Quyền sử dụng bất động sản liền kề được quy định tại Điều 273 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Bộ luật Dân sự 2005: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động
Trang 1MỤC LỤC
II Ba vụ việc tranh chấp về lối đi trong cộng đồng dân cư 2
A LỜI MỞ ĐẦU
Trong đời sống dân cư không thể tránh khỏi những tranh chấp, mà vấn đề tranh chấp về quyền sử dụng bất động liền kề mà cụ thể là trong việc sử dụng lối
Trang 2đi chung là một vấn đề khá phổ biến và dai dẳng xảy ra ở nhiều địa phương, với nhiều diễn biến khá phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu về quyền sử dụng lối đi chung là cần thiết để có cách áp dụng đúng những quy định của pháp luật đã dự trù trước cho từng vụ việc trong đời sống Đề tài của nhóm em chọn là “Tìm hiểu
3 vụ việc có tranh chấp về lối đi trong cộng đồng dân cư”
B NỘI DUNG
I Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.
Thông thường một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau Quyền yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc trong trường hợp này là việc chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất bị vây bọc yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề nêu trên thỏa mãn
“nhu cầu thiết yếu” của họ Trong các nhu cầu cần thiết của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì nhu cầu về lối là vấn đề lớn và không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều nhất đến chủ sở hữu bất động sản liền kề, nó không chỉ tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề với việc mất diện tích đất
mà còn ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối đi Chủ sở hữu bất động sản
có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của người này hay người khác mà
về nguyên tắc phải cho tất cả mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập Do đó, thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất
Quyền sử dụng bất động sản liền kề được quy định tại Điều 273 quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề Bộ luật Dân sự 2005: “Chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác
để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí gas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.
Trang 3Đồng thời, Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề quy định:
“1 Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ
sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác…
2 Vị trí, giới hạn chiều dài, rộng, cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối
đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3 Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định của khoản 2 điều này mà không có đền bù.”
II Ba vụ việc có tranh chấp về lối đi trong cộng đồng dân cư.
1 Vụ việc thứ nhất.
a) Thông tin về vụ việc.
_Vụ việc “tranh chấp ngõ đi chung”
_ Bản án số 08/2008/DSST
_ Ngày 03.07.2008
_ Tòa án nhân dân huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội
b) Chủ thể của vụ việc.
Nguyên đơn:
Cụ Nguyễn Thị Thêu, sinh năm 1919
Trú tại: Khoan Tế, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
Cụ Thêu ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Tập theo giấy ủy quyền số 2490 ngày 12.5.2006
Trú tại: Số 115, ngõ 75, Giải Phóng, Đồng Tâm, Hà Nội
Bị đơn:
Trang 41.Ông Nguyễn Văn Nở, sinh năm 1937.
Trú tại Khoan Tế, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
Ông Nở ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Thuần, sinh năm 1966 theo giấy ủy quyền số 998 ngày 17.10.2005
Trú tại: Khoan Tế, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
2.Bà Nguyễn Thị Toán (đã chết)
Những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà Toán:
- Anh Nguyễn Văn Xô, sinh năm 1963
Trú tại: Đào Xuyên, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
- Chị Nguyễn Thị Xu, sinh năm 1958
Trú tại: Đào Xuyên, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
- Chị Nguyễn Thị Hồng, sinh năm 1955
Trú tại: Hồng Hà, Đông Đư, Gia Lâm, Hà Nội
Người có nghĩa vụ và quyền lợi liên quan
1 Bà Nguyễn Thị Thấm, 68 tuổi.
2 Anh Nguyễn Văn Nên
3 Chị Lê Thị Thanh (tức Hiền), sinh năm 1967.
Cùng trú tại: Khoan Tế, Đa Tốn, Gia Lâm, Hà Nội
c) Nội dung sự việc.
Gia đình cụ Thêu được sở hữu ngôi nhà trên mảnh đất có diện tích là 386m2 theo bản đồ đo vẽ năm 1974 có nguồn gốc của ông bà nội cho từ năm 1965 Đằng trước là nhà ông Nở em ruột của bố ông
Năm 1974 gia đình cụ Thêu đo chung ngõ đi với nhà ông Nở và nhà bà Toán, ngõ đi xuất phát từ nhà cụ Thêu Nhưng để thuận tiện, gia đình cụ Thêu đi
ra đường làng qua phía cổng nhà ông Lược
Năm 1980 ông Nở quy hoạch lại vườn có nắn lại lối đi chung vòng qua bờ
ao, gia đình cụ Thêu vẫn đi được ra ngõ xóm bằng lối đi chung vòng qua bờ ao, gia đình cụ Thêu vẫn đi được ra ngõ xóm bằng lối đi chung
Trang 5Năm 1997 cụ Thêu được Nhà nước xây cho ngôi nhà tình nghĩa nên nhà
đã chuyển hướng khác, cụ đã làm ngõ đi và làm cổng ra ngõ nhà ông Lược, nhưng ông Lược không đồng ý Nay cụ yêu cầu gia đình ông Nở và gia đình bà Toán phải trả lại lối đi chung theo sơ đồ năm 1974 có diện tích: 9,1m dài x 2m rộng = 18,9m2 trong đó gia đình ông Nở chiếm 8,81m2, gia đình bà Toán chiếm 10,1m2
Bị đơn và đại diện theo ủy quyền của ông Nở là ông Nhuần trình bày: Nhà
cụ Thêu và nhà ông trước đây ở cùng một nhà trên cùng một phiến đất, khi ông
Nở ra ở riêng thì xây nhà phía trước Gia đình cụ Thêu có ngõ đi theo bản đồ năm
1947 là ngõ đi chung của gia đình cụ Thêu, bà Toán và ông Nở
Năm 1983 ông Nở bà Toán có thỏa thuận nắn ngõ đi từ trong ao ra ngoài Ngõ đi đang tranh chấp hiện nay vẫn còn nguyên trạng như bản đồ năm 1974 Cụ Thêu kiện gia đình ông xây bịt lối đi là không có căn cứ vì gia đình ông xây tường bao trên phần đất của ông Ngõ đi chung hiện đang tranh chấp nằm trên phần đất ngõ nhà bà Toán Ông không đồng ý cắt đất của mình trả cho cụ Thêu làm ngõ đi và cũng không bán đất cho cụ Thêu để làm ngõ
Bà Nguyễn Thị Toán chết ngày 29.7.2006 các con bà là những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bị đơn trình bày:
Năm 1974 nhà bà Toán, ông Nở, cụ Thêu đi chung ra ngõ trên phần đất nhà ông Nở theo sơ đồ năm 1974 Trước năm 1986 gia đình ông Nở có quy hoạch lại đất và xây tường bao quanh Để cho đất vuông thẳng ông Nở đã lấy phần đất giáp gianh với lối đi chung và trả lại ngõ đi chung ngay phần đất bên cạnh, vì ngõ đi chung không còn hình dạng ban đầu mà ngõ đi xuất phát từ nhà bà Toán vòng ra
bờ ao kéo ra đến đưỡng ngõ xóm
Nay các con bà Toán không đồng ý với yêu cầu của cụ Thêu, trường hợp Tòa án buộc gia đình trả ngõ đi chung cho cụ Thêu thì phải tính công sức tôn tạo ngõ đi cho gia đình
Trang 6* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: bà Thấm, anh Nên thống nhất lời trình bày của anh Nhuần đại diện
- Chị Thanh (Hiền) nhất trí quan điểm của anh Xô
d) Quyết định của Tòa án:
Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án do đương sự cung cấp và Tòa
án thu thập được xét thấy: diện tích đất do gia đình cụ Thêu, gia đình ông Nở và gia đình bà Toán đang quản lý sử dụng trong đó có cả phần diện tích đất đang tranh chấp là lối đi chung đều chưa có 1 trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1,2,5 điều 50 Luật đất đai Hiện tại các hộ trên chỉ có tên trong sổ dã ngoại
và có tên theo bản đồ đo vẽ năm 1974; bản đồ đo vẽ năm 1985- theo Chỉ thị 229/TTG và bản đồ đo vẽ năm 1993-1994 Căn cứ vào điều 136 Luật Đất đai năm
2003 vụ án trên không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án mà thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND các cấp Do đó, Tòa án đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại khoản 2 điều 192 và điểm e khoản 1 điều 168 bộ luật tố tụng dân sự
e) Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án.
Theo quan điểm của nhóm em, cách giải quyết của Tòa án là phù hợp với pháp luật Điều 136 Bộ luật đất đai quy định:
“Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
1 Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều
50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
2 Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
Trang 7a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.”
Như vậy, theo điều luật này, nếu bên nguyên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ thuộc khoản 1,2 và 5 của điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì Tòa án mới giải quyết Các giấy tờ thuộc khoản 1,2 và 5 điều 50 Bộ luật đất đai bao gồm:
“1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
Trang 8d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Diện tích đất bên nguyên đơn là gia đình cụ Thêu cùng bên bị đơn là gia đình ông Nở và gia đình bà Toán đang quản lý sử dụng trong đó có cả phần diện tích đất đang tranh chấp là lối đi chung đều chưa có bất cứ 1 giấy tờ nào như quy định ở trên, do vậy theo khoản 2 điều 136 Bộ luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết vụ án này phải giao cho chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết Các bên có thể yêu cầu chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có tranh chấp giải quyết Nếu cảm thấy không thỏa đáng, có quyền khiếu nại lên chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có tranh chấp, nếu tiếp tục không thỏa đáng có thể đệ đơn lên bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường theo quy định tại điểm a,b khoản 2
Trang 9điều 136 Bộ luật đất đai Quyết định đình chỉ vụ án của tòa án cấp sơ thẩm là hoàn toàn chính xác
2.Vụ việc thứ hai.
a) Thông tin vụ việc.
_ Về vụ việc “tranh chấp quyền sử dụng đất (ngõ đi)”
_ Bản án số 04/2008/DS-ST
_ Ngày 09/08/2008
_ Tòa án nhân dân huyện Chương Mỹ
b) Chủ thể vụ việc.
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Mệnh, sinh năm 1949
Bị đơn: Ông Nguyễn Tuấn Chi, sinh năm 1944
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Bà Trịnh Thị Tu, sinh năm 1955
Đều trú tại: thôn Chúc Đồng 2, xã Thụy Dương, huyện Chương Mỹ, thành phố
Hà Nội
c) Nội dung vụ việc.
Theo án sơ thẩm, ông Nguyễn Hữu Mệnh trình bày:
Ông Nguyễn Hữu Mệnh và ông Nguyễn Tuấn Chi là anh em họ, được quản
lý, sử dụng 02 thửa đất từ đời các cụ để lại Ranh giới phân chia hai thửa đất là một phần tường hậu nhà ông Mệnh nhưng cùng sử dụng một đoạn ngõ đi chung
ra đường ngõ xóm Chiều rộng ngõ khoảng 1,3m, chiều dài khoảng 2,0m Năm
1998 chính quyền địa phương tổ chức đo đạc, cắm mốc giới để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong khi tiến hành đo mốc giới 2 thửa đất nhà ông và nhà ông Chi, tổ đo đạc đã không chỉ rõ mốc giới ngõ đi chung vẫn sử dụng từ trước đến nay vì tổ đo đạc cho rằng ngõ đi đó là của chung hai gia đình nên không cần phải đo
Năm 2003, ông nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Chương Mỹ cấp, trong giấy chứng nhận không thể hiện ngõ đi chung của hai gia đình mà thể hiện phần ngõ đi nhà ông chỉ còn 0,5m Ông đã khiếu nại lên
Trang 10Ủy ban nhân dân xã Thụy Hương và đã được giải quyết bằng thông báo số 15/TB-UB ngày 14/7/2005 xác định ngõ hiện nay là ngõ đi chung
Tháng 11/2006, ông Chi đã xây bịt ngõ đi chung chỉ để lại chiều ngang là 0,5m Sau đó, ông Mệnh đã có đơn gửi UBND xã Thụy Hương và UBND huyện Chương Mỹ đề nghị giải quyết Ngày 16/12/2006 UBND xã Thụy Hương đã ra thông báo số 12/TB-UB để đình chỉ việc xây dựng tường bao trên ngõ đi chung của gia đình ông Chi Ngày 7/3/2007 UBND huyện Chương Mỹ đã ra quyết định
số 801/QĐ-UB xác định phần ngõ đi đang tranh chấp có diện tích 2,3m2 là ngõ đi chung nhưng gia đình ông Mệnh phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính với gia đình ông Chi để được đi chung vì nguồn gốc ngõ đi đó là đất thổ cư của ông Chi Nhưng đến ngày 14/5/2007 Chủ tịch UBND huyện Chương Mỹ lại có quyết định số 539/QĐ-UBND hủy bỏ quyết định số 801/QĐ-UB nêu trên do tranh chấp trên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Vì vậy ông khởi kiện yêu cầu xác định phần đất đang tranh chấp là ngõ đi chung vì hiện nay nhà ông không còn lối đi nào khác
Ông Nguyễn Tuấn Chi trình bày: phần ngõ đi nêu trên là phần đất của riêng gia đình ông hiện đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình ông không có trách nhiệm trong việc giải quyết ngõ đi nhà ông Mệnh vì vây ông
đã có đơn từ chối không tham gia tố tụng tại phiên tòa sơ thẩm
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: bà Trịnh Thị Tu (vợ ông Mệnh) cùng có yêu cầu như ông Mệnh là xác định ngõ đang tranh chấp là ngõ đi chung
vì được hình thành từ rất lâu, khi bà về làm dâu mấy chục năm nay đã đi trên ngõ này rồi
UBND xã Thụy Hương và UBND huyện Chương Mỹ đều cho rằng ngõ đi đang tranh chấp là ngõ đi chung vì mặc dù không biết chính xác thời gian hình thành nhưng chỉ biết rằng ngõ có từ rất lâu, các bên vẫn sử dụng từ trước đến nay Việc không thể hiện ngõ đi chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do sai sót từ công tác đo đạc