Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì các bên chỉ được thoả thuận trong phạm vi khung giá đó.. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nh

LỜI NÓI ĐẦU

Pháp luật khởi nguồn từ chính những nhu cầu thường ngày của mỗi con người, là công cụ phục vụ, bảo vệ lợi ích mọi thành viên trong xã hội của Nhà nước, nảy sinh từ các nhu cầu sinh hoạt và nhu cầu sản xuất cũng như các nhu cầu khác trong cuộc sống hàng ngày Những nhu cầu ngày càng tăng đó của con người đòi hỏi phải có những phương tiện pháp lý nhằm điều chỉnh và ổn định xã hội

Trong cuộc sống hàng ngày, nhu cầu thuê nhà ở để phục vụ cho mục đích sinh hoạt hay kinh doanh buôn bán mặt hàng tồn tại ở rất nhiều người Vấn đề thuê nhà ở trở thành một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi của thực tiễn khách quan, cần phải có sự điều chỉnh của pháp luật Chính vì lý do đó, sự ra đời của những quy phạm pháp luật như một phương tiện pháp lý điều chỉnh các quy định trong hợp đồng thuê nhà ở là điều tất yếu

Trải qua hàng ngàn năm phát triển, vấn đề thuê nhà ở đã trở thành một quan hệ tương đối phổ biến trong cuộc sống hàng ngày Nhận thức được tầm quan trọng của hợp đồng thuê nhà ở trong thực tiễn, nhóm chúng em xin chọn đề

số 1: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở”.

NỘI DUNG

I Khái quát về hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, do

đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho thuê cho bên thuê nhà Bên thuê nhà

có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo sự thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật

Hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng cho thuê nhà phải được lập

thành văn bản Đối với các hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn thuê từ sáu tháng

trở lên, thì hợp đồng thuê nhà phải có công chứng nhận hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở: từ thời điểm hợp đồng

đã được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Giá thuê nhà ở: Giá thuê cho các bên thoả thuận Trong trường hợp pháp

luật có quy định về khung giá thuê nhà ở thì các bên chỉ được thoả thuận trong phạm vi khung giá đó Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, khi khung giá thuê nhà ở của Nhà nước có sự thay đổi thì các bên cũng được thoả thuận lại theo khung giá mới Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp nhà, thì có quyền tăng giá thuê nhà, nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ít nhất là ba tháng kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở, bên thuê nhà ở: Quy định

tại Điều 493, 494, 495, 496, 497 Bộ luật dân sự 2005

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà ở

hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng Nhà ở cho thuê không còn Bên thuê nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở: Quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2005 và Điều 498 Bộ luật dân sự 2005.

Thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác ngoài việc để ở: Trong

trường hợp luật không có quy định khác thì áp dụng quy định tại các điều từ Điều 492 đến 499 của Bộ luật dân sự 2005 và từ Điều 99 đến Điều 104 Luật nhà

ở 2005

II Hai vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

1 Vụ việc thứ nhất

Ngày 25/11/2005, Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau đã tiến hành đưa

ra xét xử công khai vụ án thụ lý số 219/2005/DSST về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở

1.1 Chủ thể

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Việt Triều, phường 8 thành phố Cà Mau

Bị đơn: Anh Lưu Chí Linh, huyện U Minh, Cà Mau

1.2 Nội dung vụ việc

- Ngày 11-9-2003, ông Triều và anh Linh đã ký kết hợp đồng thuê nhà (có xác nhận của chính quyền địa phương), với nội dung: ông Triều cho anh Linh thuê nhà để kinh doanh cà phê, thời hạn 3 năm (kể từ ngày 2003 đến 19-9-2006), mỗi tháng anh Linh trả ông Triều là 3.500.000 đồng Anh Linh đặt cọc trước 10 triệu đồng (khi kết thúc hợp đồng ông Triều phải hoàn lại)

- Ngoài ra, cùng ngày ông Triều và anh Linh còn ký 1 hợp đồng thuê nhà, nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương, nội dung cơ bản giống như hợp đồng trên, chỉ khác: kể từ ngày 19-9-2004 đến hết hợp đồng mỗi tháng anh Linh phải trả ông Triều 4 triệu đồng tiền thuê nhà

- Theo ông Triều trình bày: Trong quá trình kinh doanh cà phê anh Linh tự ý chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa chữa nhà không được sự đồng ý của ông, không trả tiền thuê nhà tháng thứ 13 nên ngày 23-10-2004 ông khoá cửa nhà lại (khi khoá anh Linh đã khoá trước)

- Ngày 24-10-2004, UBND phường hoà giải nhưng không thành Đến ngày 5-11-2004, ông Triều mở khoá cho anh Linh kinh doanh trở lại, nhưng anh Linh không đồng ý với lý do ông Triều đóng cửa làm thiệt hại thu nhập và mất uy tín kinh doanh của anh

- Ngày 9-3-2005, ông Triều khởi kiện ra Toà yêu cầu anh Linh trả tiền thuê nhà từ tháng 10-2004 đến khi xét xử

- Anh Linh không đồng ý yêu cầu của ông Triều và có yêu cầu phản tố cho rằng ông Triều có lỗi nên phải bồi thường thiệt hại cho anh 214.040.000 đồng,

10 triệu đồng tiền đặt cọc và một số tài sản tư trang cá nhân khác

1.3 Xét xử của Toàn án

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Triều và anh Linh Buộc anh Linh phải thanh toán cho ông Triều tiền thuê nhà tháng thứ 13 là 3.500.000 đồng

Bác yêu cầu của anh Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng

Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định phần tài sản của anh Linh được nhận lại

1.4 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Toà và cách giải quyết vụ việc của nhóm

Nhóm hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của Tòa án

• Về chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:

- Ông Triều và anh Linh ký kết hai hợp đồng thuê nhà (một hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương, một hợp đồng không có xác nhận ) nên hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương có giá trị pháp lý (theo Điều 492 BLDS) Theo hợp đồng này thì giá tiền thuê nhà anh Linh phải trả cho ông Triều

là 3.500.000đ/tháng Tuy nhiên, anh Linh là người đã vi phạm hợp đồng không trả tiền thuê nhà từ tháng thứ 13 Thực tế, anh Linh thuê nhà ông Triều từ ngày 11-9-2003 và hai bên đều công nhận anh Linh đã trả tiền thuê nhà đủ 12 tháng (11-9-2003 đến 11-9-2004) Như vậy, từ ngày 11-9-2004 anh Linh chưa trả tiền thuê nhà cho ông Triều như thỏa thuận Trong quá trình kinh doanh cà phê anh Linh tự ý chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa nhà không được sự đồng ý của ông Triều Với những sai phạm trên của anh triều Tòa án có thể tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Triều và anh Linh Cần nói thêm nếu không đưa

vụ việc ra Tòa án thì ông Triều cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điểm a, b,d Khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005

• Về yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của anh Linh

- Anh Linh cho rằng ông Triều tự ý đóng cửa nhà đã làm thiệt hại thu nhập của anh là 214.040.000 đồng Tuy nhiên, anh Linh không có chứng cứ chứng minh hoặc lý giải rằng trong thời gian bị ông Triều đóng cửa nhà không cho anh kinh doanh đã bị thiệt hại số tiền này Hơn nữa, việc kinh doanh cà phê của anh Linh không hoạt động là do tự ý anh Linh Do vậy, Toà bác yêu cầu của anh Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng là hoàn toàn hợp lý

2 Vụ việc thứ hai

Ngày 26/3/2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội đã tiến hành đưa ra xét xử công khai vụ án thụ lý số 225/2009/TLST-DSST ngày 27/10/2009 về tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở

2.1 Chủ thể

Nguyên đơn: Công ty Language Link Việt Nam

Trụ sở: Số 36 phố Cát Linh, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

- Người đại diện theo pháp luật: Ông Gavan Iacono - Chức vụ: Giám đốc; có mặt

- Người đại diện theo uỷ quyền: Bà Trần Thị Nguyệt; sinh năm 1975; trú tại: Phòng 509 A3, tập thể Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội

Bị đơn: 1 Ông Nguyễn Văn Thoại, sinh năm 1948; có đơn xin xử vắng mặt.

2 Bà Nguyễn Hồng Phấn, sinh năm 1964

Hộ khẩu thường trú: Ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội

Hiện đang sinh sống tại Cộng hoà liên bang Đức; vắng mặt

- Người đại diện theo uỷ quyền của bà Phấn: Ông Nguyễn Anh Tuấn, sinh năm 1960; trú tại: ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương, quận Hoàn Kiếm,

Hà Nội

2.2 Nội dung vụ việc

Ngày 14/4/2006 Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà

số 01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn về việc thuê toàn bộ nhà và đất tại 44 phố Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội để làm phòng giao dịch và trung tâm đào tạo tiếng Anh

Tại thời điểm ký hợp đồng ngày 14/4/2006 thì nhà 44 phố Liễu Giai chỉ có

03 tầng

Hợp đồng ngày 14/4/2006 có các nội dung chính như sau:

- Thời hạn thuê là 10 năm (từ 01/02/2007 đến 14/02/2017)

- Giá thuê là 13.500 USD/tháng

- Bên cho thuê có trách nhiệm hoàn tất thủ tục và triển khai xây dựng 1 ngôi nhà 06 tầng và 01 tum trên phần đất thuộc quyền sở hữu của mình tại 44 Liễu Giai với diện tích 330m2/tầng và bàn giao từ tầng 1 đến tầng 4 vào ngày 01/02/2007

- Bên thuê phải thanh toán tiền thuê nhà 06 tháng đầu ngay sau khi kí hợp đồng và 06 tháng tiếp theo sau 04 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng này

- Từ năm thứ 2 thì tiền thuê nhà trả 03 tháng 1 lần trong vòng 07 ngày của tháng đầu

Sau khi kí hợp đồng, Công ty Language Link Việt Nam đã thanh toán tiền cho ông Thoại, bà Phấn là 2.592.405.000 đồng (ngày 24/6/2006 số tiền là 1.290.330.000 đồng, ngày 01/12/2006 số tiền là 1.302.075.000 đồng) Sau khi nhận tiền do công ty Language Link Việt Nam trả thì gia đình bà đã triển khai việc xây dựng theo giấy phép số 356/GPXD ngày 03/11/2006 của Sở xây dựng

Hà Nội, sau đó được thay thế bằng giấy phép số 21/GPXD ngày 24/1/2007 của

Sở xây dựng Hà Nội Nhưng sau đó do có khiếu nại nên đã bị thu hồi cả giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thửa đất tại 44 Liễu Giai), do vậy không thể tiếp tục thi công và bàn giao cho bên thuê đúng hạn

Công ty Language Link Việt Nam và ông Thoại, bà Phấn đã nhiều lần đàm phán và cuối cùng hai bên đã thống nhất chấm dứt hợp đồng, song ông Thoại, bà Phấn không chịu trả tiền luôn mà xin gia hạn Công ty Language Link Việt Nam đã chấp nhận gia hạn trả nợ đến ngày 30/4/2008 nhưng ông Thoại và

bà Phấn vẫn không trả

Công ty Language Link Việt Nam khởi kiện yêu cầu ông Thoại, bà Phấn trả lại số tiền đã nhận là 2.592.405.000 đồng và lãi chậm trả từ 01/5/2008 đến khi xét xử sơ thẩm với mức lãi suất 8%/năm (Đây là phần thiệt hại, vì số tiền đó công ty Language Link Việt Nam không được sử dụng từ khi giao cho gia đình

bà Phấn)

2.3 Xét xử của Toà án

- Áp dụng các điều 128, 137, 305 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Áp dụng các điều 91 Luật nhà ở năm 2005;

- Áp dụng các điều 33, 152, 200, 245 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Áp dụng điểm D mục 1.1 Nghị quyết số 01/2005/NQ-HDTP ngày 3/1/2005 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao;

- Áp dụng pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án;

- Áp dụng thông tư liên tịch số 01 ngày 19/6/1997 của TANDTC VKSNDTC, BTP, BTC hướng dẫn về xét xử và thi hành án về tài sản

Xử:

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu đòi tiền thuê địa điểm (thuê nhà ở) của Công ty Language Link Việt Nam đối với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn

- Tuyên bố hợp đồng thuê địa điểm (nhà 44 Liễu Giai) lập ngày 14/4/2006 giữa Công ty Language Link Việt Nam với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn là vô hiệu toàn bộ Cả hai bên đều có lỗi khi kí hợp đồng

- Buộc ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả cho Công

ty Language Link Việt Nam số tiền đã nhận là: 2.592.405.000 đồng

- Bác yêu cầu của Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi của số tiền đã nhận

2/ Về án phí:

- Ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn phải chịu 79.187.000 đồng án phí sơ thẩm

- Công ty Language Link Việt Nam phải chịu 11.833.400 đồng án phí sơ thẩm

2.4 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Toà và cách giải quyết

vụ việc của nhóm

Ngày 14/4/2006, Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà số

01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại và bà Nguyễn Hồng Phấn thuê toàn bộ nhà, đất tại 44 Liễu Giai Thời hạn thuê 10 năm để làm nơi giảng dạy tiếng Anh, giá thuê 13.500 USD/tháng Công ty Language Link Việt Nam phải trả 6 tháng tiền thuê nhà sau khi kí hợp đồng và 6 tháng tiền thuê nữa sau khi kí hợp đồng 4 tháng Ông Thoại, bà Phấn có trách nhiệm xây dựng toà nhà 06 tầng 1 tum và bàn giao nhà vào ngày 01/02/2007

Thực hiện hợp đồng, công ty Language Link Việt Nam đã phải chuyển tiền hai lần cho ông Thoại và bà Phấn, tổng số tiền 2.592.405.000 đồng Đến ngày bàn giao ông Thoại và bà Phấn không có nhà để bàn giao vì quá trình xây dựng

có khiếu nại nên bị cơ quan chức năng thu hồi giấy phép xây dựng

Nếu hợp đồng thuê nhà bị tranh chấp thì Toà án tuyên bố hợp đồng bị vô hiểu là đúng Tuy nhiên, do không triển khai xây dựng được nên ông Thoại và bà

Phấn không có nhà để giao Thực tế đó là ngoài mong muốn của ông, bà nên công ty Language Link Việt Nam có yêu cầu chấm dứt hợp đồng và yêu cầu ông Thoại, bà Phấn phải trả lại tiền cho công ty Language Link Việt Nam Hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt theo Khoản 1 Điều 424 Bộ luật dân sự 2005: “Theo thoả thuận của các bên”

Việc Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và không chấp nhận khoản lãi phải trả của ông Thoại, bà Phấn theo yêu cầu của công ty Language Link Việt Nam là bỏ qua nguyên tắc tự định đoạt và quyền tự thoả thuận của các đương sự Hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt theo thoả thuận của các bên đương sự nhưng nghĩa vụ trả tiền của ông Thoại và bà Phấn thì vấn còn (không chấm dứt)

Điều 290 Bộ luật dân sự quy định nghĩa vụ trả tiền: “Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thoả thuận Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Khoản 2 Điều 305 Bộ luật dân sự quy định trách nhiệm dân sự do chậm

thực hiện nghĩa vụ dân sự: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên

đó phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Tóm lại, cách giải quyết vụ việc của nhóm như sau:

Áp dụng Điều 128;137;242; 305 và 290 Bộ luật dân sự năm 2005

Áp dụng Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005

Nhóm đồng ý với quyết định như Toà đã tuyên bố, ngoại trừ quyết định

“Bác yêu cầu của Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn Thoại

và bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi của số tiền đã nhận”

Ông Nguyễn Văn Thoại và vợ là bà Nguyễn Hồng Phấn phải thanh toán số tiền lãi do chậm trả tính từ ngày 1/5/2008 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/3/2010 là

368.429.967 đồng (ba trăm sáu tám triệu bốn trăm hai mươi chín nghìn chín trăm sáu mươi bảy đồng) Tổng cộng hai khoản là: 2.960.834.967 đồng (hai tỷ chín trăm sáu mươi triệu tám trăm ba mươi tư nghìn chín trăm sáu mươi bảy đồng)

III Nhận xét về những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở

Những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở như: đối tượng, hình thức, giá thuê là công cụ hữu hiệu để bảo vệ lợi ích các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như khi có tranh chấp phát sinh, đồng thời cũng là phương tiện để Nhà nước quản lý, điều tiết quan hệ này diễn ra trong một trật tự pháp lý nhất định Việc có những quy định của pháp luật về vấn đề hợp đồng thuê nhà ở đã giúp cho quan hệ thuê nhà ở diễn ra trong một trật tự nhất định Quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở được quy định trong

Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Trong thực tế thì không phải tất cả các quan hệ về hợp đồng thuê nhà ở đều tuân theo quy định pháp luật và những quy định pháp luật này đã quy định hợp lý với thực tế đang diễn ra Theo quy định của pháp luật thì “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải

có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” nhưng trong thực tế thì lại không như vậy Ví dụ hợp đồng thuê nhà ở giữa bên có nhà ở cho thuê và sinh viên thường không lập thành văn bản

mà chỉ là thỏa thuận miệng, khi đó bên có nhà cho thuê cũng có thể chấm dứt việc cho thuê bất cứ lúc nào và giá thuê nhà nhiều lúc bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý mà bên thuê là sinh viên và người lao động vẫn phải gánh chịu bởi nếu không thuê tiếp tục thì sẽ thật khó để mà tìm nhà ở cho thuê khác một cách dễ dàng