tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở

Nhằm khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ về vấn đề này hưởng quyền dân sự, pháp luật nước ta đã cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các b

A ĐẶT VẤN ĐỀ

Hiện nay, xã hội ngày càng tiến bộ, nhu cầu của con người về cuộc sống ngày càng được nâng cao, do vậy mà vấn đề nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết và nảy sinh nhiều mâu thuẫn về các hợp đồng nhà ở Nhằm khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ

về vấn đề này hưởng quyền dân sự, pháp luật nước ta đã cho phép các bên

có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng cũng như việc thực hiện nghĩa vụ dân sự được thực hiện và điển hình ở đây là biện pháp đặt cọc, mà trường hợp cụ thể đó là trong hợp đồng mua bán nhà

ở Để hiểu rõ thêm về vấn đề này chúng ta hãy cùng nhau “tìm hiểu 03 vụ

việc có tranh chấp về đặt cọc tài sản trong hợp đồng mua bán nhà ở”

B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

I LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA NHÀ Ở CÓ ĐẶT CỌC

1 Các quy định của pháp luật về đặt cọc:

1.1 Khái niệm đặt cọc:

Khái niệm về biện pháp bảo đảm đặt cọc được quy định tại Điều 358 BLDS:

“1 Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản

đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng

đặt cọc được quy định từ Điều 29 đến Điều 33 của nghị định 163 của Chính

Phủ ngày 19/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

1.2Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc:

Theo quy định tại Điều 121 BLDS thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)

Theo nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc

xử lý được thực hiện như sau:

a Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng

hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định

b Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu

trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung

c Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều

kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương

nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của BLDS

d Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu

cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc

có trở ngại khách quan thì không phạt cọc

1 Các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở:

2.1Hợp đồng mua bán nhà ở:

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản, tuân thủ các quy định chung từ Điều 428 đến Điều 449 BLDS Ngoài ra, BLDS còn quy định riêng về hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng và các quy định khác từ Điều 450 đến Điều 455

2.2Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở:

Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của TANDTC về giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình quy định về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1 Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở:

Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

a Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực

hành vi dân sự;

b Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật,

đạo đức xã hội;

c Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự

nguyện;

d Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận

của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng

2.2.2 Giải quyết một số trường hợp cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

a Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại các

điểm a, b và c tiểu mục 2.2.1 như đã nêu ở trên

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện trên, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 BLDS để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

b Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm d

tiểu mục 2.2.1 như đã nêu ở trên:

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án áp dụng Điều 139 BLDS để ra quyết định buộc một hoặc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Toà án ra quyết định thực hiện các thủ tục để hoàn thiện

về hình thức của hợp đồng Nếu có một bên đương sự vắng mặt thì thời hạn này tính từ ngày bên đương sự vắng mặt nhận được quyết định của Toà án

Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan, thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan không tính vào thời hạn một tháng đó Quá thời hạn một tháng mà họ không đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện

về hình thức của hợp đồng thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Bên có lỗi

làm cho hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức vì không thực hiện theo quyết định của Toà án thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 BLDS

Ngoài ra, nghị quyết này còn quy định về thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu: xác định lỗi, trách nhiệm bồi thường thiệt hại…

II CÁC VỤ VIỆC

1 Vụ việc thứ nhất

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có kèm theo biện pháp đặt cọc giữa:

NGUYÊN ĐƠN: Ông Nguyễn Hữu Tiến, sinh năm 1948 và Bà Lê Thị

Phương, sinh năm 1956

BỊ ĐƠN: Bà Bùi Thị Mai Anh, sinh năm 1982 Ủy quyền cho ông Văn

Trọng Đạt, sinh năm 1949 Trú tại : Phường Láng Thượng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

1.1 Tóm tắt nội dung tranh chấp:

Ngày 10/03/2006 ông Nguyễn Hữu Tiến và bà Lê Thị Phương khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng buộc bà Bùi Thị Mai Anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đúng theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà các bên đã giao kết ngày 11/01/2006 Ngày 11/06/2006 vợ chồng bà có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với bà Bùi Thị Mai Anh Hợp đồng có chứng nhận của Phòng công chứng Nhà nước số 1 tỉnh Lâm Đồng Theo hợp đồng,

bà Mai Anh mua nhà, đất của ông Tiến, bà Phương tại 232 Phan Đình Phùng, phường II, thành phố Đà Lạt với giá 1.490.000.000 đồng, thanh toán làm 2 lần : Lần 1 đặt cọc 800.000.000 đồng vào ngày 11/01/2006, lần 2 giao tiếp số tiền còn lại là 690.000.000 đồng, khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất bà Mai Anh lên Ủy ban kí vào bản vẽ để ông

bà hoàn tất thủ tục sang tên nhưng bà Mai Anh không đồng ý vì diện tích nhà, đất theo bản vẽ chỉ còn 73m2 Nay ông bà yêu cầu bà Mai Anh tiếp tục thực hiện hợp đồng thanh toán số tiền còn lại là 690.000.000 đồng và 30.000.000 đồng tiền sửa chữa nhà còn thiếu

