Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay tại ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Công Thương Quảng Ninh

Luận văn cuối khoá Lời mở đầu Lí chọn đề tài nghiên cứu Trong năm gần hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vực nh: kinh doanh chứng khoán, bất động sản, ngân hàngtrong lĩnh vực lại có mục đích định giá khác cách thức thực khác Sau thời gian tìm hiểu, thấy thực trạng định giá Bất động sản ngân hàng thơng mại có nhiều vấn đề cần phải bàn đến Từ trớc đến nay, tất bất động sản chấp ngân hàng cán tín dụng phụ trách, mà ngời lại không đợc đào tạo cách định giá bất động sản nên họ dựa vào kinh nghiệm thân, kết định giá bất động sản chấp thơng không xác, điều không đảm bảo an toàn tín dụng, gây ảnh hởng không tốt đến hoạt động tín dụng ngân hàng.Từ ảnh hởng đến toàn ngân hàng có ảnh hởng đến kinh tế ngân hàng đóng góp nhiều việc ổn định kiểm soát kinh tế Trớc thực trạng đó, với ý nghĩa muốn nâng cao chất lợng hoạt động định giá, bảo đảm cho vay an toàn hiệu ngân hàng, đà lựa chọn đề tài Hon thin phng phỏp nh giỏ bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn Cơng Thương Quảng Ninh” ý nghÜa khoa häc vµ thùc tiƠn cđa đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần vào viƯc hoµn chØnh hƯ thèng lÝ ln tµi chÝnh vi mô, lý luận tài trình chuyển đổi sang chế kinh tế thị trờng nớc ta nói chung Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu mở đờng để vận dụng thành công đắn lý luận định giá bất động sản vào việc ban hành sách Nhà Nớc nh giúp cho Ngân hàng thơng mại nâng cao hiệu hoạt động tín dụng, SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá đảm bảo an toàn tín dụng ngân hàng cuÃng nh đảm bảo lợi ích ngời vay Mục tiêu nghiên cứu Luận văn đợc viết nằm vào mục đích bản: - Thứ nhất: Thiết lập sở lý luận hệ thống hoá phơng pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản - Thứ hai: Đánh giá thực trạng ứng dụng phơng pháp định giá bất động sản ngân hàng - Thứ ba: Đa giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản điều kiện Đối tợng phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, sở lý luận việc xây dựng nên phơng pháp định giá bất động sản, nghiên cứu phơng pháp xác định giá trị bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng Thơng mại cổ phần ( TMCP) Sài gòn Công Thơng Quảng Ninh Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện nâng cao chất lợng định giá Ngân hàng Phơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phơng pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phơng pháp thống kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm toàn vấn đề nghiên cứu đà đặt Kết cấu luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo đợc xếp thành chơng với 81 trang Tiêu đề chơng cụ thể nh sau: - Chơng 1: Nguyên lý chung định giá bất ®éng s¶n SV: Phan NhËt Minh Líp: K41/16.01 Ln văn cuối khoá - Chơng 2: Thực trạng việc sử dụng phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh - Chơng 3; Một số giải pháp hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Chơng Nguyên lí chung định giá Bất động sản 1.1 Bất động sản giá trị bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo nh Điều 163 Bộ Luật Dân 2005 có quy định Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ giá quyền tài sản quyền tài sản bao gồm quyền, quyền lợi lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa chủ sở hữu đợc hởng số quyền lợi, lợi ích định làm chủ tài sản Theo nghĩa chung nhất: Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu Hiện nay, có nhiều cách phân loại tài sản khác , có cách phân loại đợc áp dụng phổ biến đa đợc thể chế hoá từ thời La Mà cổ, phân tài sản thành: Bất động sản Động sản Trong Điều 174 Bộ Luật Dân 2005 có quy định: Bất động sản tài sản di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.1.2 Đặc điểm Bất động sản có đặc điểm chủ yếu : - Cố định vị trí : Tức bất động sản di dời đợc Đặc điểm hàng hoá bất động sản gắn liền với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn không gian Do đó, bất SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá động sản khác nh nhà, công trình khác vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm, từ đặt vấn đề: + Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hoá-xà hội, nh khả tiếp cận BĐS với trung tâm Bởi yếu tố thay đổi tính vị trí BĐS thay đổi, phải dự tính trớc thay đổi việc đầu t định giá BĐS + Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trờng, nh: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xà hội điều kiện môi trờng, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS - Tính bền vững: BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên đợc xem nh bị huỷ hoại Đồng thời, công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm, có công trình sau cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm, điều đợc xét góc độ kỹ thuật kinh tế, từ đặt vấn đề: + Khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu t lÃng phí đầu t nhiều lần + Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tÕ vµ ti thä vËt lý, ti thä nµo ngắn định tồn BĐS + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thờng có xu hớng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hớng giảm - Tính khác biệt: BĐS có khác đáng ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lí có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS, khác quang cảnh môi trờng , từ đặt vấn đề : khác SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Khi định giá BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với Nhận thức đợc vấn đề này, công tác quản lí Nhà nớc BĐS cần có biện pháp khắc phục nhợc điểm tính khác biệt gây nhằm đảm bảo tính thống không gian kiến trúc, làm tăng giá trị toàn BĐS đô thị - Tính khan : khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, cụ thể diƯn tÝch ®Êt ®ai cđa tõng miÕng ®Êt, tõng khu vực, vùng, địa phơng có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí , từ đặt vấn đề: Quan hệ cung cầu BĐS thờng cân đối theo chiều hớng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS Nhà nớc cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế - Có giá trị lớn : giá trị BĐS thờng cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn.Đất đai có đặc tính nh khan hiếm, có giới hạn, mà nhu cầu lại lớn nên giá cao, chi phí xây dựng công trình lớn mà giá trị bất động sản thờng cao, từ đặt vấn đề: + Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn dài hạn + Vốn đầu t BĐS tái tạo trở lại phơc vơ cho kinh doanh- thÕ chÊp + Thêng ph¸t sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán - Tính ảnh hởng lẫn : Bất động sản chịu ảnh hởng lẵn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá cđa ®Êt SV: Phan NhËt Minh Líp: K41/16.01 Ln văn cuối khoá đai công trình xây dựng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng công trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn công trình khác tợng phổ biến , từ đặt vấn đề : + Nhà nớc phải thống quản lý BĐS + Khi đầu t xây dựng công trình BĐS phải tính đến ảnh hởng tới công trình khác + Khi định giá BĐS , phải tính đến khả ảnh hởng nh có công trình BĐS khác đời 1.1.1.3 Phân loại BĐS - Theo đặc tính vật chất : * Đất đai : đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng * Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc : + Nhà cửa xây dựng cố định di dời đợc +Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai : hệ thống điện lới, điện thoại, ăng ten cáp truyền hình, hệ thống lọc cấp thoát nớc + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng : điều hoà, thang máy, chống trộm tự động * Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vờn lâu năm + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Các công trình khai thác mỏ - Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất : đất đai công trình kiến trúc Trong : ã Công trình kiến trúc: loại: + Nhà dùng thuê bán: Tuỳ thuộc yêu cầu kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trờng ngời ta có phân biệt nhà thành loại : nhà chung c, nhà SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá riêng biệt, biệt thự Trong loại biệt thự lại đợc phân chia thành hạng: từ hạng đến hạng Hạng loại có chất lợng sử dụng tốt Tuỳ thuộc yêu cầu kỹ thuật, độ bền giá trị loại vật liệu kết cấu chính, nh: cột, móng, sàn, tờng ngời ta phân chia nhà thành cấp: có niên hạn sử dụng 100 năm,trên 50 năm, 20 năm, dới 20 năm + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt khu công nghiệp + Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thơng mại + Khách sạn văn phòng cho thuê: tuỳ thuộc vào điều kiện vật chất, chất lợng phục vụ, quang cảnh môi trờng mà khách sạn đợc chia loại từ dến + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học ã §Êt ®ai: theo ®iỊu 13 cđa Lt §Êt §ai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành vùng khác nhau; đồng bằng, trung du, miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp cha sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại + Nhóm đất nông nghiệp: loại, gồm: Đất trồng hàng năm: trồng lúa, cỏ hàng năm khác Đất trồng lâu năm Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng Đất nuôi trồng thuỷ sản Đất làm muối Đất nông nghiệp khác theo quy định Chính Phủ + Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 lo¹i, bao gåm: SV: Phan NhËt Minh Líp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Đất ở: nông thôn thành thị Đất xây dựng trụ sở quan, công trình nghiệp Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu công nghiệp, xây dựng sở SXKD Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục đào tạo Đất sở tôn giáo sử dụng Đất có công trình là: đình, đền, chùa, miếu, am, từ, đờng,nhà thờ họ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nớc chuyên dùng Đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính Phủ + Nhóm đất cha sử dụng: cha xác định đợc mục địch sử dụng Trong loại đợc tiếp tục chia cụ thể thành hạng 1,2,3, vị trí số1, số2 Ngoài theo tính chất pháp lí BĐS: BĐS sử hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn Theo khả phát triển: BĐS có khả BĐS khả phát triển 1.1.2 Giá trị BĐS Khái niệm giá trị bắt đầu đợc xem xét từ thời A.Smith D.Ricacdo, hay trớc nữa, song khái niệm giá trị hàng hoá đà đợc C.Mác phân tích nh phạm trù có tính học thuật C.Mác khẳng định rằng: hàng hoá có hai thuộc tính giá trị sử dụng giá trị - Giá trị sử dụng công dụng hàng hoá để thoả mÃn nhu cầu ngời - Giá trị hàng hoá đợc xác định mặt chất lợng SV: Phan Nhật Minh Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá + Chất giá trị lao động ngời sản xuất hàng hoá Nói cách cụ thể hơn, lao động trừu tợng ngời sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá + Lợng gía trị đợc tính theo thời gian lao động.Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác Khi trao đổi thị trờng, giá trị hàng hoá đợc đo thời gian lao động xà hội cần thiết Việc đa khái niệm giá trị hàng hoá đà cho phép C.Mac phát quy luật giá trị, cho phép giải thích cách rõ ràng chất trình trao đổi hàng hoá kinh tế t chủ nghĩa Bên cạnh khái niệm giá trị có tính học thuật C.Mác, thực tiễn quản lí kinh tế, khái niệm giá trị đợc sử dụng phong phú Nhằm tránh hiểu lầm xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đà chuẩn hoá số khái niệm: giá trị, giá trị thị trờng, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị sử dụng, làm sở cho giao dịch kinh tế, nh giải tranh chấp quốc tế xảy ra.Trong đó, giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Việc sử dụng khái niệm giá trị khẳng định đặc tính tơng ứng nghiªn cøu cã tÝnh häc tht khoa häc cđa ngành thẩm định giá Sự nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ đối tợng nh phân biệt yếu tố tác động đến giá trị tài sản Có hai sở giá trị định giá: Giá trị thị trờng giá trị phi thị trờng - Giá trị thị trờng Trong kinh tế trị học, khái niệm giá trị thị trờng đà đợc đề cập, giá trị xà hội hàng hoá hình thành cạnh tranh nhà t ngành, C.Mác viết: Một mặt, phải coi giá trị thị trờng giá trị trung bình hàng hoá đợc sản xuất khu vực sản xuất đó; mặt khác, lại phải coi giá trị thị trờng giá trị cá biệt hàng hoá đợc sản xuất điều kiện trung bình SV: Phan Nhật Minh 10 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Mức cho vay tối đa theo quy định ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng- chi nhánh Quảng Ninh 49% giá trị bất động sản đợc định giá , cụ thể số tiền tối đa mà ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng chi nhánh Quảng Ninh cho ông Nguyễn Văn MÃo bà Lê Thị Thuý Nga vay chấp bất động sản là: 102.200.000 * 49% = 50.078.000đ Qua cách định giá Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng chi nhánh Quảng Ninh ta thấu có u điểm hạn chế sau: * Ưu điểm: - Phơng pháp định giá đơn giản, dễ thực - Do bất động sản chủ yếu đất nhà không đáng kể, mặt khác lại nằm khu vực tiềm để phát triển nên việc định giá dễ dàng - Phơng pháp đà giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng Ngân hàng * Nhợc điểm: - Không dựa vào giá thị trờng mà lấy mức cán tín dụng cho hợp lý để không ảnh hởng đến vốn ngân hàng - Không thu thập chứng liên quan đến bất động sản cần định giá nh: bất động sản tơng tự, giao dịch gần bất động sản tơng đơng, - Không có phơng pháp định giá cụ thể để xác định giá trị bất động sản chấp - Cán tín dụng làm việc kinh nghiệm 2.2.3.2 Ví dụ 2: Khách hàng vay vốn: ông Phan Văn Cơng Bà Trần Thị Thu Địa chỉ: số 10 phố Cảng Mới, phờng Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tØnh Qu¶ng Ninh SV: Phan NhËt Minh 52 Líp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Tài sản bảo đảm bao gồm: quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà địa số 10 phố Cảng Mới, phờng Bạch Đàng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà số 2001120254 UBND thị xà Hồng Gai cấp ngày 27/11/1993 đà đăng ký phòng quản lý đô thị thị xà Hồng Gai, thuộc đất số 188 tờ đồ số 13 Trong trình định giá, cán tín dụng đà thu thập đợc thông tin sau: - Đặc điểm pháp lý: Bất động sản nằm số 10 phố Cảng Mới, phờng Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Đến thời điểm thẩm định giá bất động sản thuộc sử dụng sở hữu ông Phan văn Cơng bà Trần Thị Thu Bất động sản không nằm khu vực có quy hoạch, giải toả Bất động sản sử dụng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, kh«ng cã tranh chÊp SV: Phan NhËt Minh 53 Líp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Đặc điểm tài sản đợc xác định nh sau: - Địa điểm tài sản - Vị trí - Diện tích đất đợc cấp sổ đỏ - DiƯn tÝch sư dơng - DiƯn tÝch sư dơng - Mặt tiền - Chiều dài - Mục đích sử dơng - Thêi gian sư dơng - Sè phßng - Số nhà công trình phụ Số 10 phố Cảng Mới, Hạ Long, Quảng Ninh Thửa số 188, tờ đồ số 13 36,3m2 36,3m2 145,2m2 3,3m 11m Đất Lâu dài - Đặc điểm chi tiết: - Ranh giới + Hớng đông giáp + Hớng tây giáp + Hớng Nam giáp + Hớng bắc giáp - Giao thông - HƯ thèng cÊp níc - HƯ thèng cÊp ®iƯn - Hệ thống thoát nớc - Thông tin liên lạc - Phòng cháy, chữa cháy - Chiếu sáng - Môi trờng kinh doanh - Cảnh quan - Cách chợ hạ Long I - Cách Bu điện Quảng Ninh - Cách Bệnh viện tỉnh Quảng Ninh - Cách trờng THCS Trần Hng Đạo Nhà dân Nhà dân Đờng tiểu mạch Cống Đi lại thuận tiện Thành phố Thành phố Tốt Tốt Tốt Tốt Bình thờng Đẹp 100m 200m 800m 400m Sau tìm hiểu đợc thông tin bất động sản cán tín dụng tiến hành định giá bất động sản cách định giá riêng công trình xây dựng quyền sử dụng đất SV: Phan Nhật Minh 54 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Thẩm định giá công trình xây dựng phơng pháp chi phí: Cán tín dụng xem xét công trình xây dựng đa bảng tính tỷ lệ chất lợng lại: Tỷ lệ giá trị hạng STT Móng Khung, cột Tờng, vách 4, Nền, sàn 5, 6, Xà Mái trần Tiện ích sử 8, 9, mục/ tổng giá trị hạng công trình( A) 20% 15% 10% mục ( B) 93% 89% 60% 15% 87% Bê tông cốt thép 5% 15% 100% 87% Tốt 15% 75% Để 5% 100% Hạng mơc 1, 2, 3, 7, Tû lƯ CLCL KÕt cÊu Bê tông cốt thép Bê tông cốt thép Gạch xây 10cm Bê tông cốt thép Lát gạch dụng Chế độ sử dụng Tỷ lệ giá trị 85,3% lại Bất động sản - Diện tích sàn xây dựng: STT Nội dung Diện tích khuôn viên Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng Phù hợp quy hoạch Không phù 36,3m2 36,3m2 145,2m2 hợp quy hoạch ( m2 ) ( m2) (m2) Căn vào đơn giá xây dựng Nhà nớc nh dựa vào giá thị trờng thời điểm thẩm định giá, cán tín dụng ớc tính đơn giá xây dựng công trình: 1,2 triệu/m2 Giá trị công trình xây dựng đất : SV: Phan Nhật Minh 55 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá GTCTXD = Tổng Diện tích xây dựng( m 2) * Đơn giá xây dựng( đ/m2)* Tỷ lệ lại( %) = 145,2 * 1,2 * 85,3 =148,42( triệu đồng) Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất: Căn vào khung giá đất chung UBND thành phố Hạ Long quy định, giá đất khu vực nội thành, loại I 6.800.000đ/m Tại thời điểm định giá ( tháng 8/2006) giá thực tế chuyển nhợng đất thuộc nội thành vị trí I 40.000.000đ/m 2, cao khung giá UBND thành phố Hạ Long nhiều áp dụng theo quy định giá đất Nghị định 85/2002/ND-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ, ngân hàng xác định đơn giá đơn vị tài sản chấp quyền sử dụng đất ông Phan văn Cơng bà Trần Thị Thu 40.000.000 triệu đồng/m2 Lô đât có tổng diện tích mặt 36,3m 2, thuộc phố nội thành có giá trị đợc ớc tính 40.000.000 *36,3 = 1.452.000.000đ Nh giá trị tài sản chấp ông Phan Văn Cơng bà Trần Thị Thu đợc Ngân hàng định giá thời điểm vay vốn gồm: giá trị quyền sử dụng đất ( 1.452.000.000đ), nhà ( 148.420.000đ) Tổng giá trị nhà đất đợc tính ( theo giá thị trờng) 1.452.000.000 + 148.420.000 = 1.600.420.000đ Theo quy định Ngân hàng TMCP sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh giá trị bất động sản đợc định giá 75% giá trị bất động sản chuyển nhợng thực tế, tức nhà chấp ông Phan Văn Cơng bà Trần Thị Thu đợc ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh định giá là: 1.600.420.000 *75% = 1.200.315.000d SV: Phan Nhật Minh 56 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Mức cho vay tối đa theo quy định ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh 65% giá trị bất động sản đợc định giá, cụ thể số tiền tối đa mà Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng quảng Ninh cho ông Phan Văn Cơng bà Trần Thị Thu vay chấp địa là: 1.200.315.000 * 65% = 780.200.000đ Nh với cách định giá ta thấy có u điểm hạn chế sau: - Ưu điểm: + Cán tín dụng đà áp dụng đợc phơng pháp chi phí để xác định giá trị nhà đảm bảo độ xác cho tài sản định giá + Phơng pháp thích hợp cho bất động sản thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tơng lai - Hạn chế: + Trong phơng pháp chi phí, cán tín dụng cần phải ớc lợng giá trị nh tỷ lệ chất lợng lại công trình, chi phí xây công trình theo giá hành cần phải tính đến loại chi phí nh: chi phí xây thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình Do kết định giá công trình đất cha đợc xác + Để áp dụng phơng pháp chi phí cán tín dụng phải ngời có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kỹ thuật xây dựng + Cán tín dụng cha thu thập chứng cớ thị trờng để định giá giá trị quyền sử dụng đất nên định giá theo chủ quan 2.2.3.3 Ví dụ 3: Hợp đồng tín dụng : Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng Công ty cổ phần xuất thuỷ sản II Quảng Ninh Tài sản chấp : toàn bất động sản sở hạ tầng, ao đầm tài sản khác gắn liền đất để phục vụ nuôi tôm công nghiệp Thông tin tài sản chấp : toàn tài sản nói đợc xây dựng diện tích đất 237.079m2 xà Tân An- Yên Hng- Qu¶ng Ninh Theo SV: Phan NhËt Minh 57 Líp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá hợp đồng thuê đất số 04 HĐ/TD ngày 21/02/2001 sở địa công ty xuất nhập thuỷ sản II Quảng Ninh định số 312/QĐ- UB ngày 14/02/2001 - Loại đất : nuôi trồng thuỷ sản theo phơng pháp công nghiệp - Thời gian: 20 năm ( 14/02/2001- 14/02/2021), trả tiền thuê đất theo năm Do công ty cổ phần xuất nhập thuỷ sản II Quảng Ninh vừa cổ phần hoá xong nên tài liệu, sổ sách tất tài sản trớc đà bị khoá Nên cán tín dụng tìm hiểu thông qua bảng cân đối kế toán công ty Quá trình định giá tài sản bất động sản chấp đợc thể qua biên định giá, có: SV: Phan Nhật Minh 58 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Căn vào giá trị ghi sổ sách kế toán công ty cổ phần xuất thủy sản II Quảng Ninh đến hết ngày 31/12/2005 ( Tài sản đợc khấu hao theo phơng pháp đờng thẳng Thời gian sử dụng lại từ năm- 28 năm) Sau xem xét toàn báo cáo tình hình kinh doanh, tài sản giá trị bất động sản chấp sổ sách kế toán, cán tín dụng đà dựa vào giá trị lại tất bất động sản đem chấp để định giá trị tài sản Vậy giá trị tài sản chấp là: 4.900.000.000đ Mức cho vay tối đa Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng 49% giá trị bất động sản đem chấp, cụ thể số tiền tối đa mà ngân hàng TMCP Sài gòn Công Thơng cho Công ty cổ phần xuất thuỷ sản vay là: 4.900.000.000 * 49% =4.312.000.000đ Nh vậy, với cách định giá có u điểm hạn chế sau: - Ưu điểm: + Phơng pháp đơn giản, dễ thực Nếu nh việc ghi chép phản ánh đầy đủ số liệu có độ tin cậy cao + áp dụng đợc cho công ty nhỏ tài sản - Nhợc điểm: + Phơng pháp định giá dựa giá trị sổ sách nên có kết định giá không xác thông tin, số liệu mang tính chất lịch sử, không phù hợp với thay đổi thị trờng + Cán tín dụng kinh nghiệm trờng hợp xem xét, tham khảo thị trờng loại bất động sản nh để ớc lợng giá trị bất động sản cần định giá SV: Phan Nhật Minh 59 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá 2.2.4 Nguyên nhân Thứ nhất: từ phía khách hàng Nhu cầu sử dụng vốn khách hàng vô lớn, nhiên việc để đáp ứng đợc yêu cầu đặt ngân hàng cho vay lại dễ, để vay đợc vốn khách hàng phải thoả mÃn yêu cầu ngân hàng đặt nớc ta, doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp Nhà nớc vay vốn ngân hàng chủ yếu dựa uy tín bảo lÃnh quy định Nhà nớc, phải chấp tài sản, mà có mang tính hình thức doanh nghiệp đợc thành lập từ lâu, nên loại giấy tờ quyền sở hữu loại tài sản nh nhà xởng, đất đai, trụ sở làm việc có giấy tờ đà cũ nát, không đủ sở để xác định quyền sở hữu tài sản nên khó khăn cho ngân hàng làm thủ tục vay vốn Hơn nữa, tài sản doanh nghệp thật nhng quyền định cuối tài sản nhiều Giám đốc doanh nghiệp mà lại quan quản Nhà nớc, nên doanh nghiệp loại vay chủ yếu dựa tín chấp Đối với doanh nghiệp quốc doanh lại khác, loại doanh nghiệp vay vốn thờng chấp tài sản nhà xởng, trụ sở làm việc phần vốn đăng kí kinh doanh doanh nghiệp này, nên làm hồ sơ vay vốn biên định giá tài sản bảo đảm thoả thuận chủ doanh nghiệp ngân hàng cho vay Tuy nhiên, định giá loại tài sản thờng dẫn đến mâu thuẫn khách hàng ngân hàng cho vay không thống đợc với giá trị tài sản bảo đảm Còn cá nhân, hộ gia đình vay vốn họ thờng đem tài sản nhà họ chấp với ngân hàng nên định giá họ thờng so sánh giá nhà với hộ xung quanh đà có mua bán gần họ thờng cho cán tín dụng định SV: Phan Nhật Minh 60 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá giá thấp nhiều so với giá thực tế đem bán thị trờng nên thờng gây tâm lý e ngại cho đối tợng Thứ hai: Hạn chế thông tin Hiện nay, luật kinh doanh bất động sản đợc ban hành nhng nhiều bất cập, thân ngời đề luật cha thể tìm hiểu hết đợc diễn biến phức tạp thị trờng bất động sản nên việc đề luật không tránh khỏi sai sót nhỏ Tất văn quy định kinh doanh bất động sản sơ khai, mang tính hình thức mà cha có hớng dẫn cụ thể cho hoạt động ngành kinh doanh bất động sản Việc lập sàn giao dịch bất động sản hạn chế, ngoại trừ thành phố HCM Hà Nội có nhng sàn giao dịch bất động lớn, tập trung, số lợng đếm ngón tay lại có số sàn nhỏ lẻ công ty trách nhiệm hữu hạn lập nên thông tin không đáng tin cậy lắm, nên việc thu thập thông tin giao dịch thị trờng khó Mặt khác, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm, không thông qua sàn giao dịch nên tợng đầu cơ, giá ảo đà đẩy giá bất động sản lên cao làm cho giá trị thực bất động sản gây khó khăn cho ngời thẩm định giá Thêm vào đó, thị trờng bất động sản không ổn định, lúc nóng lúc lạnh, nhận định đợc, nên biến động giá bất động sản khó đoán Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn chậm trình hoàn thiện cho phù hợp, luật đất đai đợc sửa đổi trình vào thực tế, trình tranh chấp đất đai diễn khúc mắc cha đợc giải Tất điều nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác gây ra, cã thĨ thÊy ®iỊu ®ã qua thùc tÕ nh: ë thành phố lớn, số đất đai đà qua nhiều chủ sử dụng khác nên việc chứng thực tính hợp pháp khó khăn không chứng nhận đợc không tìm thấy chủ sử dụng trớc Hay hàng năm, đô thị lớn, hàng ngàn m nhà chung c SV: Phan Nhật Minh 61 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá đợc xây dựng khu đô thị khu di dân giải phóng mặt nhng hầu hết hộ dân sống nhà chung c lại không đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Điều gây khó khăn cho cá nhân muốn chấp nhà để vay vốn ngân hàng Một nguyên nhân gây khó khăn cho việc thu thập thông tin của cán tín dụng giá đất đai, nhà cửa nơi giống nơi nào, nơi tuỳ theo điều kiện hoàn cảnh mà có mức giá khác phải phụ thuộc vào quy hoạch đất đai quyền địa phơng Các quy hoạch sở để Ngân hàng định giá bất động sản xem có giá trị hay khả sinh lời nh Vì thế, cán tín dụng gặp khó khăn định giá bất động sản thời gian định giá bất động sản với thời gian tiến hành quy hoạch đất đai nơi có bất động sản cần định giá Thứ ba: Hạn chế khả định giá tài sản bảo đảm Định giá tài sản bất động sản công việc khó khăn, phức tạp, ảnh hởng trực tiếp đến khả cho vay nh mức cho vay ngân hàng khách hàng vay, nên công việc đòi hỏi cán thẩm định phải có vốn hiểu biết khả phân tích thị trờng nhanh nhậy, nh hiĨu biÕt vỊ xu híng ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi, c¸c quan hƯ ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi nớc, địa phơng phạm vi hoạt động mình.Thẩm định giá bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực nên cán tín dụng có kiến thức bất động sản mà phải có kiến thức lĩnh vực liên quan nh: xây dựng, môi trờng, pháp luật để định giá bất động sản cụ thể gặp khó khăn Tuy nhiên công việc định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng thơng mại nói chung nớc ta mức sơ khai, cán tín dơng chđ u cã kiÕn thøc vỊ nghiƯp vơ ng©n hàng hầu nh kiến thức nghiệp vụ định giá Từ trớc tới giờ, họ làm theo cách truyền thống dựa vào suy nghĩ chủ quan thân mà làm không đợc đào SV: Phan Nhật Minh 62 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá tạo cách bản, đợc huấn luyện định giá cách có hệ thống nên tính chuyên môn hoá công việc cha cao, mà chất lợng công tác định giá tài sản bảo đảm hạn chế Hơn nữa, đội ngũ cán quan quản lý định giá tài sản thiếu yếu lực chuyên môn tảng, ngời hớng dẫn giúp cán tín dụng mặt chuyên môn Thứ t, quy trình định giá bắt buộc từ Hội sở Từ trớc đến việc định giá bất động sản để đảm bảo cho vay, chấp, bảo lÃnh Hội sở quy định Tất quy trình, cách thức, phơng pháp mà cán tín dụng làm có quy định cả.Với tài sản cụ thể có hớng dẫn tài sản nên làm theo phơng pháp Cán tín dụng vào làm ngân hàng đợc hớng dẫn cách thức định giá tài sản cầm cố, chấp, bảo lÃnh khách hàng theo khung chung mà Hội sở đà đa xuống Điều đà làm giảm linh hoạt hoạt động định giá cán tín dụng Cán tín dụng phải làm theo quy trình bắt buộc biết nh không phản ánh giá trị bất động sản Quy trình Hội sở da xuống thùc cịng chØ gióp cho c¸c c¸n bé tÝn dụng định giá cho có lợi cho ngân hàng Tuy nhiên, tuỳ vào tài sản khác nhau, hoàn cảnh khác nhau, mà việc áp dụng quy trình nh tạo cứng nhắc hoạt động định giá, rủi ro tín dụng cao Hơn nữa, ngành định giá bắt đầu phát triển, tất vấn đề lý thuyết việc áp dụng phơng pháp, quy trình định giá chung lại tỏ có hiệu việc định giá bất động sản, quy trình định giá Hội sở đà không phù hợp Vậy mà cán tín dụng phải sử dụng, nên không tránh khỏi rủi ro tín dụng cao Tóm lại, Qua việc tìm hiểu thực trạng định giá ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng, thấy đợc cách thức mà họ thực việc SV: Phan Nhật Minh 63 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá định bất động sản Việc định giá họ chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan ngời thẩm định giá trị bất động sản mục đích chủ yếu xác giá trị bất động sản thấp giá trị thực vay.Ngoài có nhiều yếu tố tác động bên đến việc định giá bất động sản làm cho việc định giá cán tín dụng gặp nhiều khó khăn từ ảnh hởng đán giá trị thực bất động sản Nh thật không công cho ngời vay có tài sản chấp bất động sản, để làm đợc điều cần tìm biện pháp khắc phục hạn chế để việc định giá đợc tốt ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng hoạt động có hiệu năm tới SV: Phan Nhật Minh 64 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá Chơng Giải pháp hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng 3.1 Quan điểm chung định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Trong thời gian qua hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản tổ chức tín dụng tăng số vốn dự án cho vay, thành phố trực thuộc trung ơng , d nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng d nợ cho vay trung dài hạn tổ chức tín dụng ngân hàng thơng mại Mặc dù hoạt động cho vay có tỷ lệ nợ xấu thấp nhng thị trờng nhà, đất không ổn định, giao dịch trầm lắng, tài sản bảo đảm chủ yếu giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với ®Êt nªn tiỊm Èn nhiỊu rđi ro tÝn dơng Nh»m đảm bảo an toàn, hiệu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản cần thực số công việc sau: - Rà soát, đánh giá chất lợng tín dụng khoản vay bất động sản bao gồm: cho vay xây nhà để bán, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê, cho vay xây dựng sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp,cho vay mua sắm sửa chữa nhà cửa cho vay bất động sản khác Trên sở đó, có biện pháp thích hợp để xử lí thu hồi nợ vay hạn gốc lẫn lÃi - Việc cho vay bất động sản cần đáp ứng yêu cầu sau: + Thực quy định pháp luật đất đai, đầu t xây dựng, tín dụng ngân hàng Xem xét quy định cho vay dự án đầu t bất động sản chủ đầu t có lực tài phản ánh huy động vốn khả thi, có khả hoàn trả nợ vay hạn, có biện pháp phòng ngừa rủi ro biến động giá bất động sản SV: Phan Nhật Minh 65 Lớp: K41/16.01 Luận văn cuối khoá + Thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản sở chủ đầu t đà hoàn tất thủ tục đầu t, xây dựng theo quy địng pháp luật, có phản ánh vay vốn trả nợ phù hợp với phản ánh tiêu thụ sản phẩm khả thi - Ban hành quy định nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trởng d nợ nguồn vốn ngân hàng thơng mại - Tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ,có tính hệ thống liên tục hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu giá thị trờng bất động sản địa phơng, trọng việc quản lí mở rộng tín dụng có hiệu quả, định giá tài sản đảm bảo, hạn chế rủi ro tín dụng thành phố trực thuộc trung ơng - Định kì trớc ngày 31/01 31/07 hàng năm, báo cáo Ngân hàng Nhà nớc ( Vụ sách tiền tệ) hoạt động cho vay bất động sản tháng đầu năm năm, nêu rõ khó khăn, vớng mắc đề xuất giải pháp xử lí 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay ngân hàng 3.2.1 Giải pháp công tác định giá Bất động sản Công tác định giá bất động sản công việc khó khăn, phức tạp, bị chi phối nhiều yếu tố khác tạo nên giá trị bất động sản, mặt khác giá trị bất động sản lại không ổn định, có xu hớng thay đổi theo thời gian yếu tố bên tác động vào Nh vậy, để công tác định giá bất động sản có chất lợng cần phải đa giải pháp về: 3.2.1.1 Nâng cao trình độ chuyên môn cho cán tín dụng Ngân hàng Hiện nay, ngân hàng nói chung nh ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thơng nói riêng công việc định giá bất động sản cán tín dụng kiêm nhiệm thân cán tín dụng không đợc đào tạo cách bản, có hệ thống nghiệp vụ định giá bất động sản, cán tín dụng làm theo quy trình có sẵn mà từ tríc ®Õn giê SV: Phan NhËt Minh 66 Líp: K41/16.01 ... phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng Quảng Ninh - Chơng 3; Một số giải pháp hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo tiền. .. phơng pháp định giá bất động sản để đảm bảo vay vốn Ngân hàng thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng thơng mại cổ phần Sài Gòn Công Thơng 2.1.1 Lịch sử hình thành Ngân. .. định giá trị bất động sản - Thứ hai: Đánh giá thực trạng ứng dụng phơng pháp định giá bất động sản ngân hàng - Thứ ba: Đa giải pháp có tính khả thi cao để hoàn thiện phơng pháp định giá bất động