Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về thuê nhà ở

Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà, chúng ta có thể rút ra khái niệm của hợp đồng thuê nhà như sau: Hợp đồng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

Nhu cầu về nhà ở luôn luôn tồn tại và phát triển ngày càng lớn trong xã hội con người, lớp này qua lớp khác xây dựng gia đình và theo đó là phát sinh nhu cầu mới về nhà ở hoặc khi xã hội càng phát triển thì càng cần cải thiện điều kiện chỗ ở rộng hơn, tiện nghi hơn… Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều phương thức khác nhau như: tự xây dựng nhà, thuê, ở nhờ và đặc biệt là việc mua bán nhà ở Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng

Trang

1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở 1

1.2 Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở 3

2 Các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở 4

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở 7

thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được nhà để ở Vì vậy, thuê nhà ở là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với mỗi người

Từ nhu cầu thực tế đó các hợp đồng thuê nhà đã xuất hiện Vậy hiểu như thế nào được coi là hợp đồng thuê nhà ở, khi giao kết hợp đồng quyền và nghĩa vụ các bên

ra sao, và khi có tranh chấp thì giải quyết như thế nào?

Sau đây chúng ta đi nghiên cứu đề tài “Hợp đồng thuê nhà ở” để có thể giải đáp được những câu hỏi đã đặt ra

NỘI DUNG

1 Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.

1.1 Khái niệm và đặc điểm về hợp đồng thuê nhà ở.

1.1.1 Về khái niệm:

Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống con người nên BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lí riêng trong hợp đồng thuê tài sản

BLDS không quy định cụ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà, chúng ta có thể rút ra khái niệm của hợp đồng thuê nhà như

sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo

sự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Thông thường hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong một thời gian dài, mặt khác quan hệ nhà ở không chỉ là quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê mà còn liên quan đến việc quản lí của nhà nước Vì vậy, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 492 BLDS)

Theo quy định này thì mọi hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản Nhưng chỉ có hợp đồng có thời hạn từ 6 tháng trở lên mới phải có chứng nhận của công chứng và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền Đây là điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan quản lí nhà nước quản lí quan hệ cho thuê nhà ở Nếu không tuân thủ những điều kiện này, coi như hợp đồng vi phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu

1.1.2 Về đặc điểm: nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản, ngoài ra

có các đặc điểm pháp lí sau:

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ: bên thuê và bên cho thuê đều

có quyền và nghĩa vụ đối nhau

• Bên cho thuê: giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê nhà theo đúng thỏa thuận

• Bên thuê: có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê

Quyền và nghĩa vụ bên cho thuê và bên thuê đối lập nhau: Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại bên thuê cũng có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện các hành vi nhất định

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng

tháng mà bên thuê trả cho bên thuê là khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá thuê nhà do nhà nước quy định

Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản:

Bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật

 đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng thuê nhà ở với các hợp đồng khác như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng ủy quyền Vì hợp đồng mua bán nhà ở có sự chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà ngôi nhà sang cho bên mua , hợp đồng

ủy quyền thì bên được ủy quyền chỉ được sử dụng ngôi nhà đó trong phạm vi ủy quyền của bên ủy quyền như quyền sử dụng quyền chiếm giữ theo các điều kiện quy định trong hợp đồng không giống như sự chuyển quyền sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích mà chủ nhà cho thuê sang cho người thuê của hợp đồng thuê nhà ở.

1.2 Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở

• giá cả của hợp đồng thuê nhà ở : Đây là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê

nhà ở, đó là khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên thuê trên cơ sở thỏa thuận Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thì các bên thỏa thuận không được vượt quá khung giá đó Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở mang tính khả biến theo thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường Sự biến động này còn tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng theo một điều kiện nhất định, theo thời hạn của hợp đồng và còn theo phương thức trả tiền thuê nhà hàng tháng hoặc theo quý

• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà : đây là một khoảng thời gian xác định do hai

bên thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng cho thuê nhà chấm dứt nếu pháp luật không có quy định khác Tuy nhiên khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở các bên có thể không thỏa thuận về thời hạn mà có thể thỏa thuận một sự kiện nhất định và sự kiện đso là điều kiện để chấm dứt hợp đồng Trên thực tế, có những trường hợp thuê nhà ở các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê nhà thì được áp dụng theo nguyên tắc chung, các bên có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kí biết trước sáu tháng về việc đòi hoặc trả nhà

1.3 Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở

 Là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên ngoài, là phương thức thể hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịch thuê nhà ở, là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra giám sát tính hợp pháp của hợp đồng thuê nhà ở

 Điều kiện của hình thức hợp đồng thuê nhà: Căn cứ vào điều 495 BLDS năm 2005

Thứ nhất: hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản Bởi lẽ, đối tượng của hợp

đồng thuê nhà ở là nhà ở- một loại bất động sản có giá trị lớn dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên khi tham gia vào giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy đủ các điều khoản cơ bản của hợp đồng

Thứ hai: Hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng

thực Căn cứ vào BLDS năm 2005, Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở

Ngoại lệ: hợp đồng thuê nhà ở xã hội, thuê nhà công vụ, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì không phụ thuộc vào thời hạn thuê hình thức của hợp đồng luôn là văn bản và không phải công chứng chứng thực

Thứ ba: Hợp đồng cho thuê nhà ở phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm

quyền Căn cứ vào điều 492 BLDS năm 2005  Việc quy định như vậy để Nhà nước kiểm tra, kiểm soát việc cho thuê nhà ở giữa các chủ thể về tính hợp pháp, đồng thời còn nhằm buộc các bên tham gia quan hệ cho thuê nhà ở phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp đồng qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê nhà ở

2 Các yếu tố của quan hệ hợp đồng thuê nhà ở.

2.1 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở là cá nhân(cá nhân mang quốc tịch Việt nam, người nước ngoài), pháp nhân, các tổ chức khác có nhu cầu thuê nhà phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự

Tuy nhiên đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng thuê nhà thông qua người đại diện theo pháp luật của mình Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền thuê nhà tại Việt Nam

 Điều kiện của chủ thể:

Thứ nhất: Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê: Đó

có thể là chủ sở hữu của nhà cho thuê , những người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu

có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê Người được chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lí không được phép cho thuê nhà đó

Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp

do pháp luật quy định Đó là trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng, bên nhận thế chấp nhà sau khi đã thu giữ nhà và đang chờ xử lí nhà thế chấp đố

Thứ hai: Người tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà ở phải có năng lực hành

vi dân sự

• Chủ thể là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết

và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở Người mất năng lực hành vi dân sự không được tham gia vào các giao dịch dân sự, mọi giao dịch dân sự của họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập thực hiện, nếu người mất năng lực hành vi dân sự kí kết hợp đồng thuê nhà ở thì hợp đồng được coi là vô hiệu

Cũng giống như vậy, các giao dịch trong phạm vi bị hạn chế của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự do người đại diện thực hiện, mọi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, do đó nếu người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự kí kết hợp đồng thuê nhà ở mà không có sự đồng ý của người đại diện thì hợp đồng mua bán được coi là

vô hiệu

• Chủ thể tham gia còn có thể là pháp nhân Pháp nhân tham gia giao dịch cũng phải thỏa mãn điều kiện về chủ thể được quy định tại điều 94 BLDS

 Pháp luật quy định điều kiện này để: đảm bảo cho các bên tham gia hợp đồng giao kết một cách an toàn, hoàn toàn tự nguyện bình đẳng thiện chí, ngay thẳng Mặt khác là xác định trách nhiệm dân sự của người có đủ năng lực hành vi dân sự thì phải gánh chịu hậu quả pháp lí như việc bồi thường thiệt hại cho bên kia nếu có thiệt hại xảy ra Nếu một trong các bên tham gia vào hợp đồng thuê nhà ở không có

đủ năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không có hiệu lực pháp luật

Thứ ba, Bên thuê nhà ở là mọi cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê

và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền

và nghĩa vụ đối với bên thuê

2.2 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê được tính bằng m2 Có thể là nhà cấp 4 có thể là nhà kiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng,

có thể là một căn hộ chung cư Các bên có thể thỏa thuận về sử dụng diện tích riêng diện tích chung đó

 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở phải đáp ứng các điều kiện khi tham gia giao dịch như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp

hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.(căn cứ điều 91 luật nhà ở năm 2005)

Ngoài ra, còn phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, được cung cấp điện nước vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác

 Đối với nhà ở tại Việt nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công dân

có quốc tịch nước ngoài thuê, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng điều kiện là

ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín Căn cứ theo điều 132 Luật nhà ở năm 2005

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.( Điều 493, 494 BLDS)

a, Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

• Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng

• Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuê với người thuê BLDS đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê Bên cho thuê nhà ở phải đảm bảo trong thời hạn thuê không

có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê Nếu trong thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

• Bên cho thuê nhà ở phải có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng của người thuê Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho bên thì phải bồi thường

b, Quyền của bên cho thuê nhà.

Bên cho thuê nhà có quyền nhận đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn theo thỏa thuận

Số tiền mà bên cho thuê nhà ở nhận từ bên thuê nhà trong một thời hạn nhất định gọi

là giá thuê nhà Giá thuê nhà là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng thuê nhà ở, cho nên phải được bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận trong hợp đồng

Tại Điều 490 BLDS năm 1995 quy định trong trường hợp pháp luật có quy định

về khung giá cho thuê nhà ở, thì giá thuê không được vượt quá khung giá đó Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 2 năm trở lên, nếu có sự thay đổi về khung giá thuê nhà ở do Nhà nước ban hành , thì giá thuê cũng có sự thay đổi theo khung giá

đó Đối với hợp đồng có thời hạn từ 2 năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng

cấp thì có quyền tăng giá thuê nhà nhưng phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 3 tháng, kể từ thời điểm hoàn thành việc nâng cấp Khi cải tạo nâng cấp bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bên thuê nhà ở trả tiền thuê nhà tương xứng với giá trị sử dụng sau khi đã cải tạo, nâng cấp Nếu người thuê không đồng ý với sự tăng giá, thì bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Giá thuê nhà mới sẽ do Tòa án quyết định căn cứ vào sự tăng lên của giá trị sử dụng sau khi sửa chữa, cải tạo Tuy nhiên, quy định này mang lại bất lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê nhà ở Việc quy định bên cho thuê nhà phải cho thuê theo khung giá do Nhà nước ban hành đã hạn chế quyền tự do thỏa thuận, tự do hợp đồng của chủ thể tham gia Thông thường khung giá của Nhà nước ban hành thường thấp hơn hàng chục lần

so với giá cả thực tế, nếu duy trì quy định này sẽ không bảo đảm được lợi ích cho bên cho thuê nhà Mặt khác, quy định trên cũng cho phép bên cho thuê nhà được phép tăng giá thuê nhà mà không dựa trên cơ sở thỏa thuận Như vậy là không tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên và tạo ra sự bất lợi cho bên thuê nhà ở Do

đó, BLDS năm 2005 đã không tiếp tục kế thừa quy định này

Bên cho thuê nhà ở có quyền được nhận đủ tiền thuê là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Vì vậy khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê

sử dụng, thì họ có quyền nhận đủ tiền từ người thuê nhà Phương thức trả tiền nhà do bên thuê và bên cho thuê nhà ở thỏa thuận Bên thuê nhà có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng tháng, quý, năm… Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê hàng tháng để bảo đảm cho người cho thuê nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kì hạn

• Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên thuê nhà bồi thường thiệt hại khi bên thuê nhà có một trong những hành vi sau đây( Khoản 1 Điều 498 BLDS năm 2005):

+ Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lí do chính đáng Mục đích của người có nhà cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuê nhà để làm sao trong khoảng thời gian tương xứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được

tất cả những chi phí xây dựng, tiền thuê, tiền chuyển quyền sử dụng đất…và có lãi Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không

có lí do chính đáng thì sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trong trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

+ Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê Hợp đồng thuê nhà chỉ dùng vào việc

để ở, không dùng vào mục đích khác nếu không có thỏa thuận…Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này, bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

+ Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Việc cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng bao gồm cả việc là hư hỏng thiết bị trong nhà như thiết bị điện, nước…mà khi làm hỏng thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng nhà Trong trường hợp này, bên cho thuê nhà không những có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê gây ra, nếu có

+ Bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê Bên cho thuê có quyền đình chỉ hợp đồng trong trường hợp bên thuê tự ý sửa chữa lớn và việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà Còn sửa chữa nhỏ những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê nhà

+ Bên thuê gây mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh Bên thuê nhà phải tôn trọng trật

tự công cộng là nhằm để bảo đảm cho việc sinh hoạt trong các khu nhà ở được bình yên Tuy nhiên, nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải chứng minh bên thuê nhà đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó phảo ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của người xung quanh

+ Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

Việc sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này tuân theo quy định tại Khoản 3 Điều 498 BLDS, nghĩa là bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước một tháng, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác trong hợp đồng Nếu bên cho thuê không thông báo về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà thiệt hại cho bên thuê nhà thì phải bồi thường Nếu bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà chưa sử dụng

• Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê nhà đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở Ở đây cần phân biệt nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng và quyền cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khác Sửa chữa nhà ở đang cho thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê và chỉ xảy ra khi nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp phải sửa chữa theo định kì, nếu không sẽ dẫn đến sự hư hỏng, xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất

cứ lúc nào mà bên cho thuê thấy cần phải nâng cấp cải tạo Cải tạo, nâng cấp là quyền của bên cho thuê nhà ở Về nguyên tắc chủ sở hữu tài sản có quyền định đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, song quan hệ thuê nhà ở khác quan hệ thuê tài sản thông thường ở chỗ khi hợp đồng thuê nhà ở đang còn hiệu lực thì quyền

sở hữu của bên cho thuê có phần bị hạn chế Vì vậy dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê nhà ở, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được, vì khi bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà ít nhiều cũng ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà Do đó, khi được bên thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp thì bên cho thuê nhà cũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở

Bên thuê nhà đồng ý cho bên cho thuê nhà cải tạo, nâng cấp nhà ở để kéo dài tuổi thọ, nâng giá trị của nhà ở lên là tạo điều kiện cho bên cho thuê nhà trong việc định đoạt tài sản của mình trong thời gian đang cho thuê Do BLDS năm 2005 tại