Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở

Mục lụcII Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở 2 III Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trong quan hệ đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở

Mục lục

II Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp

đồng mua bán nhà ở

2

III Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật trong

quan hệ đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở

-nguyên nhân và giải pháp.

14

Lời mở đầu

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, là mối quan tâm đặc biệt của tất cả các quốc gia, đặc biệt là những nước đang phát triển và kém phát triển Vì nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt nên nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ các giao dịch về nhà ở, quan hệ đặc cọc trong mua bán nhà ở cũng nằm trong số đó Sự kiểm soát này đã được thể hiện trong luật, tuy nhiên, không phải bất cứ khi nào những quy định của pháp lật cũng được thực thi trên thực tế Để tìm hiểu thực trạng này, Nhóm 1, Lớp thảo luận 1 –

N07 – DS2 sẽ tìm hiểu về 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Nội dung

I Quy định của pháp luật về đặt cọc

Khoản 1 Điều 358 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặc cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự…”

Như vậy, đặc cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một khoảng thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết

Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc các vật thông

thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia Đối tượng đặt cọc vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán Vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc,

số tài sản đặt cọc…

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên đặt cọc và bên nhận

đặt cọc Trong biện pháp đặt cọc tùy theo thỏa thuận mà bên này hoặc bên kia là người đặt cọc Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản

có sẵn như bên có nhà để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức, tiền bạc để thực hiện công việc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc Bên đặt cọc là bên dung tiền hoặc vật có giá trị của mình để giao cho bên kia giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Bên nhận tiền hoặc tài sản là bên nhận đặt cọc

Đặt cọc là hợp đồng thực tế Nó chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc

Chức năng của hợp đồng đặt cọc: tùy thuộc vào thỏa thuận của các

bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm được coi là giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc Việc đặt cọc có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ mang mục đích bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó

Nội dung của đặt cọc: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện đúng

theo thỏa thuận thì tài sản đặt cọc sẽ được trả về cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thảo thuận khác)

II Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng mua

bán nhà ở

1 Vụ việc thứ nhất

1.1 Nội dung vụ việc

Vụ việc dân sự trên là sự tranh chấp giữa nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm

Hồng, sinh năm 1943; trú tại 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân

Bình, thành phố Hồ Chí Minh và bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm

1955; trú tại số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố

Hồ Chí Minh

Tháng 5-2002, bà Bùi Cẩm Hồng làm hợp đồng bán căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa

có xác nhận của chính quyền Bà Nga đã đưa cho bà Hồng 20 lượng vàng

để đặt cọc Từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 Bà Nga đã trả tiền tổng số là

20 lượng vàng và 170.000.000 đồng

Đến tháng 8-2003, các con bà phát hiện việc bà bán nhà và đã phản đối Theo lời khai của chị Mai (con gái bà Hồng) thì nguồn gốc căn nhà đang tranh chấp là của ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966 Năm 1977, bà Hồng và ông Duyên đã kê khai đăng ký Năm 1978, ông Duyên đi xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu hoặc uỷ quyền cho bà Hồng căn nhà Năm 1996, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng tại nước Mỹ, nhưng trong hồ sơ chưa có tại liệu hợp pháp phản ánh nội dung bản án ly hôn giữa ông Duyên,

bà Hồng, chỉ có một bản photocopy bằng tiếng Anh và dịch sang tiếng Việt không có công chứng, chứng thực, chưa được hợp pháp hoá Lãnh sự, có

tiêu đề “Thông báo mở đầu bản án” của Toà Thượng thẩm của Tiểu bang

California hạt Kern có nội dung: hôn thú của người đứng đơn Trương Duyên, Bùi Cẩm Hồng, kết thúc hôn nhân ngày 09-5-1996 Văn bản này không có nội dung về giải quyết về tài sản chung giữa ông Duyên và bà Hồng; nếu có việc giải quyết thì cũng chưa được công nhận và cho thi hành

tại Việt Nam, nên nhà đất tranh chấp vẫn là tài sản chung của ông Duyên,

bà Hồng

Nay, bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng sẽ trả lại số tiền đã nhận và không đồng ý trả thêm khoản nào khác

Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga thống nhất với lời khai của bà Hồng về việc bà Hồng và bà đã thoả thuận mua bán nhà của bà Hồng, giá cả và số tiền đã trả như bà Hồng khai là đúng Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà giấy kê khai nhà 1977 và năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng bà Hồng Bà Nga xác định 170.000.000 đồng đã nhận tương ứng là 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng), hoàn lại số vàng và số tiền đã nhận, tổng là 88,43 lượng vàng và chi phí hợp thức hoá là 30.000.000 đồng

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà

án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô hiệu; Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng đã nhận cho bà Nga

là 83,90 lượng vàng SJC, một lần khi án có hiệu lực pháp luật;

Bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1 quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) Bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang tên giấy giờ nhà

Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị

Tố Nga lập ngày 17-5-2002 Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà trên là vô hiệu

Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán nhà là 7,735 lượng vàng SJC Cộng 2 khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga tổng là 76,165 lượng vàng SJC

Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 281/43/10

Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003) Bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà

1.2 Nhận xét của nhóm

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà

Trương Thị Tố Nga bị tòa án tuyên vô hiệu là đúng theo quy định của pháp luật Bởi vì:

- Trong trường hợp này, bà Hồng và ông Duyên vẫn là đồng chủ sở hữu

của ngôi nhà nói trên Theo Điều 96 Luật Nhà ở thì “việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản” Ở đây, ông Duyên đang định cư tại Mỹ và không hề hay

biết về việc bà Hồng làm hợp đồng mua bán nhà với bà Nga Toàn bộ việc mua bán nhà là chỉ do một mình bà Hồng quyết định và thực hiện

- Theo lời khai của cả hai bên việc mua bán nhà giữa bà Hồng và bà Nga chưa có sự xác nhận của chính quyền địa phương Điều 450 BLDS quy

định: “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật co quy định khác” Như vậy,

hợp đồng mua bán giữa bà Hồng và bà Nga đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng

- Mặt khác, khi bán nhà bà Hồng giao cho bà Nga giấy kê khai nhà 1977 và năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng

bà Hồng Như vậy, hợp đồng mua bán bán nhà trên đã được thực hiện do có

sự lừa dối

=> Từ các căn cứ đã phân tích trên cho thấy việc hợp đồng mua bán nhà bị tuyên vô hiệu phần lớn là do lỗi của bà Hồng, bà Nga chỉ có lỗi trong việc không tuân thủ theo pháp luật về hình thức của hợp đồng

Thứ hai, về đặt cọc, Điều 358 BLDS quy định: “Việc đặt cọc phải

được lập thành văn bản” Do đó, việc đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà

giữa bà Hồng và bà Nga có hai giả thiết xảy ra đối với việc giải quyết hậu quả pháp lý:

- Trường hợp thứ nhất, nếu như việc đặt cọc 20 lượng vàng giữa bà

Hồng và bà Nga tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật thì nếu không

có thỏa thuận bên nhân đặt cọc (bà Hồng) sẽ phải trả cho bên đặt cọc (bà Nga) tài sản đặt cọc là 20 lượng vàng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc Còn nếu như, giữa bà Hồng và bà Nga có sự thỏa thuận thì

sự thỏa thuận đó sẽ được chấp nhận

- Trường hợp thứ hai, nếu như việc đặt cọc giữa bà Hồng và bà Nga

không được lập thành văn bản, thì sẽ không có căn cứ cho rằng 20 lượng vàng đó là tài sản đặt cọc mà chỉ được cho đó là tài sản trả trước Theo đó,

bà Hồng chỉ phải trả lại cho bà Nga 20 lượng vàng đã nhận mà không phải bồi thường

Theo xét xử của tòa, chúng tôi nhận thấy, Tòa đã xác định 20 lượng vàng trên là tài sản đặt cọc mà không xem xét việc đặt cọc giữa bà Hồng và

bà Nga có đúng quy định của pháp luật hay không? Như vậy là chưa thỏa đáng Theo chúng tôi, vấn để này Tòa cần thận trọng xem xét lại

Thứ ba, trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20

lượng vàng Toà án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc

có vi phạm quy định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về phạt cọc mà lại giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng quy định tại điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao

Thứ tư, trong quá trình giải quyết, bà Nga đề nghị khi làm hợp thức

hoá nhà bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự

2 Vụ việc thứ hai

2.1 Nội dung vụ việc

Vụ án dân sự có nguyên đơn là ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La cùng trú tại số 4 Thịnh Yên, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và bị đơn là ông

Hoàng Tiến Lân Hưng và bà Phạm Thị Phấn cùng trú tại số 2 Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Theo đơn khởi kiện, ông Giai có nhu cầu mua nhà để ở và biết ông Hoàng Tiến Lân Hưng có nhu cầu bán nhà nên ngày 06.5.2004 hai bên đã làm Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất với nội dung: Ông Hoàng Tiến Lân Hưng đã nhận của ông Giai số tiền đặt cọc là 112 triệu đồng để mua lại

“Hợp đồng thuê nhà Nhà nước” của ông Hưng tại số 2 Lò Đúc, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội và hẹn đến ngày 16.6.2004 ông Giai sẽ thanh toán đủ số tiền 438 triệu đồng (tổng số tiền là 550 triệu đồng) còn lại cho ông Hưng và nhận nhà

Hợp đồng có ghi: Nếu ông Hưng đã nhận tiền đặt cọc nhưng không bán nhà nữa hoặc không thực hiện đúng với các điều khoản đã ghi trong hợp đồng này thì ông Hưng phải thanh toán lại toàn bộ số tiền mà ông Giai

đã đặt cọc đồng thời phải nộp phạt cho ông Giai số tiền bằng số tiền đã đặt cọc Hợp đồng đã được cả bốn người nêu trên cùng ký Đến ngày 24.5.2004

ông Giai giao tiếp số tiền 38 triệu đồng đặt cọc cho ông Hưng, ngày 25.5.2004 bản khai chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước giữa ông Giai và ông Hưng được UBND phường Phạm Đình Hổ xác nhận

Vì chưa lo đủ số tiền còn lại nên ngày 30.5.2004 ông Giai đã đến gặp ông Hưng thương lượng để xin huỷ hợp đồng nhưng ông Hưng không đồng

ý Ngày 01.6.2004 ông Hưng đã rao bán nhà số 2 Lò Đúc và thông báo đến ngày 16.6.2004 ông Giai không thanh toán số tiền còn lại thì sẽ mất tiền đặt cọc Đúng ngày 16.6.2004 ông Giai đã tìm được người có nhu cầu mua nhà

là anh Nguyễn Thanh Toàn (trú tại số 8 K27 Trương Định, Hà Nội) ông Giai đã đưa anh Toàn đến trực tiếp làm việc với ông Hưng và khẳng định với ông Hưng là chỉ nhượng lại cho anh Toàn với giá 500 triệu đồng ông Giai và anh Toàn đã tiến hành làm thủ tục mua bán ngay tại nhà ông Hưng nhưng bị gia đình ông Hưng gây khó khăn Sau đó, ông Giai yêu cầu ông Hưng phải trả lại 150 triệu đồng tiền đặt cọc và 150 triệu đồng tiền phạt vì vi phạm hợp đồng là không giao nhà cho ông vào ngày 16.6.2004

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 TAND TP.

Hà Nội quyết định: Bác đơn khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn Giai, bà

Triệu Thị La về việc yêu cầu vợ chồng ông Hoàng Tiến Lân Hưng, bà Phạm Thị Phấn phải trả 150 triệu đồng tiền đặt cọc mua nhà và 150 triệu đồng tiền phạt cọc; ghi nhận sự tự nguyện của ông Hưng trả lại cho ông Giai, bà La số tiền 38 triệu đồng Ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị Phấn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm lên TANDTC

Ngày 19.5.2005, Tòa phúc thẩm TANDTC xét xử phúc thẩm vụ án dân sự do bản án dân sự sơ thẩm số 59/DSST ngày 9.12.2004 của TAND

TP Hà Nội bị kháng cáo nội dung: Chấp nhận một phần đơn kháng cáo

của ông Trần Văn Giai; tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 06.5.2004 giữa ông Hoàng Tiến Lân Hưng với ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La là vô hiệu; ông Hoàng Tiến Lân Hưng phải trả lại cho ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị Phấn 150 triệu đồng tiền đặt cọc

2.2 Nhận xét của nhóm

Vụ án dân sự này đã được TAND TP Hà Nội xét xử sơ thẩm ngày 9.12.2004 nhưng ngày 13.12.2004, ông Trần Văn Giai và bà Triệu Thị La đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm lên TANDTC Ngày 19.5.2004, tòa phúc thẩm TANDTC đã xét xử phúc thẩm bản án này Xét quyết định của tòa sơ thẩm TANDTP Hà Nội và tòa phúc thẩm TANDTC thì nhóm em đồng ý với bản án sơ thẩm

Thứ nhất, tình tiết của vụ án về số tiền 38 triệu đồng ông Giai chuyển

giao cho ông Hưng ngày 24/5/2004 là chưa rõ ràng Việc giao nhận 38 triệu đồng đó có được lập thành hợp đồng và ghi rõ là hợp đồng đặt cọc hay không? Điều 29, Nghị định 163 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy

định: “Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọ hoặc tiền trả trước

Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.” Ta xác định đây là tiền trả trước của ông Giai.