Hợp đồng thuê nhà ở

Mục lục Mục lục LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG .2 A Khái quát chung hợp đồng thuê nhà Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà 2.Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà 3.Hình thức, thủ tục hợp đồng thuê nhà a Hình thức hợp đồng thuê nhà .4 b Thủ tục hợp đồng thuê nhà B CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Chủ thể hợp đồng thuê nhà a Bên cho thuê b.Bên thuê nhà ở: .8 2.Đối tượng hợp đồng thuê nhà .9 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà .10 3.1 Bên cho thuê nhà 10 3.2 Bên thuê nhà 11 4.Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà 13 4.1.Hợp đồng thuê nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng thuê nhà vô hiệu 13 4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà .15 a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà .15 b Chấm dứ hợp đồng thuê nhà 16 C.Thực trạng tranh chấp hoạt động thuê nhà định hướng hoàn thiện .18 1.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp .18 3.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 19 KẾT LUẬN 20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 LỜI MỞ ĐẦU Trong cuốc sống đại ngày nay, người có nhiều nhu cầu ham muốn Một nhu cầu lớn cấp thiết nhà Xoay quanh vấn đề có nhiều giao dịch liên quan, số phải kể tới hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên thuê bên cho thuê bên phát sinh quyền nghĩa vụ với Có thể nói hợp đồng thuê nhà loại giao dịch dân phổ biến phức tạp tồn khó khăn cần khắc phục để tìm hiểu rõ vấn đề em xin chọn đề tài: “ Hợp đồng thuê nhà ở” NỘI DUNG A Khái quát chung hợp đồng thuê nhà Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà a Khái niệm Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên thuê bên cho thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận theo pháp luật quy định b Đặc điểm Hợp đồng cho thuê nhà loại hợp đồng dân nhằm thực việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà Do hợp đồng thuê nhà có đặc điểm: *Hợp đồng thuê nhà hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để thời hạn định theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Theo đó, bên cho thuê nhà chuyển giao quyền sử dụng nhà diện tích nhà mục đích thuê(để ở) thời hạn theo thỏa thuận hợp đồng *Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ Đặc điểm song vụ hợp đồng thuê nhà thể chỗ: bên cho thuê nhà bên thuê nhà có quyền nghĩa vụ Tương ứng với quyền bên cho thuê nghĩa vụ bên thuê ngược lại, tương ứng với quyền bên thuê nghĩa vụ bên cho thuê *Hợp đồng thuê nhà hợp đồng có đền bù Hàng tháng, hàng quý, hàng năm ( tùy thuộc vào thỏa thuận hai bên hợp đồng) bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà khoản tiền theo thỏa thuận hợp đồng thuê nhà Điều thể tính chất đền bù hợp đồng Nếu thuê nhà nhà nước thì giá thuê nhà nước quy định *Hợp đồng thuê nhà hợp đồng ưng thuận Về đặc điểm này, có nhiều quan điểm khác Trong luận văn tốt nghiệp cao học luật tác giả Nguyễn Việt Cường có đưa quan điểm: “quyền nghĩa vụ dân bên cho thuê nhà bên thuê nhà phát sinh sau hai bên thỏa thuận xong điều khoản chủ yếu hợp đồng” nên hợp đồng thuê nhà có đặc điểm “ưng thuận” Cần ý rằng, quyền bên cho thuê nhà bên thuê nhà trường hợp quyền yêu cầu thực hợp đồng Ví dụ A cho B thuê nhà Hai bên thỏa thuận xong điều khoản hợp đồng ký tên vào hợp đồng thuê nhà hai bên thỏa thuận Hợp đồng ghi rõ sau hai ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê nhà Trong trường hợp này, sau ngày A không giao nhà cho B B có quyền yêu cầu A thực hợp đồng ký kết hai bên 2.Giá thời hạn hợp đồng thuê nhà a.Giá hợp đồng thuê nhà Giá hợp đồng thuê nhà điều khoản hợp đồng thuê nhà ở, khoản tiền mà bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê sở thỏa thuận Nhưng pháp luật có quy định khung giá thi bên thỏa thuận không vượt khung giá Giá hợp đồng thuê nhà mang tính khả biến theo thỏa thuận bên theo giá thị trường Sự biến động tùy thuộc vào thỏa thuận bên hợp đồng theo điều kiện định, theo thời hạn hợp đồng theo phương thức trả tiền thuê nhà hành tháng, hàng quý lần Đối với hợp đồng thuê nhà xã hội hợp đồng thuê nhà công vụ giá thuê tính chất “thỏa thuận” bên cho thuê nhà bên thuê nhà mà khung giá nhà nước quy dịnh b Thời hạn hợp đồng thuê nhà Thời hạn hợp đồng thuê nhà khoảng thời gian xác định hai bên thỏa thuận hợp đồng, hết khoảng thời gian hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt pháp luật quy định khác Tuy nhiên, giao kết hợp đồng thuê nhà bên không thỏa thuận thời hạn mà thỏa thuận kiện định