Luận án Tiến sĩ Kinh doanh và quản lý: Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam trình bày lý luận và kinh nghiệm quốc tế về chính sách thuế nhà ở, đất ở; phân tích thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, giải pháp hoàn thiện thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam đến 2020.
- 1 - BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN PHẠM VĂN BÌNH C C H H Í Í N N H H S S Á Á C C H H T T H H U U Ế Ế N N H H À À Ở Ở , , Đ Đ Ấ Ấ T T Ở Ở T T Ạ Ạ I I V V I I Ệ Ệ T T N N A A M M Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế (Khoa học Quản lý) Mã số: 62.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS. Nguyễn Thị Ngọc Huyền 2. PGS.TS. Lê Xuân Bá Hà Nội- 2013 - 2 - LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực. Những tư liệu được sử dụng trong luận án đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Tác giả Luận án Phạm Văn Bình - 3 - MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ 1 LỜI CAM ĐOAN 2 MỤC LỤC 3 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT 6 DANH MỤC CÁC BẢNG 7 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ 9 DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ, BIỂU ĐỒ 10 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 11 LỜI MỞ ĐẦU 12 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở 26 1.1. Tổng quan về nhà ở, đất ở và chính sách nhà ở, đất ở 26 1.1.1. Nhà ở, đất ở 26 1.1.2. Chính sách nhà ở, đất ở 30 1.2. Chính sách thuế nhà ở, đất ở 33 1.2.1. Thuế nhà ở, đất ở 33 1.2.2. Khái niệm chính sách thuế nhà ở, đất ở 41 1.2.3. Nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở 45 1.2.4. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 56 1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà ở, đất ở 61 1.3. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước, vùng lãnh thổ trên thế giới và bài học cho Việt Nam 67 1.3.1. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới 67 1.3.2. Những bài học rút ra cho Việt Nam từ việc nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở của một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 77 - 4 - CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 79 2.1. Thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam 79 2.1.1. Thực trạng đất ở tại Việt Nam 79 2.1.2. Thực trạng nhà ở tại Việt Nam 81 2.1.3. Đánh giá thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam 87 2.2. Thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam 89 2.2.1. Thực trạng chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở 90 2.2.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở 93 2.2.3. Thực trạng công cụ của chính sách thuế nhà ở, đất ở 104 2.3. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 110 2.3.1. Đánh giá chung về chính sách thuế nhà ở, đất ở theo tiêu chí đánh giá chính sách 110 2.3.2. Thành công của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân 117 2.3.3. Hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân 120 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 128 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 130 3.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế ảnh hưởng tới việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 130 3.1.1. Những thuận lợi trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 130 3.1.2. Những khó khăn trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 131 3.2. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam đến năm 2020 133 3.2.1. Quan điểm hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 133 3.2.2. Mục tiêu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 134 3.2.3. Yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 135 3.3. Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 136 - 5 - 3.3.1. Các giải pháp hoàn thiện quy trình chính sách và quản lý thuế nhà ở, đất ở 137 3.3.2. Các giải pháp hoàn thiện nội dung chính sách thuế nhà ở, đất ở 143 3.4. Các điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 172 3.4.1. Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng và nhà ở 173 3.4.2. Chuyên nghiệp hóa hoạt động của các đơn vị định giá tài sản 174 3.4.3. Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, sớm xây dựng và công bố chỉ số giá bất động sản 175 3.4.4. Sự quyết tâm của các cấp, các ngành trong công cuộc cải cách nói chung và cải cách chính sách thuế nói riêng 177 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 177 KẾT LUẬN 179 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 181 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 183 PHỤ LỤC 189 - 6 - DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm trong nước HĐND Hội đồng Nhân dân M 2 Mét vuông NH Ngân hàng NSNN Ngân sách nhà nước QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TP Thành phố UBND Ủy ban Nhân dân USD Đô la Mỹ VNĐ Đồng Việt Nam - 7 - DANH MỤC CÁC BẢNG STT TÊN BẢNG Trang 1 Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra 24 2 Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 01/01/2011 ở Việt Nam 79 3 Bảng 2.2: Cơ cấu đất sử dụng đất phân theo vùng 80 4 Bảng 2.3: Số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở 81 5 Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở chia theo thành thị/nông thôn và loại nhà năm 2011 82 6 Bảng 2.5: Diện tích nhà ở bình quân đầu người chia theo thành thị/nông thôn năm 2011 84 7 Bảng 2.6: Phân bố phần trăm (%) số hộ có nhà ở chia theo diện tích sử dụng ở thành thị và nông thôn năm 1999 và năm 2011 85 8 Bảng 2.7: Số hộ có nhà ở chia theo năm đưa vào sử dụng ở thành thị/nông thôn và quyền sở hữu 86 9 Bảng 2.8: Tổng hợp các khoản thu liên quan đến đất đai và thu từ thuế nhà ở, đất ở 89 10 Bảng 2.9: Kế hoạch và thực hiện thu của chính sách thuế nhà ở, đất ở 111 11 Bảng 2.10: Ý kiến đánh giá về mục tiêu tổng thể của chính sách nhà ở, đất ở 112 12 Bảng 2.11: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về lệ phí trước bạ 113 13 Bảng 2.12: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về việc thực hiện mục tiêu của chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở 114 14 Bảng 2.13: Ý kiến điều tra người nộp thuế về việc nắm bắt thông tin về chính sách thuế nhà ở, đất ở 116 15 Bảng 2.14: Ý kiến đánh giá các khâu của quy trình chính sách 124 - 8 - 16 Bảng 3.1: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về giá nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ 148 17 Bảng 3.2: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất đối với thuế đăng ký nhà ở, đất ở 149 18 Bảng 3.3: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về khả năng đánh thuế sử dụng đối với nhà ở 151 19 Bảng 3.4: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về đối tượng nộp thuế đối với thuế sử dụng nhà ở 153 20 Bảng 3.5: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về giá tính thuế sử dụng nhà ở 155 21 Bảng 3.6: Ý kiến của đối tượng hoạch định chính sách về phân chia diện tích vượt hạn mức đối với đất ở 164 22 Bảng 3.7: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về giá tính thuế sử dụng đất ở 165 23 Bảng 3.8: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất thuế sử dụng đất ở trong hạn mức 168 24 Bảng 3.9: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về biểu thuế lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất ở 169 25 Bảng 3.10: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất đối với đất ở sử dụng sai mục đích và lấn chiếm 171 - 9 - DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT TÊN HÌNH VẼ Trang 1 Hình 1.1: Đặc điểm của nhà ở, đất ở 28 2 Hình 1.2: Vị trí của thuế nhà ở, đất ở 34 3 Hình 1.3: Các khả năng đánh thuế vào nhà ở, đất ở 38 4 Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu của chính sách thuế nhà ở, đất ở 46 5 Hình 1.5: Quá trình đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 60 6 Hình 1.6: Quy trình chính sách thuế nhà ở, đất ở 62 - 10 - DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT TÊN BIỂU ĐỒ Trang 1 Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng căn hộ năm 2011 so với năm 1999 82 2 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2011 83 3 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ phần trăm theo diện tích nhà ở bình quân đầu người của các hộ tại thành thị và nông thôn năm 2011 84 4 Biểu đồ 2.4: Số lượng cán bộ làm trong ngành thuế ở Việt Nam và một số nước 106 [...]