Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT _ VÕ KIỀU PHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu Luận văn trung thực Tồn nội dung trình bày kết đạt Luận văn tơi thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Vũ Nam Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan TÁC GIẢ LUẬN VĂN Võ Kiều Phương MỤC LỤC MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………… Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ 1-41 1.1 Khái quát quyền sử dụng đất 1-19 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1-5 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 5-7 1.1.3 Phân loại quyền sử dụng đất 8-11 1.1.4 Chủ thể quyền sử dụng đất 11-14 1.1.5 Nội dung quyền sử dụng đất 14-19 1.2 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân 19-40 1.2.1 Khái quát chung bảo đảm thực nghĩa vụ dân 20-24 1.2.2 Khái niệm XLTSBĐ QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự……… 24-29 1.2.3 Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 29-30 1.2.4 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 30-34 1.2.5 Căn xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 34-37 1.2.6 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 37-40 Kết luận chương 1:………………………………………………………………41 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 42-80 2.1 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 42-66 2.1.1 Thực trạng chủ thể tham gia vào trình xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 42-45 2.1.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 45-52 2.1.2.1 Phương thức bán tài sản bảo đảm 46 2.1.2.2 Phương thức nhận quyền sử dụng đất để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm 47-49 2.1.2.3 Phương thức bán đấu giá quyền sử dụng đất………………… 49-52 2.1.3 Thực trạng thu giữ tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất phụ thuộc nhiều vào thái độ hợp tác bên bảo đảm 53-57 2.1.4 Thực trạng xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất 57-60 2.1.5 Thực trạng quyền ưu tiên toán nợ sau xử lý QSDĐ 60-64 2.1.6 Thực trạng quy định đăng ký quyền sử dụng đất sau xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 64-66 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 66-79 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 66-67 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 67-68 2.2.3 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất mà không cần hợp tác bên bảo đảm, giải vấn đề lý thuyết vật quyền………… 69-72 2.2.4 Kiến nghị xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất….72-73 2.2.5 Kiến nghị thứ tự ưu tiên toán nợ sau xử lý QSDĐ……74-75 2.2.6 Hoàn thiện pháp luật đăng ký QSDĐ sau xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự……………………… 76-77 Kết luận chương 2: ………………………………………………………… 78-79 KẾT LUẬN 80 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia, vốn quý đặc biệt người sử dụng đất, đất đai giúp người nhiều phát triển kinh tế- xã hội Và trở thành loại hàng hoá đặc biệt thị trường, quyền sử dụng đất ghi nhận loại tài sản, quyền tài sản phép giao lưu lĩnh vực dân Từ đó, QSDĐ với giá trị dùng vào việc bảo đảm nghĩa vụ dân ưa chuộng Vì tính cơng dụng hữu ích đất đai mà đa số cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp dùng QSDĐ để làm tài sản bảo đảm để bảo đảm thực nghĩa vụ vay vốn tổ chức tín dụng Đây xem biện pháp phổ biến bên nhận bảo đảm, “các tài sản bảo đảm ngân hàng chủ yếu bất động sản” Theo đó, nguồn vốn cấp tín dụng này, giúp nhiều cá nhân, hộ gia đình, đơn vị sản xuất kinh doanh có điều kiện để ổn định đời sống phát triển kinh tế Không riêng Việt Nam, hầu giới thông qua việc cấp tín dụng cho người dân biện pháp bảo đảm bất động sản góp phần khơng nhỏ vào việc phát triển kinh tế- xã hội Bên cạnh lợi ích từ việc cấp tín dụng đó, “nợ xấu” vấn đề nan giải thời gian qua Tỷ lệ nợ xấu có tài sản bảo đảm chiếm 90% tổng nợ xấu, năm qua, tính đến thời điểm 31/12/2015, toàn hệ thống ngân hàng xử lý 493 nghìn tỷ đồng nợ xấu, đó, nợ xấu tổ chức tín dụng tự xử lý chiếm 55,4%, lại bán nợ cho VAMC tổ chức, cá Vũ Đình Ánh (2016), “Quyền xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng”, xem http://www.24h.com, truy cập ngày 07/12/2016 nhân khác chiếm 44,6% Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, có nhiều nguyên nhân, đó, có nguyên nhân bắt nguồn từ quy định pháp luật hành chưa đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn thiếu, chưa phù hợp việc xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân Nợ xấu ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường tài chính, tiền tệ tăng trưởng, phát triển quốc gia Chính vậy, tác giả chọn đề tài “ Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp Với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật hành quy định nhằm điều chỉnh mối quan hệ thực tế sao, gặp khó khăn, vướng mắc Từ đó, đề xuất kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nói chung, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nói riêng để bảo đảm nghĩa vụ đân sự, góp phần nhỏ bé vào hồn thiện pháp luật nước ta Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, có nhiều cơng trình cơng trình khoa học nghiên cứu có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm, có cơng trình biết đến như: - Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng” tác giả Trần Thị Minh Tâm, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2002 - Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng Thương mại” tác giả Đỗ Thanh Huyền, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006 Khánh Huyền (2016), “Tìm thủ phạm ngáng chân nợ xấu”, xem http://www.24h.com, truy cập ngày 07/12/2016 - Luận văn thạc sĩ luật học “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam” tác giả Trần Thanh Thanh, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2011 Trong khoa học pháp lý có nhiều tác giả có uy tín viết lĩnh vực này, bật báo khoa học như: “Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện, năm 2001, Nxb Trẻ; Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện quy định quản lý xử lý tài sản chấp”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 23, 2014; “Quyền tự bảo vệ- Điểm Bộ luật Dân năm 2015” tác giả Nguyễn Ngọc Điện; “Hoàn thiện quy định chung giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân năm 2005” tác giả Lê Minh Hùng, năm 2015, Tạp chí Khoa học pháp lý, 01 (86); “ Một số bất cập quy định xử lý tài sản bảo đảm nhìn từ thực tiễn” tác giả Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng, số tháng 1/2015; “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nay” Nguyễn Tiến Đông, Tạp chí Ngân hàng, số 17 tháng 9/2015; “Xử lý nợ xấu năm 2014 số khuyến nghị cho năm 2015” Nguyễn Thị Thu Thu, Nguyễn Văn Thọ, Nguyễn Ngọc Linh, Tạp chí Ngân hàng, số tháng năm 2015; “Rủi ro Ngân hàng Thương mại nhận số loại tài sản bảo đảm” Nguyễn Thị Thái Hưng, Tạp chí Ngân hàng, số 13 tháng 7/2015 nhiều báo nghiên cứu khoa học khác… Các cơng trình, viết nêu nghiên cứu vấn đề xử lý tài sản bảo đảm phạm vi, góc độ khác có đóng góp nhiều mặt lý luận thực tiễn khoa học pháp lý Tuy nhiên, góc độ nghiên cứu xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân chưa có nhiều cơng trình, viết nghiên cứu chuyên sâu Hơn nữa, vấn đề nợ xấu phần lớn bắt nguồn từ việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều bất cập giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất phổ biến hệ thống tổ chức tín dụng Vì vậy, cần có đề tài nghiên cứu đầy đủ, sâu sắc, toàn diện quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, qua đó, người viết mong muốn đề xuất giải pháp, phương hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn vấn đề lý luận chung xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, có so sánh, đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam kinh nghiệm số quốc gia giới 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận văn thạc sĩ giới hạn nghiên cứu vấn đề lý luận xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam việc áp dụng thực tế Nghiên cứu quy định pháp luật hành xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghiã vụ dân sự, tập trung phân tích quy định pháp luật chủ thể, đặc điểm quyền sử dụng đất, nguyên tắc, phương pháp, hình thức thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Từ đó, Luận văn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung để xử lý thu hồi nợ tổ chức tín dụng nước ta Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp phân tích luật viết sử dụng đồng thời phương pháp nghiên cứu khác như: thống kê, so sánh, khảo sát tổng hợp … kết hợp với việc thu thập tài liệu, viết khoa học chuyên gia, học giả có cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trên sở quy định pháp luật hành có so sánh, đối chiếu với thực tiễn áp dụng pháp luật nước ta quy định pháp luật với số nước giới, qua đó, làm rõ bất cập, vướng mắc để kiến nghị số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật lĩnh vực xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nói riêng xử lý tài sản bảo đảm nói chung Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu làm rõ lý luận chung xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật nước ta cịn có bất cập vướng mắc trình áp dụng luật vào thực tiễn, từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân thời gian tới đạt hiệu quả, giảm tình trạng nợ xấu tổ chức tín dụng Ý nghĩa khoa học đề tài Kết nghiên cứu luận văn góp phần làm sáng tỏ vấn đề xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nói riêng, quy định pháp luật Việt Nam xử lý tài sản bảo đảm nói chung, Luận văn tài liệu tham khảo có giá trị thực tiễn cho việc hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ tổ chức tín dụng có hiệu Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có chương: Chương 1: Những vấn đề chung quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân kiến nghị hoàn thiện 66 người mua không “mặn mà” với thủ tục “sang tên đổi chủ” sau XLTSBĐ 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật XLTSBĐ QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật chủ thể tham gia xử lý QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân Xuất phát từ nguyên tắc việc XLTSBĐ để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm, mà nhằm mục đích để bảo đảm thực nghĩa vụ dân thông qua hợp đồng giao kết bên bảo đảm bên nhận bảo đảm Do đó, để hoạt động đạt nhu cầu lợi ích bên giao dịch bảo đảm, với bên cần vốn để sản xuất, kinh doanh, phục vụ nhu cầu đời sống bên thu hồi nợ khoản lãi suất hợp lý để trì, phát triển bền vững hệ thống hoạt động kinh doanh tiền tệ Chính thế, pháp luật Dân với tư cách luật gốc giao dịch bảo đảm cần có thống với pháp luật chuyên ngành đất đai, nhà ở, tín dụng luật có liên quan khác điều chỉnh mối quan hệ pháp luật XLTSBĐ QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thể vấn đề sau: Thứ nhất, quy định hướng dẫn thống chủ thể XLTSBĐ QSDĐ, cụ thể: “người xử lý tài sản” Bộ luật Dân Nghị định số 163/2006/NĐ-CP bao gồm cá nhân pháp nhân; cá nhân pháp nhân bên nhận bảo đảm uỷ quyền xử lý QSDĐ Thứ hai, chủ thể xử lý QSDĐ “nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm” chủ thể xử lý theo quy định Khoản Điều 30 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP tham gia đấu giá QSDĐ họ có nhu cầu thực sự, đáng, nhằm tạo “sân chơi” bình đẳng chủ thể quan hệ pháp luật bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp, đáng họ hoạt động tham gia đấu giá QSDĐ Để đạt điều đó, cần bổ 67 sung, sửa đổi quy chế đấu giá QSDĐ bảo đảm minh bạch bình đẳng trước pháp luật Thứ ba, tổ chức nước ngoài, người nước đầu tư vào Việt Nam quyền công nhận QSDĐ tham gia đấu giá QSDĐ để tạo điều kiện thuận lợi cho họ sản xuất, kinh doanh Việt Nam Do đó, tương lai Luật Đất đai cần có quy định mở để nhằm khuyến khích cho đối tượng tham gia vào trình XLTSBĐ QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân - Đối với phương thức “nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm” Đây phương thức xem bên nhận chấp nhận QSDĐ bên chấp để cấn trừ nợ theo thoả thuận hai bên hợp đồng chấp Tuy nhiên, theo quy định pháp luật vấn đề thuế bên tổ chức tín dụng nhận cấn trừ tài sản bất động sản có đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, GTGT khách hàng có tài sản thuế chấp, đồng thời, trường hợp bên chấp tổ chức kinh doanh khách hàng cá nhân tổ chức tín dụng phải trả thay nghĩa vụ thuế nhà nước trước thực chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho tổ chức tín dụng Mức thuế phải nộp cao làm giảm số tiền cấn trừ nợ, chí việc nộp thuế ảnh hưởng đến việc cấn trừ nợ không đủ số tiền mà bên chấp QSDĐ phải trả nợ cho bên nhận chấp Trong đó, mục đích việc nhận tài sản cấn trừ nợ để xử lý, thu hồi nợ xấu, hoạt động kinh doanh Nghị định số 11/2012/NĐ-CP nêu rõ trường hợp giá trị tài sản nhận cấn trừ nợ cao nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng phải trả phần chênh lệch cho chủ tài sản Như vậy, Bộ Tài cần có sách thuế đặc biệt hỗ trợ riêng cho tổ chức tín dụng thực nhận tài sản cấn trừ nợ như: xem xét giảm, miễn thuế tổ chức tín dụng phải nộp chuyển nhượng, sang tên QSDĐ; Bộ luật Dân 68 Luật đất đai bổ sung thêm quy định hợp đồng ký kết bên nhận chấp với người mua tài sản chấp để cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận QSDĐ cho người mua tài sản chấp QSDĐ - Từng bước nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Tuỳ theo đặc thù tổ chức tín dụng, tính chất khoản vay, mức độ quan trọng phức tạp tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng lựa chọn ba hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện hồn cảnh để tiết kiệm thời gian chi phí cho việc định giá Việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, áp dụng tổ chức tín dụng chưa có phận định giá độc lập khoản vay nhỏ, tài sản bảo đảm có giá trị thấp dễ dàng định giá, hệ thống thơng tin sẵn có, cán tín dụng có nhiều kinh nghiệm thẩm định xác định giá trị tài sản Giao phòng định giá độc lập thực hiện, áp dụng tổ chức tín dụng mà hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Phòng định giá độc lập đặt hội sở chính, nằm phận quản lý rủi ro tín dụng quan hệ khách hàng Thuê định giá từ tổ chức bên khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp - Pháp luật đấu giá QSDĐ nên bổ sung thêm quy định cụ thể chủ thể tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh nhu cầu sử dụng đất thực sự, nhằm thống với Luật Đất đai Tránh tình trạng trúng đấu giá đất đai hoang hố, dự án treo khơng khai thác, gây lãng phí chủ thể trúng đấu giá khơng có nhu cầu sử dụng đất thực - Phương thức khởi kiện Toà án, cần sửa đổi, bổ sung việc XLTSBĐ QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân rút gọn 69 2.2.3 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất mà không cần hợp tác bên bảo đảm, giải vấn đề lý thuyết vật quyền Vật quyền thực chất quyền vật Một người có tài sản có quyền vật hay cịn gọi quyền sở hữu Quyền tài sản gọi quyền sở hữu quyền tài sản người khác gọi loại vật quyền khác Vật quyền cho phép người thực quyền chi phối vật Đối ngược với vật quyền trái quyền Trái quyền quyền người yêu cầu người khác phải thực không thực hành vi định qua hành vi người yêu cầu quyền lợi ích người có quyền đáp ứng Do Bộ luật Dân năm 2005 không ghi nhận lý thuyết vật quyền bảo đảm, nên XLTSBĐ QSDĐ để thu hồi nợ, tổ chức tín dụng lại phụ thuộc nhiều vào hợp tác bên chấp việc không chịu ký vào biên bàn giao tài sản cho bên nhận bảo đảm để xử lý ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho người mua trúng đấu giá trốn tránh khỏi nơi cư trú… làm cho bên chủ nợ có bảo đảm khơng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc việc XLTSBĐ Trường hợp bên bảo đảm không thực nghĩa vụ cam kết bên nhận bảo đảm khởi kiện u cầu Tồ án giải (Điều 721), thông qua thủ tục tố tụng Toà án kéo dài thời gian, tốn nhiều chi phí, tình trạng nợ xấu theo kéo dài thời gian xử lý Mặt khác, việc hỗ trợ UBND Công an cấp xã việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý chưa mang lại hiệu thực tế Bởi quan khơng tích cực hỗ trợ khơng có chế tài buộc phải thực theo quy định Khoản Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Hơn nữa, vấn đề BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 chưa có quy định việc thu giữ tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, Khoản Điều 63 Nghị định số 163 cho phép chủ nợ có bảo đảm quyền chủ động thu giữ tài sản trường hợp chủ nợ có bảo đảm phải phát 70 thơng báo việc thu giữ tài sản, ghi rõ thời hạn tiến hành thu giữ, hết thời hạn mà bên khơng chịu hợp tác Mặc dù vậy, Nghị định không quy định rõ chủ nợ chủ động đến mức độ Theo Điểm b Khoản Điều 63, nhà làm luật khẳng định chủ nợ “không áp dụng biện