kiện điều kiện để chấm dứt hợp đồng Trên thực tế, có hợp đồng thuê nhà bên thỏa thuận thời hạn thuê nhà áp dụng theo nguyền tắc chung bên chấm dựt hợp đồng lúc phải thông báo cho bên trước sáu tháng việc đòi trả nhà 3.Hình thức, thủ tục hợp đồng thuê nhà a Hình thức hợp đồng thuê nhà Hình thức hợp đồng cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngoài, phương thức thể ý chí chủ thể giao dịch thuê nhà sở để quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát tính hợp pháp hợp đồng thuê nhà Điều 492 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký”, trừ trường hợp thuê nhà xã hội nhà công vụ bên cho thuê nhà tổ chức có đăng ký kinh doanh nhà Căn vào quy định trên, hình thức hợp đồng phải đáp ứng ba điều kiện: Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn Đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà - loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy tranh chấp bên tham gia giao dịch họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản hợp đồng vậy, BLDS, luật nhà văn pháp luật khác quy định chặt chẽ hình thức hợp đồng thuê nhà Cụ thể hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn Tất hợp đồng cho thuê nhà mà hình thức văn tòa án – quan nhà nước có thẩm quyền có quyền định buộc bên tham gia hợp đồng phải thực quy định thời gian định, bên không tuân theo hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu Thứ hai, Hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực Căn theo quy định pháp luật hành BLDS 2005; luật nhà 2005, nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9/2006 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, thông tư liên tịch 4/2006/TTLT?BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất hợp đồng thuê nhà cần phải lập thành văn bản, có chứng nhận công chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND cấp xã nhà nông thôn, phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền ( văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà sáu tháng, bên cho thuê nhà tổ chức có chức kinh doanh nhà bên thuê nhà xã hội Như vậy, tất hợp đồng cho thuê nhà từ tháng trở lên mà bên cho thuê nhà cá nhân, UBND cấp huyện từ chối việc chứng thực bên hợp đồng thuê nhà phải đến tổ chức hành nghề công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà Thứ ba là: hợp đồng thuê nhà phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Theo điều 492 BLDS 2005 sau hợp đồng cho thuê nhà công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng cho thuê nhà phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền ( văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) Như vậy, việc quy định hợp đồng cho thuê nhà phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm kiểm soát việc cho thuê nhà chủ thể tính hợp pháp hợp đồng đồng thời việc quy định buộc bên tham gia quan hệ cho thuê nhà ở, phải hoàn tất thủ tục hình thức hợp đồng, qua xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê nhà b Thủ tục hợp đồng thuê nhà Đối với trường hợp thuê nhà thông thường ( đối tượng nhà cho thuê nhà công vụ nhà xã hội ): Hợp đồng thuê nhà thông thường bên ( bên cho thuê nhà bên thuê nhà ) tự thỏa thuận lập hợp đồng thuê nhà đến quan công chứng đề nghị lập hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà phải có chữ kí bên cho thuê bên thuê Nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê từ tháng trở lên, thủ tục xác lập hợp đồng có ba trường hợp sau đây: Thứ nhất: Bên cho thuê nhà bên thuê nhà cá nhân hợp đồng thuê nhà bên phải có chứng nhận công chứng nhà nước tổ chức hành nghề công chứng Bên cho thuê nhà cá nhân phải nộp hợp đồng thuê nhà quan thuế để làm thủ tục kê khai nộp thuế cho nhà nước Thời hạn bàn giao nhà cho thuê chấm dứt việc thuê nhà thực theo thỏa thuận hợp đồng Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung ( tài sản vợ chồng, nhà thừa kế tặng cho chung ) hợp đồng phải có đồng ý kí tên đồng sở hữu, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà Các chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung thỏa thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà Nếu tài sản thuê nhà vợ chồng mà bên chết trước hợp đồng thuê phải có ý kiến đồng ý người thừa kế hàng thứ người chết Thứ hai: Nếu bên cho thuê nhà tổ chức, bên thuê nhà cá nhân có nhu cầu thuê nhà để công chứng hay chứng thực Sau thỏa thuận xong điều khoản hợp đồng thuê nhà ở, đại diện theo pháp luật bên cho thuê nhà bên thuê nhà ký tên đóng dấu vào hợp đồng hoàn tất thủ tục hợp đồng cho thuê nhà Thứ ba: Nếu bên cho thuê nhà tổ chức có kinh doanh nhà bên thuê nhà pháp nhân thuê nhà cho thành viên pháp nhân dùng để hợp đồng không cần phải công chứng hay chứng thực Đối với việc thuê nhà công vụ: Cán bộ, công chức thuộc diện bố trí nhà công vụ phải có đơn đề nghị thuê nhà công vụ gửi co quan nơi công tác để lấy ý kiến xác nhận Cơ quan sử dụng cán bộ, công chức tập hợp đơn đề nghị thuê nhà công vụ cán bộ, công chức đơn vị kèm theo văn gửi UBND cấp tỉnh đề nghị bố trí giải nhà công vụ UBND tỉnh xếp, bố trí cho đối tượng thuộc diện thuê nhà công vụ quan địa phương quan trung ương đóng địa bàn B CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Chủ thể hợp đồng thuê nhà a Bên cho thuê Hợp đồng thuê nhà loại hợp đồng dân nhằm thực việc chuyển giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà Bên cho thuê nhà cá nhân, tổ chức, nhà nước Vì nhà loại tài sản đặc biệt, cần phải có quản lý nhà nước ( phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền) nên bên cho thuê nhà phải có đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định chủ thể giao dịch dân thông thường điều kiện chặt chẽ khác *Đối với cá nhân: Theo điểm a khoản điều 122 BLDS 2005 bên cho thuê nhà cá nhân phải người có lực hành vi dân Tại điều 17 BLDS 2005 cá nhân coi có đủ lực hành vi dân người khả mình, nhận thức đầy đủ hành vi công việc hậu pháp lý việc làm, đồng thời có khả điều khiển hành vi Căn từ điều 20 đến điều 23 BLDS 2005 người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên, có trí phát triển bình thường người có lực hành vi dân đầy đủ, người phép toàn quyền xác lập giao dịch dân người chưa đủ tuổi lực hành vi dân Giao dịch người chưa đủ tuổi phải người đại diện theo pháp luật xác lập, thực Người từ đủ tuổi đến 18 tuổi xác lập hợp đồng thuê nhà phải người đại diện theo pháp luật đồng ý Đối với người bị hạn chế lực hành vi dân sự, tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà ở, người phải thông qua người đại diện theo quy định pháp luật Ngoài điều kiện lực chủ thể, bên cho thuê phải chủ sở hữu người đại diện theo quy định pháp luật dân nhà diện tích nhà cho thuê *Đối với tổ chức: Điều 92 luật nhà 2005, tổ chức cho thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà Khi tổ chức ký kết hợp đồng thuê nhà phải thông qua người đại diện theo pháp luật tổ chức Người đại diện theo pháp luật tổ chức thay mặt tổ chức ký kết hợp đồng thuê nhà với bên thuê phải đáp ứng đầy đủ điều kiện lực chủ thể cá nhân tham gia giao dịch thuê nhà với cá nhân bên cho thuê nhà b.Bên thuê nhà ở: Là cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để pháp nhân trường hợp thuê nhà cho thành viên Bên thuê chủ thể hợp đồng thuê nhà nên phải đáp ứng điều kiện chủ thể giao kết hợp đồng để hợp đồng có hiệu lực pháp luật Với trường hợp bên thuê nhà người việt nam định cự nước ngoài, tổ chức cá nhân nước thuê nhà việt nam đối tượng điều kiện thuê nhà phải tuân theo quy định điều 131 luật nhà khoản điều 67 nghị định 90/2006: “1 Tổ chức cá nhân nước phép vào Việt Nam có thời hạn từ tháng liên tục trở lên Người Việt Nam định cư nước Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở” Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước phải tuân thủ quy định pháp luật Việt Nam trình tự thủ tục thuê nhà, quyền nghĩa vụ bên thuê theo quy định BLDS, luật nhà ở, Nghị định 90/2006 2.Đối tượng hợp đồng thuê nhà Đối tượng hợp đồng thuê nhà nhà diện tích nhà cho thuê tính mét vuông (m2) Nhà đối tượng hợp đồng gồm diện tích diện tích phụ Nếu cho thuê nhà chung cư, diện tích chung nhà chung cư bên thuê nhà có quyền sử dụng Ngoài bên thuê có quyền hưởng lợi dịch vụ mà bên cho thuê hưởng cầu thang máy, gửi xe,… Đối tượng hợp đồng thuê nhà phải đáp ứng điều kiện nhà tham gia giao dịch dân nói chung Theo đó, để tham gia giao dịch dân cho thuê nhà, nhà phải có điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; tranh chấp quyền sở hữu không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành của quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài điều kiện nhà tham gia giao dịch dân trên, nhà cho thuê phải đảm bảo chất lượng an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường điều kiện thiết yếu khác Đối với nhà Việt Nam cho người Việt Nam định cư nước ngoài, công dân có quốc tịch nước ngoài, điều kiện phải đáp ứng điều kiện nhà riêng lẻ hộ khép kín Nhà xã hội nhà công vụ phải đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng ký thuật, hạ tầng xã hội theo quy định loại đô thị 3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà 3.1 Bên cho thuê nhà Nghĩa vụ quyền bên cho thuê quy định điều 493 điều 494 BLDS 2005 * Nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở: - Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê hợp đồng mà bên thỏa thuận cam kết diện tích nhà, chất lượng nhà,…bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định thời hạn thuê Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao nhà như: giao nhà không thời hạn, nhà không chất lượng,… bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại - Nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định thời hạn thuê Đây nghĩa vụ bên cho thuê để tránh xảy tranh chấp ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà bên thuê thời hạn thuê - Bảo dưỡng sửa chưa nhà theo định kỳ theo thỏa thuận, bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường… * Quyền bên cho thuê nhà ở: - Nhận đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Như phân tích hợp đồng thuê nhà giá điều khoản hợp đồng Theo bên thỏa thuận mức giá phù hợp với quy định bên thỏa thuận trả tiền theo tháng, quý,… Hơn nữa, mục đích bên cho thuê nhà cho thuê nhà diện tích nhà nhằm thu khoản lợi ích vật chất định Như vậy, đến thời hạn bên cho thuê nhà nhận đủ số tiền bên thuê phải trả theo thỏa thuận - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản điều 498 BLDS Đây quyền bên cho thuê nhà để bảo vệ lợi ích người xung quanh trước hành vi cố ý gây hại tới tài sản thời hạn thuê nhà; trật tự môi trường xung quanh Trong trường hợp bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại có bên thuê gây ra, mặt khác bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê trước tháng đơn phương chấm dứt hợp đồng ( khoản điều 498) - Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ Trong thời hạn thuê nhà thấy diện tích nhà cho thuê cần phải tu sửa, nâng cấp bên cho thuê có quyền tu sửa nâng cấp nhiên tu sửa nâng cấp phải đồng ý bên thuê không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ - Được lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết; hợp đồng thuê không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê nhà trước sáu tháng Thời hạn thuê điều khoản cở hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê bên thỏa thuận hết thời hạn hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo bên thuê nhà phải thu xếp trả lại nhà cho bên cho thuê Còn trường hợp hợp đồng thuê nhà quy định thời hạn thuê nhà bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê trước sáu tháng, quy định nhằm bảo vệ lợi ích cho bên thuê nhà có thời gian tìm nhà trước giao trả lại nhà 3.2 Bên thuê nhà Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà quy định điều 495 496 BLDS * Nghĩa vụ bên thuê nhà ở: - Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận Như ta biết mục đích hợp đồng thuê nhà để bên thuê nhà sử dụng để ở, không sử dụng nhà vào mục đích khác ( sử dụng để kinh doanh, cho người khác thuê lại không đồng ý bên thuê,…) Do vậy, suốt thời hạn thuê nhà, bên thuê nhà phải sử dụng mục đích thỏa thuận - Trả đủ tiền thuê nhà kỳ hạn thỏa thuận Như ta biết mục đích bên cho thuê nhà cho thuê nhà diện tích nhà nhằm thu khoản lợi ích vật chất định Vì đến hạn mà hai bên thỏa thuận hợp đồng bên thuê nhà phải giao đủ số tiền cho bên cho thuê Bên thuê nhà trả tiền thuê theo tháng, quý , năm hay trả lần tùy theo thỏa thuận bên - Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây Bên thuê nhà phải chịu trách nhiệm hư hỏng, thiệt hại gây hợp đồng thuê nhà có hiệu lực, thời hạn thuê nhà Bên thuê phải chịu trách nhiệm hư hỏng gây chịu trách nhiệm với hư hỏng nhà trình hao mòn tự nhiên hư hỏng lỗi - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng, nghĩa vụ bên thuê nhà nghĩa vụ chung tất người xã hội Khi thực quyền sử dụng nhà ở, bên thuê nhà phải thực quy định chung để đảm bảo cho lợi ích sinh hoạt chung người xung quanh Ví dụ: giữ vệ sinh chung, giữ trật tự,… - Trả nhà cho bên thuê thời hạn, hợp đồng thuê nhà bên có thảo thuận thời hạn định, hết thời hạn bên thuê nhà phải trả nhà cho bên cho thuê để bên cho thuê sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên bên thuê nhà mắc lỗi dẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng bên thuê nhà phải trả lại nhà trước thời hạn * Quyền bên thuê nhà ở: - Nhận nhà hợp đồng hai bên thỏa thuận diện tích chất lượng Trường hợp bên cho thuê giao nhà không thỏa thuận nhà không đáp ứng yêu cầu bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng - Được đổi nhà; cho thuê lại nhà thuê cho người khác, bên cho thuê nhà đồng ý văn Quy định xuất phát từ nhu cầu thực tiễn bên thê ( muốn nhà khác cho phù hợp với nơi công tác, có chỗ khác, nhà thuê rộng, tiền thuê nhà cao so với thu nhập mình) bên thuê thỏa thuận với bên cho thuê phép đổi nhà thuê với người khác cho bên thứ ba thuê lại Tuy nhiên quyền bị hạn chế phải đồng ý văn bên cho thuê nhà - Được tiếp tục thuê nhà theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Quy định suất phát từ lợi ích bên thuê nhà nhà thuê thay đổi chủ sở hữu, theo bên thuê nhà thuê nhà theo điều kiện hợp đồng - Yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nahf bị hư hỏng nặng Điều xuất phát từ nhu cầu sử dụng nhà bên thuê nhà trường hợp nhà bị hư hỏng nặng ảnh hưởng đến sống bên thuê bên thuê có quyền yêu cẩu bên cho thuê phải sửa chữa lúc mà không cần phải đến định kỳ bảo dưỡng - Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoarn3 điều 498 luật Việc quy định để đảm bảo quyền lợi bên thuê nhà lợi ích họ không đảm bảo Hợp đồng thuê nhà có mục đích thuê nhà để nhiên mục đích không đảm bảo bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo trước cho bên cho thuê nhà trước tháng 4.Hợp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt hợp đồng thuê nhà 4.1.Hợp đồng thuê nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng thuê nhà vô hiệu *Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm điều kiện chủ thể Hợp đồng thuê nhà hợp đồng thuê tài sản, điều kiện chủ thể cho thuê thuê phải thỏa mãn điều kiện luật định Đối với bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ điều kiện chủ thể pháp nhân, cá nhân, tổ chức khác hoạt động lĩnh vực dịch vụ cho thuê nhà Đối với cá nhân cho thuê nhà thuê nhà phải có lực hành vi dân Nếu nhà thuộc sở hữu chung bên thuê phải đồng ý văn tất đồng chủ sở hữu chung nhà cho thuê có tên hợp đồng cho thuê nhà ký vào hợp đồng cho thuê nhà Đối với bên thuê nhà tổ chức phải có chữ ký người đại diện theo pháp luật đóng dấu Nếu không đáp ứng điều kiện hợp đồng thuê nhà vô hiệu theo quy định điều 127 BLDS *Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm ý chí, mục đích chủ thể tham gia ký kết hợp đồng Để đảm bảo nguyên tắc tự nguyện cam kết, thỏa thuận hợp đồng dân nói chung hợp đồng thuê nhà nói riêng, pháp luật dân quy định điều kiện để hợp đồng có hiệu lực bên chủ thể tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện Theo hợp đồng thuê nhà không đảm bảo tự nguyện bị vô hiệu Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm tự nguyện bảo gồm: - Hợp đồng thuê nhà vô hiệu nhầm lẫn - Hợp đồng thuê nhà vô hiệu bị lừa dối; đe dọa - Hợp đồng thuê nhà vô hiệu bên chủ thể không nhận thức làm chủ hành vi thời điểm ký kết - Hợp đồng thuê nhà vô hiệu đồng thuận đồng sở hữu *Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm nội dung hợp đồng Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm mặt nội dung hợp đồng, hay nói cách khác nội dung hợp đồng thuê nhà vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đưuc xã hội hợp đồng vô hiệu Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà vi phạm điều kiện nội dung hợp đồng xảy ba trường hợp: Thứ nhất, nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội ví dụ: hợp đồng thuê nhà thực chất lại sử dụng vào mục đích khác Thứ hai, hợp đồng thiếu điều khoản mang tính bắt buộc hợp đồng thông thường như: tên, địa bên; trạng nhà;… Thứ ba: nội dung mang tính chất bắt buộc hợp đồng vi phạm quy định pháp luật cụ thể trường hợp pháp luật quy định khung giá cho thuê nhà giá cho thuê hợp đồng thuê nhà bên thỏa thuận nằm khung giá Trường hợp này, bên tham gia ký kết hợp đồng khởi kiện, tòa án tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu *Hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm quy định bắt buộc hình thức hợp đồng Theo quy định hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, phải có chứng nhận công chứng chứng thực UBND cấp xã nhà nông thôn, phải đăng ký với co quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp cá nhân cho thuê nhà tháng, bên cho thuê tổ chức có chức kinh doanh nhà thuê nhà xã hội Như vậy, hợp đồng thuê nhà vô hiệu vi phạm quy định bắt buộc hình thức hợp đồng hợp đồng có thời hạn tháng không thực văn không công chứng chứng nhận, không chứng thực không đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp này, theo yêu cầu bên toàn án, co quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực hiện, giao dịch vô hiệu *Hậu pháp lý hợp đồng thuê nhà vô hiệu Khi hợp đồng thuê nhà vô hiệu hậu quy định điều 137 BLDS sau: Thứ nhất: hợp đồng thuê nhà vô hiệu hợp đồng không làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân cá bên Khi pháp luật không thừa nhận hiệu lực pháp lý hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên thuê nhà bên cho thuê nhà Thứ hai: bên cho thuê nhà bên thuê nhà phải khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu hoàn trả cho nhận, không hoàn trả vật hoàn trả tiền: bên cho thuê lấy lại nhà, bên thuê lấy lại tiền đặt cọc Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường 4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà Đơn phương chấm dứt hợp đồng trường hợp đặc biệt việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, quy định điều 498 BLDS Theo đó: *Bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê có hành vi sau: a Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp tháng trở lên mà lý đáng Nghĩa vụ trả tiền thuê nhà nghĩa vụ chủ yếu bên thuê nhà Mục đích bên cho thuê hưởng lợi ích vật chất định từ việc cho thuê nhà diện tích nhà bên thuê không trả tiền thuê nhà vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mục đích bên cho thuê nhà không đạt để bảo vệ quyền lợi bên cho thuê nhà trường hợp bên thuê nhà không trả tiền thuê liên tiếp tháng trở lên mà lý đáng bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng b Sử dụng nhà không mục đích thuê Mục đích thuê nhà để ở, trường hợp bên thuê nhà tự ý chuyển mục đích thuê nhà bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng c Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng d Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà không đồng ý bên cho thuê e Để đảm bảo cho việc sinh hoạt khu nhà bình yên, pháp luật có quy định bên thuê nhà có hành vi làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh thì… *Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại bên thuê nhà có hành vi sau: a không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng… b Bên cho thuê tăng giá bất hợp lý… c Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba b Chấm dứ hợp đồng thuê nhà Theo điều 499 BLDS điều 102 luật nhà 2005 hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau: Thứ nhất: thời hạn thuê hết; hợp đồng không xác định thời hạn thuê hợp đồng thuê nhà chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê nhà biết việc đòi nhà Như ta biết giao kết hợp đồng thuê nhà bên có thỏa thuận thời hạn định tồn giá trị hợp đồng tức thời hạn phát sinh quyền nghĩa vụ bên, hết thời hạn quyền nghĩa vụ chấm dứt hợp đồng thuê nhà đương nhiên chấm dứt Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn nhằm bảo vệ cho lợi ích người thuê nhà nhà làm luật đưa thời hạn sáu tháng để bên thuê nhà có thời gian tìm nhà ổn định sống Thứ hai: nhà cho thuê không Trong hợp đồng thuê nhà đối tượng hợp đồng nhà diện tích nhà tính mét vuông Khi nhà cho thuê diện tích nhà cho thuê không nguyên nhân đối tượng hợp đồng thuê nhà không đương nhiên hợp đồng chấm dứt Thứ ba: Bên thuê nhà chết chung sống Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên thuê bên cho thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận theo pháp luật quy định Như vậy, bên thuê nhà chết mà chung sống tồn thỏa thuận bên quan hệ thuê nhà tức phát sinh quyền nghĩa vụ bên Vì vật, hợp đồng thuê nhà chấm dứt Thứ tư: Nhà cho thuê phải phá dỡ bị hư hỏng nặng có nguy sập đổ thực quy hoạch xây dựng nhà nước Trong trường hợp hiểu đối tượng nhà cho thuê bị phá bỏ nguyên nhân khách quan, đối tương nhà cho thuê không nữa, hợp đồng thuê nhà chấm dứt C.Thực trạng tranh chấp hoạt động thuê nhà định hướng hoàn thiện 1.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Pháp luật hành có quy định cụ thể để điều chỉnh quan hệ thuê nhà nhưng, thực tế tranh chấp phát sinh quan hệ diễn phổ biến Thực trạng xảy nhiều nguyên nhân chủ yếu nguyên nhân sau: -Trong xã hội ý thức nhận thức phát luật nói chung quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà người dân nhiều hạn chế Khi ý thức chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật khả nhận biết rõ quy định phát luật người dân chưa cao dẫn tới tình trạng bên tham gia hoạt động có hành vi vi phạm hình thức hoạt động hợp đồng thường bên giao kết cở sở tình cảm hay thói quen, hành vi vi phạm nghĩa vụ cam kết xảy phổ biến chủ thể ý thức nghiêm chỉnh thực quyền nghĩa vụ xác lập hợp đồng -Cơ sở pháp luật chế định hợp đồng nhà bộc lộ điểm bất cập Khi xây dựng, ban hành văn pháp luật có điều luật không phù hợp với thực tế khách quan diễn quan hệ thuê nhà dẫn tới tình trạng quy định kịp thời giao dịch thuê nhà ở, có văn pháp luật có nội dung mâu thuẫn trái ngược đưa nội dung cụ thể hợp đồng thuê nhà Vì gây khó khăn không cho chủ thể tham gia mà “ người làm công tác bảo vệ pháp luật áp dụng quy định để bảo vệ quyền lợi đương dễ dẫn tới tình trạng tranh chấp kéo dài, phải giải nhiều lần nhiều cấp xét xử ” -Không vậy, quy định pháp luật có nhiều điều luật quy định nội dung chưa cụ thể rõ ràng quy định hợp đồng thuê nhà phải thực thủ tục đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền đáp ứng điều kiện hình thức hợp đồng, thời gian dài mà pháp luật lại quy định cụ thể, rõ ràng quan có thẩm quyền tiến hành đăng kí hợp đồng thuê nhà ở, nên có tranh chấp xảy hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 134 BLDS 2005 thủ tục đăng kí hợp đồng thuê nhà dường không bên chủ thể thực thực tế Chính quyền lợi bên không đảm bảo -Ở vùng sâu, vùng khó khăn đất nước nhận thức pháp luật ý thức tuân thủ người dân hạn chế, nên hành vi vi phạm diễn phổ biến -Khi nhu cầu nhà tầng lớp dân cư ngày tăng di cư nhanh tầng lớp lao động đến thành phố lớn tập chung lượng học sinh, sinh viên lớn Trong quỹ nhà hạn chế không đáp ứng đủ nhu cầu người dân tạo nên sức ép nhà xã hội, dẫn tới tượng bên thuê phải chấp nhận giao kết hợp đồng với bất lợi định như: giá điện nước cao, diện tích nhà hẹp… bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý Do nguyên nhân mà quyền lợi bên bị xâm phạm, tranh chấp bên nảy sinh số lượng nhiều tính chất phức tạp 3.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Sửa đổi số định pháp luật để phù hợp với thực tế diễn quan hệ thuê nhà ở, đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên Về quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bên thuê không trả tiền thuê liên tục ba tháng tăng mà lý đáng Trên thực tế bên thuê có hành vi vi phạm nghĩa vụ trả tiền nhà bên cho thuê không thực quyền Để đảm bảo quyền bên cho thuê có tính khả thi pháp luật nên quy định “bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng tổng số tiền thuê nhà mà bên thuê nợ không thấp tổng số tiền thuê ba tháng” kết bên thuê vi phạm nghĩa vụ trả tiền nhà ba tháng liên tục tổng số tiền lần mà bên thuê không trả đủ Tình trạng bên thuê nhà tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lý diễn ngày nhiều khu nhà trọ sinh viên, ba đến bốn tháng lại tăng giá lần, bên thuê phải chấp nhận trả tiền thuê theo giá tăng chủ nhà nhu cầu nhà nhiều, quỹ nhà cho thuê hạn hẹp Vì để đảm bảo quyền lợi bên thuê chủ yếu tầng lớp học sinh, sinh viên người lao động có thu nhập thấp pháp luật nên quy định khoảng thời gian lần tăng giá thuê nhà mà bên cho thuê phép tỷ lệ phần trăm giá thuê nhà so với giá thuê nhà bên thỏa thuận ban đầu Cần có số quy định cụ thể trường hợp phép tăng giá thuê nhà để đảm bảo cho quyền lợi ích hai bên Về quy định “ người với bên thuê ” pháp luật cần có định rõ ràng cụ thể để xác định tư cách chủ thể người này, tạo thống việc áp dụng quy định pháp luật đồng thời bảo đảm quyền lợi bên cho thuê Cần có định thống hai văn pháp luật Luật nhà 2005 BLDS 2005 quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê bên cho thuê cố ý làm nhà hư hỏng Luật nhà 2005 định theo tinh thần BLDS 2005 quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê thực bên thuê làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Bởi hư hỏng nhỏ mà bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng theo định Luật nhà 2005 ảnh hưởng đến quyền lợi bên thuê, dễ dấn tới tranh chấp nảy sinh * Ngoài nhà nước cần có biện pháp khác để hạn chế tranh chấp nảy sinh quy định thuê nhà như: Cần có kiểm tra giám sát trực tiếp quan hệ thuê nhà để có biện pháp điều chỉnh kịp thời phù hợp Khi giao dịch thuê nhà ngày nhiều ý thức nhận thức pháp luật nói chung pháp luật giao dịch thuê nhà nói riêng người dân chưa cao việc tuyên truyền phổ biến giao dich pháp luật quy định thuê nhà đặc biệt cần thiết với mục đích để người dân hiểu thực theo pháp luật hạn chế tranh chấp xảy đồng thời việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần tập trung vào vùng khó khăn nơi mà trình độ văn hóa thấp KẾT LUẬN Trên tìm hiểu phân tích vấn đề liên quan đền hợp đồng thuê nhà Có thể nói vấn đề nóng tình hình nước ta phát triển, dân số tăng nhu cầu người ngày lớn Để đáp ứng vấn đề cần tìm hiểu rõ quy định pháp luật, đồng thời quan có thẩm quyền cần có quy định cụ thể định hướng phù hợp để đáp ứng kịp thời khác phục khó khăn trước mắt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại Học Luật Hà Nội, giáo trình Luật Dân Sự VN tập 2 Bộ luật dân 2005 Luật nhà 2005 Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9/2006 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Thông tư liên tịch 4/2006/TTLT - BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 www.sinhvienluat.vn www.cafeluat.com [...]... bên thuê nhà khi lợi ích của họ không được đảm bảo Hợp đồng thuê nhà ở có mục đích chính là thuê nhà để ở tuy nhiên khi mục đích đó không được đảm bảo thì bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải báo trước cho bên cho thuê nhà trước một tháng 4 .Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà 4.1 .Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà. .. bị vô hiệu Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm sự tự nguyện bảo gồm: - Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do nhầm lẫn - Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do bị lừa dối; đe dọa - Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do một trong các bên chủ thể không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình tại thời điểm ký kết - Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do không có sự đồng thuận của các đồng sở hữu *Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do... của hợp đồng Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm về mặt nội dung của hợp đồng, hay nói cách khác nội dung của hợp đồng thuê nhà ở vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đưuc xã hội thì hợp đồng sẽ vô hiệu Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà ở vi phạm điều kiện nội dung của hợp đồng xảy ra ba trường hợp: Thứ nhất, nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội ví dụ: hợp đồng. .. cho thuê lấy lại nhà, bên thuê lấy lại tiền đặt cọc Thứ ba, bên nào có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường 4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Đơn phương chấm dứt hợp đồng là một trường hợp đặc biệt của việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, nó được quy định tại điều 498 BLDS Theo đó: *Bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê. .. hại khi bên thuê nhà có một trong các hành vi sau: a không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng… b Bên cho thuê tăng giá bất hợp lý… c Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế lợi ích của người thứ ba b Chấm dứ hợp đồng thuê nhà ở Theo điều 499 BLDS và điều 102 luật nhà ở 2005 hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau:... thì hợp đồng thuê nhà đương nhiên chấm dứt Trong trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn nhằm bảo vệ cho lợi ích của người thuê nhà ở các nhà làm luật đã đưa ra thời hạn sáu tháng để bên thuê nhà có thời gian tìm được nhà mới ổn định cuộc sống Thứ hai: nhà cho thuê không còn Trong hợp đồng thuê nhà thì đối tượng của hợp đồng là nhà ở hoặc diện tích nhà tính bằng mét vuông Khi nhà cho thuê. .. bên thuê và không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở - Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng thuê không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê nhà trước sáu tháng Thời hạn thuê là một điều khoản cở bản của hợp đồng thuê nhà, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận hết thời hạn này thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo đó thì bên thuê. .. bên thuê nhà mắc lỗi dẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên thuê nhà phải trả lại nhà trước thời hạn * Quyền của bên thuê nhà ở: - Nhận nhà đúng như trong hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về diện tích cũng như chất lượng Trường hợp bên cho thuê giao nhà không đúng thỏa thuận hoặc nhà ở không đáp ứng yêu cầu thì bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng - Được đổi nhà; cho thuê. .. chế bởi nó phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhà - Được tiếp tục thuê nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Quy định này được suất phát từ lợi ích của bên thuê nhà khi nhà đang thuê thay đổi chủ sở hữu, theo đó thì bên thuê nhà vẫn được thuê nhà theo các điều kiện của hợp đồng - Yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa nhà đang cho thuê. .. của bên cho thuê nhà trong trường hợp bên thuê nhà không trả tiền thuê liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng b Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê Mục đích thuê nhà ở đây là để ở, vì vậy trong trường hợp bên thuê nhà tự ý chuyển mục đích thuê ngôi nhà thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng c Cố ... thi hành luật nhà Thông tư liên tịch 4/2006/TTLT - BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 www.sinhvienluat.vn www.cafeluat.com