... , t l mt loi BS, õy l hng hoỏ c bit, vỡ vy, ngoi nhng c im chung ca hng hoỏ thụng thng thỡ nh , t cũn cú nhng c im riờng nh sau: [37, tr.63-tr.74] Tính cố định về vị trí Tính ảnh h-ởng lẫn nhau Đặc điểm của nhà ở, đất ở Tính có giá trị lớn Tính khan hiếm Tính bền vững Tính khác biệt Ngun: Tỏc gi tp hp Hỡnh 1.1: c im ca nh , t - Tớnh c nh v v trớ: c im ny l do t ai mang li, dự l nh nhng cng phi gn... nhp v phỏt trin kinh t thỡ vic i mi, hon thin v mt lý lun v thc tin v chớnh sỏch thu nh , t l xu th tt yu Vit Nam hin nay 3 Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca ti: Mc ớch nghiờn cu ca lun ỏn l lm rừ c s lý lun ca chớnh sỏch thu nh , t , v ỏnh giỏ thc trng chớnh sỏch thu nh , t ca Vit Nam, cú tham kho kinh nghim ca th gii xut cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch - 21 - thu nh , t ti Vit Nam ti nm 2020 ... v chớnh sỏch thu nh , t ; xem xột cú chn lc kinh nghim thc tin v ỏp dng thu nh , t ca mt s nc trờn th gii vo Vit Nam; - ỏnh giỏ thc trng ca chớnh sỏch thu nh , t ca Vit Nam v ch ra nhng u, nhc im ca cỏc chớnh sỏch ú trc nhng yờu cu, nhim v ca t nc trong iu kin kinh t th trng v hi nhp; - xut gii phỏp xõy dng v hon thin chớnh sỏch thu nh , t ỏp dng Vit Nam n nm 2020, qua ú gúp phn thc hin nhim v... chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam ti nm 2020 7 Kt cu ca lun ỏn Ngoi phn M u, Kt lun, Danh mc ti liu tham kho v cỏc Ph lc, lun ỏn c kt cu gm 3 chng: Chng 1: C s lý lun v kinh nghim quc t v chớnh sỏch thu nh , t Chng 2: Phõn tớch thc trng chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam Chng 3: Cỏc gii phỏp hon thin chớnh sỏch thu nh , t ti Vit Nam n nm 2020 - 26 - CHNG 1 C S Lí LUN V KINH NGHIM QUC T V CHNH SCH THU... cnh tranh ca cỏc doanh nghip cụng nghip Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2006); hay tỏc gi m Vn Hu vi cun sỏch chuyờn kho Thu t ai - Cụng c qun lý v iu tit th trng BS- i hc Kinh t Quc dõn (nm 2006); lun ỏn tin s ca Nguyn ỡnh Chin vi ti Hon thin chớnh sỏch thu ỏnh vo ti sn Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2008); lun ỏn tin s ca Nguyn Thy Chung vi ti Hon thin chớnh sỏch thu i vi t ai Vit Nam (Hc vin Ti chớnh... mt s ớt hng húa trờn th trng BS, ngoi ra vic nghiờn cu trờn thiờn hng nhiu sang cỏc hot ng kinh doanh BS hn l vic qun lý tm v mụ i vi mng th trng ny Do cú s khỏc bit v trỡnh phỏt trin kinh t, v vn hoỏ- xó hi cho nờn hin cú nhng im khụng tng ng trong cỏch nhỡn nhn, ỏnh giỏ i vi mt s mng ca th trng nh, t gia Vit Nam v mt s nc phỏt trin trờn th gii, tiờu biu ú chớnh l cỏc quan nim v t ai, v quyn i vi... Vit Nam (nm 2005) v ti cp nh nc ca TS inh Vn n thuc Vin nghiờn cu qun lý kinh t trung ng vi ti Chớnh sỏch phỏt trin th trng bt ng sn Vit Nam (nm 2010); v phõn tớch thc trng nh , t c nờu trong hi tho Chin lc phỏt trin nh c B Xõy dng t chc nm 2011 v bỏo cỏo kt qu tng iu tra dõn s v nh nm 2009 ca Tng cc Thng k, Bn thõn NCS cng ó cú bi vit liờn quan n vn nghiờn cu "Phỏt trin th trng BS Vit Nam. .. v t ai Vit Nam (nm 2005); hay sỏch chuyờn kho ca tỏc gi Trn Quang Huy (ch biờn) v Phm Xuõn Hong Quyn s dng t trong th trng BS Vit Nam, Nh xut bn T phỏp, H Ni (nm 2004) Theo ỏnh giỏ chung, cỏc nghiờn cu trờn ó mt ln na khng nh t ai l thuc s hu ton dõn v cỏc nghiờn cu cng ó cú nhng phõn tớch bc u v cỏc quyn i vi BS núi chung v nh , t núi riờng trong mt nn kinh t th trng hi nhp nh Vit Nam hin nay... d = 150, tỏc gi ó s dng phn mm SPSS 16.0 phõn tớch Phiu iu tra c tỏc gi phõn thnh 2 nhúm: nhúm cỏc i tng np thu vi mu h (cỏc cỏ nhõn; cỏc h gia ỡnh; cỏc cỏn b nhõn viờn ca cỏc cụng ty kinh doanh BS; cỏc nh u t, kinh doanh BS;); nhúm thuc i tng hoch nh chớnh sỏch v qun lý thu vi mu d (cỏc thnh viờn trong ban phỏp ch ca Chớnh ph, cỏc B; cỏn b cụng chc, viờn chc cụng tỏc ti V Chớnh sỏch- B Ti chớnh, Tng... Trn Xuõn Thng (Tng cc thu nm 1995); Hi tho v thu ti sn do d ỏn Vit Nam- Canada thuc B Ti chớnh t chc nm 2001; lun ỏn tin s ca Nguyn Vn Hiu vi ti Cỏc gii phỏp hon thin ci cỏch thu Vit Nam (Hc vin Ti chớnh nm 2002); ti khoa hc cp B ca PGS.TS Quỏch c Phỏp v Ths Dng Th Ninh vi ch Thu ti sn- kinh nghim th gii v hng vn - 17 - dng vo Vit Nam (B Ti chớnh nm 2003); ti cp c s Cỏc gii phỏp thng nht v hon thin . Quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các. environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA)” đã có các b o c o đánh giá hệ thống luật đất đai, đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp. sở hữu, rủi ro trong đầu tư BĐS, quản lí BĐS,…. Tác giả Roy W. Bahl trong tác phẩm “Thuế BĐS ở đô thị các nước chậm phát triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979)