Một số khái niệm: Điều 388 BLDS đã định nghĩa hợp đồng dân sự như sau: “ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự.
Trang 1Lời mở đầu:
Một nền kinh tế phát triển năng động như Việt Nam ngày nay là mảnh đất màu mỡ cho các loại giao dịch dân sự phát triển mạnh mẽ và một trong những giao dịch phổ biến nhất là hợp đồng thuê nhà Đã có nhiều quy phạm pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên, dù pháp luật có dự liệu
kĩ lưỡng đến đâu,trên thực tế, việc áp dụng giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà vẫn còn những khoảng trống Thông qua việc tìm hiểu 3 vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở, nhóm tôi mong muốn hiểu thêm về thực tiễn áp dụng pháp luật khi có tranh chấp liên quan đến loại giao dịch phổ biến này.
Nội dung:
I Một số khái niệm:
Điều 388 BLDS đã định nghĩa hợp đồng dân sự như sau:
“ Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự.”
Hợp đồng dân sự không chỉ là sự thỏa thuận để một bên chuyển giao tài sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thỏa thuận để thay đổi hay chấm dứt các nghĩa vụ đó Hai cơ sở để hình thành hợp đồng dân
sự là khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên và khi ý chí của các bên phù hợp với ý chí nhà nước, khi đó hợp đồng dân sự có hiệu lực như pháp luật đối với các bên giao kết
Hợp đồng thuê tài sản nói chung và thuê nhà ở nói riêng là loại hợp đồng dân sự rất phổ biến trong cuộc sống Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa
Trang 2thuận hoặc theo pháp luật qui định Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song
vụ, có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Đối tượng của hợp đồng là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí (Điều 492 BLDS) Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà và bên cho thuê nhà, của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở được qui định
từ Điều 493 đến Điều 498 BLDS Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi hết hạn của hợp đồng Nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà Hợp đồng cũng chấm dứt khi nhà cho thuê không còn, bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống, nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng
có nguy sập đổ do thực hiện qui hoạch xây dựng của Nhà nước Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, các bên phải thanh toán các nghĩa vụ chưa thực hiện như tiền thuê nhà , tiền bồi thường thiệt hại (nếu có) Ngoài ra, trong thực tế có nhiều trường hợp bên thuê nhà thuê nhà không nhằm mục đích để ở mà để sử dụng vào mục đích khác
II Một số vụ việc tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở:
1 Vụ việc thứ nhất:
1.1 Nội dung vụ việc:
Vụ việc xảy ra ở quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh Ông A và ông B nhà cạnh nhau Do có nhu cầu xây dựng lại toàn bộ căn nhà của mình, gia đình ông B không có chỗ ở nên ông đề nghị thuê căn nhà của ông A để ở cho tiện trông coi việc xây dựng Mặt khác nhà ông A cũng đã bỏ gần 1 năm
Trang 3nay không ai ở, vì con trai thứ của ông đã ra nước ngoài sống, còn ông thì dọn đến ở cùng đứa con trai cả gần đó Căn nhà của ông A trên tổng diện tích 85m2 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn phía trước 55m2) thời hạn 1 năm với giá 3,3 triệu đồng/tháng Ông B có đặt tiền thế chân là 1 tháng tiền nhà Được
sự đồng ý của ông A, ông B sửa chữa những phần nhà bếp và nhà vệ sinh bị hỏng do lâu không sử dụng hết 3 triệu đồng Thuê được 2 tháng ông A báo cho ông B biết đã bán nhà cho bà C Bà C đến xem nhà và thông báo với ông
B là sẽ xây phần diện tích 50m2 trước nhà để làm cửa hàng, phần diện tích còn lại bà để làm lối đi vào nhà ông B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê Ông B bức xúc cho rằng hợp đồng thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng nữa, bà C không có quyền phá vỡ hợp đồng cho thuê mặc dù đã đổi chủ sở hữu, việc cất thêm nhà mới và tăng giá tiền thuê là không đúng pháp luật Hiện ông B vẫn chưa biết phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình
1.2 Nhận xét của nhóm:
Người bị thiệt hại là ông B, hiện nay dù thấy lợi ích của mình bị xâm hại nhưng ông chưa quyết định kiện ra tòa vì mối quan hệ lâu năm với ông A Mặt khác, bản thân ông cũng không thích kiện tụng rắc rối mà chỉ muốn giải quyết nội bộ Như chúng ta thấy, vụ việc trên, tranh chấp liên quan đến ba người với tư cách là chủ thể của hợp đồng thuê nhà Thứ nhất là quan hệ giữa ông B và ông A khi hai ông giao kết hợp đồng Thứ hai là ông B và bà C, bà
C là chủ mới của căn nhà đồng thời cũng là bên cho thuê mới
Trước hết, xét hợp đồng thuê nhà được xác lập giữa ông A và ông B Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật Cũng giống như các loại hợp đồng dân sự khác, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm
Trang 4một mục đích nhất định mà không được trái với các qui định của pháp luật dân sự về hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng Theo qui
định tại Điều 492 BLDS 2005 thì: “ Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có qui định khác” Trong trường hợp này không rõ hợp đồng thuê nhà có được công
chứng hoặc chứng thực hay không Còn về thực tế, ông A và ông B vẫn thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận đã xác lập Ngoài
ra, về nội dung của hợp đồng là hợp đồng thuê nhà ở, nhưng ngoài căn nhà thì ông B còn được thực hiện quyền của mình trên toàn bộ diện tích đất 85m2
Về hợp đồng thuê nhà đang tồn tại giữa ông B và bà C Việc phát sinh quan hệ thuê nhà và cho thuê nhà giữa hai người này là dựa trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa ông A và bà C Theo đó bà C là chủ sở hữu mới của căn nhà trên diện tích 85m2 mà ông B đang thuê Trong quan hệ nghĩa vụ mới này bên có tài sản cho thuê là bà C, quyền yêu cầu được chuyển giao cho bà C và bà là người tiếp tục thực hiện hợp đồng cho thuê nhà đã được thỏa thuận từ trước giữa ông A và ông B Như vậy, hợp đồng thuê nhà về bản chất là không thay đổi nội dung mà chỉ thay đổi về chủ sở hữu nhà, tức bên cho thuê Vì vậy việc bà C xây thêm nhà mới trên diện tích sân vườn trước và tăng giá thuê nhà trong khi 10 tháng nữa mới hết hợp đồng là hành vi vi phạm hợp đồng Khoản 4 Điều 496 BLDS qui định quyền của bên thuê nhà là: “được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà” Như vậy trong vụ việc trên bà C phải thực hiện hợp đồng của chủ trước căn nhà là ông
A mà không được thay đổi trừ khi có thỏa thuận khác với ông B
1.3 Phương hướng giải quyết đề xuất:
Trang 5• Phương án 1:
Giả sử hợp đồng thuê nhà giữa ông A và ông B là 1 năm, không có công chứng, chứng thực Vậy hợp đồng này vi phạm qui định của luật dân sự
về hình thức và vô hiệu ngay từ khi giao kết Ông B có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trả lại tiền đặt cọc cùng các khoản chi phí tu sửa căn nhà mà ông đã bỏ ra
• Phương án 2:
Giả sử hợp đồng giữa ông A và ông B không vi phạm về hình thức Ở đây bà C là bên cho thuê trong hợp đồng thuê nhà sau khi nhận chuyển nhượng từ ông A căn nhà trên Bà xây dựng thêm của hàng ở sân trước nhà và
tự ý tăng giá thuê hàng tháng là trái với nôi dung hợp đồng, vi phạm quyền lợi của ông B Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bà C cũng đã được thông báo về sự tồn tại của hợp đồng thuê nhà này mà vẫn đồng ý mua Nghĩa
là bà đồng ý nhận chuyển quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà này Mọi quyền và nghĩa vụ của ông A được chuyển giao cho bà C nên bà phải thực hiện đúng hợp đồng Vậy nên trường hợp này ông B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và kiện yêu cầu bà C trả lại tiền đặt cọc, tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường những thiệt hại phát sinh cho mình (như chi phí chuyển nhà đến, chuyển đi, chi phí tìm nhà mới,
…)
Riêng về số tiền 3 triệu ông B bỏ ra tu sửa nhà làm cho tăng giá trị sử dụng của ngôi nhà Khi bán nhà cho bà C là ông A bán căn nhà đã được sửa sang bằng tiền của ông B Nhờ vậy mà ông A bán được với giá cao hơn (so với khi nhà chưa được sửa chữa) Khoản tiền này khi đơn phương chấm dứt hợp đồng với bà C, ông B có thể kiện đòi ông A trả cho mình
Trang 62 Vụ việc thứ hai:
2.1 Nội dung vụ việc:
Ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho thuê Năm 1972 ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân ( là vợ của ông Nghiêm Xuân Việt) cùng đứng tên căn nhà tại 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây là 6/30 Phan Thanh Giản) theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 Tuy nhiên, ông Việt lại ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Lộc( quản gia của gia đình ông Việt ) trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và đất của ngôi nhà nói trên
Trước đó, năm 1964, ông Lộc có ký hợp đồng thuê nhà với ông Nguyễn Văn Ba Trước khi cho thuê nhà, ông Lộc đã tự xây cất bằng vật liệu nhẹ trên đất của ông Nghiêm Xuân Việt từ năm 1937, sau đó ngăn ra làm bốn căn Ông Nguyễn Văn Ba thuê căn 322/9 gồm nhà chính 18m2 và diện tích phụ Trong quá trình thuê nhà ông Ba tự ý xây cất lại
Năm 1986 ông Lộc khởi kiện ông Ba đòi lại nhà, ông Nghiêm Xuân Việt xác nhận đã cho và không tranh chấp Bà Đặng Mộng Xuân (vợ ông Nghiêm Xuân Việt) đã chết từ lâu bên Pháp Toà hoà giải nên ông Ba thuê tiếp đến năm 1990 nhưng không trả tiền thuê Vì vậy, bà Thuỷ ( là con của ông Nguyễn Văn Lộc) yêu cầu ông Ba trả lại nhà
2.2 Giải quyết của Tòa án:
Nguyện vọng của bà Thuỷ được cả hai cấp xét xử chấp nhận, buộc ông
Ba và gia đình phải bàn giao ngôi nhà mà ông Ba đã xây dựng mới trên nền
cũ cho nguyên đơn, bù lại nguyên đơn bồi hoàn cho ông Ba một phần tiền xây dựng trên 20 triệu đồng
Trang 72.3 Nhận xét của nhóm:
Bản án bộc lộ nhiều vấn đề có tính chất của vụ tranh chấp nhưng không được làm rõ Vấn đề mấu chốt là ông Nguyễn Văn Lộc, cha của nguyên đơn Nguyễn Thị Thu Thuỷ, có phải là chủ sở hữu ngôi nhà và thửa đất 322/9 này hay không? Trong hồ sơ và hai bản án không thể hiện ông Lộc có giấy tờ gì trực tiếp chứng minh mình là chủ sở hữu; ngược lại nhiều chứng cứ cho thấy ông Lộc không phải là chủ sở hữu, chỉ là đại diện cho ông Việt mà thôi
Trước hết, ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho thuê Ông Nguyễn Văn Ba khai năm 1964 ông và gia đình có hợp đồng thuê nhà số 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây mang số 6/30 Phan Thanh Giản) với ông Nguyễn Văn Lộc vì lẽ ông Lộc là người trông coi căn nhà này, là quản gia của ông Việt Điều này chỉ thể hiện việc xác lập giao dịch dân sự giữa ông Ba và ông Lộc chứ không phải là căn cứ khẳng định ông Lộc là chủ sở hữu căn nhà
Ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân cùng đứng tên (năm 1972) căn nhà này theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 và ông Việt chỉ ủy quyền cho ông Lộc trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và đất, chứng tỏ ông Lộc không thể là chủ sở hữu căn nhà này
Ủy quyền này có hợp pháp hay không chưa chứng minh được vì căn nhà thuộc đồng sở hữu của ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân Việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bà Xuân Nếu bà Xuân chết mà không
có di chúc để lại phần sở hữu căn nhà này cho ông Việt thì còn thừa kế là các con Vì vậy, các con của ông Việt, bà Xuân cũng có quyền quyết định đối với
Trang 8căn nhà này Nếu các con ông Việt, bà Xuân ủy quyền cho ông Việt quyết định thì phải có văn bản thể hiện Thực tế, văn bản này không có
Giả sử việc ông Việt ủy quyền cho “ông Lộc trọn quyền quyết định” là hợp pháp đi chăng nữa thì không có nghĩa quyền sở hữu nhà đương nhiên thuộc về ông Lộc vì đơn thuần đây chỉ là giao dịch dân sự ủy quyền, không phải tặng cho, không phải mua bán tài sản hay thừa kế Nếu tặng cho thì phải làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu chặt chẽ theo quy định của pháp luật Theo quy định tại khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, việc ủy quyền đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền chết Nếu ông Việt chết thì ông Lộc không thể là người có quyền quản lý, quyết định đối với căn nhà này
Hai bản án chỉ nêu trong phần khai của nguyên đơn là “bà Đặng Mộng Xuân đã chết từ lâu bên Pháp” mà không hề có giấy chứng tử hay văn bản xác nhận nào Hơn nữa, bà Xuân là đồng sở hữu tài sản với ông Việt, nếu bà Xuân
đã chết thì còn có các con của họ là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, nhưng họ đã không được triệu tập tham gia tố tụng
Trên đây là một vài khía cạnh trong số rất nhiều mâu thuẫn do bị đơn phát hiện, rồi những chứng từ do nguyên đơn cung cấp bị giám định phát hiện giả mạo…dẫn đến không quá khó để Toà án thấy rõ bản chất vụ việc Mặc dù vậy hai bản án vẫn xử cho bà Thuỷ lấy được nhà của ông Ba khiến người dân nghi ngờ tính khách quan của bản án Nhiều người dân đã ký đơn đề nghị hoãn thi hành án để xem xét lại vụ án Cho nên, theo ý kiến của nhóm chúng tôi, để giải quyết vụ việc này thì tòa án cần phải xác minh những điều sau:
Trang 91 Bà Xuân đã chết hay chưa, nếu đã chết thì bà có để lại di chúc không Để
từ đó xác đinh được người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến căn nhà nói trên
2. Nếu như ông Việt có ủy quyền cho ông Lộc thì cần xác định giấy tờ ủy quyền có hợp pháp hay không Nếu giấy tờ hợp pháp thì cần phải xác định xem ông Việt ủy quyền cho ông Lộc làm công việc gì rồi để xác định xem việc ông Lộc tự xây cất và cho thuê nhà trên căn nhà của ông Việt có hợp pháp hay không
Sau khi xác minh được hai vấn đề trên thì dựa vào đó mới có thể xác định căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của ai và ai có đầy đủ quyền năng với căn nhà này Từ đó những chi tiết ấy sẽ làm bằng chứng để tòa án đưa ra phán quyết của mình
3 Vụ việc thứ ba:
3.1 Nội dung vụ việc:
Ngày 1/10/2003, vợ chồng ông Nguyễn Hữu Phúc và bà Nguyễn Thị Đoan Trang (chủ nhà) ký một hợp đồng cho ông Bùi Công Giang (hiện là Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital) thuê 3 căn nhà mặt tiền: số 7 Võ Văn Tần, 180 và 180A Nam Kỳ Khởi Nghĩa Hợp đồng thuê có thời hạn 5 năm, hết hạn và 1/10/2008 Tổng giá thuê ban đầu là 63 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 4.200 USD (cho 3 căn) Chủ nhà đã nhận 50.400 USD tiền cọc
Trước 6 tháng hết hạn hợp đồng, ông Phúc gửi thông báo đến ông Giang, cho hay không có nhu cầu cho thuê nữa, đồng thời yêu cầu khách trả lại nhà để xây dựng lại Tuy nhiên, ông Giang yêu cầu tái ký hợp đồng thuê, dựa trên cơ sở điều 2 và điều 6.2 về việc tái tục hợp đồng khi khách có nhu cầu tiếp tục thuê mặt bằng trong hợp đồng Ngoài ra, ông còn đề xuất với chủ
Trang 10nhà cùng hợp tác xây cao ốc kinh doanh trên 3 căn nhà mình đang thuê Song, những đề nghị này đều bị gia chủ khước từ
Tổng giám đốc Công ty Anpha Capital Bùi Công Giang cho hay ông thuê 3 căn nhà trên gắn liền với hoạt động của doanh nghiệp tương đương 50 năm Dù hợp đồng có thời hạn 5 năm nhưng điều 2 và 6.2 có ghi rõ việc tái tục hợp đồng mỗi khi bên thuê có nhu cầu Ông Giang nhấn mạnh, việc vợ chồng ông Phúc và bà Trang cam kết tái tục hợp đồng sau khi hết hạn thuê là giao dịch dân sự có điều kiện Bởi lẽ, vào năm 2002 căn nhà này mục nát và chủ nhà vướng vào một vụ tranh chấp với ông Bạch Tiến Nam "Lúc đó, tôi
đã thay ông Nam thuê lại căn nhà này, đồng thời thanh toán các khoản nợ cũng như phí xây mới căn nhà thay cho gia chủ Nếu ông Phúc và bà Trang chỉ cho thuê 5 năm thì chắc chắn tôi không dám thuê", ông phân trần
Ông Giang cho rằng, trước khi hai bên đi đến ký kết hợp đồng thuê, chủ nhà đã định sẽ cho thuê lâu dài, ổn định Chính vì vậy, nếu không chấp thuận tái tục hợp đồng thuê, chủ nhà phải bồi thường thiệt hại mà ông Giang phải gánh chịu gồm: chi phí xây dựng, sửa chữa căn nhà này, thiệt hại của doanh nghiệp do thay đổi văn phòng và những nguy cơ thiệt hại vô hình khác
Tuy nhiên, theo một số thông tin có được, điều 6.5 của hợp đồng thuê nhà giữa hai bên ký kết lại có đoạn ghi chú phản lại yêu cầu của ông Giang
Cụ thể, điều 6.5 này nêu rõ: "Khi hết hạn hợp đồng thuê, bên B (tức bên thuê) không được đòi bên A (bên cho thuê) bất cứ khoản tiền bồi thường nào về việc xây dựng, sửa chữa và cải tạo căn nhà"
3.2 Giải quyết của Tòa án: