Đề tài Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có

ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT

Đề tài: “QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Đào Thị Nhung

Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Bùi Đăng Quang

Lớp: 33K13, Khoa Luật Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

Quy Nhơn, tháng 11 năm 2014

PHẦN MỞ ĐẦU

-1.Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí Việc

sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan Luật đất đai năm 2003 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý Vậy pháp luật

quy định như thế nào về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đó là câu hỏi chúng

ta cần làm rõ trong phạm vi đề tài này

2 Mục đích và phạm vi nghiên cứu.

2.1.Mục đích nghiên cứu

- Những vấn đề chung của đất đai

2.2.Phạm vi nghiên cứu.

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

3 Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật là phương pháp chung nhất trong công tác nghiên cứu

4.Kết cấu của đề tài.

Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 3 chương:

Chương I: Những vấn đề lý luận cơ bản

Chương II: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Chương III: Những bất cập về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và giải pháp khắc phục

NỘI DUNG -CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN

1 Những vấn đề chung của luật đất đai:

Là một ngành Luật trong hệ thống pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam bao gồm toàn bộ những quy định về pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai được hình thành trong qúa trình Nhà nước quản lý chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất

2 Những đặc điểm của luật đất đai:

Là một ngành luật độc lập nhưng tập hợp nhưng quy định pháp luật của cá ngành

có liên quan Là một ngành luật bao gồm các quan hệ hành chính dân sự và kinh tế Nhà nước thay mặt toàn dân thực hiện đúng chức năng quản lý đất đai trên phạm vi cả nước tất cả các tổ chức doanh nghiệp, trường học, bộ đội, các hộ gia đình và cá nhân

3 Đối tượng điều chỉnh của luật đất đai:

Nhóm 1: Các quan hệ xã hội giữa các cơ quan Nhà nước với hộ gia đình, các tổ chức và cá nhân thông qua quy định về đất đai

Nhóm 2: Mối hệ giữa cơ quan Nhà nước cấp trên với cơ quan Nhà nước cấp dưới thông qua quy định về pháp luật trong việc phân chia các loại đất trong vùng lãnh thổ

Nhóm 3: Mối quan hệ xã hội giữa các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong việc chiếm định đoạt quản lý và sử dụng đất

4 Phương pháp điều chỉnh của luật đất đai:

Có 2 phương pháp chủ yếu:

+ Phương pháp bình đẳng: Dùng để điều chình các quan hệ bình đẳng giữa hai bên tham gia vào một quan hệ đất đai nhất định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

+ Phương pháp hành chính: Dùng để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa cơ quan Nhà nước với các cá nhân, tổ chức phải tuân thủ thu hồi đất, đăng ký đất, thanh tra giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm luật đất đai, cấp các loại giấy về quyền sử dụng đất Sử dụng đất găn liền với việc bảo vệ đất, bồi bổ đất đặc biệt là bảo về nghiêm ngặt đất nông nghiệp và nghiêm cấm mọi hành vi hủy hoại đất

5.Quan hệ pháp luật về đất đai:

Các bộ phận cấu thành của pháp luật về đất đai

Chủ thể : Là người được giao quyền sử dụng đất hay được pháp luật giao quyền.

Cá nhân ( công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài định cư tại Việt Nam).

Hộ gia đình

Các tổ chức trong nước ( cơ quan, trường học, bệnh viện, đoàn thể các tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt Nam)

Khách thể Của các quan hệ đất đai là toàn bộ quỹ đất đai của Nhà nước được

quản lý bằng chế độ pháp lý nhất định

Nội dung của các quan hệ đất đai: Đó là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia một quan hệ đất đai nhất định

* Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước, với tư cách thay mặt nhân dân là chủ sở hữu đất trong cả nước, có quyền quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước có nghĩa vụ nắm chắc, quy hoạch phân phối, kiểm tra giám sát và giao việc sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình

* Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đó là được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, được chuyển nhượng, được chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất được giao được Nhà nước bảo vệ lợi ích hợp pháp

Nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, nộp thuế

về đất, thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước

ChươngII: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1 Quy định chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

1.1 Quyền chung của người sử dụng đất:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

1.2 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d,

đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật đất đai

1.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất đai

1.4 Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất:

2.1 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đai:

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

2.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất

- Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này

2.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê:

- Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

- Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này

- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

2.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này

- Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 111 của Luật này

- Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này

3 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng sử dụng đất đai:

3.1 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ

Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất

Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật như sau:

- Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền

sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

- Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

3.2 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này

Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định

Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh

Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 113 của Luật này

Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa

vụ quy định tại khoản 1 Điều này

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

3.3 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất: