HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO CÁ NHÂN CÓ ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHÒNG GIAO DỊCH CẦU DỨA - NGÂN HÀNG NAM Á - CN NHA TRANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO CÁ NHÂN CĨ ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHÒNG GIAO DỊCH CẦU DỨA - NGÂN HÀNG NAM Á - CN NHA TRANG” SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : HỒNG THANH TUYẾT MỸ : 06135040 : DH06TB : 2006 – 2010 : Quản lý Đất đai & Bất động sản -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HOÀNG THANH TUYẾT MỸ “HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO CÁ NHÂN CĨ ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHÒNG GIAO DỊCH CẦU DỨA - NGÂN HÀNG NAM Á - CN NHA TRANG” Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Ký tên:………………………………… -Tháng năm 2010- LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy truyền đạt cho tơi kiến thức quý báu thời gian học trường Đặc biệt, muốn gửi lời cảm ơn đến thầy ThS Trần Đình Lý trực tiếp hướng dẫn, hỗ trợ giúp đỡ tơi q trình thực chuyên đề Những ý kiến đóng góp quý báu giúp tơi hồn thành tốt chun đề Tôi xin chân thành cảm ơn cô Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang tạo hội điều kiện để thực tập Ngân hàng Trong q trình thực tập tơi học hỏi nhiều kiến thức làm việc thực tế có ích cho cơng việc tơi sau Tơi xin cảm ơn Anh Chị phòng tín dụng cung cấp tài liệu nhiệt tình giúp đỡ hướng dẫn suốt thời gian thực tập Ngân hàng Cuối muốn gừi lời cảm ơn đến ba mẹ, bạn bè thân thiết người thân yêu chỗ dựa vững mặt tinh thần lẫn vật chất, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành khóa học Xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 07 năm 2010 Hồng Thanh Tuyết Mỹ TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Hoàng Thanh Tuyết Mỹ, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài tên: “HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO CÁ NHÂN CĨ ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHÒNG GIAO DỊCH CẦU DỨA NGÂN HÀNG NAM Á - CN NHA TRANG” Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Đình Lý, Giảng viên Khoa Kinh tế, Trường Đại học Nông Lâm Nội dung tóm tắt báo cáo: Hoạt động tín dụng Ngân hàng thực cơng việc “đi vay vay”, tức thu hút vốn tạm thời nhàn rỗi tầng lớp dân cư cho khách hàng cần thiết vay số vốn Hoạt động tín dụng nguồn thu nhập mang lại lợi nhuận hầu hết Ngân hàng Góp phần quan trọng cho việc phát triển kinh tế nhiều thành phần tăng trưởng kinh tế Việt Nam Tuy nhiên việc tiếp cận nguồn vốn Ngân hàng doanh nghiệp, cá nhân có nhiều bất cập “rào cản” quy định tài sản chấp hay dự án kinh doanh, thủ tục hành vay vốn phức tạp Một mặt rủi ro tín dụng dễ xảy gây tổn thất cho Ngân hàng Vì để bảo đảm hai mặt vấn đề tốt Ngân hàng cần điều chỉnh sách tín dụng nhằm đạt mục tiêu cân tối đa hóa lợi nhuận giảm thiểu rủi ro, đảm bảo tín dụng an tồn, hiệu Hiện hầu hết Ngân hàng để bảo đảm tín dụng, giảm thiểu rủi ro hình thức chấp tài sản bảo đảm, QSDĐ tài sản bảo đảm chủ yếu thiết thực Khi Ngân hàng nhận chấp QSDĐ cảm thấy an toàn, mạnh dạn cho vay hơn, dù chấp QSDĐ khách hàng quyền khai thác sử dụng Tuy nhiên đặc thù riêng mà loại tài sản đem chấp gặp nhiều vướng mắt, khó khăn mà ngun nhân không đồng bộ, thống văn pháp luật gây nên Đề tài sử dụng phương pháp kế thừa, thu thập, phân tích, thống kê, tổng hợp nghiên cứu để nêu tồn nguyên nhân cho vay có bảo đảm chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa công tác thẩm định chưa quan tâm mức, thơng tin thu thập hạn chế, nhận thức lệch lạc tài sản bảo đảm từ khách hàng, quy trình cho vay với thủ tục rườm rà nhiều thời gian, nội dung quy định pháp luật có nhiều vấn đề khơng phù hợp với việc áp dụng quy định biện pháp bảo đảm chưa thống gây lúng túng cho cư quan, người thực chủ thể người áp dụng pháp luật Đồng thời đưa số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động tín dụng có bảo đảm chấp QSDĐ nói riêng tài sản nói chung Nội dung đề tài nhằm giải vấn đề: - Thực trạng hoạt động tín dụng cá nhân có bảo đảm chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa - Những tồn nguyên nhân cho vay có bảo đảm chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa - Đưa giải pháp khuyến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động cấp tín dụng cá nhân có bảo đảm chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu .3 I.1.1 Bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản: I.1.3 Các kênh huy động vốn: I.1.4 Bảo đảm tín dụng: I.1.5 Cá nhân với việc vay vốn Ngân hàng: 16 I.1.6 Bảo đảm tín dụng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 I.2 Cơ sở pháp lý – văn pháp luật có liên quan: 17 I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18 I.3.1 Vị trí địa lý: 18 I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu: 19 I.4.1 Nội dụng nghiên cứu: 20 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu: .20 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Tìm hiểu chung Ngân Hàng TMCP Nam Á 21 II.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân Hàng TMCP Nam Á: 21 II.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản trị Ngân hàng Nam Á: 21 II.1.3 Giới thiệu Ngân Hàng TMCP Nam Á - Chi nhánh Nha Trang: .22 II.1.4 Các nghiệp vụ kinh doanh NH Nam Á 23 II.1.5 Chức năng, nhiệm vụ vai trò: 24 II.1.6 Tổ chức quản lý Ngân hàng TMCP Nam Á - chi nhánh Nha Trang: 25 II.2 Hoạt động tín dụng Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang cho cá nhân chấp QSDĐ: 25 II.2.1 Điều kiện vay vốn, hình thức tín dụng .25 II.2.2 Quy trình thực cho vay chấp tài sản nói chung QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng: 28 II.2.3 Nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất 36 II.2.4 Hoạt động tín dụng Phòng giao dịch Cầu Dứa: 41 II.2.5 Xử lý tài sản chấp: 46 II.2.6 Nhận xét hoạt động kinh doanh Phòng giao dịch Cầu Dứa: 47 II.3 Những tồn nguyên nhân việc cấp tín dụng chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa: 47 II.3.1 Những bất cập vấn đề pháp lý việc chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa: .47 II.3.2 Những vấn đề vướng mắc liên quan đến tài sản hình thành tương lai: 49 II.4 Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động tín dụng Phòng giao dịch Cầu Dứa cho cá nhân chấp QSDĐ: .51 PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 III.1 Kết luận .54 III.2 Một số kiến nghị .54 III.2.1 Kiến nghị Ngân hàng Nam Á: .54 III.2.2 Kiến nghị quan Nhà nước 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC .58 DANH MỤC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ Bảng 1: Thế chấp giá trị QSDĐ tài sản gắn liền với QSDĐ Bảng 2: điều kiện nhận tài sản chấp Ngân hàng Nam Á Bảng 3: Hệ số K tối đa cho phép để định giá tài sản bất động sản Bảng 4: Đơn giá xây dựng Bảng 5: Kết hoạt động kinh doanh qua năm 2008-2009 Bảng 6: Số dư huy động Phòng giao dịch Cầu Dứa Bảng 7: Thống kê tiền gởi tiết kiệm Bảng 8: Tổng dư nợ theo thời gian Bảng 9: Tình hình dư nợ cho vay chấp QSDĐ Bảng 10: Dư nợ cho vay chấp QSDĐ theo thành phần kinh tế Bảng 11: Những bất cập vấn đề pháp lý việc chấp QSDĐ Bảng 12: Những vướng mắc liên quan đến tài sản hình thành tương lai Sơ đồ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức nhân Ngân hàng Nam Á Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức Chi nhánh Nha Trang Sơ đồ 3: Quy trình thực cho vay chấp tài sản Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức Phòng giao dịch Cầu Dứa sau khi thành lập phòng  Marketing  Biểu đồ Biểu đồ 1: Thống kê tiền gởi tiết kiệm Biểu đồ 2: Thống kê dư nợ cho vay chấp tài sản Biểu đồ 3: Thống kê dư nợ cho vay chấp QSDĐ theo thành phần kinh tế CN DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chi nhánh QSDĐ GDP TP NĐ-CP BLDS QĐ TT NHNN NHNA TCTD USD VNĐ TMCP CBTD CBTĐ UBND TSGLTĐ Quyền sử dụng đất Tổng sản phẩm quốc nội Thành phố Nghị định Chính phủ Bộ luật dân Quy định Thông tư Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nam Á Tổ chức tín dụng Đơ la Mỹ Đồng Việt Nam Thương mại cổ phần Cán tín dụng Cán thẩm định Ủy ban nhân dân Tài sản gắn liền đất Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hồng Thanh Tuyết Mỹ ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Với vị kinh tế trọng điểm, tỉnh Khánh Hòa chuyển phát triển thu hút đầu tư nước nước “Nhà nhà làm kinh tế, người người làm kinh tế” nhu cầu vốn lúc lớn Đó trở ngại lớn khơng nhà đầu tư Nguồn cung ứng tài phổ biến từ Ngân hàng Tuy nhiên, môi trường kinh doanh Ngân hàng gặp số yếu tố không thuận lợi lạm phát, giá vàng biến động khó lường, thị trường bất động sản khơng ổn định,… gây nhiều khó khăn rủi ro cho Ngân hàng từ việc cho vay, để bảo đảm an toàn cho vốn vay thu hồi vốn người vay khơng có khả trả nợ, nâng cao hoạt động tín dụng Ngân hàng cần có chế đảm bảo tiền vay cụ thể tài sản bảo đảm để giảm rủi ro cho Ngân hàng Theo số liệu thu thập tầm quan trọng 05 (năm) quyền người sử dụng đất có đến 68% cho quyền chấp quan trọng điều không sai ngân hàng Khảo sát thực tiễn hoạt động cho vay gần Cơng ty Tài Quốc tế (IFC) Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% Ngân hàng muốn nhận QSDĐ làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Trên đôi vai Ngân hàng đè nặng bên lạm phát bên bất động sản chấp lên tới 50% tổng tài sản hệ thống ngân hàng GDP Việt Nam Trong thị trường bất động sản trạng thái “xì hơi” Nguy hại đến ngân hàng lớn Mặt khác, đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, dù QSDĐ loại tài sản khác đăng ký bảo đảm, Ngân hàng gặp phải trường hợp người vay chấp nhiều nơi Có trường hợp tổng số tiền vay nhiều nhà băng vượt giá trị tài sản chấp Chính lý tơi chọn đề tài “Hoạt động tín dụng cho cá nhân có bảo đảm chấp quyền sử dụng đất Phòng giao dịch Cầu Dứa - Ngân hàng Nam Á - CN Nha Trang” Trong thời gian thực tập nghiên cứu Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang Ngân hàng Nam Á đánh giá tồn tại, nguyên nhân việc cấp tín dụng có bảo đảm quyền sử dụng đất từ đưa ý kiến đóng góp phần làm hồn thiện hoạt động tín dụng có bảo đảm Ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động tín dụng cho cá nhân có đảm bảo chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Phòng giao dịch Cầu Dứa - Ngân hàng Nam Á - TP Nha Trang Từ khó khăn, vướng mắc gặp phải hoạt động cấp tín dụng đưa giải pháp giải vấn đề Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Là hoạt động tín dụng Phòng giao dịch Cầu Dứa Chi nhánh Nha Trang thuộc Ngân hàng Nam Á cho cá nhân có bảo đảm chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất Và qui định pháp luật liên quan đến việc chấp, bảo lãnh QSDĐ Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài tập trung nghiên cứu cấp tín dụng cá nhân có đảm bảo chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang thuộc Ngân hàng Nam Á Nội dung, phương pháp nghiên cứu: - Nội dụng nghiên cứu: Tổng quan Ngân hàng Nam Á chi nhánh TP Nha Trang Thực trạng hoạt động cấp tín dụng cá nhân có bảo đảm chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang thuộc Ngân hàng Nam Á Nhận xét hoạt động tín dụng Ngân hàng Đưa khuyến nghị giải pháp hồn thiện hoạt động cấp tín dụng cá nhân có đảm bảo chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Phòng giao dịch Cầu Dứa TP Nha Trang Ngân hàng Nam Á - Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra thu thập tài liệu Phương pháp thống kê Phương pháp phân tích - tổng hợp Phương pháp chuyên gia Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Bảng 8: Tổng dư nợ theo thời gian Đơn vị tính: tỷ đồng 2008 2009 Số tiền Tỷ trọng Số tiền Tỷ trọng Ngắn hạn 3,956 26,68% 13,832 43,09% Trung dài hạn 10,324 83,32% 18,261 56,91% Tổng số 14,830 100% 32,093 100% (Nguồn: Bảng cân đối kế toán Phòng giao dịch Cầu Dứa) Tình hình dư nợ theo thời gian nhìn chung tăng qua hai năm hoạt động, đặc biệt vào năm 2009, cho vay ngắn hạn tăng mạnh từ 3,956 tỷ đồng năm 2008 lên đến 13,832 tỷ đồng năm 2009, thấy kinh tế phục hồi, doanh nghiệp, hộ gia đình cần nhiều vốn để kinh doanh, sản xuất, nhu cầu vốn lưu động tăng cao Và ta thấy Ngân hàng huy động nguồn vốn trung dài hạn tốt hơn, nhiên lúc cho vay trung dài hạn chiếm ưu Vì đòi hỏi Ngân hàng cần phải đẩy mạnh nhiều nguồn huy động vốn trung dài hạn Bảng 9: Tình hình dư nợ cho vay chấp QSDĐ Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2008 2009 TC giá trị QSDĐ 3.160 9.160 TC giá trị QSDĐ TSGLTĐ 4.510 9.830 TC giá trị TSGLTĐ 1.485 5.595 TC giá trị khác 3.648 7.510 (Bảng cân đối kế tốn Phòng giao dịch Cầu Dứa) Trang44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Biểu đồ 2: Thống kê dư nợ cho vay chấp tài sản 12 10 TC giá trị QSDĐ Triệu đồng TC giá trị QSDĐ TSGLTĐ TC giá trị TSGLTĐ TC giá trị khác Năm Từ thống kê tình hình dư nợ cho vay chấp tài sản ta thấy tài sản đem chấp chủ yếu giá trị QSDĐ, giá trị QSDĐ TSGLTĐ chiếm đa số cụ thể năm 2008 dư nợ cho vay có TC giá trị QSDĐ TSGLTĐ 4.510 triệu đồng đến năm 2009 lên đến 9.830 triệu đồng, TC giá trị QSDĐ theo thống kê 2008 chiếm 3.160 triệu đồng đến năm 2009 9.160 triệu đồng Trong TC giá trị TSGLTĐ 1.485 triệu đồng năm 2008 tăng lên 5.595 triệu đồng năm 2009 mức tăng ta dễ dàng nhận người dân chủ yếu chấp giá trị QSDĐ cho Ngân hàng để vay vốn, tài sản đảm bảo chủ yếu quan trọng Tình hình dư nợ cho vay đảm bảo chấp QSDĐ theo thành phần kinh tế Phòng giao dịch Cầu Dứa Bảng 10: Dư nợ cho vay chấp QSDĐ theo thành phần kinh tế Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2008 2009 DN nhà nước 1.254 1.023 DN quốc doanh 3.324 7.387 Hộ gia đình, cá nhân 10.212 24.013 (Nguồn bảng cân đối kế tốn Phòng giao dịch Cầu Dứa ) Trang45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Biểu đồ 3: Thống kê dư nợ cho vay chấp QSDĐ theo thành phần kinh tế Đơn vị tính: triệu đồng 30 25 Triệu đồng 20 DN nhà nước 15 DN QD Hộ gia đình, cá nhân 10 Năm Nhìn vào bảng biểu đồ ta dễ dàng nhận thấy dư nợ có bảo đảm QSDĐ Doanh nghiệp Nhà nước có xu hướng giảm từ năm 2008 1.254 triệu đồng đến năm 2009 1.023 triệu đồng Trong DN ngồi quốc doanh ngày tăng từ 3.324 triệu đồng đến năm 2009 7.387 triệu đồng dư nợ hộ gia đình, cá nhân chiếm tỷ lệ tăng lớn năm 2008 10.212 triệu đồng đến năm 2009 24.013 triệu đồng Cho ta thấy hộ gia đình, cá nhân DN ngồi quốc doanh sủ dụng QSDĐ vay ngày nhiều II.2.5 Xử lý tài sản chấp: Một vấn đề thiếu quy định chấp quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp Bởi lẽ, lúc nào, (bên chấp) thực nghĩa vụ Trên thực tế, có nhiều nguy làm cho người sử dụng đất không thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ Ví dụ: nguyên nhân bất khả kháng thiên tai, hoả hoạn v.v… gặp rủi ro, thua lỗ hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến khả tốn, sử dụng khơng có hiệu nguồn vốn vay hay cố tình khơng thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn v v…Do vậy, trường hợp vấn đề xử lý quyền sử dụng đất chấp đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho Ngân hàng (bên nhận chấp) Vì để phòng ngừa rủi ro xảy ra, Ngân hàng Nam Á tiến hành thực công tác giám sát việc sử dụng tài sản chấp sau: CBTD phải thường xuyên kiểm tra tài sản để phát trường hợp mua bán trái phép, trường hợp bị hư hỏng xuống cấp, trường hợp xảy tranh chấp… để có biện pháp xử lý kịp thời Ngân hàng thực giải tỏa tài sản chấp trường hợp: - Khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ cam kết với Ngân hàng đề nghị giải tỏa tài sản chấp Trang46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ - Ngân hàng Nam Á thực xử lý tài sản chấp để thu hồi khoản nhận nợ, tất toán nghiệp vụ khác khách hàng Bộ phận Ngân quỹ xuất trả hồ sơ tài sản bảo đảm cho chủ tài sản nhận phiếu xuất ngoại bảng tài sản hợp lệ từ phận kế toán II.2.6 Nhận xét hoạt động kinh doanh Phòng giao dịch Cầu Dứa: Chúng ta biết cá nhân hay doanh nghiệp muốn hoạt động kinh doanh cần phải có vốn Chính Ngân hàng doanh nghiệp “đặc biệt” hoạt động lĩnh vực tiền tệ nên vốn Ngân hàng mang tính đặc trưng riêng Ngân hàng bỏ vốn bao gồm vốn điều lệ, vốn tăng thêm trích từ lợi nhuận, vốn vay vốn huy động Vốn tự có Ngân hàng nhằm mục đích làm tăng tin tưởng với khách hàng hỗ trợ hoạt động kinh doanh Ngân hàng Để cho hoạt động kinh doanh chủ động có hiệu quả, tức Ngân hàng đáp ứng nhu cầu khách hàng đến vay vốn Ngân hàng phải đảm bảo cho nguồn vốn dồi Tuy nhiên để khai thác nguồn vốn phải dựa sở xác định thị trường đầu ra, lĩnh vực đầu tư có mang lại hiệu khơng? Chính vậy, Ngân hàng Nam Á định cho cách thức chất lượng huy động vốn nhanh, nhiều ổn định, đáp ứng yêu cầu khách hàng định hướng kinh tế Nhà nước Trong hai năm đầu hoạt động, Phòng giao dịch Cầu Dứa khẳng định vị hệ thống Chi nhánh Nha Trang Ngân hàng Nam Á Để có kết tốt nhờ cố gắng tồn thể lãnh đạo nhân viên phòng giao dịch với hàng loạt biện pháp tiêu hoạt động năm qua Từ phân tích ta thấy tổng dư nợ có tăng trưởng bước đầu hoạt động Tuy tăng trưởng chưa cao thành tựu quan trọng để củng cố niềm tin khách hàng vào Phòng giao dịch Cầu Dứa môi trường cạnh tranh gay gắt với Ngân hàng khác địa bàn Đặc biệt năm qua Phòng giao dịch Cầu Dứa cho triển khai lọa hình cho vay như: mua sắm xe ô tô, cho vay du học, cho vay cán nhân viên… khách hàng ưa chuộng Không tồn nợ q hạn nợ khó đòi cho thấy phương án tình hình kinh doanh Ngân hàng thuận lợi Tuy nhiên hạn chế xét lợi nhuận mức dư nợ hạn làm tăng thu nhập cho Ngân hàng nợ hạn thường chịu lãi suất cao so với lãi suất mức lãi suất cho vay loại, xét quy trình ln chuyển vốn điều kiện bất lợi cho Ngân hàng nợ q hạn đến, phải tính đến chi phí rủi ro lập quỹ lớn Còn hạn chế tài sản bảo đảm tiền vay, chưa mở rộng hệ thống cho vay không cần tài sản đảm bảo làm lượng khách hàng tốt có khả trả nợ tốt lại khơng có tài sản bảo đảm II.3 Những tồn nguyên nhân việc cấp tín dụng chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa: II.3.1 Những bất cập vấn đề pháp lý việc chấp QSDĐ Phòng giao dịch Cầu Dứa: Trang47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Bảng 11: Những bất cập vấn đề pháp lý việc chấp QSDĐ Những vấn đề - Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ chậm - Ngân hàng không xác định tài sản chấp nguồn thu hồi vốn lại tin vào khả phát tài sản để thu hồi phần nợ - Tài sản chấp, giấy chứng nhận QSDĐ khách hàng khơng rõ ràng - Quy trình đăng ký chấp, bảo lãnh chiếm nhiều thời gian - Quy trình cho vay rườm rà, nhiều thủ tục - Nhà nước không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nông trường, lâm trường - Quy định thủ tục chấp QSDĐ chưa rõ ràng quan đăng ký quan làm thủ tục chấp - Quy trình xử lý tài sản chấp Ngân hàng chưa đồng Mâu thuẫn quy định văn pháp luật phức tạp Thứ nhất: Hiện tài sản chấp coi “bảo bối” định cho vay Ngân hàng không xác định tài sản chấp nguồn để thu hồi vốn cho vay trường hợp hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng gặp rủi ro Tuy nhiên họ ln có tư tưởng cho vay chấp an toàn Ngân hàng chủ nợ ưu tiên so với chủ nợ khác Nhưng việc tin vào khả phát tài sản để thu hồi phần nợ khơng đòi từ khách hàng gây hạn chế lớn hoạt động tín dụng Bởi có nhiều doanh nghiệp, cá nhân có khả kinh doanh khả thi khơng có tài sản chấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu không rõ ràng không tiếp cận nguồn vốn Ngân hàng Sở dĩ điều kiện chấp QSDĐ BLDS quy định không khắc khe với hình thức chuyển quyền sử dụng khác sau ký hợp đồng chấp, người sử dụng đất (bên chấp) tiếp tục chiếm hữu sử dụng đất Trên thực tế việc thực quy định điều kiện chấp QSDĐ gặp không khó khăn cho cá nhân phạm vi nước tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân thực chậm làm cho họ không tiếp cận kịp thời nguồn vốn Ngân hàng Đó bất cập khó khắc phục tình hình Thứ hai: Quy trình cho vay Phòng giao dịch Cầu Dứa rườm rà, nhiều thủ tục làm thời gian cho Ngân hàng người vay Để thực theo quy trình cho vay Ngân hàng phải hai tuần trải qua nhiều thủ tục làm đơn xin vay, đem Ủy ban nhân dân xã, phường nơi cư trú ký nhận, làm phương án vay vốn, công chứng hợp đồng chấp, đăng ký chấp,…Gây nhiều khó khăn cho người vay người cần vốn lưu động Trong quy trình đăng ký chấp, bảo lãnh chiếm nhiều thời gian thủ tục nhiều, phức tạp làm cho nhiều khách hàng ngại vay Trang48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Thứ ba: Một vấn đề nảy sinh thực tế, làm cản trở việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất Đó trường hợp hộ nhận khốn đất nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất họ bị ràng buộc hợp đồng nhận khốn đất nơng trường, lâm trường Họ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy, họ không hưởng quyền người sử dụng đất mà pháp luật quy định, có quyền chấp quyền sử dụng đất Mặc dù, thực tế họ người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Hiện nay, sản xuất hàng hoá nước ta, người sử dụng đất nhận khốn nơng trường, lâm trường cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, mà việc cho vay vốn tổ chức tín dụng khơng đến với họ Thứ tư: Hợp đồng tín dụng ln hợp đồng chính, thiết lập trước hợp đồng chấp Hợp đồng chấp hợp đồng phụ thiết lập sở có quan hệ tín dụng phát sinh Thế có điều bất cập ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quan đăng ký giao dịch bảo đảm Song đến nay, hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm bắt đầu thành lập Các quy định phối hợp quan đăng ký giao dịch bảo đảm với quan làm thủ tục chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã, Sở Địa chính) chưa rõ ràng Thứ năm: Về vấn đề xử lý tài sản chấp Trình tự, thủ tục quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp, trường hợp người sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ trả nợ văn pháp luật chồng chéo, phức tạp chưa rõ ràng Mỗi Ngân hàng đưa quy trình xử lý tài sản chấp riêng lẻ chưa xây dựng chế thống việc xử lý tài sản chấp để thu hồi vốn cho vay Nghị định số 17/CP quy định: “Khi bên chấp giá trị quyền sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thoả thuận hợp đồng, trường hợp không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng giải theo quy định pháp luật” khơng nói rõ “giải theo luật” giải Chỉ có BLDS quy định Điều 737 là: “Người nhận chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn lãi” (Song quy định áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất) Nghị định 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ bán đấu giá tài sản có quy định “Riêng quyền sử dụng đất trước bán đấu giá phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá” Ta thấy: Luật Đất đai không quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Trong đó, Nghị định 86/CP lại quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Rõ ràng, có mâu thuẫn quy định văn pháp luật, hiệu lực pháp lý văn luật không tôn trọng Điều gây cản trở, làm chậm tiến độ xử lý quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng II.3.2 Những vấn đề vướng mắc liên quan đến tài sản hình thành tương lai: Trang49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Bảng 12: Những vướng mắc liên quan đến tài sản hình thành tương lai Những vướng mắc - Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai - Ngân hàng gặp khó khăn việc cơng chứng hợp đồng tài sản hình thành tương lai - Nhiều Ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Điều kiện tài sản hình thành tương lai tham gia giao dịch bảo đảm chung chung, điều kiện, quy trình, thủ tục giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho loại giao dịch bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc thực tiễn nên gây vướng mắc: Thứ nhất: Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai Như nói có nhiều văn đề cập đến tài sản hình thành tương lai không quán gây nhiều cách hiểu khác tài sản hình thành tương lai Thứ hai: Ngân hàng gặp khó khăn việc cơng chứng hợp đồng tài sản hình thành tương lai Điều 343 BLDS năm 2005 qui định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải cơng chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo qui định người làm cơng chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, cơng chứng hình thức Thì vơ hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm khơng thể biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Thứ ba: Vướng mắc việc đăng ký giao dịch chấp Hiện nay, nhiều Ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo qui định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 (Điều 91 khoản a) Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 Điều 106 khoản a) ghi nhận, Trang50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hồng Thanh Tuyết Mỹ đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do khơng đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho Ngân hàng Bởi vì, tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc giao dịch Nếu nhà hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng thể biết tài sản chấp trước hay chưa II.4 Giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động tín dụng Phòng giao dịch Cầu Dứa cho cá nhân chấp QSDĐ: Thành lập phòng Marketing đáp ứng nhu cầu khách hàng Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức Phòng giao dịch Cầu Dứa sau thành lập phòng Marketing Trưởng phòng giao dịch Phòng tín dụng Tín dụng Phòng kế tốn Thẩm định Kế tốn Phòng Marketing Ngân quỹ Nghiên cứu phát triển Khách hàng có vị trí quan trọng tồn phát triển Ngân hàng Vì thế, Phòng giao dịch Cầu Dứa cần nghiên cứu khách hàng để từ xây dựng cho chiến lược khách hàng thực cách đắn để đem lại hiệu cách tốt Từ ta thu thơng tin xác, đầy đủ kịp thời khách hàng mình, bên cạnh sở để mở rộng thị trường, thị phần Để làm điều Phòng giao dịch Cầu Dứa phải: - Xây dựng cho hệ thống thơng tin khách hàng cách xác có hiệu quả, phải xác định cho khách hàng vay vốn thuộc loại đối tượng nào? Uy tín họ khách hàng, tinh thần vay trả nợ, phương án xin vay vốn có mang lại hiệu kinh tế để khách hàng trả nợ Ngân hàng Để thực nghiêm chỉnh có tổ chức Ngân hàng cần phải: trực tiếp gặp gỡ khách hàng, thông qua bạn hàng thông tin đại chúng khác Nó có vai trò định đến hiệu tín dụng cho vay - Xây dựng phòng Marketing để chun mơn hóa hoạt động tiếp thị Phòng có nhiệm vụ phân tích thị trường, xác định thị trường mục tiêu, khách hàng tiềm năng, Trang51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ nhu cầu khách hàng, qua phối hợp với phòng tín dụng để có chiến dịch tiếp thị, quảng cáo chương trình khuyến mãi, ưu đãi Ngồi phòng Marketing có nhiệm vụ theo dõi động thái lãi suất, tỷ giá, giá dịch vụ, chiến lược chiếm thị phần, sách huy động vốn, tín dụng… Ngân hàng bạn để từ đưa giải pháp cần thiết nhằm chiếm thị phần khách hàng địa bàn - Ngân hàng cần chủ động quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng: Quảng cáo biện pháp hữu hiệu loại hình doanh nghiệp Các phương tiện áp dụng truyền thanh, truyền hình , báo chí… Khi có sản phẩm dịch vụ chi nhánh cần phải thông báo rộng rãi công chúng để doanh nghiệp nắm quy trình sản phẩm tiện ích sản phẩm đem lại - Phòng giao dịch cần phải có giải pháp tiếp thị doanh nghiệp địa bàn để tăng thị phần hoạt động doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp vừa nhỏ Cần phải tiếp cận trực tiếp với ban lãnh đạo doanh nghiệp, thường xuyên gởi thư ngỏ với hình thức nội dung thường xuyên đổi mới, qua chào mời giới thiệu sản phẩm dịch vụ Ngân hàng Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán tín dụng Để tạo ưu so với Ngân hàng khác điều kiện nay, đội ngũ cán Phòng giao dịch Cầu Dứa phải có trình độ chun mơn cao, phải thực việc tư vấn cho khách hàng nhằm giúp: - Khách hàng lập dự án, họ phân tích đánh giá xác khách hàng dự án vay vốn làm giảm rủi ro tín dụng Hoạt động Ngân hàng đại hoạt động bao trùm toàn ngành kinh tế xã hội: - Do cần phải trang bị cho nhân viên Ngân hàng nhiều kiến thức khác đặc biệt chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, kỹ giao tiếp phục vụ khách hàng giúp cho cán tín dụng nắm bắt thay đổi thị trường Bên cạnh việc đào tạo lại bồi dưỡng cho đội ngũ cán đương chức, cần quan tâm đào tạo lại đội ngũ cán có khả kế thừa phát huy người trước Đào tạo cán cần phải thực qui trình khoa học mang tính chuyên môn cao Mở rộng đối tượng đa dạng hóa phương thức cho vay a Mở rộng đối tượng cho vay tín dụng: Hiện đối tượng cho vay Phòng giao dịch Cầu Dứa chủ yếu cá nhân, doanh nghiệp vừa nhỏ ít, thành phần kinh tế pháp nhân, cá nhân nước ngồi khơng để mắt tới Có lẽ ngôn ngữ khác nên Ngân hàng e ngại việc cho vay thu hồi vốn Trong Nhà nước ta khuyến khích cho nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư Việt Nam, tổ chức kinh doanh sản xuất sử dụng nguồn lao động chỗ, đối tượng khách hàng lớn cho Ngân hàng Việt Nam, TP Nha Trang phát triển mạnh kinh tế thương mại du lịch khu công ngiệp, khu chế xuất khu ngoại vi b Đa dạng hóa phương thức cho vay: Các phương thức cho vay chủ yếu mà Ngân hàng áp dụng thời gian qua hầu hết phương thức truyền thống theo hạn mức, theo dự án đấu tư, trả góp,… Ngân hàng chưa phát huy hình thức cho vay đáp ứng nhu cầu Trang52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ ngày cao khách hàng cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành sử dụng thẻ, cho vay đầu tư bất động sản, cho vay theo hạn mức thu chi Đây kênh hiệu cho Ngân hàng việc tăng dư nợ cho vay Cải tiến thủ tục, quy trình cho vay, nâng cao chất lượng phục vụ Ngồi việc cải tiến quy trình, thủ tục cho vay nội mình, Ngân hàng cần phối hợp ngành nhằm cải cách thủ tục liên quan nhằm giảm thiểu thủ tục cho khách hàng Ngân hàng cần tổ chức cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho khách hàng việc vay vốn dịch vụ hợp thức hóa nhà, hồn cơng, hỗ trợ cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm,… Mặt khác, cần tổ chức hoạt động tư vấn, hỗ trợ doanh nghiệp việc thiết lập phương án, dự án vay vốn, tích cực tham gia tác động vào trình phân bổ sử dụng nguồn vốn để giảm bớt thời gian, lãng phí, thất cho doanh nghiệp Bởi qua trinh trao đổi thông tin Ngân hàng hiểu thêm khách hầng có hội chọn lọc tốt Xây dựng hệ thống liệu phục vụ cho công tác thẩm định tài sản bảo đảm Hiện Chi nhánh Nha Trang chưa xây dựng khung giá đất địa bàn để có cư sở tham khảo định giá tài sản đảm bảo tiền vay QSDĐ Ở Ngân hàng, tiến hành định giá đất nơng nghiệp định giá theo khung giá Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban hành, đất đất nơng nghiệp định giá theo giá thỏa thuận Ngân hàng bên chấp dựa giá thị trường Nếu xây dựng cho khung giá đất Ngân hàng có sở để xác định giá thỏa thuận định giá đất đất nông nghiệp với khách hàng, tránh tình trạng định giá đất cao để làm tài sản bảo đảm tiền vay, gây rủi ro cho Ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm trường hợp khách hàng khơng trả nợ Bên cạnh Ngân hàng cần phải thu thập thơng tin tính pháp lý thị trường tài sản Những thông tin tính chất pháp lý tài sản thu thập từ thông tin khách hàng cung cấp Ủy ban nhân dân cấp, Sở tài nguyên môi trường, Cục thuế… Những thông tin tài sản thu thập qua phương tiện thơng tin đại chúng, báo chí, internet,… để Ngân hàng biết tài sản thị trường, bán khơng, thị trường có ổn định không Trang53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Kết luận Cùng với phát triển nhanh chóng, liên tục kinh tế u cầu đòi hỏi đổi phù hợp Ngân hàng nhu cầu tất yếu Các chi nhánh đời hầu hết Ngân hàng trải rộng khắp nơi để mở rộng mạng lưới hoạt động Tuy nhiên, điều đáng quan tâm chi nhánh mở rộng hoạt động có hiệu quả, lực cạnh tranh có cao để đứng vững hội nhập hay khơng Cũng điều Ngân hàng Nam Á trọng phát triển nâng cao hoạt động tín dụng, hoạt động đem lại thu nhập lợi nhuận lớn cho Ngân hàng Tuy nhiên để đảm bảo hoạt động phát triển bền vững phải có biện pháp đảm bảo tín dụng an tồn, hiệu chấp tài sản QSDĐ biện pháp QSDĐ xem tài sản bảo đảm quan trọng đáng cậy khách hàng xin vay vốn Ngân hàng Tuy nhiên đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước quản lý nên việc đem QSDĐ làm tài sản đảm bảo gặp khơng khó khăn, vướng mắt quy định pháp luật Nhà nước chấp chồng chéo nhau, không đồng làm cho việc áp dụng vào thực tế nhiều khó khăn, gây trở ngại cho khách hàng vay làm cho Ngân hàng thời gian mà khách hàng tốt Vì thời gian để hồn thành viết có hạn, kiến thức cần tiếp thu nhiều nên thiếu sót điều khơng thể tránh khỏi Rất mong nhận ý kiến thầy cô Ngân hàng Nam Á – Phòng giao dịch Cầu Dứa với mong muốn nâng cao kiến thức thân hoạt động tín dụng có đảm bảo tài sản nói chung chấp QSDĐ nói riêng Với giải pháp nêu xin đưa số kiến nghị giúp cho hoạt động tín dụng tốt III.2 Một số kiến nghị III.2.1 Kiến nghị Ngân hàng Nam Á: Đối với Ngân hàng Nam Á: Hội sở cần thành lập phòng thực chuyên nghiệp vụ, thêm phòng vốn, phòng thẩm định Từng phòng hoạt động chun mơn hóa, nâng cao hiệu hoạt động lĩnh vực Ngân hàng Triển khai hình thức cho vay đầu tư bất động sản cho cá nhân doanh nghiệp Và không ngừng công tác huy động vốn ngắn, dài hạn tầng lớp dân cư, tổ chức kinh tế để có cấu nguồn vốn với lãi suất huy động vốn thấp để thực sách lãi suất cho vay mềm dẻo, linh hoạt Khơng ngừng cải tiến quy trình nghiệp vụ, đảm bảo tính chặt chẽ gọn nhẹ nhằm giảm bớt thủ tục giấy tờ không cần thiết, giảm thời gian chi phí cho khách hàng việc làm thủ tục vay, trả nợ III.2.2 Kiến nghị quan Nhà nước Tăng cường công tác tra Ngân hàng nhà nước nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin tín dụng Trang54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Là quan quản lý tổ chức tín dụng, mục tiêu cơng tác tra Ngân hàng Nhà nước phát kịp thời, ngăn chặn xử lý vi phạm lĩnh vực hoạt động Ngân hàng Cơ quan tra phải thể tính chủ động, khách quan, trung thực Phải kết hợp công tác giám sát từ xa tra chỗ, khắc phục khâu yếu Ngân hàng Nhà nước chưa phát huy vai trò Giải pháp trì hoạt động phân tích giám sát liên tục qua mạng máy tính tất tổ chức tín dụng hệ thống Ngân hàng Trong trình tra cần trọng việc phối hợp với quyền cấp, ngành hữu quan liên kết xử lý sai phạm Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) vào hoạt động bổ sung kênh thơng tin quan trọng, góp phần ngăn ngừa rủi ro tín dụng, đảm bảo an tồn ổn định cho hệ thống Ngân hàng Tuy nhiên trung tâm tín dụng truy cập chủ yếu khách hàng doanh nghiệp, cá nhân khách hàng chiếm lượng lớn hệ thống Ngân hàng, cần phải cập nhật thêm thơng tin khách hàng cá nhân vào hệ thống Hoàn thiện hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm Khẩn trương rà soát văn pháp luật hành quy định chấp quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục quy định mâu thuẫn, bất cập Xây dựng chế thống việc xử lý QSDĐ chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận chấp Cụ thể cần xác định: + Pháp luật phải xác định rõ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá QSDĐ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá QSDĐ + Cần có quy định giải thích rõ trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay giá trị QSDĐ, tổ chức tín dụng có trực tiếp bán nhận diện tích đất hay không + Trường hợp đấu giá QSDĐ để thu hồi vốn vay có phải trường hợp chuyển QSDĐ hay không + Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với QSDĐ vấn đề QSDĐ xử lý Tài sản hình thành tương lai phải qui định lại thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai khơng thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai Nhằm mục đích khơng gây khó khăn khách hàng công chứng loại tài sản Ban hành khung giá đất sát với giá thị trường Trang55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ Hiện khung giá đất Nhà nước ban hành thấp nhiều so với giá thị trường, tạo nhiều khó khăn cho khách hàng để tiếp cận nguồn vốn tín dụng Ngân hàng Hơn hạn chế khách hàng thiếu tài sản bảo đảm, lại bị đánh giá thấp khiến cho khách hàng không vay đủ vốn để thực phương án kinh doanh Do Nhà nước cần sửa đổi khung giá đất cho phù hợp, sửa đổi định kỳ năm tùy theo biến động thị trường để mức giá sát với giá thị trường Khi hệ thống Ngân hàng có thiết thực để định giá tài sản đảm bảo, hạn chế rủi ro mở rộng hoạt động tín dụng Trang56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng định giá đất – KS Trần Thị Việt Hòa Hoạt động tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển Nông thôn Chi nhánh 9-TP Hồ Chí Minh cho cá nhân có bảo đảm quyền sử dụng đất – Nguyễn Thị Kim Thoa – 2008 – Luận văn tốt nghiệp trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Hoạt động vay vốn chấp quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất Ngân hàng Vietcombank-Chi nhánh Tân Bình-Võ Thị Trúc Giang-2007-Luận văn tốt nghiệp-Trường đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ việc bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Quyết định 147/2007/QĐ-NHNA -10 ngày 20/4/2007 Ngân hàng TMCP Nam Á việc ban hành quy trình cho vay biểu mẫu Ngân hàng TMCP Nam Á Quyết định 283/2009/QĐ-NHNA -10 ngày 02/06/2009 Ngân hàng TMCP Nam Á việc ban hành quy định cho vay có tài sản bảo đảm Tín dụng ngân hàng - PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn - 2005 - Nhà xuất Thống kê Bài luận Thế chấp quyền sử dụng đất – Nguyễn Quang Tuyến – Khoa luật kinh tế trường Đại học Luật Hà Nội www.thongtinphapluatdansu.worldpress.com Từ internet: http://congchung4hanoi.com.vn www.nva.com.vn Trang57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng tổng hợp xếp hạng tín dụng cá nhân Phụ lục 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phụ lục 3: Giấy đề nghị vay vốn Phụ lục 4: Phương án vay vốn (dành cho cá nhân) Phụ lục 5: Biên định giá tài sản bảo đảm Phụ lục 6: Tờ trình thẩm định tài sản bảo đảm Phụ lục 7: Biên giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm Phụ lục 8: Hợp đồng tín dụng Phụ lục 9: Hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba Phụ lục 10: Đơn yêu cầu đăng ký chấp quyền sử dụng đất Phụ lục 11: Tờ trình thẩm định cho vay Phụ lục 12: Giấy xác nhận không tham gia chương trình hỗ trợ lãi xuất tiền vay Phụ lục 13: Giấy đề nghị giải ngân Phụ lục 14: Khế ước nhận nợ Phụ lục 15: Biên kiểm tra sau cho vay Trang58 ... Xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 07 năm 2010 Hoàng Thanh Tuyết Mỹ TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Hồng Thanh Tuyết Mỹ, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng... LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HOÀNG THANH TUYẾT MỸ “HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO CÁ NHÂN CĨ ĐẢM BẢO BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHÒNG... Cán thẩm định Ủy ban nhân dân Tài sản gắn liền đất Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hoàng Thanh Tuyết Mỹ ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Với vị kinh tế trọng điểm, tỉnh Khánh Hòa chuyển