Tìm hiểu hai vụ việc có liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

A ĐẶT VẤN ĐÊ Nhà nhu cầu thiết yếu người, đặc biệt điều kiện kinh tế xã hội nhà lai trở thành vấn đề quan trọng Trong thời gian gần đây, tranh chấp hợp đồng thuê nhà diễn ngày nhiều phức tạp Chính thế,để có nhìn xác hợp đồng thuê nhà ở, chúng em định chọn đề tài “ Tìm hiểu hai vụ việc có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở” đề cho tập nhóm tháng B GIẢI QUYẾT VẤN ĐÊ I Cơ sở lý luận  Khái niệm: Hợp đồng thuê nhà thoả thuận văn bên cho thuê bên thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thoả thuận theo pháp luật quy định Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực kể từ quan nhà nước co thẩm quyền chứng thực thời hạn thuê từ tháng trở lên Kể từ thời điểm bên phải thực quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng  Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ: Sau hợp đồng ký kết phát sinh quyền nghĩa vụ bên Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê nhà Bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê sử dụng theo cam kết nhận tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng lớn nhà cho thuê Thứ hai, hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước giá thuê nhà nhà nước quy định Thứ ba, hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao tài sản bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê để thời hạn định theo thoả thuận theo quy định pháp luật  Đối tượng hợp đồng thuê nhà Là diện tích nhà dùng để mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê nhà từ làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân hai bên Diện tích nhà bao gồm diện tích phụ Diện tích dùng để , sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác Nếu cho thuê nhà chung cư diện tích chung trong, nhà chung cư người th có quyền sử dụng Ngồi ra, bên th có quyền hưởng lợi dịch vụ mà người cho thuê hưởng cầu thang máy, gửi xe máy,  Hình thức hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký (Điều 492 – BLDS) Nếu bên vi phạm hình thức hợp đồng có đơn khởi kiện hợp đồng bị tun vơ hiệu thời hiệu khởi kiện (thời hiệu khởi kiện vi phạm hình thức năm kể từ ngày xác lập giao dịch)  Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể hợp đồng thuê nhà cá nhân tổ chức Quyền nghĩa vụ chủ thể hợp đồng thuê nhà quy định điều 493, 494, 496, 497 – BLDS 2005 II Án số 1: Tóm tắt vụ việc Vợ chồng ơng Xn bà Phương thống cho bị đơn thuê nhà, ông Xuân trực tiếp ký hợp đồng cho thuê với thời hạn không xác định, giá thuê 7.000.000đ/tháng Sau ký hợp đồng bên thuê nhà nhận nhà, bên cho thuê nhận tiền theo quý Tổng số tiền bên thuê nhà trả từ tháng 3/2006 đến tháng 6/2007 105 triệu đồng Do phía bị đơn vi phạm hợp đồng, không trả tiền thuê nhà nên ông bà Xuân có đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả nhà tiền thuê nhà Ngày 23/10/2007 ngày 03/01/2008 bên cho th nhà có văn thơng báo việc đòi nhà bên th nhà, thơng báo có xác nhận công an phường Láng Hạ Trước ký hợp đồng thuê nhà, ngày 01/02/2006 ông Xuân bà Nguyễn Thị Hải( mẹ đẻ chị Lan) ký giấy cho mượn nhà có nội dung: Ơng Xn đồng ý cho bà Hải mượn nhà để mở phòng Chẩn trị Y học cổ truyền với thời hạn không 10 năm Giấy có giá trị sau thời điểm viết giấy cho mượn nhà khơng có thỏa thuận khác bên Lý ông Xuân viết giấy cho mượn nhà để tạo điều kiện cho bên thuê nhà hợp thức việc xin phép đăng ký kinh doanh hành nghề Do đồng ý gia đình bà Hải nên bà Tô Thị Kim Ngân đứng tên giấy phép đăng ký hành nghề Y học cổ truyền số 47, ngõ 91 phố Nguyễn Chí