Bà Mai Anh không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng vì cho rằng theo thỏa thuận thì tổng diện tích nhà, đất là 113,05m2 Đến ngày 06/03/2006 ông Tiến, bà Phương đề nghị bà lên Phòng nhà đất để kí vào bản hiện trạng nhà đất thì thấy diện tích chỉ còn 56,56m2 Vì vậy, bà yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu vợ chồng ông Tiến phải chịu phạt cọc là 800.000.000 đồng và trả lại cho bà 130.000.000 đồng tiền sửa nhà

1.2 Quyết định của Bản án sơ thẩm và Bán án phúc thẩm:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006, Tòa

án nhân dân thành phố Đà Lạt quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của ông Tiến, bà Phương Buộc bà Mai Anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao tiếp cho ông Tiến, bà Phương 720.000.000 đồng và thực hiện tiếp việc giao kết hợp đồng mua bán nhà và chuyển quyền

sử dụng đất ở theo đúng quy định của pháp luật đối với căn nhà 232

Do bản án sơ thẩm trên bị bà Mai Anh kháng cáo nên vụ kiện được xét xử lại trình tự thúc phẩm

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng quyết định sửa án sơ thẩm

- Đình chỉ đối với yêu cầu phạt cọc của bà mai Anh

- Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở giữa

vợ chồng ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh

- Buộc bà Mai Anh trả lại căn nhà 232 cho vợ chồng ông Tiến, bà Phương

- Ông Tiến, bà Phương có trách nhiệm hoàn trả bà Mai A 865.000.000 đồng

Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Tiến, bà Phương khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, đề nghị xem xét bản án theo trình tự Giám đốc thẩm

1.3 Quyết định Giám đốc thẩm:

Tại Quyết định số 14/QĐ/KNGĐT-V5 ngày 31/01/2008 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng

Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét thấy do có nhu cầu bán nhà nên ông Tiến, bà Phương đã thỏa thuận bán nhà số 232 diện tích là 113,05m2 cho bà Bùi Thị Mai Anh với giá 1.490.000.000 đồng Việc mua bán tự nguyện, bà Mai Anh đã giao cho ông Tiến, bà Phương 800.000.000 đồng, ông Tiến, bà Phương đã giao nhà cho bà Mai Anh sử dụng Hai bên cam kết tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc: nếu vì bất kì lí do gì mà bên mua

tự ý không mua nữa thì sẽ mất số tiền đặt cọc là 800.000.000 đồng; ngược lại nếu vì bất kì lý do gì mà bên bán không bán nữa thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc là 1.600.000.000 đồng Hai bên cùng cam kết sau khi

có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đứng tên bà Mai Anh thì bà Mai Anh sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại Hợp đồng đặt cọc này đã được xác nhận của Phòng công chứng số 1 tỉnh Lâm Đồng

Theo nội dung của quyết định số 33/QĐ-UB/2003 ngày 05/03/2003 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc ban hành quy định các chỉ tiêu chủ yếu về quản lí quy hoạch và xây dựng đối với nhà ở tư nhân trên địa bàn thành phố Đà Lạt thì Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng chỉ quy định các chỉ tiêu chủ yếu và quản lí quy hoạch và xây dựng đối với nhà ở tư nhân trên địa bàn thành phố Đà Lạt, áp dụng cho những trường hợp xây mới Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng căn nhà 232 Phan Đình Phùng có 1 phần nằm trong lộ

giới và có yếu tố khách quan dẫn đến việc các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng, từ đó chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc của bà Mai Anh là không có căn cứ, không đúng theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự về đặt cọc

Về tố tụng: Trong vụ án này, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán

nhà giữa ông Tiến, bà Phương với bà Mai Anh có liên quan đến quyền lợi của bà Phạm Thị Thanh Trước và trong quá trình giải quyết vụ án, bà Thanh đã khiếu nại yêu cầu ông Tiến, bà Phương phải cắt bỏ phần mái Tòa

án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm không đưa bà Thanh vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà xác định bà Thanh là nhân chứng trong vụ án là không chính xác, không đảm bảo quyền lợi cho bà Thanh Mặt khác, trong quá trình xét xử sơ thẩm, bà Mai Anh có yêu cầu phản tố và đã nộp tiền tạm ứng án phí nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ nhận định mà không quyết định về việc bác bỏ yêu cầu phản tố của bà Mai Anh là thiếu sót

Vì vậy, Hội đồng giám đốc thẩm Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định:

- Hủy bản án dân sư phúc thẩm số 04/2007/DTPS ngày 18/01/2007 của Tòa

án nhân dân tỉnh Lâm Đồng và hủy bán án dân sự sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/09/2006 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Hữu Tiến, bà Lê Thị Phương với bị đơn là bà Bùi Thị Mai Anh

- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật

1.4 Nhận xét của nhóm về vụ tranh chấp:

Vấn đề dẫn đến tranh chấp này là do có sự thay đổi về diện tích đất

ở kèm theo nhà mua bán Tòa Giám đốc thẩm cho rằng: “Trung tâm tích hợp

thông tin địa lý của Sở Tài nguyên & Môi trường đã xác định có một phần diện tích của căn nhà 232 nằm trong lộ giới nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, theo tài liệu này thì tổng diện tích nhà tranh chấp là 113,05m2 diện tích này cũng vẫn đúng như diện tích trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu Tiến và Lê Thị Phương Theo chúng em nghĩ diện tích “vẫn đúng” nhưng chỉ khi mang tên ông Tiến và bà Phương Về thực tế, nếu bà Mai Anh muốn đứng tên sở hữu thì diện tích đất còn lại chỉ là 56,56m2 (theo bản hiện trạng nhà đất của Phòng nhà đất) Như vậy, số tiền mà hai bên thỏa thuận là tương ứng với nhà đất có diện tích là 113,05m2 nhưng bên mua chỉ được sở hữu 56,56m2 là hết sức thiệt thòi cho bên mua Việc bà Mai Anh không mua nữa nếu diện tích chỉ còn 56,56m2 là hoàn toàn chính đáng

Vì vậy, nếu diện tích nhà đất nói trên có một phần nằm trong lộ giới

mà vào thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc cả hai bên không biết thì các bên có thể vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bên mua chỉ phải thanh toán theo diện tích đất được công nhận Nếu các bên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải tuyên hợp đồng vô hiệu vì có sự nhầm lẫn về đối tượng

Tuy nhiên, Tòa Giám đốc thẩm hủy cả hai bản án (Sơ thẩm và Phúc thẩm) là hoàn toàn đúng vì cả hai bản án đều có thiếu sót về nội dung cũng như tố tụng

2 Vụ việc thứ hai

NGUYÊN ĐƠN: Ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La cùng trú tại số 4

Thịnh Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

BỊ ĐƠN: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng và bà Phạm Thị Phấn cùng trú tại số 2

Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

2.1 Tóm tắt vụ việc:

Ông Giai có nhu cầu mua nhà để ở và biết ông Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06/5/2009 hai bên đã làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng đã nhận của ông Giai số tiền đặt cọc là 1 tỷ đồng để mua lại nhà của ông Hưng tại số 2 Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (tiền đặt cọc sẽ giao làm 2 đợt: ông Giai giao trước 500 triệu đồng và sẽ đưa 500 triệu đồng con lại khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán) và hẹn đến ngày 16/6/2009 ông Giai sẽ thanh toán đủ số tiền 3 tỷ đồng (tổng số tiền là 4 tỷ đồng) còn lại cho ông Hưng và nhận nhà

Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng đã nhận tiền đặt cọc nhưng không bán nhà nữa hoặc không thực hiện đúng với các điều khoản đã ghi trong hợp đồng này thì ông Hưng phải thanh toán lại toàn bộ số tiền mà ông Giai đã đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền bằng số tiền đã đặt cọc.

Hợp đồng đã được cả bốn người nêu trên cùng ký Đến ngày 24/5/2009 ông Giai giao tiếp số tiền 500 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày 25/5/2009 bản khai chuyển nhượng quyền sở hữu nhà giữa ông Giai và ông Hưng được UBND quận Hai Bà Trưng xác nhận

Vì xảy ra sự cố trong kinh doanh ông Giai chưa lo đủ số tiền còn lại nên ngày 30/5/2009 đã đến gặp ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng nhưng ông Hưng không đồng ý Ngày 01/6/2009 ông Hưng đã rao bán nhà số 2 Lò Đúc và thông báo đến ngày 16/6/2009 ông Giai không thanh toán số tiền còn lại thì sẽ mất tiền đặt cọc

Đúng ngày 16/6/2009ông Giai đã tìm được người có nhu cầu mua nhà là anh Nguyễn Thanh Toàn (trú tại số 8 K27 Trương Định, Hà Nội) ông Giai đã đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng và khẳng định với ông Hưng là mình chỉ nhượng lại cho anh Toàn với giá 3,8 tỷ đồng Ông