quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Do đó, việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và qua đó là cơ sở để hạn chế và giải quyết các tranh

MỤC LỤC

GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ 1

NỘI DUNG 1

I.Cơ sơ lí luận: 1

II.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở: 2

1.Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà: 2

2.Quyền của bên cho thuê nhà: 3

3.Nghĩa vụ của bên thuê nhà: 5

4.Quyền của bên thuê nhà: 6

IV.Các vấn đề tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở: 8

1.Thực trạng các vấn đề tranh chấp trong quan hệ cho thuê nhà ở: 8

2.Các vấn đề tranh chấp và nguyên nhân: 8

2.Phương hướng giải quyết và hạn chế hậu quả: 10

3.Một số tình huống xảy ra trong thực tế: 12

KẾT LUẬN 17

GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ

Bất kỳ đất nước nào trên thế giới, đặc biệt là người dân sống tại các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp tập trung không phải ai cũng có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.Một bộ phận lớn dân cư có nhà ở thông qua hợp đồng thuê nhà ở Vì vậy mà nhu cầu thuê nhà ở và việc xây dựng nhà ở để cho thuê là vấn đề luôn đáng quan tâm Để thực hiện điều này, Hiến pháp 1992 nước ta đã quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà ở cho thuê được bảo hộ theo pháp luật” Do

đó, việc tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên và qua đó là

cơ sở để hạn chế và giải quyết các tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà hiện nay Trong bài tập học kỳ dân sự này, em xin trình bày về vấn đề : “ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”

NỘI DUNG I.Cơ sơ lí luận:

Trước hết ta phải tìm hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực từ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên Kể từ thời điểm này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình đã đã phát sinh từ hợp đồng Song quyền và nghĩa vụ của các bên không chỉ dừng lại ở những vấn đề trên mà định nghĩa về hợp đồng thuê nhà ở đã nêu vắn tắt Quan hệ pháp luật này còn liên quan đến nhiều vấn đề như đơn phương chấm dứt hợp đồng, điều kiện về nhà ở, …

Trong hợp đồng thuê nhà ở, các bên được đề cập chính là bên cho thuê và bên thuê nhà ở Đây chính là hai chủ thể quan trọng và cốt yếu trong giao dịch dân sự rất thông dụng thuê nhà ở Sau đây chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ hợp đồng thuê nhà ở

II.Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:

Do hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ nên sau khi kí kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

1.Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:

BLDS nêu ra nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà, đó là:

- Giao nhà cho bên thuê đúng hạn, đúng tình trạng, diện tích nhà theo thỏa thuận

- Đảm bảo cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê

- Bảo dưỡng sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường

Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa

vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất Mục đích chủ yếu của hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở Vì vậy bên cho thuê có giao nhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới thực hiện được Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng, đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng

Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê nhà sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê nhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn định “ Bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm cho bên thuê trong thời gian sửa chữa nếu ko có thỏa thuận khác

2.Quyền của bên cho thuê nhà:

Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà, bên cho thuê nhà có những quyền sau:

- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền như đã thỏa thuận nếu bên thuê cố ý không trả tiền thuê nhà đúng thỏa thuận trừ khi

có lí do đặc biệt

Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê Nhà Lợi ích của bên cho thuê nhà chỉ được thỏa mãn khi bên cho thuê nhận được tiền thuê đầy

đủ, đúng kỳ hạn, đúng phương thức do hai bên đã thỏa thuận

- Bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng thuê nhà trong những trường hợp sau:

+ Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng + Sử dụng không đúng mục đích thuê để ở

Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê Vì vậy người thuê nhà không thể dùng nhà vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng

Tuy nhiện,thực tế hiện nay bên thuê nhà thường dùng diện tích nhà ở là chính, bên cạnh đó có thể dùng một ít diện tích vào việc kinh doanh như: mở cửa hang nhỏ bán đồ tạp hóa hoặc một vài mặt hang không cần nhiều diện tích, thì bên cho thuê nhà không thể coi đó là căn

cứ để đơn phương đình chỉ hợp đồng

+ Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà ở như tự mình sửa chữa, thay đổi cấu trúc nhà ở, xây dựng thêm diện tích ở hoặc diện tích công trình phụ

+ Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh Hành vi mất trật tự được biểu hiện như trộm cắp nhiều lần, đánh nhau hoặc sinh hoạt thất thường làm ảnh hưởng đến cuộc sống của những người xung

quanh Hành vi đó diễn ra có hệ thống đã được góp ý nhiều nhưng không chịu sửa chữa khuyết điểm

+ Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường như đổ rác bừa bãi hoặc nước thải để tự do chảy mà không có biện pháp xử lí ( khoản 1 Điều 499 BLDS)

Khi hết hạn hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê lấy lại được nhà Nếu hợp đồng không quy định về thời hạn thuê, bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất sáu tháng Với thời gian như vậy đủ để bên thuê xếp nơi ở mới, không ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của bên thuê nhà ( khoản 4 Điều 494)

3.Nghĩa vụ của bên thuê nhà:

- Bên thuê nhà có nghĩa vụ phải sử dụng nhà đúng mục đích để ở

- Trả tiền thuê nhà như thỏa thuận

- Với những hư hỏng nhỏ, bên thuê nhà phải tự mình sửa chữa

- Không được cho người khác thuê lại hoặc ở cùng nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê

- Hết hạn hợp đồng phải trả nhà cho bên cho thuê đúng thỏa thuận

*Khi để cập đến nghĩa vụ của bên thuê nhà, ta phải tìm hiểu cả về nghĩa vụ của bên thuê có tên trong hợp đồng:

Điều 497 BLDS quy định:

Với quy định trên, những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà Họ có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau Người đứng ký hợp đồng không có quyền hơn so với các thành viên khác

Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê, vì vậy bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bất cứ ai có tên trong hợp đồng phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho mình Ví dụ đến thời hạn trả tiền thuê nhà thì người đứng ký hợp đồng hoặc bất kỳ ai có tên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà

Hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hợp đồng có một người trong gia đình đứng ra ký hợp đồng còn những người khác không có tên trong hợp đồng Vấn đề này luôn xảy ra vì khi thuê nhà có khi chỉ có hai vợ chồng sau đó sinh con, các con của họ cùng sống trong căn nhà đó Vậy có coi những thành viên trong gia đình đó có quyền và nghĩa vụ ngang với người đứng tên trong hợp đồng hay không?

4.Quyền của bên thuê nhà:

Các quyền của bên thuê nhà tương ứng với nghĩa vụ của bên cho thuê nhà như sau:

- Có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng diện tích nhà và thời hạn đã thỏa thuận

- Nếu nhà có hư hỏng nặng không phải lỗi của mình thì có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa

- Trong thời hạn của hợp đồng thuê nhà, bên thuê có thể cho người khác thuê lại nếu được sự đồng ý của bên thuê

- Khi hết hạn hợp đồng, bên thuê được quyền ưu tiên ký tiếp hợp đồng thuê nếu nhà đó tiếp tục cho thuê

- Bên thuê được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã được thỏa thuận đã được thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà Việc ưu tiên đó phụ thuộc vào thời gian thuê tiếp theo , giá tiền thuê mới Nếu bên thuê đồng ý với các điều kiện mới của bên cho thuê đưa ra thì có quyền ưu tiên thuê tiếp

- Một quyền rất quan trọng của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở, trong đó có bên thuê nhà là quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong những trường hợp bên cho thuê có những hành vi như sau:

+ Không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nghiêm trọng

+ Tăng giá nhà bất hợp lí hoặc nhà bị hanj chế quyền sử dụng khi

vì lợi ích của người thứ ba

- Trong trường hợp bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng chưa chấm dứt thì những người cùng chung sống với người thuê vẫn tiếp tục được thuê đến hết thời hạn thuê, nhưng phải thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ của người thuê

Như vậy trường hợp này chỉ đặt ra với những người sống chung với bên thuê chứ không yêu cầu phải cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà Và những người này có quyền và nghĩa vụ ngang nhau

Một điểm đáng lưu ý của loại hợp đồng này là trong thực tế nhiều người có nhà nhưng họ chưa có nhu cầu sử dụng, cho nên cho người khác thuê để kinh doanh như làm nhà nghỉ, cửa hang, nơi sản xuất hàng

hóa tiểu thủ công nghiệp Hoặc những trường hợp nhà nhiều tầng, tầng trệt có thể mở cửa hang kinh doanh nhưng chủ nhà không có kinh nghiệm kinh doanh hoặc không có nhu cầu nên cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần để dùng vào mục đích khác Các quy định về loại hợp đồng thuê nhà ở cũng được áp dụng cho loại hợp đồng này Chính

vì thế, bên thuê cũng có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích khác ngoài mục đích ở khi hai bên có thỏa thuận, bên có nhà cho thuê đồng ý

IV.Các vấn đề tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở:

1.Thực trạng các vấn đề tranh chấp trong quan hệ cho thuê nhà ở:

Qua thực tiễn xét xử của ngành Tòa án nhân dân cho các tranh chấp về quan hệ thuê nhà ở càng những năm trở lại đây càng tăng Mỗi năm có đến hàng ngàn vụ và tăng đáng kể số lượng theo từng năm Đó

là chưa kể đến các loại kiện tụng liên quan đến việc thuê nhà như đòi chia nhà đang thuê khi vợ chồng li hôn, tranh chấp phần diện tích làm thêm…

Các tranh chấp không những ngày càng tăng mà tính chất của nó cũng hết sức phức tạp và gay gắt Nhiều vụ phải giải quyết đi, giải quyết lại nhiều lần Nhiều vụ xét xử xong nhưng không thi hành án được Phần lớn đều phải cưỡng chế và thậm chí có vụ đương sự đổ axit vào người thi hành công vụ sau đó tự thiêu…

2.Các vấn đề tranh chấp và nguyên nhân:

*Một trong các vấn đề cần nêu ra trước tiên đó là việc đòi nhà cho thuê khi chưa hết hạn hợp đồng tăng nhanh và gay gắt có những nguyên nhân chủ yếu sau:

a Một số những gia đình có nhà cho thuê hiện nay nhà cửa cũng không rộng rãi, vì con cái của họ ngày một đông, trong khi diện tích nhà không tăng nên khi nhà tăng người, họ không cho thuê nữa mà đòi lại nhà

b Gía nhà đã thỏa thuận cố định trong hợp đồng cho thuê thấp, nay chủ nhà muốn đòi lại nhà để cho người khác thuê khi người thuê không chịu tăng giá như hợp đồng đã cam kết sẽ không tăng giá

c Những nhà cho thuê ở vị trí sản xuất kinh doanh, khi thấy bên thuê làm ăn lãi lớn muốn lấy lại nhà để sản xuất, kinh doanh

Các quan hệ nói chung và các quan hệ cho thuê nhà chỉ tồn tại trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện và lợi ích của cả hai bên được đảm bảo Nếu pháp luật không cân bằng mối quan hệ này mà ưu tiên cho lợi ích bên nào hơn thì sẽ dẫn đến thực trạng tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở ngày càng gay gắt, trầm trọng

*Tranh chấp đòi tiền thuê nhà:

Tiền thuê nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hợp đồng thuê nhà Trong nhiều trường hợp bên cho thuê không chịu trả đầy

đủ tiền thuê nhà như đã thỏa thuận cho bên thuê nhà hay cố tình kéo dài thời gian dù hoàn toàn có đủ điều kiện thực hiện nghĩa vụ mà không có

lí do đặc biệt Điều này dẫn đến tranh chấp và trong thời hạn ba tháng nếu không được trả tiền nhà nhưu thỏa thuận bên cho thuê hoàn toàn có

thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên thuê theo như pháp luật đã quy định

*Tranh chấp về giá thuê nhà:

Đây là tranh chấp phổ biến trong đời sống Quyền của bên này càng cao thì quyền của bên còn lại lại càng thấp hơn Đương nhiên khi giá thuê nhà càng cao thì người thuê sẽ mất một khoản tiền lớn hơn để trả cho chủ nhà trong khi lợi ích từ ngôi nhà đem lại vẫn thế Khi hợp đồng thuê nhà đã kí giữa hai bên với một giá khác thấp hơn, nay vì muốn tăng lợi nhuận mà chủ nhà đòi giá cao hơn một cách vô lí Điều này vô cùng dễ bắt gặp và gặp sự phản đối gay gắt từ phía người đi thuê nhà

Ngoài ra còn rất nhiều vấn đề tranh chấp như thời hạn trả nhà thuê, thời hạn hết hợp đồng, điều kiện ưu tiên thuê nhà tiếp hay những cam kết mà hai bên đã kí kết trong hợp đồng hay chưa đủ rõ rang nên gây ra những tranh chấp phức tạp sau này

2.Phương hướng giải quyết và hạn chế hậu quả:

Trong các tranh chấp dân sự, tranh chấp về hợp đồng thuê nhà vô cùng phổ biến Các nội dung tranh chấp hầu hết đều liên quan đến những hành vi vi phạm hợp đồng : như không thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn, cho người khác thuê lại khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê, sử dụng nhà thuê sai mục đích ghi trong hợp đồng … Chính vì vậy,

để hạn chế và ngăn chặn những tranh chấp có thể xảy ra, tốt nhất là các bên nên trao đổi, thống nhất về các tình huống, khả năng có thể xảy ra trong quá trình thuê nhà, từ đó đưa luôn ra hướng giải quyết Những khả

Chẳng hạn như nếu bên cho thuê chưa có đồng hồ nước, thì hai bên cần

có thỏa thuận về việc sử dụng nước, bên thuê có thể ở lại – thì cần thỏa thuận về việc hỗ trợ đăng ký tạm trú …

Khi thuê nhà, những vấn đề nhỏ có thể trở thành to nếu hai bên không xác định được ai là người chịu trách nhiệm để giải quyết các vấn

đề đó Theo em, giải pháp cho những tranh chấp trên là hợp đồng càng chặt chẽ bao nhiêu thì các tranh chấp sẽ hạn chế về số lượng và mức độ phức tạp bấy nhiêu Trong bản hợp đồng, các bên trước hết phải nắm chắc kiến thức luật pháp và đề ra các điều khoản thật rõ ràng và chi tiết Các qui định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên – được qui định trong Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và một số Nghị định hướng dẫn thi hành Những nội dung ghi trong hợp đồng mẫu chỉ là những nội dung cơ bản nhất, những vấn đề còn lại khác vẫn đương nhiên phải thực hiện theo qui định của pháp luật

 Một hợp đồng thuê nhà cần phải có những thông tin cơ bản sau:

1 Địa chỉ chính xác của căn nhà/hộ

2 Tiền thuê nhà (bằng đồng Việt Nam hoặc USD nhưng phải ghi tương đương trên đồng Việt Nam)

3 Tổng số tiền đặt cọc

4 Ngày bắt đầu thuê và ngày kết thúc

5 Tên và địa chỉ chính xác của chủ nhà

6 Thông tin về tình trạng căn nhà và các tài sản được cung cấp