Thanh Bà Ngân không thực giao dịch dân nhà với ông Xuân, bà Hải đưa giấy cho mượn nhà ông Xuân để bà Ngân ký hợp thức hồ sơ đăng ký kinh doanh Hợp đồng thuê nhà khơng có cơng chứng với mục đích ơng bà Xn trốn thuế, để hợp thức việc ông Xuân viết giấy cho mượn nhà có xác nhận quan ông Xuân Thực chất giấy cho mượn nhà việc thuê cho thuê nhà bên thời gian 10 năm Tiền thuê nhà trả theo quý Do việc kinh doanh khó gia đình bà Hải có nợ tiền thuê nhà từ tháng 7/2007 Gia đình bà Hải chấp nhận việc trả nhà với điều kiện nguyên đơn phải thông báo văn trước 03 tháng phải bồi thường 200 triệu đồng tiền chi phí sửa chữa nhà, tiền vận chuyển trang trí quảng cáo thương hiệu nhà thuốc Thái An Long, tiền chuyển dọn thuê nhà nơi khác Không chấp nhận trả số tiền thuê nhà từ 07/2007 đến 12/2007 42 triệu đồng Những tranh chấp Tòa án giải hay chưa Tòa án giải Những tranh chấp Tòa án nhân dân quận Đống Đa giải Bình luận nhóm cách giải Tòa án a Chấp nhận yêu cầu đòi nhà cho thuê 47, ngõ 91 phớ Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, q̣n Đống Đa, Hà Nội Trước tiên, xét thấy ông Xuân gia đình bà Hải ký kết hai hợp đồng: Một là, hợp đồng mượn nhà Số 47 ngõ 91, đường Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội ông bà Hải để mở phòng Chẩn trị Y học cổ truyền ngày 01/02/2006 với thời hạn 10 năm; hai hợp đồng thuê nhà Số 47 ngõ 91, đường Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội ông chị Lan Anh vào 03/2006, thời hạn không xác định Do đó, ơng Xn đồng thời cho th cho mượn nhà Tuy nhiên, sau gia đình bà Hải khơng trả tiền nhà theo hạn, tranh chấp xảy Nhận thấy, hợp đồng cho mượn nhà ông Xuân bà Hải hợp đồng nhằm để che giấu hợp đồng th nhà ơng chị Lan Anh Vì vậy, gia đình bà Hải phải thực nghĩa vụ quy định hợp đồng bị che giấu, nghĩa phải đóng tiền nhà hạn Nếu khơng trả tiền nhà hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo quy định điểm a, khoản 1, Điều 498: “1 Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thưc hợp đồng thuê nhà bên thuê nhà có mợt các hành vi sau đây: b Khơng trả tiên thuê nhà liên tiêp ba tháng trở lên mà không có lý chính đáng Mặt khác, gia đình bà Hải 29 tháng chỉ đóng tiền nhà 15 tháng Vì vậy, ơng Xn đương nhiên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng đòi lại nhà theo quy định Ngồi ra, Tòa án vào Điều 256 Luật Dân 2005 quy định quyền đòi lại tài sản: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người lợi tài sản khơng có pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản Điều 247 của Bộ luật Trong trường hợp tài sản thuộc sư chiếm hữu của người chiếm hữu tình áp dụng Điều 257 258 của Bộ luật này.” Trong trường hợp này, gia đình bà Hải chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật nhà ơng Xn sau ơng Xn đòi lại nhà mà gia đình vẫn tiếp tục sử dụng mà khơng chịu dời c Xác định hợp đồng thuê nhà ngày 05/3/2006 ký kết ông Mai thiếu Xuân chị Nguyễn Thị Lan vô hiệu Buộc chị Lan Anh, bà Hải, ông Tùng, anh Thế Anh, cháu Vinh chị Lan Anh đại diện phải chuyển nơi đăng ký hộ thường trú để hoàn trả nhà 47 ngõ 91 Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Đớng Đa, Hà Nội cho ơng Xn bà Phương Việc Tòa án tun hợp đông thuê nhà bên cho thuê Mai Thiếu Xuân chị Nguyễn Thị Lan vô hiệu hợp lý bởi: Theo quy định Điều 492 Bộ luật dân năm 2005: “Hợp đồng thuê nhà phải thành lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sau tháng trở lên, phải có chứng nhận Công chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải đăng kí quan Nhà nước có thẩm quyền” Theo quy định hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bắt buộc hợp đồng có thời hạn từ tháng trở lên phải có chứng nhận Cơng chứng nhà nước đăng kí quan Nhà nước có thẩm quyền Đây điều kiện bắt buộc để Nhà nước quản lý quan hệ cho thuê nhà Nếu bên không tuân thủ điều kiện coi vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng hợp đồng bị coi vô hiệu Căn vào Điều 134 Luật Dân quy định giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sư điều kiện có hiệu lưc của giao dịch mà các bên không tuân theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, qun nhà nước có thẩm quyền khác có định ḅc các bên thưc quy định hình thức của giao dịch mợt thời hạn; quá thời hạn mà khơng thưc giao dịch vô hiệu.” Và theo quy định điểm b, điểm c khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 quy định việc hợp đồng thuê nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Ủy ban nhân dân xã nhà nông thôn Như vậy, ơng Mai Thiếu Xn chị Nguyễn Thị Lan chỉ có lập thành hợp đồng kí chưa mang giấy tờ Cơng chứng, mà theo quy định pháp luật hợp đồng cho thuê nhà từ tháng trở lên phải Cơng chứng hai bên kí kết hợp đồng không thực việc Công chứng nên hợp đồng bị vơ hiệu vi phạm hình thức hợp đồng Như vậy, hướng giải cho hợp đồng vơ hiệu Tòa án với quy định pháp luật d Xác định thiệt hại từ hợp đồng vô hiệu khoản thu nhập cho thuê nhà bên cho thuê từ thời điểm tháng năm 2006 đến thời điểm bên thuê thực xong việc hồn trả nhà Thiệt hại tính đến thời điểm xét xử có giá trị là: 29 tháng x 07 triệu đồng/ tháng = 203 triệu đồng Xác định bên có lỗi, phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê 203 triệu đồng Mức bồi thường thiệt hại triệu đồng/ tháng tiếp tục xác định thực thời điểm thực xong việc hồn trả nhà Đới trừ việc hồn trả tiền th nhà việc bồi thường thiệt hại hai bên Bên thuê nhà bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê 98 triệu đồng Như theo phán Tòa án chỉ đưa bên có lỗi phải đền bù cho bên cho thuê số tiền thuê nhà tính đến thời điểm xét xử 203 triệu Như vậy, Tòa án chỉ bảo vệ đến lợi ích bên cho thuê không bảo vệ lợi ích bên thuê nhà Văn pháp luật làm sở xem xét, đánh giá hợp đồng thuê nhà vơ hiệu chỉ có Bộ luật dân năm 2005 Luật nhà Tòa án nhân dân tối cao chỉ có hướng dẫn Nghị định số 01/2003/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán xử lý hợp đồng th nhà ở, nghĩa vụ hồn trả bên bên mua bên bán nhận lại tiền bán nhà; hợp đồng th nhà vơ hiệu khơng thể vận dụng tương tự bên thuê trả nhà cho bên cho thuê bên cho thuê trả lại tiền cho bên thuê , bên th hưởng lợi khơng có pháp luật việc khai thác sử dụng nhà mà lại nhận lại tiền thuê nhà không phù hợp với nguyên tắc Bộ luật dân Điều 137 Bộ luật dân quy định thời điểm vô hiệu hợp đồng từ thời điểm xác lập giao dịch Việc xác định khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả nhận: Trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê ông Mai Thiếu Xuân nhận tiền thuê nhà trả từ tháng 3/2006 đến tháng 6/2007 105 triệu đồng giải nào? Khoản Điều 137 Bộ luật dân quy định rõ: Nếu khơng hồn trả vật hồn trả tiền Trong trường hợp này, vận dụng quy định nói để giải vấn đề hồn trả coi việc khai thác, sử dụng nhà bên cho thuê đối trừ nghĩa vụ hoàn trả tiền thuê nhà nhận Về giải tiền thuê nhà thiếu việc giải quyền lợi cho bên cho thuê thời gian bên thuê nhà chưa trả nhà Rõ ràng quan niệm hợp đồng vơ hiệu không phát sinh quyền nghĩa vụ bên, quan điểm Tòa án cho việc vào giá cho thuê nhà để buộc bên thuê nhà trả tiền giao nhà tức vẫn cơng nhận hợp đồng việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu vo nghĩa nên buộc bên thuê nhà phải trả tiền cho bên cho thuê mà chi buộc trả nhà đủ Theo quy định Điều 255 Điều 256 Bộ luật dân ơng Mai Thiếu Xn quyền đòi lại nhà yêu cầu chị Nguyễn Thị Lan bồi thường thiệt hại chiếm hữu nhà khơng có pháp luật (Điều 183 Điều 189 Bộ luật dân sự) thiệt hại tính mức tiền thuê nhà bên thỏa thuận tự nguyện, khơng có chứng chứng minh khơng phù hợp Về xác định lỗi vơ hiệu có đặt hay không? Khi giải vụ tranh chấp, ông Xn chị Lan khơng đặt u cầu Tòa án ấn định thời hạn để công chứng Tuy nhiên, vụ án khơng có thiệt hại xảy hợp đồng vô hiệu nên đặt vấn đề lỗi để tính tiền bồi thường, yêu cầu chị Lan nêu khơng có bồi thường thiệt hại thực tế hợp đồng vơ hiệu phía ơng Xn khơng có thiệt hại Trong trường hợp này, lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu việc không công chứng hợp đồng (chỉ nghĩa vụ bên trước nhà nước, không gây thiệt hại cho bên nào, chỉ có Nhà nước thất thu thuế ) Do vây, việc Tòa án tính lỗi vơ hiệu xác định thiệt hại thực tế tiền thuê nhà tính đến thời điểm trả nhà khơng có cư pháp luật Cách giải vụ việc nhóm? Theo quan điểm nhóm thì: Trong trường hợp này, cần áp dụng quy định Điều 255 Điều 256 Bộ luật dân ơng Mai Thiếu Xn quyền đòi lại nhà yêu cầu chị Nguyễn Thị Lan bồi thường thiệt hại chiếm hữu nhà khơng có pháp luật (Điều 183 Điều 189 Bộ luật dân sự) thiệt hại tính mức tiền thuê nhà bên thỏa thuận tự nguyện, khơng có chứng chứng minh khơng phù hợp III Án sớ Tóm tắt vụ việc Ngày 20/07/2008, Ơng Trần Văn Đức ( sinh năm 1960 ) trú số 29 Bàu Cát P14 quận Tân Bình Thành phố HCM cho ông Nguyễn Minh ( sinh năm 1964 )(thuê nhà ngun có tổng diện tích 70m2 ( bao gồm nhà rộng 30m2 khoảng sân rộng 40m2 ) có địa chỉ số 9, đường 23 phường Hiệp Bình Chánh quận Thủ Đức- TP HCM Thời gian thuê năm – đến ngày 20/7/2009 Hợp đồng có đầy đủ giấy tờ cần thiết, chữ ký xác nhận hai bên có cơng chứng phòng cơng chứng UBND phường Hiệp Bình Chánh Trong hợp đồng có quy định rõ giá thuê nhà 6tr/tháng khơng có thỏa thuận thêm Ơng Đức nhận ông Minh số tiền đặt cọc 6triệu đồng có thỏa thuận sau hợp đồng chấm dứt ông Minh nhận lại số tiền đặt cọc Được đồng ý ông Đức, ông Minh sửa chữa cho nhà khang trang tiền với số tiền triệu đồng Sau thuê hai tháng, vào ngày 2/10/2008, ông Đức thông báo cho ông Minh biết bán nhà cho bà Nguyễn Thị Hòa ( sinh năm 1956 ) Sau tuần, ơng Đức Bà Hòa ký hợp đồng bán nhà với tổng diện tích 70m2 Sau bà Hòa trở thành chủ sở hữu thông báo với ông Minh sử dụng 30m2 phần diện tích trước nhà để xây nhà trọ, phần diện tích lại dùng làm lối vào nhà ông Minh, đồng thời thông báo tăng tiền thuê nhà lên 6,5tr/tháng Ông Minh xúc hợp đồng th nhà vẫn tháng cho bà Hòa khơng có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê đổi chủ sở hữu, việc xây thêm nhà trọ tăng giá thuê trái pháp luật Tuy nhiên bà Hòa khơng đồng ý Không thỏa thuận được, ông Minh gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh Những tranh chấp Tòa án giải hay chưa Tòa án giải Vụ việc chưa tòa án giải Bình luận tình tiết vụ việc a Hợp đồng ông Đức ông Minh: * Hợp đồng thuê nhà ông Đức ông Minh hợp đồng có phát sinh hiệu lực pháp lý Thứ nhất, theo quy định Điều 492 BLDS năm 2005 quy định hình thức hợp đồng thuê nhà “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có cơng chứng hoặc chứng thưc phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hợp đồng th nhà ơng Đức ơng Minh có đầy đủ giấy tờ cần thiết, chữ ký xác nhận hai bên có cơng chứng phòng cơng chứng UBND phường Hiệp Bình Chánh Như mặt hình thức hợp đồng ơng Đức ơng Minh đảm bảo tính hợp pháp theo quy định pháp luật Thứ hai, nội dung hợp đồng Theo quy định chung nội dung hợp đồng thỏa thuận hai bên phải phù hợp với đạo đức truyền thống, không vi phạm điều cấm pháp luật Các điều khoản thỏa thuận hai bên hợp đồng chỉ bao gồm thời gian thuê nhà, giá thuê nhà, quyền, nghĩa vụ bên theo quy định pháp luật Giá thuê nhà thỏa thuận triệu đồng / tháng với diện tích nhà thuê 70m2 tương đối phù hợp với giá thị trường Xem xét nội dung hợp đồng ông Đức ông Minh nhận thấy hợp đồng dân phục vụ nhu cầu sinh hoạt đơn thuần, không trái đạo đức xã hội không bị pháp luật cấm Vì vậy, nội dung hợp đồng thuê nhà đảm bảo tính hợp pháp Như vậy, hợp đồng thuê nhà ông Đức ông Nam hợp đồng có giá trị pháp lý phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hai bên giao kết hợp đồng * Hành vi vi phạm hợp đồng thời hạn thông báo cho bên thuê nhà việc bán nhà : Trong trường hợp trên, ông Đức bà Hòa thỏa thuận với vấn đề mua bán nhà ông Minh thuê thông qua hợp đồng thuê nhà giao kết vào tháng tháng 7/2008 Điều 97 Luật Nhà năm 2005 quy định : “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà cho th phải thơng báo cho bên thuê nhà biết việc bán các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà quyền ưu tiên mua khơng có chỗ khác thưc đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu của cá nhân nhà thuộc sở hữu chung Trong thời hạn tháng, kể từ ngày bên thuê nhà nhận thông báo mà không mua chủ sở hữu nhà quyền bán nhà cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả tḥn khác thời hạn” Trong tình nêu trên, ông Đức báo trước cho ông Minh việc bán nhà cho bà Hòa không tuân thủ quy định thời gian quyền cân nhắc việc mua lại nhà thuê Cụ thể sau thời gian tuần kể từ ơng Đức có thơng báo cho ơng Minh việc mua bán nhà, chưa đợi ông Minh trả lời (vì ơng Minh người quyền ưu tiên mua lại nhà th) ơng Đức tiến hành kí hợp đồng bán nhà với bà Hòa hồn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Như vi phạm quy định pháp luật thời hạn bán nhà thuê b.Sau bà Hòa trở thành chủ sở hữu: Thứ : Bà Hòa sử dụng 30m2 phần diện tích trước nhà để xây nhà trọ Bà Hòa trở thành chủ sở hữu hợp pháp nhà thông qua hợp đồng mua bán nhà kí vào tháng 10/2008 Theo quy định pháp luật, bà Hòa xác lập quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà Tuy nhiên, thực tế, hợp đồng thuê nhà ông Đức ông Minh vẫn hiệu lực đến tháng 7/2009 Như vậy, với việc trở thành người nghĩa vụ , bà Hòa phải thực nghĩa vụ bên thuê nhà ông Minh theo thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê nhà ban đầu Cụ thể khơng xâm phạm vào diện tích nhà th 70m2 ông Minh, đồng thời giữ nguyên giá thuê nhà ban đầu hai bên thỏa thuận hợp đồng triệu đồng/ tháng Khoản điều 104 Luật Nhà năm 2005 có quy định : “Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nhà còn bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thưc hợp đồng thuê nhà ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” Như bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà thời gian thuê, hiểu việc “sử dụng ổn định” bên cho thuê nhà không cản trở lối vào, không thực công trình kiến trúc che khuất tầm nhìn chắn gió nơi th Vì khẳng định việc bà Hồ xây dựng 10 thêm nhà trọ mà khơng có thoả thuận với ơng Minh trái với quy định pháp luật, vi phạm hợp đồng Điều luật có quy định “ trừ trường hợp hai bên có thỏa tḥn khác ”, bà Hòa muốn xây dựng phần đất ông Minh thuê hợp đồng phải có thỏa thuận với ơng Minh diện tích thuê nhà, giá thuê nhà phải có đồng ý ơng việc xây dựng nhà ở, phải tiến hành giảm giá tiền thuê nhà (theo hợp đồng triệu/ tháng với 70m2) xuống mức giá hợp lý * Thứ hai : Tăng giá tiền thuê nhà Theo quy định khoản điều 104 Luật Nhà năm 2005 trích dẫn nhà thuộc quyền sở hữu bà Hòa hợp đồng ơng Minh ơng Đức vẫn thời hạn, bà Hòa phải có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng Việc bà Hòa tăng giá nhà bất hợp lý lẽ: Thứ nhất, giá thuê nhà thỏa thuận hợp đồng thuê nhà ông Nam ông Đức triệu đồng/ tháng, mức giá tương ứng với phần diện tích nhà 70m2 (nhà sân).Đồng thời với ý định sử dụng 30m2 để xây dựng nhà ở, 10m2 làm lối chung bà Hòa thực tế phần diện tích th ơng Nam chỉ phòng 30m2 Vì việc tăng giá nhà vô lý Thứ hai, bên chủ sở hữu vẫn phải tiếp tục thực hợp đồng thỏa thuận Bà Hòa muốn tăng giá thuê nhà phải thỏa thuận với ông Minh Việc tăng giá coi chấp nhận có đồng ý hai bên phù hợp với thị trường nhà đất thời điểm Như vậy, việc bà Hòa tăng giá nhà mà không đồng ý ông Minh không hợp pháp Hướng giải nhóm: a Bà Hòa phải có trách nhiệm thực hiệp tiếp hợp đồng mà ông Đức ông Minh ký trước Căn theo Khoản Điều 104 , Luật nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho th mà thời hạn th nàh vẫn bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà kí kết trước đó, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác “ Như bà Hòa có trách nhiệm tiếp tục thực hợp đồng thuê nhà với ông Minh tháng 7/2009 Trên thực tế, ông Minh không đồng ý với việc xây 11 thêm nhà trọ tăng giá thuê nhà bà Hòa Nếu bà Hòa đồng ý thực tiếp hợp đồng thuê nhà cần lưu ý vấn đề sau: Thứ nhất, diện tích nhà thuê Tại thời điểm bà Hòa xác lập quyền sở hữu nhà ơng Minh tháng thời hạn tiếp tục th nhà, Vì vậy, bà Hòa có trách nhiệm đảm bảo việc thực hợp đồng, cho ơng Minh tiếp tục th nhà với diện tích 70m2 Thứ hai, giá thuê nhà Bà Hòa phải tiếp tục đảm bảo thực giá thuê nhà hợp đồng cũ Cụ thể giá thuê triệu đồng / tháng b c Khi bà Hòa khơng thực hợp đồng ký từ trước ơng Đức ơng Minh ơng Minh có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Quyên đơn phương chấm dứt hợp đồng: Theo quy định điểm b, khỏan 2, điều 103 Luật Nhà năm 2005 quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê trường hợp bên cho thuê: “Tăng giá cho thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thoả thuận” , bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng Như vậy, ơng Minh có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý bà Hòa tăng tiền th nhà khơng hợp lý có hành vi vi phạm đảm bảo diện tích cho thuê theo thỏa thuận hợp đồng Bà Hòa buộc phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho ơng Minh lý đáng Tuy nhiên đơn phương chấm dứt hợp đồng này, ông Minh phải thông báo trước tháng cho bà Hoà để tránh xảy thiệt hại d Bồi thường thiệt hại Trong thời hạn hợp đồng thuê nhà, ông Đức ông Minh thỏa thuận với vấn đề ông Minh cải tạo nhà để thuận tiện cho việc sinh hoạt ông Đức đồng ý Nếu bà Hòa trở thành chủ sở hữu nhà có hành vi vi phạm nghĩa vụ ơng Minh có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà u cầu bà Hòa tốn khoản sau : -Tiền sửa chữa nhà mà ông Minh tự chi trả : triệu đồng Việc sửa chữa ơng Minh trình bày cho phép ơng Đức Bà Hòa phải tốn chi phí sửa chữa ơng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng có hành vi vi phạm bà Hòa 12 -Sớ tiền đặt cọc: triệu đồng mà ông Minh trả cho ông Đức giao kết hợp đồng thuê nhà Đồng thời , đặt câu hỏi : Ai người tốn số tiền đặt cọc mà ơng Minh trả ? Theo quy định, sau bán nhà cho bà Hòa, bà Hòa trở thành người nghĩa vụ, chịu trách nhiệm thực nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà với ông Minh Đồng thời ông Đức chấm dứt quan hệ nghĩa vụ với ông Minh Như vậy, ơng Đức phải chuyển cho bà Hòa số tiền triệu đồng tiền đặt cọc Theo quy định hợp đồng, đến tháng năm 2009, thời điểm ông Minh thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng ơng nhận lại số tiền Người tốn theo quy định bà Hòa Trong trường hợp người chuyển giao nghĩa vụ ông Đức chưa chuyển tiền cho bà, trách nhiệm tốn thuộc ơng Đức Đây trường hợp có hành vi sai phạm ơng Đức Bà Hòa khơng phải chịu trách nhiệm IV Nhận xét nhóm quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà ở: Bộ luât dân đời ngày trở lên hoàn thiện h ơn đáp ứng nhu cầu thực tế nhiều lĩnh vực đời sống, kinh doanh hàng ngày người dân, đáp ứng kể đến vấn đề nhà Bên cạnh ưu điểm quy định quyền nghĩa vụ bên thuê nhà bên cho thuê nhà, phần giải tranh chấp thuê nhà nay, bên cạnh Bộ luật dân năm 2005 vẫn nhiều bất cấp vấn đề hợp đồng thuê nhà, mà theo nhóm nhà làm luật cần phải xem xét để có hướng hồn thiện Bộ luật dân Việc có quy định pháp luật vấn đề hợp đồng thuê nhà giúp cho quan hệ thuê nhà diễn trật tự định Quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà quy định Bộ luật dân 2005, Luật nhà 2005 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Thứ nhất, Về hợp đồng thuê nhà Theo quy định pháp luật “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải 13 có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” thực tế lại không Mặt khác, theo quy định Luật nhà điều kiện để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành cơng chứng, chứng thực bên cho thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Nhưng nhiều hộ gia đình vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên nhiều trường hợp họ có nhà cho thuê lập hợp đồng th nhà khơng chấp nhận mang cơng chứng, hợp đồng miệng lựa chọn cho hai bên tham gia quan hệ, quyền nghĩa vụ bên không đảm bảo cách tốt Cho nên quy định việc buộc công chứng đăng ký hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên thực tế chưa thể vai trò Bên cạnh tồn khơng thống văn luật vấn đề hợp đồng thuê nhà ở.Luật đất đai quy định hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (các điều từ 126 đến 131) Trong đó, khoản Điều 93 Luật Nhà quy định: Hợp đồng nhà phải có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nông thôn ” Quy định UBND cấp huyện chứng thực giao dịch nhà đô thị chưa hợp lý, kể từ ngày 01/8/2009 chỉ sử dụng giấy cho nhà đất (Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009) Thứ hai, Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Theo quy định Bộ luật dân Luật Nhà bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà khơng có lý đáng Trong thực tế hiểu 14 có lý đáng để bên thực lại điều khơng dễ dàng, cần có giải thích cụ thể vấn đề Cần có quy định thống Bộ luật dân Luật Nhà nhiều có quy định không thống dẫn đến cách hiểu khác vấn đề ví dụ bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trường hợp cố ý làm hư hỏng nhà Đồng thời, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê nhà trường hợp quy định khoản khoản Điều 498 sau : - Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh; - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mội trường Đây hai trường hợp cần quan có thẩm quyền giải thích cách cụ thể trật tự công cộng ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh Làm trật tự lần trở lên, bị coi nhiều lần? Thế ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh mơi trường? Nếu khơng có quy định chi tiết cụ thể văn luật, việc áp dụng điều luật khó khăn dễ dẫn đến việc áp dụng cách tùy tiện theo chủ quan người Thứ ba, Về giá thuê nhà Pháp luật cần quy định chặt chẽ giá thuê nhà thực tế bên cho thuê nhà nhiều trường hợp tăng giá thuê nhà cách bất hợp lý, đến tháng lại tăng giá thuê nhà nhu cầu nhà nhiều mà quỹ nhà hạn chế nên bên thuê vẫn phải gánh chịu Pháp luật cần quy định khoảng cách lần tăng giá, tỷ lệ % tăng giá thuê nhà so với giá thỏa thuận ban đầu Thứ tư,Về quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê có tên hợp đồng 15 Điều 497 BLDS năm 2005 quy định: Những người thuộc bên thuê có tên hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang bên cho thuê phải liên đới thực nghĩa vụ bên cho thuê bên cho thuê Với quy định , người thuộc bên thuê có tên hợp đồng có quyền lợi nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà Họ có quyền lợi nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký hợp đồng đặc quyền so với thành viên khác Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới thành viên hợp đồng thuê nhà bên th, bên cho th nhà có quyền u cầu có tên hợp đồng phải thực tồn nghĩa vụ cho Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà, người đứng ký hợp đồng có tên hợp đồng có nghĩa vụ trả tiền thuê Hiện vẫn tồn nhiều hợp đồng có người gia đình đứng ký hợp đồng người khác khơng có tên hợp đồng Vấn đề ln xảy ra, th nhà có chỉ có hai vợ chồng, sau sinh con, họ sống chung nhà Vậy có coi thành viên gia đình người có quyền nghĩa vụ ngang với người đứng tên hợp đồng thuê nhà hay khơng ? Thực tế có vụ án thành viên gia đình tranh chấp với diện tích diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê Trong chỉ có người đứng tên hợp đồng thuê nhà, tất họ có hộ nhà Xuất phát từ luật nhân gia đình, theo vợ (chồng), cha mẹ người thuê nhà chung với người thuê nhà, họ có quyền nghĩa vụ ngang diện tích th Nếu thành niên chung gia đình với cha mẹ, mà cha người th nhà theo chúng tơi nên coi người có quyền nghĩa vụ 16 ngang với người đứng tên hợp đồng thuê nhà Trong trường hợp người có hộ hộ phòng thuê, thực tế có số người sống nơi khác, thỉnh thoảng họ thăm gia đình khơng nên coi người có quyền nghĩa vụ ngang với thành viên sống hộ Mặc khác theo điều 499 BLDS năm 2005 quy định chấm dứt hợp đồng thuê nhà khoản điều quy định bên thuê nhà chết khơng có chung sống Nhưng trường hợp bên thuê nhà chết mà vẫn thời hạn th sao, ví dụ A th nhà B năm trả tiền cho B năm năm B chết B khơng có chung sống Vậy theo khoản điều 499 hợp đồng thuê chấm dứt, mà thực tế hợp đồng thuê họ vẫn thời hạn ng ười đền bù năm thuê nhà lại cho A? Rõ ràng theo điều luật người thuê nhà bị thiệt thòi Tóm lại số điểm luật dân 2005 hợp đồng th nhà mà theo nóm chúng tơi chưa hợp lý cần hoàn thiện nhà làm luật nên xem xét lại C KẾT LUẬN Như vậy, qua việc phân tích số tranh chấp thực tế nêu trên, thấy được, tranh chấp thường gặp hợp đồng thuê nhà chủ yếu hai bên không đảm bảo hình thức, quyền lợi ích bên Do đó, để đảm bảo hợp đồng thuê nhà diễn cách thuận lợi, hợp pháp bên cần tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật để từ tránh rủi ro khơng đáng kể 17 ... Luật nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nàh vẫn bên th nhà tiếp tục thuê nhà đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hợp. .. năm 2005 có quy định : “Trường hợp chủ sở hữu nhà chuyển quyền sở hữu nhà cho thuê mà thời hạn thuê nhà còn bên thuê nhà tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà mới có trách...Thứ hai, hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thoả thuận bên Nếu thuê nhà nhà nước