Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản

Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản

LỜI MỞ ĐẦU

Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất

tận của con người Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện

quyền và nghĩa vụ là dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc nào các bên cũng tự giác và nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc biệt là bên có nghĩa vụ Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng chính tài sản của họ

Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó các bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo lãnh, kí cược, tín chấp Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, thế chấp cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính, mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là tài sản,…

Trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến hình thức của thế chấp tài sản, bộc lộ các lỗ hổng pháp luật và nhiều bất cập Bởi vậy,

trong khuôn khổ bài tập nhóm tháng, chúng em lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu 03

vụ việc có tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản”.

NỘI DUNG

I Những vấn đề cơ bản về thế chấp tài sản

Khoản 1 Điều 342 BLDS quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

hoặc tài sản đang cho thuê Ví dụ : Ông A có một căn nhà đang cho thuê Nay ông A vay tiền ông B và đem căn nhà đang cho thuê của mình thế chấp cho ông B (nhà vẫn tiếp tục cho thuê) Thông thường, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Tuy nhiên các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Điều 343 BLDS quy định về hình thức của thế chấp tài sản như sau:

“Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký”.

II Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản trong thực tế

1 Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng vay và thế chấp tài sản (văn bản riêng)

Ngày 28/12/2005, Toà án nhân dân huyện Đông Anh, Hà Nội đã tiến hành đưa ra xét xử công khai vụ án thụ lý số 55/2005/DSST về việc kiện tranh chấp hợp đồng vay và thế chấp tài sản như sau:

1.1 Chủ thể

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn Thắng - Sinh năm 1972

Trú quán: xóm Nhì - Vân Nội – Đông Anh – Hà Nội

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh – Sinh năm 1965

Trú quán: Cổ Dương – Tiên Dương – Đông Anh – Hà Nội

1.2 Tóm tắt nội dung vụ việc

Ngày 16/10/1993, anh Nguyễn Văn Thắng cho bà Nguyễn Thị Thanh là

cô ruột của mình vay số tiền 10.000.000 đồng để lấy vốn đi làm ăn tại Đắk Lắk Hai bên đã thoả thuận thông qua văn bản “Giấy vay tiền”, thời hạn vay

là 5 năm và không lấy lãi Ngoài ra, anh Thắng và bà Thanh còn lập văn bản

được hưởng thừa kế từ bố mẹ bà, liền kề với đất anh Thắng nếu như sau này

bà Thanh không trả được nợ Nhưng diện tích đất này chưa được chuyển quyền sở hữu sang tên nên khi viết giấy vay tiền tuy có thỏa thuận tài sản thế chấp nhưng anh Thắng không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất đó của bà Thanh giao cho Số đất thừa kế được thoả thuận chia như sau: anh Thắng được 300m2, bà Thanh được 580m2, còn lại là của ông Thành (anh ruột của bà Thanh) Nguồn gốc diện tích đất này là của bố mẹ bà Thanh để lại cùng nhà ở do ông Thành quản lý Đây chỉ là thỏa thuận tự chia đất giữa ba người mà chưa có văn bản chính thức Bà Thanh đi Đắk Lắk từ năm 1993 đến năm 2003 mới quay trở về địa phương và anh Thắng đã đòi tiền nhiều lần nhưng bà Thanh không có tiền trả Theo thoả thuận của hai bên, sau thời hạn

5 năm nếu bà Thanh không trả được tiền vay thì phải trả cho anh Thắng bằng tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ Tuy nhiên bà Thanh vẫn không thực hiện được thoả thuận trên là thế chấp tài sản còn lại của bà là diện tích đất được thừa kế vì hiện tại diện tích đất đó đã đứng tên của ông Thành Nay anh Thắng làm đơn kiện lên Toà án nhân dân huyện Đông Anh, Hà Nội yêu cầu bà Thanh thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho anh Thắng

1.3 Giải quyết của TAND huyện Đông Anh

Sau khi xem xét hồ sơ vụ án Toà án quyết định như sau:

Căn cứ vào các Điều 467, 468, 473, 475, 717, 720 BLDS Việt Nam

Khoản 3 Điều 25, Điều 27, Điều 29 và Điều 245 BLTTDS.

Nghị định 70/CP ngày 12/06/1997 của Chính phủ về quy định án phí, lệ phí Quyết định:

a Buộc bà Nguyễn Thị Thanh phải trả cho anh Nguyễn Văn Thắng số tiền vay ban đầu là 10.000.000 đồng

b Ghi nhận sự tự nguyện của anh Thắng không lấy lãi số tiền trên

c Bác đơn yêu cầu của anh Nguyễn Văn Thắng đề nghị bà Thanh phải thanh toán hợp đồng vay tài sản bằng 580m2 đất tại xóm Nhì, Vân Nội, Đông Anh,

Hà Nội

1.4 Đánh giá của nhóm

Đây là vụ tranh chấp hợp đồng vay và thế chấp tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất Tuy nhiên diện tích đất trong thoả thuận trên chưa được xác lập quyền sở hữu đối với người đưa tài sản đi thế chấp, nên đến khi tranh chấp xảy ra thì tài sản này đã đứng tên ông Thành Cả anh Thắng và bà Thanh đều xác nhận không có giấy tờ nào khẳng định bà Thanh có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất nói trên Mặt khác, tài sản thế chấp đảm bảo lại không được đăng ký theo quy định tại Nghị định 08/2000 về đăng ký giao dịch đảm bảo nên việc sử dụng đất này dùng làm thế chấp là vô hiệu theo quy định của pháp luật Vì vậy, quyết định xét xử của Toà án nhân dân huyện Đông Anh, Hà Nội cho rằng không thể dùng tài sản thế chấp này để thực hiện nghĩa

vụ trả nợ theo thoả thuận của hai bên là phù hợp

Trong vụ việc này, hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu nhưng nó không ảnh hưởng đến hợp đồng chính là hợp đồng vay tiền bởi vì nó là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính là vay tiên, đồng thời hợp đồng vay tiền đó đã được thực hiện Do vậy, Toà án tuyên bà Thanh phải trả lại số tiền vay ban đầu cho anh Thắng là hợp lý Song nó vẫn còn vấn đề bất cập là vào thời điểm này

bà Thanh mới đi làm ăn về lại không có tiền trả nợ nên thời gian anh Thắng nhận được tiền cho vay từ bà Thanh chưa được xác định rõ là khi nào Hay nói cách khác quyền lợi của anh Thắng trong trường hợp này là rất khó được đảm bảo

Với cách giải quyết trên của Toà án, nhóm chúng em cho rằng Toà án nên xác định rõ khoảng thời gian để bà Thanh phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho anh Thắng Như vậy, quyền và nghĩa vụ của hai bên mới được thực hiện một cách thoả đáng theo quy định của pháp luật

2 Vụ việc thứ hai: vụ việc tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản

2.1 Tóm tắt nội dung sự việc

Ngày 07/11/2006, nguyên đơn là chị Trần Thu Hiền cho bị đơn là anh Nguyễn Văn Trung vay với khoản tiền là 100.000.000 đồng (100 triệu đồng), với mục đích là giúp anh Trung thực hiện việc kinh doanh Anh Trung và chị Hiền đã cùng kí vào hợp đồng vay tài sản, do quen biết nên chị Hiền cho vay không tính lãi suất, thời hạn vay là 24 tháng và hai bên thoả thuận hợp đồng có hiệu lực từ ngày 07/11/2006 Chị Hiền và anh Trung đã công chứng, chứng thực hợp đồng vay tài sản

Ngày 08/11/2006, để hợp đồng chính được bảo đảm, chị Hiền và anh Trung đã ký hợp đồng thế chấp tài sản Đối tượng của hợp đồng thế chấp là chiếc ô tô tải TRUONGHAI mang biển số 29L-1109, có giá trị tại thời điểm

đó là 250.000.000 đồng thuộc quyền sở hữu của anh Trung Trong hợp đồng thế chấp ghi rõ, nếu đến hạn mà anh Trung chưa thực hiện nghĩa vụ của mình đối với chị Hiền hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ thì anh Trung có nghĩa vụ giao cho chị Hiền chiếc ô tô trên, để thanh toán số tiền đã vay chị Hiền Vì nghĩ rằng chỉ cần hợp đồng chính công chứng, chứng thực nên chị Hiền đã không công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp

Đến hạn như trong hợp đồng vay tài sản, chị Hiền đến yêu cầu anh Trung trả số tiền đã vay và không tính lãi suất, nhưng anh Trung lấy lí do làm

ăn không tốt nên đã thương lượng một thời gian nữa sẽ trả và chị Hiền đồng

ý Sau nhiều lần chị Hiền đến yêu cầu trả tiền, anh Trung vẫn không thực hiện nghĩa vụ của mình Vì anh Trung không thực hiện nghĩa vụ là trả nợ, chị Hiền

đã lấy chiếc ô tô theo đúng hợp đồng thế chấp nhưng anh Trung vẫn kiên quyết không đồng ý với lý do hợp đồng thế chấp chưa công chứng, chứng thực thì chưa có hiệu lực

Vì vậy, ngày 19/2/2009, chị Trần Thu Hiền đã quyết định khởi kiện anh Nguyễn Văn Trung tại Tòa án nhân dân quận Tây Hồ, yêu cầu tòa án xem xét về hợp đồng thế chấp và giải quyết vụ việc

2.2 Quyết định của Tòa án

Ngày 24/4/2009, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Tây Hồ xét xử công khai vụ án thụ lý số 31/2009/TLST-DS ngày 24/2/2009 về tranh chấp về hình thức của thế chấp tài sản

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 40/2009/QĐXXST ngày 20/4/2009 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: chị Trần Thu Hiền, sinh năm 1970 Địa chỉ: số 32/ngõ 110/Yên Phụ /Tây Hồ /Hà Nội

Bị đơn: anh Nguyễn Văn Trung, sinh năm 1976 Địa chỉ: số 64/đường Nghi Tàm/Yên Phụ/Tây Hồ/Hà Nội

Hội đồng xét xử nhận định:

- Căn cứ vào tài liệu chứng cứ cũng như lời khai của các đương sự, tài sản vay giữa hai đương sự là số tiền trị giá 100.000.000 đồng Số tiền này do chị Trần Thu Hiền cho anh Nguyễn Văn Trung vay trong thời hạn 24 tháng và không tính lãi suất cũng như không có thoả thuận về lãi suất nếu như anh Trung chậm thực hiện nghĩa vụ

- Xét hợp đồng vay giữa chị Trần Thu Hiền và anh Nguyễn Văn Trung vào ngày 07/11/2006, Hội đồng xét xử xét thấy hợp đồng này hợp pháp vì đã tuân theo đúng thủ tục và nội dung, không trái với quy định của pháp luật

- Xét yêu cầu của nguyên đơn là chị Nguyễn Thu Hiền về hợp đồng thế chấp và giải quyết hợp đồng vay, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ để xem xét

- Căn cứ khoản 3 Điều 25, điểm a khoản 1 Điều 33, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 130, Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 134, 302, 304, 343, 471, 473, 474, 478 Bộ luật dân sự;

- Căn cứ Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

- Xác định thời điểm hợp đồng vay có hiệu lực từ ngày 07/11/2006

- Xác định đối tượng của hợp đồng vay là số tiền 100.000.000 đồng

- Xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp là chiếc ô tô tải hiệu TRUONGHAI mang biển số 29L-1109, trị giá 250.000.000 đồng

Quyết định:

- Hợp đồng thế chấp giữa chị Trần Thu Hiền và anh Nguyễn Văn Trung vào ngày 08/11/2006 có đối tượng là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, hợp đồng có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng thực Quyết định buộc các bên là chị Trần Thu Hiền và anh Nguyễn Văn Trung phải thực hiện các quy định về hình thức của giao dịch bảo đảm, tức các bên phải công chứng, chứng thực hoặc hợp đồng thế chấp trong thời hạn là 3 ngày, kể từ ngày 24/4/2008

- Sau thời hạn 3 ngày, nếu các bên không thực hiện, hợp đồng thế chấp sẽ

bị tuyên vô hiệu

- Căn cứ vào nội dung hợp đồng vay, anh Nguyễn Văn Trung có nghĩa

vụ hoàn trả đầy đủ số tiền đã vay là 100.000.000 đồng cho chị Trần Thu Hiền

- Phần án phí thanh toán theo quy định của pháp luật

2.3 Đánh giá của nhóm về cách giải quyết của Tòa án

Nhóm chưa hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của Tòa án về việc không công nhận hợp đồng thế chấp tài sản giữa chị Hiền và anh Trung có hiệu lực

Căn cứ vào Điều 343 BLDS 2005 quy định về hình thức thế chấp tài sản, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng kí

Căn cứ vào điểm d Khoản 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định Theo pháp luật hiện hành, chỉ có 2 loại hợp đồng thế chấp buộc phải công chứng, chứng thực đó là hợp đồng thế chấp tàu biển (theo khoản 2 Điều 29

Bộ luật Hàng hải năm 2005) và hợp đồng thế chấp nhà ở (khoản 3 Điều 93

của Luật Nhà ở năm 2005) Hai hợp đồng trên có hiệu lực khi đã được công chứng, chứng thực

Như vậy, nếu như tòa án xét, buộc hợp đồng thế chấp đối tượng là ô tô phải công chứng, chứng thực thì không đúng với quy định của pháp luật Hợp đồng thế chấp tài sản giữa anh Trung và chị Hiền vẫn có hiệu lực pháp luật Theo đó, nếu anh Trung không thực hiện việc trả nợ số tiền là 100.000.000 đồng cho chị Hiền thì anh Trung phải giao chiếc xe ô tô cho chị Hiền theo đúng trong hợp đồng thế chấp

 Cách giải quyết và nhận xét của nhóm:

Như đã phân tích, cả hai hợp đồng giữa anh Trung và chị Hiền đều có hiệu lực Căn cứ vào Điều 474 BLDS 2005, anh Trung có nghĩa vụ trả cho chị Hiền số tiền là 100.000.000 đồng Dựa vào nội dung các bản hợp đồng, nếu anh Trung chậm số tiền thì anh Trung buộc phải giao cho chị Hiền chiếc xe ô

tô như trong hợp đồng thế chấp

3 Vụ việc thứ ba

3.1 Tóm tắt nội dung vụ việc

- Nguyên đơn: bà Trần Thị Tuyết, trú tại phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội

- Bị đơn: Nguyễn Tiến Hoàng (SN 1981), hộ khẩu thường trú ở phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng; hiện ở 259 khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì

Tháng 5 năm 2003, do muốn có tiền đầu tư làm ăn, Nguyễn Tiến Hoàng đã thế chấp “sổ đỏ” căn nhà ở 259 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì mang tên ông Nguyễn Tiến Cương (bố của Hoàng) để vay ngân hàng Vietcom bank 850 triệu đồng

Do buôn bán thua lỗ, cần có tiền gấp để cứu vớt công việc làm ăn, mà không vay được ai, Hoàng đã nghĩ cách làm “sổ đỏ” giả để thế chấp vay tiền

Hoàng nhờ 1 người quen là Tùng trú tại huyện Thanh Trì, làm “sổ đỏ giả” cho căn nhà ở khu Quốc Bảo – căn nhà mà đã được đem đi thế chấp cho Ngân Hàng Vietcom bank

Sau khi có trong tay quyển sổ đỏ giả trên, Hoàng bàn với bố là ông Nguyễn Tiến Cương cùng giúp sức Sau đó, Hoàng mang “sổ đỏ” giả mang tên ông Cương đến cửa hàng cầm đồ của bà Trần Thị Tuyết tại phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai để thế chấp vay 450 triệu đồng Chị Tuyết cũng cẩn thận đến gặp ông Cương, kiểm tra thực tế nhà Ông Cương xác nhận đó chính

là nhà của mình cũng như đồng ý thế chấp “sổ đỏ” theo đúng “kịch bản” của

Hoàng Bà Tuyết yên tâm, cho Hoàng vay 450 triệu đồng mà không đòi phải viết giấy bán nhà có công chứng

Đến thời hạn trả tiền cho Ngân hàng, Hoàng hoàn toàn không có khả năng thanh toán nên Ngân hàng xử lí tài sản để thu nợ bằng cách mang căn nhà địa chỉ 259 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì mà Hoàng đã thế chấp để bán đấu giá Lúc này, bà Trần Thị Tuyết mới vỡ lẽ là mình bị lừa Bà đã có đơn kiện Nguyễn Tiến Hoàng lên Tòa án Nhân dân Thành phố Hà Nội vì hành vi làm “sổ đỏ” giả để thế chấp vay 450 triệu của bà Bên cạnh đó, bà Trần Thị Tuyết lại có những hành vi gây cản trở cho việc bán đấu giá căn nhà địa chỉ

25 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì kia

Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết

3.2 Hướng giải quyết của nhóm

Việc Nguyễn Tiến Hoàng vay ngân hàng Vietcom bank 850 triệu và thế chấp bằng "sổ đỏ" đã được đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm nên việc thế chấp đó hoàn toàn có giá trị

Bà Trần Thị Tuyết đồng ý cho ông Nguyễn Tiến Hoàng vay tiền tuy nhiên lại không yêu cầu công chứng đối với "sổ đỏ" của căn nhà trên nên việc

trên là việc làm thiếu sót của hai bên Ngay từ đầu, hành vi này của bà đã sai với quy định của pháp luật nên bà không thể biết cuốn sổ đỏ đó là giả Bởi thế, theo ý kiến của nhóm, trong vụ việc này, bà Tuyết buộc phải chịu rủi ro

do không chấp hành theo đúng quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho Hoàng thực hiện hành vi lừa đảo của mình Bà Tuyết phải chấm dứt những hành vi gây cản trở việc bán đấu giá căn nhà; đồng thời, ngân hàng Vietcom bank có thể ký kết hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc Sở Tư pháp Hà Nội để tổ chức bán đấu giá căn nhà địa chỉ 25 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì mà Nguyễn Tiến Hoàng đã thế chấp cho ngân hàng Vietcom bank theo đúng trình tự quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho ngân hàng Vietcom bank

Nguyễn Tiến Hoàng phải có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền

450 triệu đồng cho bà Trần Thị Tuyết

III Ý kiến của nhóm về hướng hoàn thiện pháp luật quy định

về thế chấp tài sản

Hiện nay, việc thực hiện các quy định pháp luật về giao kết hợp đồng, giao dịch, nhất là cầm cố, thế chấp tài sản; chuyển đổi, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất… còn có nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho người dân…

Thứ nhất, theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP của

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng: “Đối với tài sản cầm cố, thế chấp là phương tiện vận tải, tàu thuyền đánh bắt thủy, hải sản có giấy chứng nhận đăng ký, tổ chức tín dụng giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký, khách hàng vay khi sử dụng phương tiện được dùng bản sao có chứng nhận của Công chứng Nhà nước và xác nhận của tổ chức tín dụng, nơi nhận cầm

cố, thế chấp để lưu hành phương tiện đó trong thời hạn cầm cố, thế chấp Tổ