pháp vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội trình thu giữ tài sản bảo đảm” Theo quy định hiểu, chủ nợ có bảo đảm (bên nhận chấp) làm tất mà pháp luật khơng cấm để đặt tài sản quyền xử lý Để khắc phục khiếm khuyết trên, BLDS năm 2015 bước đầu ghi nhận thể số nội dung vật quyền bảo đảm để tăng cường tính chủ động bên nhận bảo đảm việc XLTSBĐ Đó là, lần BLDS năm 2015 quy định cách minh thị hai đặc điểm quan trọng vật quyền bảo đảm: quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm trường hợp biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Theo quy định Khoản Điều 297 BLDS năm 2015 thì: “Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba bên nhận bảo đảm quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền toán theo quy định Điều 308 Bộ luật luật khác có liên quan” Việc bổ sung quy định quyền truy đòi tài sản bảo đảm quyền ưu tiên toán bên nhận bảo đảm thể hài hịa hóa yếu tố vật quyền quan hệ trái quyền điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ BLDS năm 2015 Việc hài hịa hóa phù hợp với chất “chứa đựng yếu tố trái quyền yếu tố vật quyền” biện pháp bảo đảm 78; đồng thời cần thiết xử lý vấn đề mà thực tiễn đặt Tác giả, thống cao với việc bổ sung BLDS năm 2015 Xem thêm Nguyễn Quang Hương Trà (2015), “Một số điểm chế định bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015”, Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, tr.2, xem http://dkqg.moj.gov.vn, truy cập ngày 01/4/2107 78 71 Tuy nhiên, thực tiễn ghi nhận rằng, trường hợp tài sản bảo đảm nằm tay người bảo đảm, thân lý thuyết vật quyền khơng tạo ưu cho chủ nợ có bảo đảm so với chủ nợ khác người bảo đảm việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý Chủ nợ nhận chấp, dù có vật quyền, tiến hành thu giữ tài sản chấp mà không cần thủ tục tố tụng thi hành án Ở nước tiên tiến, người mắc nợ khơng chịu trả nợ, chủ nợ có quyền xúc tiến thủ tục kê biên bán tài sản họ, bao gồm tài sản bảo đảm ưu tiên nhận tiền toán từ tiền bán tài sản Thông thường, thủ tục phần hoạt động tố tụng theo luật chung Điều thể cách thức XLTSBĐ, chủ nợ có bảo đảm khơng pháp luật thừa nhận có ưu so với chủ nợ khơng có bảo đảm Một số nước, Pháp luật đòi hỏi biện pháp bảo đảm chấp phải ghi nhận chứng thư cơng chứng có giá trị (BLDS Pháp Điều 2416) Chứng thư cơng chứng việc chấp có hiệu lực bắt buộc thi hành án Trong trường hợp nợ khơng trả, chủ nợ dùng chứng thư công chứng làm cưỡng chế việc trả nợ mà khơng cần kiện tồ án Cần nhấn mạnh chủ nợ có quyền tiến hành thủ tục XLTSBĐ mà không cần đồng ý, hợp tác người chấp, chủ nợ có vật quyền tài sản Một tài sản bán, người bảo đảm quyền sở hữu vào tay người khác; tiếp tục nắm giữ tài sản mà không người mua đồng ý, người bị coi chiếm giữ trái phép tài sản người khác bị trục xuất quyền lực công theo yêu cầu chủ sở hữu Trong luật Anh, Mỹ, chủ nợ có bảo đảm đối diện với người mắc nợ không chịu hợp tác việc xử lý tài sản có quyền gọi self-help, cho phép thu giữ tài sản cách không trái luật, kể việc phô trương lực lượng bắp Tuy nhiên, thu giữ sức mạnh tư nhân cách làm đầy rủi ro, cần đặt giám sát chặt chẽ nhà chức trách, cách làm ln có nguy bị đẩy xa chừng mực hợp lý trở thành kiểu nắm giữ dựa 72 vào bạo lực tư nhân, kiểu ứng xử gây rối ren, trật tự đời sống xã hội79 Từ phân tích nêu theo kinh nghiệm pháp luật Pháp, tác giả kiến nghị Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định thay Nghị định 163/2006/NĐ-CP tiếp tục thừa nhận hoàn thiện thêm quyền “thu giữ” tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm Trong trường hợp đối tượng biện pháp tự bảo vệ không cơng mà có thái độ bất hợp tác thụ động, cần xây dựng tiêu chí riêng cho phép nhận dạng gọi bảo vệ đáng - Nếu giao dịch bảo đảm công chứng hay chứng thực hợp pháp đăng ký hợp lệ với quan có thẩm quyền, bên bảo đảm không hợp tác việc XLTSBĐ, bên nhận bảo đảm u cầu Tồ án định cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn để sở đó, bên nhận bảo đảm yêu cầu quan thi hành án thực việc cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý Hoặc bên nhận bảo đảm yêu cầu trực tiếp quan thi hành án cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý 2.2.4 Kiến nghị xử lý quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất Để khắc phục bất cập xử lý QSDĐ có tài sản gắn liền với đất phân tích chương 1, tác giả kiến nghị BLDS năm 2015 cần quy định rõ trường hợp nhận chấp QSDĐ riêng tài sản gắn liền với đất riêng Chẳng hạn, hai loại không chấp trường hợp QSDĐ không phép chấp, cơng trình xây dựng trái phép Các trường hợp lại, việc chấp bất động sản phải gắn liền với chấp QSDĐ ngược lại Cần thống chế độ pháp lý QSDĐ tài sản gắn liền đất chúng thể thống không tách rời mang đặc điểm pháp lý bất động sản Các quy định pháp luật thời điểm xác lập quyền Xem thêm Nguyễn Ngọc Điện, Hoàn thiện các quy định về quản lý và xử lý tài sản thế chấp, xem https://thôngtinphapluatdansu.edu.vn 79 73 nhà hay công trình xây dựng đất cần phải có sửa đổi để thống với quy định BLDS năm 2015 với ý nghĩa BLDS “hiến pháp” ngành luật tư Để giải “điểm nghẽn” XLTSBĐ trường hợp nói trên, sở kế thừa phát triển quy định Khoản 19 Điều Nghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Khoản Điều 325 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Tương tự cách tiếp cận trên, Khoản Điều 326 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất tài sản xử lý bao gồm QSDĐ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Đây xem giải pháp quan trọng có tính chất đột phá Bộ luật Dân năm 2015 việc tháo gỡ vướng mắc, khó khăn XLTSBĐ trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại Tuy nhiên, vấn đề này, cần thống mặt nhận thức, việc xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp chấp QSDĐ) QSDĐ (trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất) nhằm tạo thuận lợi cho việc XLTSBĐ không đồng nghĩa với việc để xác định tài sản xử lý đồng thời với tài sản chấp trở thành tài sản chấp Theo đó, nguyên tắc, tài sản xử lý đồng thời tài sản chấp, nên khoản tiền thu từ việc bán tài sản toán cho bên nhận chấp trường hợp bên có thỏa thuận việc tốn phải thực theo quy định pháp luật 74 2.2.5 Kiến nghị thứ tự ưu tiên toán nợ sau xử lý QSDĐ Việc xác định thứ tự ưu tiên toán đặc trưng pháp lý quan trọng biện pháp bảo đảm Thứ tự ưu tiên biện pháp bảo đảm chưa BLDS năm 2005 quy định đầy đủ, toàn diện Thứ tự ưu tiên toán chủ nợ có bảo đảm với chủ nợ khơng có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm với áp dụng chủ yếu biện pháp bảo đảm quy định thức BLDS năm 200580 Các vấn đề liên quan khái niệm quyền ưu tiên, loại quyền ưu tiên, trường hợp cần xử lý quyền ưu tiên cụ thể chưa giải Do đó, thực tiễn giải tranh chấp liên quan gặp nhiều khó khăn thiếu sở pháp lý Hơn nữa, tính hợp lý thứ tự ưu tiên BLDS năm 2005 chưa cân nhắc kỹ lưỡng nên không bảo đảm công việc thực quyền ưu tiên Để cho thứ tự ưu tiên vật quyền bảo đảm trở nên hợp lý công pháp luật cần phải quy định xác lập lại nguyên tắc thứ tự ưu tiên thừa nhận thức loại vật quyền bảo đảm khác: Một là, cần xác định khái niệm nội hàm cụ thể quyền ưu tiên Hai là, quy định cụ thể loại quyền ưu tiên ước định (theo thoả thuận) quyền ưu tiên pháp định (theo luật định) Ba là, Quy định cụ thể trường hợp cần phân định thứ tự ưu tiên xác định thứ tự ưu tiên cụ thể Đối chiếu với BLDS năm 2015 Điều 308 đề cập đến nội dung Theo đó, có trường hợp có xung đột lợi ích XLTSBĐ, có trường hợp cần phân định thứ tự ưu tiên, gồm: Thứ tự ưu tiên bên nhận bảo đảm; Thứ tự ưu tiên bên nhận bảo đảm với bên bán có bảo lưu quyền sở hữu; Theo Điều 325 Bộ luật Dân năm 2005, thứ tự ưu tiên xác lập chủ nợ có bảo đảm với (thông qua thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm, khơng đăng ký thơng qua thời điểm xác lập giao dịch), với người có quyền khác chủ nợ khác khơng có bảo đảm 80 75 Thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo lãnh bên nhận bảo lãnh với bên nhận bảo đảm tài sản; Thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm với người thi hành án dân sự; Thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm trường hợp phá sản doanh nghiệp Những quy định nêu tương đối hợp lý, đáp ứng yêu cầu thực tế đặt đời sống pháp lý So với BLDS năm 2005, xem bước cải tiến đáng kể, nhằm hoàn thiện cách thức giải xung đột lợi ích bên nhận bảo đảm với với người có quyền lợi liên quan khác - Các quan chức nhà nước cần phân định rõ nghĩa vụ tài doanh nghiệp Nhà nước nghĩa vụ trả nợ doanh nghiệp tổ chức tín dụng Khi bên nhận bảo đảm xử lý QSDĐ để thu hồi nợ, chi phí hợp lý có liên quan đến việc XLTSBĐ ưu tiên trừ vào tiền bán tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật, số tiền lại phải trả cho bên nhận bảo đảm Vấn đề này, Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường cần ban hành văn hướng dẫn quan cấp phải chấp nhận hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ thay cho văn đồng ý chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản người phải thi hành án với người mua trúng đấu giá QSDĐ để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu QSDĐ cho người mua trúng đấu giá theo quy định Điều 70 Nghị định số 163/NĐ-CP - Cuối cùng, pháp luật cần có quy định trường hợp ngoại lệ quyền ưu tiên (hay gọi đặc quyền) quyền quan thuế, người lao động Những quy định cần xây dựng nguyên tắc chung để áp dụng vào giao dịch bảo đảm xử lý QSDĐ, nhằm bảo đảm nguyên tắc việc XLTSBĐ để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh bên nhận bảo đảm 76 2.2.6 Hoàn thiện pháp luật đăng ký QSDĐ sau xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân Để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, nhận chấp QSDĐ, tổ chức tín dụng cần thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thẩm quyền, trình tự, thủ tục quy định Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp Đồng thời, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia nhận QSDĐ sau xử lý xong TSBĐ Luật đất đai cần có quy định thống với Nghị định số 83/2010/NĐ-CP; sớm sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 11/2010/NĐ việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường cần sớm xem xét, sửa đổi, bổ sung Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT để đảm bảo phù hợp với quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Các Bộ ngành có liên quan sớm hồn thiện Dự thảo Đề án liên thông thủ tục: công chứng, đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuế để ban hành thức Thơng tư Liên tịch Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường nhằm tháo gỡ bất cập thủ tục liên quan đến giao dịch QSDĐ thời gian qua Bên cạnh đó, cần đơn giản hố hệ thống thuế lệ phí đăng ký bất động sản Theo quy định pháp luật hành, bên phải nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển QSDĐ, chuyển quyền sở hữu bất động sản Tuy nhiên, mức thuế lệ phí trước bạ cao, cộng thêm giá đất cao nên người mua không “mặn mà” với thủ tục đăng ký để “sang tên đổi chủ” Chi phí 77 giao dịch cao “khuyến khích” giao dịch phi thức nhũng nhiễu từ phía quan cơng quyền Để khắc phục tình trạng này, có 31 nước thực gộp tất loại phí thành khoản tốn giảm thiểu hợp lý khoản phải nộp liên quan đến bất động sản Theo Ấn phẩm “Môi trường kinh doanh năm 2006” Ngân hàng Thế giới Công ty tài Quốc tế đồng xuất bản: Tháng năm 2004, quyền bang Maharashtra (Ấn Độ) giảm thuế trước bạ từ 10% xuống 5% kết tổng thu từ khoản thuế tăng lên 20%, có 80% từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản Đặc biệt nay, hoạt động đăng ký bất động sản thức diễn nhiều quan đăng ký cung cấp thông tin đầy đủ giá trị bất động sản Giải pháp góp phần quan trọng thúc đẩy chủ sở hữu bất động sản thực đăng ký sau XLTSBĐ theo quy định pháp luật Ngoài ra, nhằm bảo đảm cho việc triển khai thực quy định pháp luật thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho công dân việc thực quyền đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thời gian tới Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường cần sớm xem xét, sửa đổi, bổ sung Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT để đảm bảo phù hợp với quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 78 Kết luận chương 2: Xuất phát từ nguyên tắc XLTSBĐ để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm, theo đó, việc xử lý QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tuân thủ theo nguyên tắc Nên pháp luật XLTSBĐ nói chung, xử lý QSDĐ nói riêng có quy định theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận bảo đảm xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Nhưng tính chất đặc thù tài sản bảo đảm QSDĐ khác so với tài sản thơng thường khác, q trình xử lý QSDĐ chủ thể, trình tự, thủ tục, phương phức xử lý… diễn chặt chẽ không phần phức tạp Để xử lý QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân hiệu quả, người xử lý cần phải tuân thủ chặt chẽ quy định BLDS, với tư cách Bộ luật gốc điều chỉnh quan hệ giao dịch bảo đảm, đó, có quan hệ chấp QSDĐ Thực chất chấp QSDĐ quan hệ giao dịch dân sự, mà giao dịch dân yếu tố tự thoả thuận ý chí bên phải đặt lên hàng đầu phải tôn trọng triệt để Tuy nhiên, việc tuân thủ theo nguyên tắc xử lý BLDS, giao dịch QSDĐ phải tuân theo pháp luật chuyên ngành khác, như: Luật đất đai, Luật tổ chức tín dụng, Luật cơng chứng…nên qua pháp luật trao cho bên nhận bảo đảm quyền xử lý khởi kiện Toà theo thủ tục tố tụng dân (TTDS), chuyển nhượng bán đấu giá tài sản Mặc dù vậy, áp dụng quy định vào thực tiễn phát sinh vướng mắc, bất cập làm cho hoạt động XLTSBĐ thu hồi nợ hiệu quả, dẫn tới tình trạng nợ xấu ngày tăng cao Nguyên nhân vấn đề này, thời gian qua pháp luật thực định chưa giải vấn đề lý thuyết vật quyền bảo đảm, chưa ghi nhận “quyền trực tiếp chủ nợ có bảo đảm giá trị kinh tế tài sản thể vật lý tài sản quyền sở hữu”81, gặp phải thái độ Xem thêm Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện các quy định về quản lý và xử lý tài sản thế chấp”, xem https://thongtinphapluatdansu.com, truy cập 15/6/2016 81 79 không hợp tác bên bảo đảm, bên bảo đảm phải chọn đường khởi kiện để xử lý tài sản theo thủ tục thi hành án dân sự, thủ tục thi hành án dân hành phức tạp với nhiều bất cập, tồn làm cho trình xử lý tài sản kéo dài, tốn chi phí khơng mang lại hiệu mong muốn Trên sở phân tích thực trạng, khó khăn, tác giả có kiến nghị, nhằm tạo chế để thực triệt để quyền tự XLTSBĐ tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, có kiến nghị nhằm khai thông vướng mắc, bất cập thủ tục thi hành án dân sự, để tổ chức tín dụng lựa chọn thủ tục XLTSBĐ thông qua TTDS biện pháp đạt hiệu tình hình 80 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu, kết luận văn thể thông qua nội dung sau: Luận văn có phân tích, làm sáng tỏ vấn đề lý luận QSDĐ bảo đảm nghĩa vụ dân sự, với tính chất loại quyền tài sản (trị giá tiền) giao dịch dân thể thông qua biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến - Nghiên cứu lý luận xử lý QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thông qua phương thức xử lý, nguyên tắc thủ tục xử lý, có phân tích, đánh giá tác động pháp luật thực tiễn hoạt động - Nghiên cứu thực trạng xử lý QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cho thấy, pháp luật hành có quy định theo hướng bảo vệ ngày tốt quyền bên bảo đảm trình XLTSBĐ Mặc dù vậy, quy định chưa thống nhất, thiếu đồng chưa có chế hợp lý để bên nhận bảo đảm đơn phương tiếp cận XLTS bên bảo đảm cách an toàn, thuận lợi, nhanh chóng tiết tiệm tinh thần, mục đích pháp luật XLTSBĐ thơng qua thủ tục TTDS cịn phức tạp, làm cho trình XLTS kéo dài, tốn nhiều chi phí vướng mắc, bất cập phát sinh thực tế - Trên sở nghiên cứu lý luận thực trạng pháp luật, tác giả có kiến nghị hồn thiện pháp luật dân sự, đất đai có liên quan đến xử lý QSDĐ bảo đảm nghĩa vụ dân sự, hoàn thiện pháp luật phương thức xử lý thủ tục xử lý, nhằm góp phần bảo đảm tính khả thi nâng cao hiệu quả, đáp ứng yêu cầu thực tiễn hoạt động xử lý QSDĐ bảo đảm nghĩa vụ dân - Luận văn với đóng góp định mặt lý luận thực tiễn, qua nêu lên khó khăn, vướng mắc, tồn tại, bất cập, phân tích nguyên nhân đề xuất giải pháp kiến nghị với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện pháp luật xử lý QSDĐ đất để bảo đảm nghĩa vụ dân điều kiện khó khăn nợ xấu hệ thống tổ chức tín dụng ... lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân kiến nghị hoàn thiện Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ DÂN SỰ... tham gia vào trình xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 42-45 2.1.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 45-52... thiện pháp luật phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân 67-68 2.2.3 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất mà không cần hợp tác bên bảo đảm, giải vấn đề lý