2, tổ 13, Phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội vay số tiền 400.000.000 đồng, thời hạn 30 ngày, lăi suất 6%/tháng Giữa anh Nguyễn Đức Cầm với vợ chồng anh Nguyễn Mạnh Tuấn vợ chị Cao Thị Vận có làm giấy thỏa thuận cho vay tiền với nội dung chấp nhà theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1156 QĐ- UB Thời hạn 30 ngày (01 tháng) từ ngày 13.6.2006 đến ngày 13.7.2006 Khi trả hết số tiền bên cho vay hoàn lại thủ tục, giấy tờ giữ bên vay lý hợp đồng Còn bên vay tiền không trả tiền lãi tiền gốc theo thỏa thuận nhà đất thuộc quyền sở hữu ơng Cầm Sau đó, tất người ký vào hợp đồng Khi giao tiền ông Cầm đă cắt tiền lãi 24.000.000 đồng Quá hạn anh Tuấn không trả nợ Anh Tuấn có nhờ chị Thắng trả cho ơng số tiền 50.000.000 đồng Số tiền ơng tính theo lãi suất 3%/tháng tính đến tháng 12.2006 Ơng Cầm u cầu anh Tuấn chị Vân trả nợ ông tiền gốc 400.000.000 đồng tiền lãi từ ngày 02.12 2006 xét xử với lãi suất 3%/tháng Tại phiên tịa sơ thẩm ơng Cầm giữ u cầu đ ci nợ anh Tuấn 400.000.000 đồng Ông tŕnh bày bổ sung bà Thắng có lần trả tiền lãi 10 ngày từ ngày 13.7.2006 đến ngày 23.7.2006 cho anh Tuấn với số tiền 8.000.000 đồng Ngoài giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng nhà đất ơng cịn giữ hộ hai chứng minh nhân dân anh Tuấn chị Vân Ơng Cầm khơng chấp nhận ý kiến trả nợ bà Thắng cho anh Tuấn Còn anh Tuấn chấp nhận trả cho ông Cầm 200.000.000 đồng Bà Thắng trình bày: Ngồi 50.000.000 đồng mà bà trả nợ cho anh Tuấn bà lần trả lần 12.000.000 đồng, lần 6.000.000 đồng Bà khơng có chứng chứng minh việc vay tiền bà với ông Cầm b Cách giải tòa án sau: - Tòa Án xét xử sơ thẩm: Tòa án nhân dân quận Tây Hồ - Tóa án xét xử phúc thẩm: Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội sau: Xác định anh Nguyễn Mạnh Tuấn chị Cao Thị Vân vay anh Nguyễn Đức Cầm số tiền 400.000.000 đồng chẵn Sau khấu trừ 50.000.000 đồng mà chị Ngô Thị Thắng trả nợ cho anh Tuấn chị Vân, sau khấu trừ tiền lãi trả, anh Nguyễn Mạnh Tuấn chị Cao Thị Vân phải trả nợ cho anh Nguyễn Đức Cầm số tiền 347.268.000 đồng tiền gốc Buộc anh Nguyễn Đức Cầm phải trả lại cho anh Nguyễn Mạnh Tuấn chị Cao Thị Vân loại giấy tờ sau: a Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 1156 QĐ-UB địa số 4, cụm 2, tổ 13, Phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội đứng tên ông Nguyễn Mạnh Tuấn vợ bà Cao Thị Vân b Sổ hộ gia đình chủ hộ Nguyễn Mạnh Tuấn c 02 Giấy chứng minh nhân dân mang tên Nuyễn Mạnh Tuấn Cao Thị Vân Giành quyền khởi kiện cho anh Tuấn chị Vân vụ kiện dân khác Nếu sau có yêu cầu theo quy định pháp luật Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, hàng tháng anh Tuấn chị Vân phải chịu khoản tiền lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả thời điểm toán c Ý kiến nhóm: Đây vụ kiện liên quan đến tranh chấp hợp đồng vay tài sản có điều kiện chấp bất động sản Nhóm đồng ý với cách giải tòa phúc thẩm Xét nội dung chấp: Trong giấy thỏa thuận cho vay tiền bên có lập hợp đồng khơng có thật để làm tin cho việc vay nợ Mặc dù hai bên có tự nguyện thỏa thuận chấp nhà theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1156 QĐ- UB giấy thỏa thuận cho vay Xong nội dung chấp không quan có thẩm quyền xác nhận chưa đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định điều 323, 343 Bộ luật dân nên không chấp nhận Cịn số tiền vay anh Cầm hàng tháng anh Tuấn chị Vân phải trả chịu khoản tiền lãi số tiền lại thi hành theo mức lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả thời điểm toán Như vậy, cách giải tịa phúc thẩm vừa hợp tình vừa hợp lý, nguyên tắc giải pháp luật dân Đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp cơng dân Vụ án thứ hai a.Tóm tắt vụ việc: -Nơi xảy tranh chấp : huyện Cao Lãnh , tỉnh Đồng Tháp -Bị đơn : ông Viện , bà Thanh -Bị cáo : ông Toản -Những người liên quan : Ngân hàng ( nơi ông Toản vay tiền ) -Vấn đề tranh chấp : ông Viện bà Thanh làm đơn khởi kiện ông Toản (người làm sở sản xuất nước đá ông Viện , Bà Thanh) phải trả lại sở sản xuất nước đá (thuộc sở hữu chung ông Viện bà Thanh) mà ngày 8/11/1999 ông Viện, bà Thanh làm giấy ủy quyền sang cho ơng Toản có quyền định trình sản xuất, kinh doanh sở nước đá (nhưng khơng bán chuyển nhượng) Ơng Toản sở kế hoạch - đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh sở nước đá đứng tên mình, điện tích đất tọa lạc 4715 m2 Ngày 3/11/1999 bà Thanh giả mạo chữ ký ông Viện ký hợp đồng chuyển nhượng số đất cho ơng Toản Ơng Toản làm thủ tục sang tên diện tích đất vào ngày 29/9/2002 Ngày 21/3/2002 ông Toản vay ngân hàng 250 Triệu đồng để đầu tư vào sở nước đá, vay ơng chấp nhà cấp 3, toàn dây truyền sản xuất nước đá, số ô tô số đất nêu Tháng 6/2003 ông Viện bà Thanh làm đơn khởi kiện địi lại ơng Toản trả lại sở nước đá diện tích đất b.Tịa án giải quyết: TAND tỉnh Đồng Tháp xét sử sơ thẩm Tòa án phúc thẩm TAND tối cao thành Phố Hồ Chí Minh Nội dung giải vụ việc kết luận tòa án vụ việc: -Ngày 1/8/2003 TAND tỉnh Đồng Tháp định Bản án dân sơ thẩm số 02T/DS-ST buộc ông Toản phải trả lại diện Tích đất tọa lạc 4715 m2 tồn dây truyền sản nước đá cho ông Viện, bà Thanh Ông Toản phải trả ngân hàng 271.633.333 đồng bao gồm gốc lẫn lãi, chấp nhận tự nguyện ông Viện việc quản lý sở hữu tài sản ông Toản tŕnh quản lý doanh nghiệp, phải trả ông Toản 389 triệu đồng (làm trịn) số tiền ơng Viện , bà Thanh giữ để đảm bảo thi hành phần án mà ông Toản nợ -Ngày 9/4/2004 án dân phúc thẩm, tòa án phúc thẩm TAND tối cao TP Hồ Chí Minh định: hủy phần án sơ thẩm việc giải diện tích đất tài sản , phần khác án sơ thẩm không bị hủy có hiệu lực -Ngày 27/5/2005 án dân sơ thẩm số 04/2005 DS- ST giải dân sơ thẩm lần hai, TAND tỉnh Đồng Tháp không đưa ngân hành vào tham gia tố tụng, ông Toản phải trả lại sở sản xuất nước đá Tiến Ngọc, đất cho Ông Viện, bà Thành Ông Viện bà Thanh giữ lại số tiền 389 triệu đồng mà ông Toản hưởng để thực thi hành án khoản nợ -Ngày 6/10/2005 án số 366/2005/DS-ST, tòa án phúc thẩm TAND tối cao TP Hồ Chí Minh định: Hủy hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất bà Thanh ông Toản ngày 3/11/2005 hợp đồng ủy quyền ngày 8/11/1999 ký ông Viện, bà Thanh với ông Toản Buộc ông Toản phải giao trả ông Viện 4715m2 đất, buộc ông Toản phải trả cho ông Viện bà Thanh tồn sở sản xuất nước đá Ơng Viện, bà Thanh nhận sở hữu tài sản đất bao gồm nhà cấp ba, bờ kè đá theo nhận định TA khơng có chuyển nhượng đất sở nước đá từ ông Viện bà Thanh, việc bà Thanh giả mạo chữ ký ông Viện trường hợp đồng chuyển nhượng đất khơng c Nhận xét nhóm: Thông qua cách giải tranh chấp ông Viện, bà Thanh với ông Toản hai quan xét xử TAND tỉnh Đồng Tháp (xét xử sơ thẩm) toàn án phúc thẩm TAND tối cao TP Hồ Chí Minh nhóm em xin đưa quan điểm nhóm sau : -Nếu theo quy định pháp luật nhóm em đồng tình với án sơ thẩm lần hai 04/2005/DS-ST ngày 27/05/2005 TAND tỉnh Đồng Tháp Ơng Toản người làm cơng ăn lương sở sản xuất nước đá cho ông Viện , bà Thanh sở hữu chung, ông Viện bà Thanh làm giấy ủy quyền cho ông Toản có quyền định q trình sản xuất, kinh doanh có điều kiện ơng Toản khơng ủy quyền bán hay chuyển nhượng (theo quy định điều 581 , 584 , 585 , 586 , 587 BLDS hợp đồng ủy quyền) sau có giấy chứng nhận quyền định diện tích đất 4715m2 hợp đ cng chuyển nhượng diện tích đất chữ ký giả mạo ơng Viện mà bà Thanh làm với giấy chứng nhận chủ sở hữu sở nước đá Tiến Ngọc, ông Toản đem số tài sản chấp với ngân hàng để vay 250 triệu đồng, việc làm ông Toản vi phạm Điều 584 BLDS nghĩa vụ bên ủy quyền Như vậy, ông Toản phải bồi thường thiệt hại theo quy định điều 304 BLDS năm 2005 trách nhiệm dân Do ơng Toản phải trả lại diện tích đất toàn dây truyền sản xuất nước đá cho ông Viện , bà Thanh - Do ông Viện tự nguyện chấp hành việc quản lý sở hữu tài sản đầu tư trình quản lý doanh nghiệp, đồng thời ông Viện bà Thanh làm giấy ủy quyền cho ông Toản định trình sản xuất, kinh doanh sở nước đá nên theo quy định Điều 585 quyền bên ủy quyền Điều 586 nghĩa vụ của bên ủy quyền ông Toản hưởng thù lao, tốn chi phí mà bỏ để thực công việc ủy quyền Nên việc ông Toản ông Viện bà Thanh trả số tiền 389 triệu đồng hợp lý Theo quy định điều 351 điều 355 việc ông Toản phải trả cho Ngân hàng 271.633.333 đồng định tòa án hồn tồn xác ơng Toản đem tài sản chấp ngân hàng kiểm chứng tính pháp lý tài sản Mặc dù trong xét sử sơ thẩm lần hai TAND tỉnh Đồng Tháp không đưa ngân hàng vào tham gia tố tụng việc Tòa án định việc ông Viện bà Thanh phải trả cho ông Toản 389 triệu đồng mà ông Toản hưởng để thực việc thi hành án khoản nợ biện pháp TA buộc ơng Toản phải tốn nghĩa vụ ngân hàng ngân hàng thực thủ tục cho vay Vì ngân hàng có quyền yêu cầu người vay đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật bảo vệ Đối với việc xét xử phúc thẩm tòa án phúc thẩm, theo nhóm em khơng hợp lý Đối với án dân phúc thẩm số 105/DS-ST ngày 9/4/2004 TA Phúc thẩm TAND tối cao TP Hồ Chí Minh nêu cách chung chung định hủy phần án số 366/2005/DS-ST ngày 6/10/2005 TA phúc thẩm lại bác bỏ việc không tồn hoạt đọng chuyển nhượng đất sở nước đá từ ông Viện, bà Thanh việc bà Thanh giả mạo chữ ký ông Viện hợp đồng chuyển nhượng đất khơng từ hủy hợp đồng ngày 8/11/1999 ký ông Viện bà Thanh ông Toản hủy hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất số 471/CN ngày 3/11/1999 ông Viện với ông Toản bà Thanh ký giả chữ ký ông Viện hợp đồng chuyển nhượng đất không nên hủy hợp đ cng chuyển nhượng ngày 8/11/1999 chữ ký ông Viện, bà Thanh ông Toản, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 471/CN ngày 3/11/1999 ông Viện với ông Toản bà Thanh ký chữ giả mạo chữ ký ông Viện Ngay tòa án mà qua hai lần xét xử hai phiên tịa có trái ngược rõ ơng Viên, Bà Thanh với ơng Toản có kí với giấy ủy quyền cho ơng Toản có quyền định trình sản xuất kinh doanh sở nước đá có đăng kí, bà Thanh ơng Toản có ký với hợp đồng chuyển nhượng số đất 4715 m2 đồng thời nhờ có giấy tờ hợp pháp mà ông Toản UBND huyện Cao Lãnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở kế hoạch đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền đăng ký kinh sở nước đá đứng tên ông KẾT LUẬN Có thể thấy thực tế có nhiều tranh chấp xảy liên quan đến chấp bất động sản để thực nghĩa vụ dân Thông qua rút nhiều học để thảm bảo thực tốt quyền lợi nghĩa vụ ḿnh giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật nước ta DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo tŕnh luật dân Việt Nam, Tập I, NXB Công An Nhân Dân, Hà Nội, 2009 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo tŕnh luật đất đai, NXB Hà Nội, Hà Nội, 2009 Bộ luật Dân 2005 Nxb.Tư pháp Năm 2010 websai: Thongtinphapluatdansu.com.vn MỤC LỤC Trang Mở đầu I Nội Dung 1 Cơ sở lí luận II Các vụ án cụ thể Vụ án a Tóm tắt vụ việc b cách giải Ṭa án c Nhận xét nhóm Vụ án a Tóm tắt vụ việc b Cách giải Ṭa án c Nhận xét nhóm Kết luận 11 ... luật có quy định Đối với bất động sản có quyền đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa vụ dùng bất động sản để chấp nhiều nghĩa vụ dân khác nhaunếu tài sản có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ đảm bảo. .. thuộc tài sản chấp trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Tùy trường hợp, bên thỏa thuận để dùng toàn phần bất động sản đảm bảo thực nghĩa vụ Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bất động sản để chấp, ... tên ông KẾT LUẬN Có thể thấy thực tế có nhiều tranh chấp xảy liên quan đến chấp bất động sản để thực nghĩa vụ dân Thơng qua rút nhiều học để thảm bảo thực tốt quyền lợi nghĩa vụ ḿnh giúp nhà