Hợp đồng thuê nhà ở

BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ A LỜI MỞ ĐẦU Ở nước ta nay, với phát triển chung xã hội, thành phần kinh tế ngày đa dạng phong phú làm cho quan hệ kinh tế thay đổi theo Hợp đồng kinh tế trở thành phương tiện phục vụ cho mục đich kinh doanh, hợp đồng thuê nhà giao dịch thông dụng phổ biến giao dịch đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư có nguồn tài hạn hẹp, trở thành chủ sở hữu nhà Giao dịch giúp bên thuê có sống ổn định thời gian định, có nơi tạm thời phục vụ cho trình lao động, học tập… đồng thời giúp bên cho thuê khai thác, sử dụng nhà cách hiệu họ nhu cầu sử dụng thời gian tạo khoản lợi ích vật chất để phục vụ nhu cầu khác sống Trong khuôn khổ viết em xin trình bày số nội dung đề tài “Hợp đồng thuê nhà ở” B NỘI DUNG I KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà Điều 388 Bộ luật Dân năm 2005 quy định hợp đồng dân sau: “Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Hợp đồng dân xác lập có tham gia bên chủ thể, sở tự nguyện, thỏa thuận, thống ý chí bên chủ thể phù hợp với ý chí nhà nước, thông qua xác định quyền nghĩa vụ chủ thể Hợp đồng thuê tài sản dạng hợp đồng dân sự, Điều 480 BLDS quy định: “Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê” BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ Hợp đồng hình thành sở thỏa thuận, thống ý chí bên thuê bên cho thuê quyền sử dụng tài sản chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê thời hạn mà bên thỏa thuận, bên có quyền nghĩa vụ cụ thể theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Nhà loại tài sản có tầm quan trọng sống người, việc quy định yếu tố chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng… có ý nghĩa vô quan trọng Pháp luật hành quy định cụ thể khái niệm hợp đồng thuê nhà ở, nhiên từ lý luận chung hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản, rút khái niệm Hợp đồng thuê nhà sau: “Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận văn bên thuê bên cho thuê, theo bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Đặc điểm pháp lý hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà dạng hợp đồng dân nói chung dạng đặc biệt hợp đồng thuê tài sản nói riêng, nói vừa mang đặc điểm chung hợp đồng dân sự, vừa có đặc điểm hợp đồng thuê tài sản Trước hết, hợp đồng thuê nhà mang đặc điểm chung hợp đồng dân như: + Hợp đồng giao kết kết thỏa thuận, thống ý kiến bên cho thuê bên thuê như: giá thuê, thời hạn thuê, quyền, nghĩa vụ… + Các bên phải tuân thủ nguyên tắc tham gia vào quan hệ pháp luật tự do, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bên chủ thể, thiện chí trung thực cam kết, thực hợp đồng + Sự thỏa thuận sở tự nguyện, phù hợp thống ý chí bên Ngoài HĐTNƠ dạng cụ thể hợp đồng thuê tài sản nên mang đầy đủ đặc điểm pháp lý HĐTTS như: BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ + Thứ nhất, hợp đồng song vụ, theo khoản Điều 406 BLDS, hợp đồng mà bên có quyền nghĩa vụ tương ứng với Quyền bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ bên thuê ngược lại Cụ thể, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận tương ứng với quyền bên cho thuê yêu cầu bên thuê trả đủ tiền theo kì hạn mà bên thỏa thuận + Thứ hai, hợp đồng có đền bù Nó thể chỗ, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hợp đồng Do đặc điểm giao lưu dân sự trao đổi ngang giá nên bên cho thuê giao nhà chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà cho bên thuê khoản tiền thuê mà bên thuê trả khoản đền bù, lợi ích mà bên cho thuê hưởng + Thứ ba, hợp đồng ưng thuận Thời điểm phát sinh hiệu lực HĐTNƠ thời điểm giao kết hợp đồng Có nghĩa quyền nghĩa vụ dân bên HĐTNƠ phát sinh sau bên thỏa thuận xong điều khoản chủ yếu hợp đồng giá thuê, thời hạn thuê… + Thứ tư, hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Khi HĐTNƠ có hiệu lực pháp luật bên thuê có quyền sử dụng nhà theo mục đích mà bên thỏa thuận hợp đồng để thời hạn định Bên thuê có quyền khai thác công dụng nhà, quyền sở hữu nhà thuộc bên cho thuê II HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH Điều kiện có hiệu lực hợp đồng thuê nhà Quyền nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê phát sinh Hợp đồng thuê nhà có hiệu lực pháp luật Để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực pháp luật, sở pháp lý để bên thực cam kết hợp đồng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định điều 122 BLDS năm 2005 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ Thứ nhất, người tham gia hợp đồng dân phải có lực hành vi dân Theo quy định điều 17 BLDS năm 2005: “Năng lực hành vi dân cá nhân khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân sự” Trong hợp đồng thuê nhà lực hành vi dân người tham gia hợp đồng khả người tự thực hành vi thuê nhà phù hợp với quy định pháp luật, từ thực quyền nghĩa vụ cam kết theo pháp luật Do đó, người có đủ điều kiện tham gia hợp đồng gồm: + Cá nhân người có lực hành vi dân đầy đủ người từ đủ 18 tuổi trở lên trừ trường hợp bị pháp luật tuyên bố hạn chế lực hành vi dân Ở độ tuổi này, người có đủ khả nhận thức, chủ thể độc lập tự tham gia xác lập cá giao dịch dân tự chịu trách nhiệm hành vi mà gây + Đối với người lực hành vi dân (Điều 21 BLDS năm 2005) người bị Tòa án tuyên bố lực hành vi dân (Điều 22 BLDS năm 2005), người có lực hành vi dân phần, người bị Tòa án tuyên bố hạn chế lực hành vi dân phần giao dịch dân có giao dịch hợp đồng thuê nhà người đại diện đồng ý xác lập thực + Trường hợp cá nhân người nước theo quy định điều 762 BLDS người xác lập, thực giao dịch thuê nhà Việt Nam lực hành vi dân cuả người phải xác định theo pháp luật Việt Nam + Hiện nhu cầu nhà tăng cá nhân mà có chủ thể khác pháp nhân tham gia quan hệ thuê nhà Khi tham gia vào hợp đồng thuê nhà với tư cách chủ thể hợp đồng, pháp nhân phải thỏa mãn điều kiện quy định điều 84 BLDS thành lập hợp pháp; có cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ tự chịu trách nhiệm tài sản đó; Nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập Như vậy, việc quy định người tham gia hợp đồng thuê nhà người có lực hành vi dân ý nghĩa việc xác định tư cách chủ thể người mà có ý nghĩa quan trọng việc xác định hiệu lực pháp luật hợp đồng Thứ hai, nội dung mục đích hợp đồng không vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội Nội dung giao dịch dân tổng hợp điều khoản mà bên cam kết, thỏa thuận giao dịch Những thỏa thuận xác định rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch Để giao dịch dân có hiệu lực pháp luật mục đích nội dung giao dịch không vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội Khi tham gia Hợp đồng thuê nhà mục đích bên thuê xác lập quyền chiếm hữu, sử dụng nhà thời gian thuê Còn bên cho thuê mong muốn có số tiền định thể giá thuê nhà mà bên thỏa thuận giao kết Xuất phát từ lợi ích thông qua việc kí kết Hợp đồng thuê nhà ở, xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên chủ thể trình thực hợp đồng, bên thỏa mãn nhu cầu mong muốn mình, Đối với hợp đồng mà vi mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội bị vô hiệu Thứ ba, người tham gia phải tự nguyện Một nguyên tắc quan hệ dân sự tự tự nguyện cam kết thỏa thuận, quy định điều BLDS năm 2005 “Quyền tự cam kết, thoả thuận việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân pháp luật bảo đảm, cam kết, thoả thuận không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ Trong quan hệ dân sự, bên hoàn toàn tự nguyện, không bên áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực bên phải cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.” Trong hợp đồng thuê nhà ở, tự nguyện bên thuê bên cho thuê xác định sở thống ý chí bày tỏ ý chí, xuất phát từ lợi ích để kí hợp đồng Thứ tư, hợp đồng thuê nhà ở, hình thức hợp đồng phải tuân theo quy định điều 492 BLDS: “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hợp đồng thể văn pháp lý rõ ràng để bên thực quyền nghĩa vụ mình, đồng thời chứng pháp lý quan trọng để tòa án giải tranh chấp phát sinh Chủ thể hợp đồng thuê nhà Chủ thể HĐTNƠ bao gồm cá nhân (cá nhân mang quốc tịch Việt Nam người nước ngoài), pháp nhân, tổ chức khác phải đáp ứng yêu cầu lực chủ thể giao dịch dân nói chung; bên tham gia vào quan hệ thuê nhà ở, có quyền nghĩa vụ định phát sinh từ quan hệ gồm bên thuê bên cho thuê -Bên cho thuê nhà cá nhân, tổ chức Nhà nước Theo điểm a, khoản 1, Điều 122 BLDS năm 2005 khoản Điều 92 Luật Nhà năm 2005, bên cho thuê nhà cá nhân phải người có lực hành vi dân sự, bên cho thuê tổ chức thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà ở, tổ chức kí kết hợp đồng phải thông qua người đại diện theo pháp luật tổ chức Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp nhà thuê, chủ sở hữu nhà cho thuê Những người chủ sở hữu ủy quyền thực BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ quyền sở hữu nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng nhà thuê bên cho thuê lại nhà có đồng ý chủ sở hữu nhà cho thuê Người chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lý không phép cho thuê nhà Bên cho thuê nhà chủ sở hữu trường hợp pháp luật quy định Đó trường hợp người chiếm hữu pháp luật nhà thuê có quyền sử dụng (khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận chấp nhà sau thu giữ nhà chờ xử lí nhà chấp (Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm) Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn tất chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu -Bên thuê cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật có Nếu bên thuê nhà có nhiều người có tên hợp đồng thuê nhà phải liên đới để thực quyền nghĩa vụ bên cho thuê Đối tượng hợp đồng thuê nhà Về đối tượng HĐTNƠ, nhà ở, diện tích nhà dùng để mà bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê từ làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên, xác định thông qua yếu tố như: diện tích (diện tích chính, diện tích cho công trình phụ) tính mét vuông, vị trí, loại nhà, chất lượng nhà Ngoài nhà cho thuê phải đáp ứng điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà hợp pháp hay giấy tờ hợp lệ thay khác, nhà tranh chấp điều kiện thiết yếu như: điện, nước, vệ sinh môi trường…khi tham gia giao dịch dân nói chung Đối với nhà Việt Nam cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước thuê pháp luật hành có quy định riêng điều kiện BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ nhà cho thuê Theo điều 132 Luật Nhà năm 2005 nhà cho thuê phải có điều kiện sau: “1 Đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định Luật này; Phải nhà riêng lẻ hộ khép kín; Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê; Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường điều kiện thiết yếu khác; Không có tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng.” Giá thuê Giá thuê điều khoản cụ thể Hợp đồng thuê tài sản nói chung Hợp đồng thuê nhà nói riêng Điều 99 Luật Nhà năm 2005 quy định Giá cho thuê nhà ở: “1 Giá cho thuê nhà bên thoả thuận Trường hợp pháp luật có quy định khung giá cho thuê nhà không vượt khung giá 2.Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà bên thuê nhà đồng ý bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà Giá cho thuê nhà bên thoả thuận; trường hợp không thoả thuận bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định pháp luật” Thời hạn hợp đồng thuê nhà Thời hạn thuê nhà bên thỏa thuận, phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi bên thuê dài hay ngắn nên pháp luật quy định thời điểm chấm dứt Hợp đồng thuê nhà khoản Điều 499 BLDS khoản điều 103 Luật Nhà ở: “Thời hạn thuê hết; hợp đồng không xác định thời hạn thuê hợp đồng chấm BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà” Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê nhà Quyền nghĩa vụ bên HĐTNƠ nội dung quan trọng hợp đồng bên thỏa thuận xác lập a.Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở: a1 Quyền bên cho thuê nhà Bán, cho thuê, cho thuê mua…nhà thuộc sở hữu theo quy định pháp luật quyền chủ sở hữu nhà (khoản Điều 21 Luật Nhà 2005) BLDS nước ta quy định cụ thể cho loại hình thuộc quyền sở hữu nhà Trong HĐTNƠ, quyền bên cho thuê quy định Điều 494 BLDS 2005 bao gồm bốn quyền: + Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà kì hạn thỏa thuận (khoản 1, Điều 494 BLDS) Đây quyền bên cho thuê nhà Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản giá ghi nhận HĐTNƠ Tùy theo HĐTNƠ bên thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo tháng, quý năm lần trả lần suốt thời hạn thuê Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền theo thỏa thuận hợp đồng thuê nhà Để bảo vệ quyền bên cho thuê nhà, pháp luật quy định bên thuê nhà không trả đủ tiền nhà ba tháng liên tiếp mà lý đáng bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng + Thứ hai, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực HĐTNƠ quy định khoản 2, Điều 494 BLDS bên thuê nhà có hành vi theo khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005: - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở nên mà lý đáng - Sử dụng nhà không mục đích thuê - Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ - Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý văn bên cho thuê - Làm trật tự công cộng nhiều lần ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường người xung quanh - Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường… Để bảo vệ quyền lợi bên cho thuê nhà, khoản 1, Điều 498 BLDS quy định: bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở nên mà lý đáng; sử dụng nhà không mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại; bên thuê nhà sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà đồng ý văn bên cho thuê bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê tháng (khoản 3, Điều 498 BLDS), bên không thông báo việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê nhà phải bồi thường Nếu bên thuê toán tiền trước có quyền yêu cầu bên cho thuê toán số tiền lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng + Thứ ba, cải tạo nâng cấp nhà cho thuê bên thuê đồng ý, không gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ (khoản 3, Điều 494 BLDS) Ngoài quyền quy định Điều 78, khoản Điều 79 Luật Nhà 2005 quy định: Bên cho thuê nhà có quyền cải tạo nhà có đồng ý bên thuê nhà ở, trừ trường hợp lý bất khả kháng Bên cho thuê nhà quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau kết thúc việc cải tạo thời gian cho thuê lại từ phần ba thời hạn hợp đồng thuê nhà trở xuống Trong trường hợp bên thuê nhà không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật Cải tạo, 10 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ nâng cấp nhà quyền bên cho thuê nhà phải người thuê nhà đồng ý việc cải tạo nâng cấp nhà nhiều ảnh hưởng đến sinh hoạt bên thuê nhà Thêm vào việc cải tạo, nâng cấp nhà bên cho thuê nhà không gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ quyền tăng giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau sửa chữa, cải tạo (khoản 2, Điều 498 BLDS) + Thứ tư, người cho thuê nhà lấy lại nhà cho thuê thời hạn thuê hết, hợp đồng không quy định thời hạn thuê bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng (khoản 4, Điều 494) Khi hết thời hạn thuê, HĐTNƠ đương nhiên chấm dứt, kéo theo chấm dứt quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, bên cho thuê lấy lại nhà diện tích nhà cho thuê Tuy nhiên, thực tế bên thường không thỏa thuận thời hạn thuê nhà chấm dứt, nên pháp luật quy định bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo trước sáu tháng cho bên thuê Quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên cho thuê bên thuê nhà a2 Nghĩa vụ bên cho thuê: Tương ứng với quyền bên thuê, pháp luật quy định nghĩa vụ bên cho thuê quy định Điều 493 BLDS năm 2005: + Thứ nhất, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo hợp đồng (khoản 1, Điều 493, BLDS) Nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải giao tài sản cho bên thuê tình trạng, diện tích thỏa thuận Trong trường hợp hai bên thỏa thuận người thuê nhà nhận nhà trạng bên cho thuê phải thực việc sửa chữa, cải tạo trước giao + Thứ hai, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê sử dụng ổn định nhà thời hạn thuê (khoản 2, Điều 493, BLDS), tránh để xảy tranh chấp ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng nhà bên thuê 11 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ + Thứ ba, bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì theo thỏa thuận, bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê phải bồi thường (khoản 3, Điều 493, BLDS) Nghĩa vụ quy định khoản Điều 22 Luật Nhà 2005 quy định nghĩa vụ chủ sở hữu nhà: “quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà theo quy định pháp luật không làm ảnh hưởng gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp người khác” Nếu hợp đồng bên có thỏa thuận việc bảo dưỡng nhà nhằm mục đích trì chất lượng nhà tình trạng lúc chuyển giao suốt thời hạn thuê theo định kì quét sơn, kiểm tra hệ thống điện nước, thay rửa bể nước… bên cho thuê phải thực thời hạn Nếu bên cho thuê không chịu thực nghĩa vụ này, bên thuê có quyền kí hợp đồng dịch vụ để thực công việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà cần thiết sau thông báo cho bên cho thuê yêu cầu bên cho thuê toán chi phí Tương ứng quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà quyền nghĩa vụ bên thuê nhà b.Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà ở: b1 Quyền bên thuê nhà ở: BLDS năm 2005 Điều 496 quy định cụ thể sáu quyền người thuê nhà sau: + Thứ nhất, bên thuê nhà có quyền nhận nhà thuê theo thỏa thuận (khoản 1, Điều 496 BLDS) Nếu bên cho thuê không giao nhà theo thỏa thuận thời gian, chất lượng nhà… vi phạm hợp đồng thuê nhà, bên thuê có quyền từ chối không nhận nhà yêu cầu bồi thường thiệt hại có + Thứ hai, bên thuê nhà quyền đổi nhà thuê với người khác bên cho thuê đồng ý văn nhà thuộc tài sản bên cho thuê (khoản 2, Điều 496, BLDS) Pháp luật cho phép bên thuê nhà đổi nhà thuê cho phải bên cho thuê đồng ý văn bản, 12 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ bên cho thuê cần đến việc nhận khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều họ xem xét đến thái độ, tư cách người thuê Vì cho thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên cho thuê bên thuê có khả trả tiền thuê nhà đủ không, có ý thức bảo quản giữ gìn nhà thuê không… Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả trả tiền thuê nhà ý thức bảo quản tài sản bên thuê nhà đồng ý không đồng ý cho bên thuê đổi nhà + Thứ ba, bên cho thuê đồng ý văn bản, bên thuê nhà có quyền cho người khác thuê lại nhà (khoản 3, Điều 496, BLDS) Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà thuê thực có hai điều kiện: thời hạn thuê bên cho thuê đồng ý văn Như vậy, bên thuê nhà cho thuê lại nhà lúc tồn hai hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê lại nhà hợp đồng bên cho thuê lại nhà với bên thuê Hai hợp đồng tồn độc lập hiệu lực hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng ban đầu + Thứ tư, bên thuê nhà tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà (khoản 4, Điều 496, BLDS) Thay đổi trường hợp chủ sở hữu nhà bán, tặng cho nhà, hay chủ sở hữu nhà cho thuê chết…, hợp đồng thuê nhà chủ sở hữu nhà cũ thời hạn bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà với điều kiện thỏa thuận với chủ sở hữu cũ chủ sở hữu đồng ý Trong trường hợp này, hai bên phải kí lại HĐTNƠ Nếu HĐTNƠ với chủ sở hữu cũ không quy định thời gian chủ sở hữu nhà lấy lại nhà cho thuê sau sáu tháng kể từ ngày thông báo việc lấy lại nhà cho thuê Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp với bên cho thuê nhà sở bình đẳng có lợi không sở quyền ưu tiên thuê tiếp Bên thuê không quyền ưu tiên mua nhà thuê bên cho thuê bán nhà 13 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ + Thứ năm, yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà cho thuê trường hợp nhà bị hư hỏng nặng (khoản 5, Điều 496, BLDS) Nếu bên cho thuê không sửa chữa, bên thuê tự sửa chữa có quyền đơn phương đình thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; bên thuê tự sửa chữa nhà phải báo cho bên cho thuê biết yêu cầu bên cho thuê toán khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà Khi bên cho thuê muốn sửa chữa nhà định kì sửa chữa lớn đột xuất phải báo cho bên thuê biết trước tháng thời điểm bắt đầu thời gian sửa chữa Thời gian bảo trì cải tạo không tính vào thời hạn hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà sau kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà (khoản Điều 79 Luật Nhà 2005) + Cuối cùng, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà theo quy định khoản khoản Điều 498 BLDS (khoản 6, Điều 496, BLDS) Khoản Điều 498 BLDS quy định: “bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê có hành vi sau đây: a, Không sửa chữa nhà chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng; b, Tăng giá thuê nhà bất hợp lý; c, Quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba” Tại khoản Điều 493 BLDS quy định nghĩa vụ bên thuê nhà bảo dưỡng sửa chữa theo định kì theo thỏa thuận…nếu không thực bên thuê nhà đương nhiên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng việc hư hỏng phải không xuất phát từ bên thuê nhà Luật quy định việc tăng giá thuê nhà cách bất hợp lý bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người thuê nhà, thực chất vấn đề tài việc thuê nhà Ngoài người cho thuê cho thuê nhà phải đảm bảo lợi ích mặt cho người thuê, quyền sử dụng nhà bị hạn chế quyền lợi người thứ ba, quyền sử dụng nhà 14 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ người thuê bị hạn chế lợi ích người thứ ba bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng b2 Nghĩa vụ bên thuê: Quyền bên thuê nhà gắn liền với nghĩa vụ bên thuê nhà quy định Điều 495 BLDS, bao gồm năm nghĩa vụ sau: Sử dụng nhà mục đích thỏa thuận; Trả đủ tiền thuê nhà kì hạn thỏa thuận; Giữ gìn nhà, sửa chữa hư hỏng gây ra; Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng; Trả nhà cho bên thuê thỏa thuận Bên thuê nhà thuê nhà phải sử dụng mục đích kí kết với chủ nhà Các bên thỏa thuận số người phép nhà thuê Nếu bên thuê sử dụng nhà không mục đích thuê bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà (điểm b, khoản Điều 498) Mặt khác trả đủ tiền thuê nhà kì hạn thỏa thuận trả nhà cho bên thuê thỏa thuận quyền bên cho thuê quy định khoản 1, khoản Điều 494 BLDS: nhận đủ tiền thuê nhà kì hạn thỏa thuận Người thuê nhà phải giữ gìn nhà sửa chữa hư hỏng gây ra, điểm c khoản Điều 498 BLDS quy định người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Bên thuê phải chấp hành đầy đủ quy định, nội quy sinh hoạt nơi có nhà thuê Các hành vi gây ô nhiễm môi trường, gây trật tự an ninh xã hội… để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn Trả nhà cho thuê thời hạn, tình trạng nhà thuê trả lại phải tình trạng nhà thuê bàn giao Quyền nghĩa vụ người thuộc bên thuê nhà ở: Thông thường bên thuê nhà có nhiều người sống nhà thuê, thường có người kí hợp đồng dễ xảy tranh chấp quyền thuê nhà, diện tích ở, nghĩa vụ trách nhiệm 15 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ người thuê nhà Trên thực tế luật quy định người thuộc bên thuê nhà có tên HĐTNƠ có quyền nghĩa vụ ngang việc sử dụng diện tích nhà thuê phải liên đới thực nghĩa vụ bên thuê bên cho thuê (Điều 497, BLDS) Với quy định này, người tên hợp đồng thuê nhà có quyền ngang việc sử dụng diện tích nhà, có quyền kí tiếp hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà đồng ý, có trách nhiệm ngang liên đới thực nghĩa vụ với bên cho thuê, họ không kí hợp đồng III THỰC TRẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN HĐTNƠ loại hợp đồng không giống hợp đồng thuê tài sản khác tính chất phức tạp với đối tượng tác động nhà Hầu hết tranh chấp liên quan đến quyền nghĩa vụ bên HĐTNƠ Trên thực tế, từ lý thuyết ban hành pháp luật đến việc thực áp dụng pháp luật vào thực tiễn vô khó khăn, phức tạp Xã hội ngày phát triển, đời sống đô thị ngày nâng cao, tập trung ngày dân cư Chủ yếu phận học sinh, sinh viên hay cán công nhân viên…từ tỉnh lẻ học tập, lao động, công tác vấn đề thuê nhà để diễn phổ biến Theo quy luật cung cầu, người có đất, có nhà không kể nhiều hay tận dụng sửa sang để làm nhà hay phòng trọ cho thuê, tùy theo điều kiện nhà có mức giá khác Tuy nhiên, xét mặt khách quan cho thuê nhà mục đích đáng, coi khoản thu nhập để đảm bảo sinh hoạt cho gia đình Nhưng thực tế việc cho thuê nhà đảm bảo quy định pháp luật, có lạm quyền người cho thuê Người cho thuê nhầm tưởng nhà có toàn quyền định hay áp đặt lên người thuê Do xuất vi phạm việc thực hợp đồng hiểu biết pháp luật định nên người tạm chấp nhận coi 16 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ tranh chấp nhỏ Điều xuất phát từ nhận thức pháp luật quy định pháp luật Hợp đồng thuê nhà người dân hạn chế Những vi phạm hợp đồng chủ yếu vi phạm hình thức hợp đồng hợp đồng thường bên giao kết sở tình cảm, thói quen, phần lớn hợp đồng giao kết hình thức miệng, hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn thuê tháng giao kết văn có kí hai bên chủ thể mà không thực thủ tục công chứng, chứng thực Trong pháp luật quy định trường hợp Hợp đồng thuê nhà phải xác lập hình thức văn bản, trường hợp định phải công chứng chứng thực đăng kí quan nhà nước có thẩm quyền Tóm lại, với loại hợp đồng điển Hợp đồng thuê nhà sống nay, việc ban hành áp dụng thực tế phù hợp có ý nghĩa quan trọng, vừa đảm bảo quyền nghĩa vụ bên hợp đồng vừa góp phần làm ổn định trật tự xã hội nhà Vì thế, để khắc phục hạn chế quan hệ pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, em xin có kiến nghị nhỏ sau để phần làm hoàn thiện sau: + Thứ nhất, tình trạng tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lý diễn ngày nhiều khu nhà trọ sinh viên, bên thuê phải chấp nhận trả tiền thuê theo giá tăng chủ nhà Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi bên thuê pháp luật nên quy định khoảng thời gian lần tăng giá thuê nhà + Thứ hai, trường hợp bên cho thuê cải tạo nhà ở, để bảo vệ quyền lợi bên thuê, tránh tình trạng bên cho thuê tăng giá bất hộ lí sau cải tạo pháp luật nên quy định tỷ lệ phần trăm mà bên cho thuê quyền tăng giá nhà so với giá trị tăng lên nhà sau cải tạo + Thứ ba, Nhà nước cần có biện pháp khắc phục hạn chế tranh chấp nảy sinh giao dịch thuê nhà như: 17 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ * Cải cách thủ tục hành liên quan đến tục đăng kí tạm trú, công chứng chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, thủ tục kê khai nộp thuế bên cho thuê * Tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, quy định pháp luật thuê nhà để người dân hiểu thực theo pháp luật Bởi mục tiêu việc phát triển nhà nhằm góp phần thúc đẩy kinh tếxã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa mà Đảng Nhà nước đề C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Nền kinh tế xã hội ngày phát triển mạnh mẽ, gia tăng dân số dẫn tới nhu cầu nhà ngày lớn Để giải tình trạng thỏa mãn nhu cầu chỗ người dân giao dịch thuê nhà giải pháp có ý nghĩa đặc biệt diễn phổ biến Tuy nhiên để thuê nhà, pháp luật yêu cầu phải có hợp đồng thuê nhà Với quy định pháp luật yếu tố Hợp đồng thuê nhà hình thức hợp đồng, đối tượng, giá thuê, quyền nghĩa vụ bên chế định hợp đồng thuê nhà công cụ hữu hiệu để bảo vê lợi ích bên trình thực hợp đồng có tranh chấp phát sinh; đồng thời phương tiện để nhà nước quản lý, điều tiết quan hệ thuê nhà diễn trật tự quản lý định 18 [...]... tồn tại hai hợp đồng thuê nhà: Hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê lại nhà và hợp đồng giữa bên cho thuê lại nhà với bên thuê tiếp theo Hai hợp đồng này tồn tại độc lập và hiệu lực của hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng ban đầu + Thứ tư, bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay... chủ sở hữu nhà (khoản 4, Điều 496, BLDS) Thay đổi trong trường hợp chủ sở hữu nhà bán, tặng cho nhà, hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết…, nếu hợp đồng thuê nhà của chủ sở hữu nhà cũ vẫn còn thời hạn thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với những điều kiện đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ nếu được chủ sở hữu mới đồng ý Trong trường hợp này, hai bên phải kí lại HĐTNƠ mới Nếu HĐTNƠ với chủ sở hữu... phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn Trả nhà cho thuê đúng thời hạn, tình trạng nhà thuê trả lại phải đúng như tình trạng nhà thuê khi bàn giao Quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê nhà ở: Thông thường bên thuê nhà ở có nhiều người cùng sống trong nhà thuê, nhưng thường chỉ có một người kí hợp đồng vì vậy dễ xảy ra những tranh chấp về quyền được thuê nhà, về diện tích ở, về nghĩa... tích nhà, có quyền được kí tiếp hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê nhà đồng ý, có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên cho thuê, mặc dù họ không kí hợp đồng III THỰC TRẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN HĐTNƠ là loại hợp đồng không giống như những hợp đồng thuê tài sản khác ở tính chất phức tạp với đối tượng tác động là nhà ở Hầu hết những tranh chấp đều... nhu cầu về chỗ ở của người dân thì giao dịch thuê nhà ở là một giải pháp có ý nghĩa đặc biệt và diễn ra phổ biến hiện nay Tuy nhiên để có thể thuê được một ngôi nhà, pháp luật yêu cầu phải có hợp đồng thuê nhà Với các quy định của pháp luật về các yếu tố của Hợp đồng thuê nhà ở như hình thức hợp đồng, đối tượng, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên thì chế định hợp đồng thuê nhà ở là công cụ hữu... định thời gian thì chủ sở hữu nhà mới được lấy lại nhà cho thuê sau sáu tháng kể từ ngày thông báo về việc lấy lại nhà đang cho thuê Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp với bên cho thuê nhà trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê tiếp Bên thuê cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu bên cho thuê bán nhà đó 13 BÀI TẬP HỌC... nhận thức về pháp luật và các quy định của pháp luật về Hợp đồng thuê nhà ở của người dân còn hạn chế Những vi phạm hợp đồng chủ yếu là những vi phạm về hình thức hợp đồng bởi hợp đồng thường được các bên giao kết trên cơ sở tình cảm, thói quen, phần lớn các hợp đồng được giao kết bằng hình thức miệng, những hợp đồng cho thuê nhà ở có thời hạn thuê trên 6 tháng thì chỉ giao kết bằng văn bản có chứ kí... thuê nhà là quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà b.Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở: b1 Quyền của bên thuê nhà ở: BLDS năm 2005 tại Điều 496 quy định cụ thể sáu quyền của người đi thuê nhà như sau: + Thứ nhất, bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận (khoản 1, Điều 496 BLDS) Nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, về chất lượng nhà thì đã vi phạm hợp đồng. .. thuê nhà mới đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê đổi nhà + Thứ ba, khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền được cho người khác thuê lại nhà (khoản 3, Điều 496, BLDS) Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện khi có hai điều kiện: khi thời hạn thuê vẫn còn và được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản Như vậy, khi bên thuê nhà cho thuê lại nhà thì lúc đó... vi phạm hợp đồng thuê nhà, bên thuê có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có + Thứ hai, bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với người khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở thuộc tài sản của bên cho thuê (khoản 2, Điều 496, BLDS) Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, ... giao dịch dân quy định điều 122 BLDS năm 20 05 BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ Thứ nhất, người tham gia hợp đồng dân phải có lực hành vi dân Theo quy định điều 17 BLDS năm 20 05: “Năng lực hành vi dân cá nhân... dịch dân tự chịu trách nhiệm hành vi mà gây + Đối với người lực hành vi dân (Điều 21 BLDS năm 20 05) người bị Tòa án tuyên bố lực hành vi dân (Điều 22 BLDS năm 20 05), người có lực hành vi dân phần,... kết, thoả thuận không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ Trong quan hệ dân sự, bên hoàn toàn tự nguyện, không bên áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn