ĐỀ: Tìm hiểu 3 vụ việc có lien quan đến tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, qua đó làm rõ nội dung của các biện pháp bảo đảm trong thực hiện NVDS
I Cơ sở lý luận
Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tinh tat yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bắt tận của con người Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc nào các bên cũng tự giác va nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc biệt là bên có nghĩa vụ Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp
đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng chính tài
sản của chính họ
Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó các
bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm có, thế chấp, kí quỹ, bảo lãnh, kí cược, tín chấp
Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, thế chấp cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính,
mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là tài sản,
Theo Điều 715 BLDS, “hop dong thé chap quyén ste dung dat là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dung quyén su dung đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp ”
Nếu như ở cầm có, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố
Trang 2nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản và bộc lộ nhiều lỗ hồng pháp luật và bat cập Chúng ta sẽ tìm hiểu một số vụ việc sau
H Một số vụ việc trong thực tế
Vu an 1:
1 Tóm tắt vụ việc
Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh do Cơng ty Cổ phần Tập đồn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn làm chủ đầu tư, được khởi công vào cuối năm 2004 Trong dự án khu du lịch sinh thái này có tiểu dự án xây dựng khu biệt thư kinh doanh được uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây phê duyệt từ tháng
5/2007 Sau đó phía Bảo Sơn đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh với
Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T, theo đó, Bảo Sơn chỉ
thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phần xây dựng thô biệt thự
chuyển giao lại cho D&T Nhưng vì không có tài sản để thế chấp nên ngay sau đo D&T đã dung quyền sử dụng đất cùng 47 ngôi biệt thự sắp xây thế chấp cho Ngân hàng Dầu khí Toàn cầu (GP Bank) để đề vay 66,5 tỉ đồng
Song ngay sau khi làm thủ tục thế chấp vay tiền ngân hàng, D&T đã chia
lô khu đất trên để bán cho 47 hộ dân Đến tháng 12/2008, do D&T không thực
hiện nghĩa vụ thanh toán với GP Bank, GP Bank ra thông báo chuyển quyền
hưởng thụ lô đất trên Đến lúc này, 47 hộ dân mới "ngã ngửa" khi biết mình
đã bỏ tiền mua đất đã bị ngân hàng siết nợ Thay vì được giao nhà như cam kết, 47 hộ dân đứng trước nguy cơ mắt trắng số tiền lớn đã nộp
Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết
2 Hướng giải quyết của nhóm
Đây là việc tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản hình thành
Trang 3vay tiền giữa công ty D&T và ngân hàng GP bank nhưng hợp đồng thế chấp là của 3 bên: Bảo Sơn, GP Bank và D&T vì diện tích đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của Bảo Sơn Còn người dân mua nhà đất đã bị thế chấp là chủ thể
bên ngoài hợp đồng Theo quy định tài điều 348 khoản 4 BLDS 2005 Như
vậy, Tài sản ở đây là quyền sử dụng đất và 47 ngôi biệt thự sắp được hình
thành trong tương lai, bên D&T chỉ có thể bán nếu ngân hàng đồng ý nhưng
trường hợp này bên D&T không cho GP Bank biết do vậy bên D&T phải chịu trách nhiệm hoàn toàn Nhưng vấn đề là tài sản trên đó sẽ được ưu tiên giải quyết cho bên nào?
Trong vụ việc này, khi công ty D&T không trả nợ được cho ngân hàng,
tức là không thực hiện được hợp đồng chính thì hợp đồng bảo đảm sẽ được
thực hiện Nắm trong tay hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể đem bán đấu
giá quyền sử dụng đất và thanh toán theo quy định của pháp luật
Tuy nhiên, từ phía người dân, họ hồn tồn khơng biết và không thể biết là khu ngôi nhà họ mua đã bị thế chấp Đó là đo trong hợp đồng thế chấp, 3 bên đã cam kết với nhau: không bên nào được tiết lộ thông tin về hợp đồng thế
chấp này cho người khác biết Trong khi đó theo nghị định số 163/2006/NĐ-
CP quy định: Chính vì nó không được đăng kí nên các cơ quan chức năng
không thể có thông tin để cung cấp cho người dân, thêm vào đó các bên lại
thoả thuận không cho ai biết thì thông tin này thực sự bị giữ kín Theo quy
định của Nghị định 08/2000/NĐ-CP thì việc đăng kí tài sản này là bắt buộc
và người đân hoàn toàn có thể kiện ra Toà để yêu cầu vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp trên
Nhưng trên thực tế, việc không đăng kí tài sản đem thế chấp là chuyện xảy ra
khá bình thường ở nước ta Mặt khác nắm trong tay hợp đồng thế chấp giữa 3 bên nên việc phân định tài sản sẽ phụ thuộc vào những điêu khoản được kí kết
Trang 4Vu an 2:
1 Tóm tắt vụ việc
- Nguyên đơn: bà TTH (Vĩnh Long)
- Bi don: Ngan hang Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Vĩnh
Long
Tháng 8-2004, vì muốn con mình có vốn làm ăn, bà H đã nhờ Công ty TNHH Miền Tây đứng ra vay giùm chỉ nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long Đổi lại, bà phải dùng quyền sử dụng đất để bảo lãnh hợp đồng vay 300 triệu đồng, thời hạn sáu tháng giữa Công ty Miền Tây với phía ngân hàng
Bà H đã giao bản chính số đỏ cho chỉ nhánh ngân hàng Hết thời hạn bảo lãnh chính, bà gia hạn bảo lãnh thêm ba tháng Sau chín tháng, ngân hàng đã thanh lý hợp đồng cho vay với Công ty Miền Tây nhưng vẫn không chịu trả số đỏ cho bà
Bà H đã khởi kiện ra TAND tỉnh Vĩnh Long, yêu cầu phía ngân hàng
phải trả lại số đỏ
Tại phiên tòa sơ thẩm
Phía ngân hàng đưa ra lí lẽ nói rằng Công ty Miền Tây vẫn trả lãi đủ nhưng chưa thanh toán vốn nên trong trường hợp này hợp đồng vay có thời
hạn đã trở thành không thời hạn, tức là hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H vẫn còn có hiệu lực
Tại phiên tòa phúc thâm
- Phía nguyên đơn
Bà H kháng cáo, cho rằng Công ty Miền Tây đã thanh toán hết vốn vay cho phía ngân hàng
Trang 5- Phia bi don
Phía ngân hàng xác nhận công ty Miền Tây đã trả xong tiền vay
Dù vậy, phía ngân hàng vẫn từ chối trả giấy đỏ cho bà H., lập luận: Việc vay, cho vay giữa ngân hàng với Công ty Miền Tây là luân chuyến, hết
hợp đồng này thì tiếp hợp đồng khác (từ năm 2004, phía ngân hàng đã cho
công ty vay thêm 10 hợp đồng ngắn hạn) Vì thế, giấy tờ thế chấp bảo lãnh
của bà H phải được tiếp tục giữ lại
2 Phán quyết cúa tòa án
Tòa sơ thẩm: TAND tỉnh Vĩnh Long đồng tình với quan điểm của chỉ
nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long và bác yêu
cầu hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H
Tòa phúc thẩm: Tòa đã chấp nhận kháng cáo của vợ chồng bà H., sửa bản án sơ thâm, hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh, yêu cầu chỉ nhánh Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long trả lại số đỏ cho vợ
chồng bà H
3 Nhận xét của nhóm về phán quyết của tòa án
Theo ý kiến của nhóm, chúng tôi cho rằng:Phán quyết của tòa án sơ thâm là sai, phán quyết của toà phúc thâm là đúng
- Về phía ngân hàng:
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 221 Bộ luật dân sự năm 2005:
“2 Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tai san chung bằng công sức của mỗi người, có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt tài sản chung
3 Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm
hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung ”
Như vậy, ngay từ đầu, việc ngân hàng cho bà H bảo lãnh vay tiền thế
chấp số đỏ mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng là sai quy định của
Trang 6TNHH Miền Tây dùng tài sản mà bà H thế chấp cho hợp đồng vay của mình làm tài sản thế chấp cho các hợp đồng tín dụng khác sau này giữa công ty và ngân hàng cũng là trái với quy định của pháp luật Bản thân lời khai từ phía ngân hàng cũng đã không có sự thống nhất Tại phiên toà sơ thâm, ngân hàng lập luận rằng Công ty Miền Tây vẫn trả lãi đủ nhưng chưa thanh toán vốn nên trong trường hợp này hợp đồng vay có thời hạn đã trở thành không thời hạn, tức là hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H vẫn còn có hiệu lực Nhưng đến phiên phúc thâm, phía ngân hàng và Công ty Miền Tây lại đều xác nhận rằng công ty đã trả xong tiền vay Dù vậy, phía ngân hàng vẫn từ chối trả số đỏ cho bà H., và lập luận rằng: Việc vay, cho vay giữa ngân hàng với Công ty
Miền Tây là luân chuyền, hết hợp đồng này thì tiếp hợp đồng khác (từ năm
2004, phía ngân hàng đã cho công ty vay thêm 10 hợp đồng ngắn hạn) Vì thế,
giấy tờ thế chấp bảo lãnh của bà H phải được tiếp tục giữ lại Như vậy, chẳng
lẽ khi nào Công ty Miền Tây còn vay tiền thì bà H vẫn không thể lấy lại giấy tờ đất? Nếu Công ty Miền Tây rũ bỏ trách nhiệm, bỏ trốn thì bà H sẽ níu áo ai đây để lấy lại giấy tờ? Theo quy định tại điều 371 về việc chấm dứt bảo
lãnh: “ Việc bảo lãnh chấm đứt trong các trường hợp sau: l Nghĩa vụ được
bao dam bằng bảo lãnh chấm dứt ” Tiền vay đã được hoàn trả toàn bộ có
nghĩa là trách nhiệm bảo lãnh của công ty TNHH Miễn Tây đã chấm dứt Như
vậy, ngân hàng không được phép cho công ty tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất của bà H để vay tiền Rõ ràng đây là cách làm trái pháp luật theo đúng
như toà án phúc thâm đã khẳng định
-_ Về phía Công y TNHH Miền Tây:
Ban đầu, theo như thoả thuận giữa bà H và công ty TNHH Miền Tây, công ty chỉ chịu trách nhiệm đứng ra vay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam Chỉ nhánh Vĩnh Long 300 triệu đồng cho bà H với thời hạn sáu tháng
Hết thời hạn bảo lãnh, bà H đã gia hạn thêm 3 tháng Hết thời hạn chín tháng
Trang 7có nghĩa là trách nhiệm bảo lãnh cho công ty TNHH Miền Tây của bà H cũng chấm dứt Công ty không có quyền tiếp tục dùng tài sản của bà H để thế chấp
phục vụ cho các giao dịch khác của mình
-_ Về phía bà H:
Việc bà H thế chấp quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của chồng là sai quy định của pháp luật về tài sản chung của vợ chồng Chồng bà
H hoàn toàn có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật Tòa phúc thắm
nhận định nguồn gốc đất thế chấp là từ cha mẹ chồng bà H cho vợ chồng bà Cấp sơ thâm cho rằng vợ chồng họ sống chung thì người chồng đương nhiên phải biết việc bà H thế chấp số đỏ, cũng như nhận định đó là tài sản riêng của
bà H là không có căn cứ Bởi vậy, rõ ràng hợp đồng bảo lãnh chỉ có mỗi
mình bà H đứng tên là không có giá trị Đồng thời, khoản vay trên đã giải chấp xong nên hợp đồng bảo lãnh này cũng không còn giá trị nữa
Vụ án 3:
1 Tóm tắt vụ việc
- Nguyên đơn: bà Trần Thị Tuyết, trú tại phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Hà Nội
- Bị đơn: Nguyễn Tiến Hoàng (SN 1981), hộ khẩu thường trú ở phố Vọng,
phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng: hiện ở 259 khu Quốc Bảo, thị trấn
Văn Điền, huyện Thanh Trì
Tháng 5 năm 2003, do muốn có tiền đầu tư làm ăn, Nguyễn Tiến
Hoàng đã thế chấp “số đỏ” căn nhà ở 259 Quốc Bảo , Văn Điền, Thanh Trì
mang tên ông Nguyễn Tiến Cương (bố của Hoàng) để vay ngân hàng Vietcom
bank 850 triệu đồng
Do buôn bán thua lỗ, cần có tiền gấp để cứu vớt công việc làm ăn, mà
Trang 8Hoàng nhờ 1 người quen là Tùng trú tại huyện Thanh Trì, làm “số đỏ giá” cho căn nhà ở khu Quốc Bảo — căn nhà mà đã được đem đi thế chấp cho Ngan Hang Vietcom bank
Sau khi có trong tay quyền số đỏ giả trên, Hoàng bàn với bố là ông Nguyễn Tiến Cương cùng giúp sức Sau đó, Hoàng mang “số đỏ” giả mang tên ông Cương đến cửa hàng cầm đồ của bà Trần Thị Tuyết tại phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai đề thế chấp vay 450 triệu đồng Chị Tuyết cũng cần thận đến gặp ông Cương, kiểm tra thực tế nhà Ông Cương xác nhận đó chính là nhà của mình cũng như đồng ý thế chấp “số đỏ” theo đúng “kịch bản” của Hoàng Bà Tuyết yên tâm, cho Hoàng vay 450 triệu đồng mà không đòi phải viết giấy bán nhà có công chứng
Đến thời hạn trả tiền cho Ngân hàng, Hoàng hoàn toàn không có khả năng thanh toán nên Ngân hàng xử lí tài sản dé thu nợ bằng cách mang căn
nhà địa chỉ 259 Quốc Bảo , Văn Điền, Thanh Trì mà Hoàng đã thế chấp để
bán đấu giá Lúc này, bà Trần Thị Tuyết mới vỡ lẽ là mình bị lừa Bà đã có
đơn kiện Nguyễn Tiến Hoàng lên Tòa án Nhân dân Thành phố Hà Nội vì
hành vi làm “số đỏ” giả dé thế chấp vay 450 triệu của bà Bên cạnh đó, bà Trần Thị Tuyết lại có những hành vi gây cản trở cho việc bán đấu giá căn nhà
địa chỉ 25 Quốc Bảo, Văn Điền, Thanh Trì kia Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết
2 Hướng giái quyết của nhóm:
Việc Nguyễn Tiến Hoàng vay ngân hàng Vietcom bank 850 triệu và thế chấp bằng "số đỏ" đã được đăng ký giao dịch đảm bảo nên việc thế chấp đó
hoàn toàn co gia tri
Ba Tran Thị Tuyết đồng ý cho ông Nguyễn Tiến Hoang vay tiền tuy nhiên lại không yêu cầu công chứng đối với "số đỏ" của căn nhà trên Ngay từ đầu, hành vi này của bà đã sai với quy định của pháp luật nên bà không thể
Trang 9Tuyết buộc phải chịu rủi ro do không chấp hành theo đúng quy định của pháp
luật, tạo cơ hội cho Hoàng thực hiện hành vi lừa đảo của mình Bà Tuyết phải
cham dirt những hành vi gây cản trở việc bán đấu giá căn nhà; đồng thời, ngân hàng Vietcom bank có thê ký kết hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá
thuộc Sở Tư pháp Hà Nội đề tổ chức bán đấu giá căn nhà địa chỉ 25 Quốc
Bảo, Văn Điển, Thanh Trì mà Nguyễn Tiến Hoàng đã thế chấp cho ngân hàng Vietcom bank theo đúng trình tự quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho ngân hàng Vietcom bank
Nguyễn Tiến Hoàng phải có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền
450 triệu đồng cho bà Trần Thị Tuyết
HI Ý kiến của nhóm về hướng hoàn thiẹn pháp
luật quy định về thế chấp sử dụng đắt
Từ thực tiễn những tranh chấp xảy ra cho thấy thực trạng pháp luật
nước ta vẫn còn nhiều sơ hở Nhìn chung chúng ta cần củng cố và hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật của mình để không tồn tại những thiếu sót gây
thiệt hại về tài sản cho các cá nhân nói riêng và nhà nước ta nói chung:
- Trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng thường là bên nhận
thế chấp chủ yếu đo có thế mạnh về kinh tế Bởi vậy ngân hàng thuờng lợi dụng điểm mạnh của mình để có những yêu cầu sai với quy định của pháp
luật, làm lợi cho mình như kéo dài thời gian giữ tài sản thế chấp, chấp nhận
việc thế chấp tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của tất cả chủ tài sản, có
những hướng dẫn sai lệch gây hiểu nhầm hoặc nhiều rắc rối cho khách hàng về mặt thủ tục hay hồ sơ thanh toán Thế chấp là biện pháp bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền là ngân hàng nhằm bảo đảm công bằng giữa bên có quyền và bên có nghĩa vụ nhưng trên thực tế nó lại gây ra quá nhiều bat loi
Trang 10quyền của ngân hàng chắng hạn như gia hạn thời gian ngân hàng phải giao lại
tài sản thế chấp cho khách hàng nếu không phải bồi thường
- Về việc đăng kí tài sản thế chấp: Việc pháp luật quy định những tài sản đảm bảo bắt buộc phải đăng kí là để bảo vệ cho những chủ thể liên quan khi có tranh chấp xảy ra đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi một
tài sản được thế chấp cho nhiều nghĩa vụ Việc đăng kí tài sản cũng giúp cho
các cơ quan chức năng quản lý và lưu trữ thông tin về bất động sản, giúp cho mọi người có thé cập nhật thông tin trước khi xác lập giao dich liên quan đến tài sản đó
Tuy nhiên trong thực tế việc đăng kí tài sản thế chấp không được thực hiện
phổ biến do chế đăng ký giao dịch bất động sản hiện nay còn nhiều bắt cập, thủ tục rườm rà, mất thời gian, Nếu như trong hợp đồng trên đây, các bên có liên quan chủ động đăng kí thì chắc chắn bên ngân hàng GP bank chắc chắn sẽ nắm quyền sử dụng quyền sử dụng đất đó mặt khác, khi đã được
đăng kí, cơ quan đăng kiểm của nhà nước sẽ có nhiệm vụ cung cấp thông tin
cho người dân thì họ sẽ biết tài sản đó đã được thế chấp và không mua ngôi biệt thự đó nữa Như vậy việc đơn giản hoá cơ chế đăng kí tài sản thế chấp là
việc làm hết sức cần thiết dé khuyến khích các bên thực hiện đúng pháp luật và bảo vệ các bên khi có tranh chấp xảy ra
- Cuối cùng, cần cung cấp thông tin cho người dân kịp thời và chính xác: Việc thông tin cho người dân về tình trạng pháp lý của bất động sản còn
rất hạn chế, chủ yếu là thông tin về đất đai bị quy hoạch, còn việc thế chấp hay bảo lãnh, lại không được công khai, thậm chí không được lưu giữ hay
việc lưu giữ mắt nhiều thời gian Vì vậy, người đân muốn tìm hiểu về tình trạng pháp lý của đất đai thì thường phải qua những con đường không chính
thức, rất nhiều rủi ro Điều đó đặt ra yêu cầu phải đơn giản hó thủ tục về lưu
trữ thông tin, triển khai việc thông tin rộng rãi đến cho các tổ chức và cá nhân
Về phía người dân, khi tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản
như ủy quyền, chuyên dịch cần phải hiểu sâu sắc nội dung thực hiện cũng như
Trang 11việc lập hoặc xem xét các giấy tờ có giá trị pháp lý một cách chính xác để
ngăn ngừa các âm mưu đã dự liệu nhằm chiếm đoạt tài sản của mình Đối với
giao dịch ủy quyền liên quan đến bất động sản cần biết rõ quyền hạn pháp lý của nội dung ủy quyền
IV Kết thúc vấn đề
Thông qua việc tìm hiểu các vụ việc xảy ra trong thực tế xung quanh
những tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, trên đây là một số ý kiến
của nhóm về việc hoàn thiện pháp luật quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất Hy vọng rằng các nhà làm luật sớm khắc phục được những thiếu sót để không xảy ra những tranh chấp và thiệt hại đáng tiếc cho các bên khi tham gia các hợp đồng dân sự liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất