Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

LỜI NÓI ĐẦU Pháp luật khởi nguồn từ nhu cầu thường ngày người, công cụ phục vụ, bảo vệ lợi ích thành viên xã hội Nhà nước, nảy sinh từ nhu cầu sinh hoạt nhu cầu sản xuất nhu cầu khác sống hàng ngày Những nhu cầu ngày tăng người đòi hỏi phải có phương tiện pháp lý nhằm điều chỉnh ổn định xã hội Trong sống hàng ngày, nhu cầu thuê nhà để phục vụ cho mục đích sinh hoạt hay kinh doanh buôn bán mặt hàng tồn nhiều người Vấn đề thuê nhà trở thành nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi thực tiễn khách quan, cần phải có điều chỉnh pháp luật Chính lý đó, đời quy phạm pháp luật phương tiện pháp lý điều chỉnh quy định hợp đồng thuê nhà điều tất yếu Trải qua hàng ngàn năm phát triển, vấn đề thuê nhà trở thành quan hệ tương đối phổ biến sống hàng ngày Nhận thức tầm quan trọng hợp đồng thuê nhà thực tiễn, nhóm chúng em xin chọn đề số 1: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở” NỘI DUNG I Khái quát hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà thoả thuận bên cho thuê bên thuê, bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho thuê cho bên thuê nhà Bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thoả thuận bên theo quy định pháp luật Hình thức hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng cho thuê nhà phải lập thành văn Đối với hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên, hợp đồng thuê nhà phải có công chứng nhận chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê nhà ở: từ thời điểm hợp đồng công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Giá thuê nhà ở: Giá thuê cho bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định khung giá thuê nhà bên thoả thuận phạm vi khung giá Đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên, khung giá thuê nhà Nhà nước có thay đổi bên thoả thuận lại theo khung giá Đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên, bên cho thuê cải tạo, nâng cấp nhà, có quyền tăng giá thuê nhà, phải báo cho bên thuê nhà biết trước ba tháng kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà ở, bên thuê nhà ở: Quy định Điều 493, 494, 495, 496, 497 Bộ luật dân 2005 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng Nhà cho thuê không Bên thuê nhà chết mà chết chung sống Nhà cho thuê hư hỏng nặng có nguy sập đổ nằm khu vực có định thu hồi đất, giải phóng mặt có định phá dỡ quan nhà nước có thẩm quyền Các trường hợp đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà ở: Quy định Điều 103 Luật nhà 2005 Điều 498 Bộ luật dân 2005 Thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác việc để ở: Trong trường hợp luật quy định khác áp dụng quy định điều từ Điều 492 đến 499 Bộ luật dân 2005 từ Điều 99 đến Điều 104 Luật nhà 2005 II Hai vụ việc có tranh chấp hợp đồng thuê nhà Vụ việc thứ Ngày 25/11/2005, Tòa án nhân dân Thành phố Cà Mau tiến hành đưa xét xử công khai vụ án thụ lý số 219/2005/DSST tranh chấp hợp đồng thuê nhà 1.1 Chủ thể Nguyên đơn: Ông Nguyễn Việt Triều, phường thành phố Cà Mau Bị đơn: Anh Lưu Chí Linh, huyện U Minh, Cà Mau 1.2 Nội dung vụ việc - Ngày 11-9-2003, ông Triều anh Linh ký kết hợp đồng thuê nhà (có xác nhận quyền địa phương), với nội dung: ông Triều cho anh Linh thuê nhà để kinh doanh cà phê, thời hạn năm (kể từ ngày 19-9-2003 đến 19-92006), tháng anh Linh trả ông Triều 3.500.000 đồng Anh Linh đặt cọc trước 10 triệu đồng (khi kết thúc hợp đồng ông Triều phải hoàn lại) - Ngoài ra, ngày ông Triều anh Linh ký hợp đồng thuê nhà, xác nhận quyền địa phương, nội dung giống hợp đồng trên, khác: kể từ ngày 19-9-2004 đến hết hợp đồng tháng anh Linh phải trả ông Triều triệu đồng tiền thuê nhà - Theo ông Triều trình bày: Trong trình kinh doanh cà phê anh Linh tự ý chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa chữa nhà không đồng ý ông, không trả tiền thuê nhà tháng thứ 13 nên ngày 23-10-2004 ông khoá cửa nhà lại (khi khoá anh Linh khoá trước) - Ngày 24-10-2004, UBND phường hoà giải không thành Đến ngày 5-11-2004, ông Triều mở khoá cho anh Linh kinh doanh trở lại, anh Linh không đồng ý với lý ông Triều đóng cửa làm thiệt hại thu nhập uy tín kinh doanh anh - Ngày 9-3-2005, ông Triều khởi kiện Toà yêu cầu anh Linh trả tiền thuê nhà từ tháng 10-2004 đến xét xử - Anh Linh không đồng ý yêu cầu ông Triều có yêu cầu phản tố cho ông Triều có lỗi nên phải bồi thường thiệt hại cho anh 214.040.000 đồng, 10 triệu đồng tiền đặt cọc số tài sản tư trang cá nhân khác 1.3 Xét xử Toàn án Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà ông Triều anh Linh Buộc anh Linh phải toán cho ông Triều tiền thuê nhà tháng thứ 13 3.500.000 đồng Bác yêu cầu anh Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng Ngoài ra, án sơ thẩm định phần tài sản anh Linh nhận lại 1.4 Nhận xét nhóm cách giải Toà cách giải vụ việc nhóm Nhóm hoàn toàn đồng ý với cách giải Tòa án • Về chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: - Ông Triều anh Linh ký kết hai hợp đồng thuê nhà (một hợp đồng có xác nhận quyền địa phương, hợp đồng xác nhận ) nên hợp đồng có xác nhận quyền địa phương có giá trị pháp lý (theo Điều 492 BLDS) Theo hợp đồng giá tiền thuê nhà anh Linh phải trả cho ông Triều 3.500.000đ/tháng Tuy nhiên, anh Linh người vi phạm hợp đồng không trả tiền thuê nhà từ tháng thứ 13 Thực tế, anh Linh thuê nhà ông Triều từ ngày 11-9-2003 hai bên công nhận anh Linh trả tiền thuê nhà đủ 12 tháng (11-9-2003 đến 11-9-2004) Như vậy, từ ngày 11-9-2004 anh Linh chưa trả tiền thuê nhà cho ông Triều thỏa thuận Trong trình kinh doanh cà phê anh Linh tự ý chuyển sang kinh doanh karaoke, tự sửa nhà không đồng ý ông Triều Với sai phạm anh triều Tòa án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà ông Triều anh Linh Cần nói thêm không đưa vụ việc Tòa án ông Triều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo điểm a, b,d Khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005 • Về yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại anh Linh - Anh Linh cho ông Triều tự ý đóng cửa nhà làm thiệt hại thu nhập anh 214.040.000 đồng Tuy nhiên, anh Linh chứng chứng minh lý giải thời gian bị ông Triều đóng cửa nhà không cho anh kinh doanh bị thiệt hại số tiền Hơn nữa, việc kinh doanh cà phê anh Linh không hoạt động tự ý anh Linh Do vậy, Toà bác yêu cầu anh Linh đòi ông Triều số tiền 204.040.000 đồng hoàn toàn hợp lý Vụ việc thứ hai Ngày 26/3/2010, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội tiến hành đưa xét xử công khai vụ án thụ lý số 225/2009/TLST-DSST ngày 27/10/2009 tranh chấp hợp đồng thuê nhà 2.1 Chủ thể Nguyên đơn: Công ty Language Link Việt Nam Trụ sở: Số 36 phố Cát Linh, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội - Người đại diện theo pháp luật: Ông Gavan Iacono - Chức vụ: Giám đốc; có mặt - Người đại diện theo uỷ quyền: Bà Trần Thị Nguyệt; sinh năm 1975; trú tại: Phòng 509 A3, tập thể Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà Nội Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Thoại, sinh năm 1948; có đơn xin xử vắng mặt Bà Nguyễn Hồng Phấn, sinh năm 1964 Hộ thường trú: Ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội Hiện sinh sống Cộng hoà liên bang Đức; vắng mặt - Người đại diện theo uỷ quyền bà Phấn: Ông Nguyễn Anh Tuấn, sinh năm 1960; trú tại: ngách 15/5 Võng Hà, phường Chương Dương, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội 2.2 Nội dung vụ việc Ngày 14/4/2006 Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà số 01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn việc thuê toàn nhà đất 44 phố Liễu Giai, quận Ba Đình, Hà Nội để làm phòng giao dịch trung tâm đào tạo tiếng Anh Tại thời điểm ký hợp đồng ngày 14/4/2006 nhà 44 phố Liễu Giai có 03 tầng Hợp đồng ngày 14/4/2006 có nội dung sau: - Thời hạn thuê 10 năm (từ 01/02/2007 đến 14/02/2017) - Giá thuê 13.500 USD/tháng - Bên cho thuê có trách nhiệm hoàn tất thủ tục triển khai xây dựng nhà 06 tầng 01 tum phần đất thuộc quyền sở hữu 44 Liễu Giai với diện tích 330m2/tầng bàn giao từ tầng đến tầng vào ngày 01/02/2007 - Bên thuê phải toán tiền thuê nhà 06 tháng đầu sau kí hợp đồng 06 tháng sau 04 tháng kể từ ngày ký kết hợp đồng - Từ năm thứ tiền thuê nhà trả 03 tháng lần vòng 07 ngày tháng đầu Sau kí hợp đồng, Công ty Language Link Việt Nam toán tiền cho ông Thoại, bà Phấn 2.592.405.000 đồng (ngày 24/6/2006 số tiền 1.290.330.000 đồng, ngày 01/12/2006 số tiền 1.302.075.000 đồng) Sau nhận tiền công ty Language Link Việt Nam trả gia đình bà triển khai việc xây dựng theo giấy phép số 356/GPXD ngày 03/11/2006 Sở xây dựng Hà Nội, sau thay giấy phép số 21/GPXD ngày 24/1/2007 Sở xây dựng Hà Nội Nhưng sau có khiếu nại nên bị thu hồi giấy phép xây dựng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thửa đất 44 Liễu Giai), tiếp tục thi công bàn giao cho bên thuê hạn Công ty Language Link Việt Nam ông Thoại, bà Phấn nhiều lần đàm phán cuối hai bên thống chấm dứt hợp đồng, song ông Thoại, bà Phấn không chịu trả tiền mà xin gia hạn Công ty Language Link Việt Nam chấp nhận gia hạn trả nợ đến ngày 30/4/2008 ông Thoại bà Phấn không trả Công ty Language Link Việt Nam khởi kiện yêu cầu ông Thoại, bà Phấn trả lại số tiền nhận 2.592.405.000 đồng lãi chậm trả từ 01/5/2008 đến xét xử sơ thẩm với mức lãi suất 8%/năm (Đây phần thiệt hại, số tiền công ty Language Link Việt Nam không sử dụng từ giao cho gia đình bà Phấn) 2.3 Xét xử Toà án - Áp dụng điều 128, 137, 305 Bộ luật dân năm 2005; - Áp dụng điều 91 Luật nhà năm 2005; - Áp dụng điều 33, 152, 200, 245 Bộ luật tố tụng dân sự; - Áp dụng điểm D mục 1.1 Nghị số 01/2005/NQ-HDTP ngày 3/1/2005 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; - Áp dụng pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án; Áp dụng thông tư liên tịch số 01 ngày 19/6/1997 TANDTC VKSNDTC, BTP, BTC hướng dẫn xét xử thi hành án tài sản Xử: 1/ Chấp nhận phần yêu cầu đòi tiền thuê địa điểm (thuê nhà ở) Công ty Language Link Việt Nam ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn - Tuyên bố hợp đồng thuê địa điểm (nhà 44 Liễu Giai) lập ngày 14/4/2006 Công ty Language Link Việt Nam với ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn vô hiệu toàn Cả hai bên có lỗi kí hợp đồng - Buộc ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả cho Công ty Language Link Việt Nam số tiền nhận là: 2.592.405.000 đồng - Bác yêu cầu Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi số tiền nhận 2/ Về án phí: - Ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn phải chịu 79.187.000 đồng án phí sơ thẩm - Công ty Language Link Việt Nam phải chịu 11.833.400 đồng án phí sơ thẩm 2.4 Nhận xét nhóm cách giải Toà cách giải vụ việc nhóm Ngày 14/4/2006, Công ty Language Link Việt Nam ký hợp đồng thuê nhà số 01/07/LG-LL với ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn thuê toàn nhà, đất 44 Liễu Giai Thời hạn thuê 10 năm để làm nơi giảng dạy tiếng Anh, giá thuê 13.500 USD/tháng Công ty Language Link Việt Nam phải trả tháng tiền thuê nhà sau kí hợp đồng tháng tiền thuê sau kí hợp đồng tháng Ông Thoại, bà Phấn có trách nhiệm xây dựng nhà 06 tầng tum bàn giao nhà vào ngày 01/02/2007 Thực hợp đồng, công ty Language Link Việt Nam phải chuyển tiền hai lần cho ông Thoại bà Phấn, tổng số tiền 2.592.405.000 đồng Đến ngày bàn giao ông Thoại bà Phấn nhà để bàn giao trình xây dựng có khiếu nại nên bị quan chức thu hồi giấy phép xây dựng Nếu hợp đồng thuê nhà bị tranh chấp Toà án tuyên bố hợp đồng bị vô hiểu Tuy nhiên, không triển khai xây dựng nên ông Thoại bà Phấn nhà để giao Thực tế mong muốn ông, bà nên công ty Language Link Việt Nam có yêu cầu chấm dứt hợp đồng yêu cầu ông Thoại, bà Phấn phải trả lại tiền cho công ty Language Link Việt Nam Hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo Khoản Điều 424 Bộ luật dân 2005: “Theo thoả thuận bên” Việc Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không chấp nhận khoản lãi phải trả ông Thoại, bà Phấn theo yêu cầu công ty Language Link Việt Nam bỏ qua nguyên tắc tự định đoạt quyền tự thoả thuận đương Hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo thoả thuận bên đương nghĩa vụ trả tiền ông Thoại bà Phấn vấn (không chấm dứt) Điều 290 Bộ luật dân quy định nghĩa vụ trả tiền: “Nghĩa vụ trả tiền phải thực đầy đủ, thời hạn, địa điểm phương thức thoả thuận Nghĩa vụ trả tiền bao gồm tiền lãi nợ gốc, trừ trường hợp có thoả thuận khác” Khoản Điều 305 Bộ luật dân quy định trách nhiệm dân chậm thực nghĩa vụ dân sự: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền bên phải trả tiền lãi số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác” Tóm lại, cách giải vụ việc nhóm sau: Áp dụng Điều 128;137;242; 305 290 Bộ luật dân năm 2005 Áp dụng Điều 91 Luật Nhà năm 2005 Nhóm đồng ý với định Toà tuyên bố, ngoại trừ định “Bác yêu cầu Công ty Language Link Việt Nam đòi ông Nguyễn Văn Thoại bà Nguyễn Hồng Phấn phải trả lãi số tiền nhận” Ông Nguyễn Văn Thoại vợ bà Nguyễn Hồng Phấn phải toán số tiền lãi chậm trả tính từ ngày 1/5/2008 đến ngày xét xử sơ thẩm 26/3/2010 368.429.967 đồng (ba trăm sáu tám triệu bốn trăm hai mươi chín nghìn chín trăm sáu mươi bảy đồng) Tổng cộng hai khoản là: 2.960.834.967 đồng (hai tỷ chín trăm sáu mươi triệu tám trăm ba mươi tư nghìn chín trăm sáu mươi bảy đồng) III Nhận xét quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà Những quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà như: đối tượng, hình thức, giá thuê công cụ hữu hiệu để bảo vệ lợi ích bên trình thực hợp đồng có tranh chấp phát sinh, đồng thời phương tiện để Nhà nước quản lý, điều tiết quan hệ diễn trật tự pháp lý định Việc có quy định pháp luật vấn đề hợp đồng thuê nhà giúp cho quan hệ thuê nhà diễn trật tự định Quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà quy định Bộ luật dân 2005, Luật nhà 2005 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Trong thực tế tất quan hệ hợp đồng thuê nhà tuân theo quy định pháp luật quy định pháp luật quy định hợp lý với thực tế diễn Theo quy định pháp luật “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” thực tế lại không Ví dụ hợp đồng thuê nhà bên có nhà cho thuê sinh viên thường không lập thành văn mà thỏa thuận miệng, bên có nhà cho thuê chấm dứt việc cho thuê lúc giá thuê nhà nhiều lúc bên cho thuê tăng giá thuê cách bất hợp lý mà bên thuê sinh viên người lao động phải gánh chịu không thuê tiếp tục thật khó tìm nhà cho thuê khác cách dễ dàng 10 Mặt khác, theo quy định Luật nhà điều kiện để quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành công chứng, chứng thực bên cho thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật Nhưng nhiều hộ gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên nhiều trường hợp họ có nhà cho thuê lập hợp đồng thuê nhà không chấp nhận mang công chứng, hợp đồng miệng lựa chọn cho hai bên tham gia quan hệ, quyền nghĩa vụ bên không đảm bảo cách tốt Cho nên quy định việc buộc công chứng đăng ký hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên thực tế chưa thể vai trò nó, nên pháp luật nên quy định Việc đăng ký điều kiện bắt buộc hình thức hợp đồng cho thuê nhà bên cạnh việc phải thực thủ tục công chứng Pháp luật không nên quy định công chứng hình thức bắt buộc giao dịch dân sự, mà nên xem hình thức công chứng loại dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm giúp xác thực tính hợp pháp, tính có thực giao dịch dân cho bên Nghĩa bên, không đủ khả thời gian xem xét tính hợp pháp giao dịch mà tham gia thuê dịch vụ công chứng làm thay Vì vậy, Nhà nước nên tôn trọng công nhận tất hình thức giao dịch dân bên lập (không cần phải có công chứng chứng nhận), nội dung giao dịch không trái với pháp luật.Việc cho thuê nhà đơn giao dịch dân sự, bên tự thỏa thuận Nhà nước không cần thiết phải can thiệp nhiều sâu vào giao dịch Việc buộc công chứng đăng ký hợp đồng thuê nhà, thực tế, chưa thể vai trò, tác dụng quản lý Nhà nước Mặt khác, thủ tục làm trình cho thuê nhà trở nên phức tạp.Nếu việc công chứng nhằm giúp cho bên xác định tính hợp pháp tính có thực 11 giao dịch dân sự; hay việc đăng ký hợp đồng nhằm để cung cấp thông tin cho quan quản lý nhà nước việc cho thuê nhà Trước đây,việc đăng ký hợp đồng thuê nhà chuyện xa lạ người Tuy nhiên nay, vấn đề giải Thủ tục đăng ký, quan tiếp nhận việc đăng ký ghi nhận Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Ngoài ra, quy định pháp luật hành hợp đồng thuê nhà số điểm bất cập sau: • Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Theo quy định Bộ luật dân Luật Nhà bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp ba tháng trở lên mà lý đáng Trong thực tế hiểu có lý đáng để bên thực lại điều không dễ dàng, cần có giải thích cụ thể vấn đề Cần có quy định thống Bộ luật dân Luật Nhà nhiều có quy định không thống dẫn đến cách hiểu khác vấn đề ví dụ bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trường hợp cố ý làm hư hỏng nhà • Về giá thuê nhà Pháp luật cần quy định chặt chẽ giá thuê nhà thực tế bên cho thuê nhà nhiều trường hợp tăng giá thuê nhà cách bất hợp lý, đến tháng lại tăng giá thuê nhà nhu cầu nhà nhiều mà quỹ nhà hạn chế nên bên thuê phải gánh chịu Pháp luật cần quy định khoảng cách lần tăng giá, tỷ lệ % tăng giá thuê nhà so với giá thỏa thuận ban đầu • Chưa có thống văn luật vấn đề hợp đồng thuê nhà 12 Luật đất đai quy định hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (các điều từ 126 đến 131) Trong đó, khoản Điều 93 Luật Nhà quy định: Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nông thôn ” Quy định UBND cấp huyện chứng thực giao dịch nhà đô thị chưa hợp lý, kể từ ngày 01/8/2009 sử dụng giấy cho nhà đất (Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009) Khoản Điều 93 Luật nhà quy định: Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên đổi nhận nhà kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà Nhưng khoản Điều 13 điểm a khoản điều 91 Luật nhà lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định Luật sở pháp lý để chủ sở hữu thực quyền nghĩa vụ nhà theo quy định pháp luật điều kiện nhà tham gia giao dịch nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, có mâu thuẫn Luật nhà theo khoản điều 93 kể từ thời điểm hợp đồng công chứng cá nhân có quyền sở hữu đương nhiên thực quyền chủ sở hữu theo quy định BLDS Trong đó, theo khoản điều 113 điểm a khoản điều 91 họ phải đăng 13 ký sở hữu (có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thực quyền chủ sở hữu • Pháp luật nên bổ sung thêm nhữg quy định việc phạt vi phạm hợp đồng Đó biện pháp quan trọng nên áp dụng, để qua có tác dụng “răn đe” bên có ý định vi phạm hợp đồng KẾT LUẬN Hợp đồng thuê nhà sở pháp lý cho bên thuê khai thác, sử dụng nhà pháp lý để hai bên thuê bên cho thuê thực đầy đủ điều họ thỏa thuận với hợp đồng Nếu có tranh chấp phát sinh hợp đồng thuê nhà pháp lý quan trọng để Tòa án giải Việc tìm hiểu vấn đề giúp xác định cách giải tình thực tế, nhằm đảm bảo việc tôn trọng pháp luật bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể quan hệ pháp luật Trên toàn nội dung tập nhóm chúng em Do lượng kiến thức hạn chế nên tránh khỏi thiếu sót trình làm bài, chúng em mong thầy cô bạn góp ý để làm em hoàn thiện Chúng em xin chân thành cảm ơn! 14 MỤC LỤC 15 [...]... luật dân sự và Luật Nhà ở vì nhiều khi có sự quy định không thống nhất dẫn đến cách hiểu khác nhau về cùng một vấn đề ví dụ như bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp cố ý làm hư hỏng nhà ở • Về giá thuê nhà ở Pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn về giá thuê nhà ở bởi trong thực tế bên cho thuê nhà nhiều trường hợp tăng giá thuê nhà một cách bất hợp lý, cứ 2 đến... dứt hợp đồng thuê nhà ở: Theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật Nhà ở thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà ở liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng Trong thực tế thì hiểu thế nào là có lý do chính đáng để các bên thực hiện lại là một điều không hề dễ dàng, cần có sự giải thích cụ thể về vấn đề này hơn Cần có sự... nhận nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở Nhưng khoản 1 Điều 13 và điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở lại quy định: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy... đối với bên có ý định vi phạm hợp đồng KẾT LUẬN Hợp đồng thuê nhà là cơ sở pháp lý cho bên thuê có thể khai thác, sử dụng nhà ở và cũng là căn cứ pháp lý để hai bên thuê và bên cho thuê thực hiện đầy đủ những điều họ đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng Nếu có tranh chấp phát sinh thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ là một căn cứ pháp lý quan trọng để Tòa án giải quyết Việc tìm hiểu các vấn đề trên giúp chúng... tháng lại tăng giá thuê nhà trong khi đó nhu cầu về nhà ở thì nhiều mà quỹ nhà ở thì hạn chế nên bên thuê vẫn phải gánh chịu Pháp luật cần quy định khoảng cách giữa những lần tăng giá, tỷ lệ % tăng giá thuê nhà mới so với giá thỏa thuận ban đầu • Chưa có sự thống nhất giữa các văn bản luật về vấn đề hợp đồng thuê nhà ở 12 Luật đất đai quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của... tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật và điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch về nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà Như vậy, đã có mâu thuẫn ngay trong chính Luật nhà ở vì theo khoản 5 điều 93 thì kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng cá nhân đã có quyền sở hữu và đương nhiên... của Luật nhà ở thì một trong những điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành công chứng, chứng thực là bên cho thuê phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Nhưng hiện nay nhiều hộ gia đình vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên trong nhiều trường hợp họ có nhà cho thuê nhưng khi lập hợp đồng thuê nhà thì... chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (các điều từ 126 đến 131) Trong khi đó, khoản 3 Điều 93 của Luật Nhà ở quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở. .. lý nhà nước về việc cho thuê nhà Trước đây ,việc đăng ký hợp đồng thuê nhà vẫn còn là chuyện xa lạ đối với những người trong cuộc Tuy nhiên hiện nay, vấn đề này đã được giải quyết Thủ tục đăng ký, cơ quan tiếp nhận việc đăng ký đã được ghi nhận tại Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Ngoài ra, những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn một số điểm bất cập sau: • Về vấn đề đơn... Việc buộc công chứng và đăng ký hợp đồng thuê nhà, trên thực tế, vẫn chưa thể hiện được vai trò, và tác dụng của quản lý Nhà nước Mặt khác, chính thủ tục này đã làm quá trình cho thuê nhà trở nên khá phức tạp.Nếu việc công chứng chỉ nhằm giúp cho các bên xác định tính hợp pháp và tính có thực của một 11 giao dịch dân sự; hay việc đăng ký hợp đồng chỉ nhằm để cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà