Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Lời mở đầu

Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việclưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ Trong đó không thể không kể đến hợp đồngthuê nhà ở Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếucủa mỗi cá nhân, mỗi gia đình bởi từ ngàn xưa ông cha ta đã luôn tâm niệm một điều

“có an cư mới lạc nghiệp”

Trong thực tế có rất nhiều trường hợp do chưa nắm vững các quy định của phápluật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đápứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạngkhông có hiệu lực Mặt khác, do không nắm vững được các nghĩa vụ cũng nhưquyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện khôngđúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia, vì vậynhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra Do vậy, để hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợppháp của các bên trong vấn đề cho thuê nhà ở, sau đây em xin trình bày đề tài :

“Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”

Nội dung

1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Nhà ở là một loại tài sản có tính chất và tầm quan trọng đối với cuộc sống củacon người nên dù hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sảnnhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong

hợp đồng thuê tài sản.: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên;theo đó

bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự đó là :hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận thống nhất ý chí của bên chothuê và bên thuê, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào quan

hệ pháp luật này như tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bình đẳng giữa các bênchủ thể - thiện trí trung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên tham gia trên cơ sở tựnguyện với sự phù hợp và thống nhất ý chí của các bên bởi vậy khi bất cứ một quan

hệ hợp đồng nào được thiết lập mà một trong các bên không xuất phát từ ý chí củachính mình thì hợp đồng đó có thể bị coi là vô hiệu

Nhà ở là một loại tài sản nên hợp đồng thuê nhà cũng là một dang đặc biệt của hợpđồng thuê tài sản bởi vậy hợp đồng này còn mang những đặc điểm pháp lý sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản

Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà

ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong mộtthời hạn nhất định hoặc theo quy định của pháp luật Bên thuê chỉ có quyền khaithác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc về bên thuê

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 406 BLDS thì “hợp đồng song vụ là hợp đồng

mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”

Trong hợp đồng thuê nhà ở thì tính chất song vụ được thể hiện trong việc thực hiệnquyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng Mỗi bên chủ thể tronghợp đồng thuê nhà ở là người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự Quyền củabên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại

- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù

Khi bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuậncủa các bên trong hợp đồng; nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê do Nhà nướcquy định Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao đổi

cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, là lợi ích vậtchất mà bên cho thuê được hưởng Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên khôngthỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà ở thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa mà làhợp đồng mượn nhà ở Bởi vậy, hợp đồng thuê nhà ở luôn là hợp đồng có đền bù.

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm giao kết hợpđồng Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ởphát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợpđồng như: giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê Do hợp đồng thuê nhà ở bắt buộcthực hiện dưới hình thức văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng kývào văn bản Đối với những trường hợp mà hợp đồng phải được công chứng, chứngthực và đăng ký thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứnghoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

Do hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng chỉ có hiệu lựcpháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quyđịnh tai Điều 122 BLDS 2005 đó là:

- Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự

- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

- Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.

- Hình thức của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật.

4 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở

Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở Có thể là nhà cấp 4, có thể là nhàkiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng, có thể là một căn hộ trong nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì “nhà ở là công trình xây dựng với

mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cuả hộ gia đình, cá nhân”.

Để nhà ở có thể tham gia giao dịch thuê nhà ở thì theo quy định tại Điều 91 LuậtNhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

a Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

b Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

c Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d Phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức

cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy đinh riêng về điều kiện nhà

ở cho thuê Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải có đủ các điềukiện sau:

a Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của luật này.

b Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín.

c Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê.

d Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

e Không có tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng.

5 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà

a Bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê bao gồm Nhà nước, cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.Theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở thì khi tham gia giao dịch thuê nhà ởbên cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định pháp luật về dân sự.

- Cá nhân có năng lực hành vi dân sự, tỏ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở.

 Trường hợp chủ thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

Với trường hợp này thì the quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở “khi cho thuê nhà

ở thuôc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà

ở đó trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê theom phần nhà

ở thuộc sở hữu của mình”.

 Trường hợp chủ thể thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng là những đốitượng được quyền thuê tại Điều 53, Điều 60 Luật Nhà ở và Điều 24, Điều 34 Nghịđịnh 90/2006 như cán bộ công chức, công nhân làm việc trong các khu kinh tế đặcbiệt Và trong quá trình thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển nhượng,chuyển đổi cho thuê lại nhà ở đó cho người khác

b Bên thuê nhà ở

Là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở (công dân Việt Nam hoặcngười có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong trường hợp thuê nhà cho thànhviên của mình ở Bên thuê là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở nên cũngphải đáp ứng những điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng để hợp đồng đó cóhiệu lực pháp luật

 Trường hợp bên thuê là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cánhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng và điều kiện được thuênhà ở phải tuân theo các quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở và khoản 1 Điều

67 Nghị định 90/2006 đó là:

- Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên

tục trở lên.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở.

 Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì phải tuân theocác quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở như sau:

1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làmviệc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao vàcác đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc mộttrong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:

a Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước;

b Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ giađình

c Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát

 Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở công vụ được quy định tạiĐiều 60 Luật Nhà ở là:

1 Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xãhội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sởhữu của mình tại địa phương nơi đến công tác

2 Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục

vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh

3 Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gianđảm nhận chức vụ

7 Thời hạn thuê nhà ở

Thời hạn thuê là một trong những điều khoản của hợp đồng nên sẽ do các bênthỏa thuận hoặc được xác định vào mục đích thuê.

Thời hạn thuê phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn nênpháp luật hiện hành chỉ quy định về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại

khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở: “hợp đồng thuê nhà ở

chấm dứt khi thời hạn thuê đã hết, với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 6 tháng kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà”.

Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực đó cũng là thời điểm làm phát sinh quyền

và nghĩa vụ của các bên Các bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở cũng có cácquyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: nghĩa

vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê của bên cho thuê, nghĩa vụ bảo quảntài sản thuê Tuy nhiên do hợp đồng thuê nhà ở có những nét đặc thù riêng nênpháp luật hiện hành có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê vàbên thuê khi thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

I Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

1, Nghĩa vụ của bên cho thuê

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà, Điều 493 và Điều 494BLDS có quy định các nghĩa vụ đối với bên cho thuê nhà như sau:

- Thứ nhất là: Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà, các đồ

nội thất kèm theo (nếu có), hệ thống công trình phụ (nếu có) bảo đảm cho bên thuê

sử dụng ổn định nhà ở trong thời gian thuê Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giaonhà như : giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng, thiết bị nội thất

không có đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thuê có quyền đơn phươngchấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Thứ hai là : Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời gian thuê Đây là một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê để

tránh xảy ra những tranh chấp ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà ở của bênthuê trong thời hạn thuê

Trường hợp nhà cho thuê được sử dụng để bán, thế chấp, tặng cho trao đổi, thừa kế

có thể làm phát sinh tranh chấp có liên quan thì pháp luật hiện hành có những quyđịnh cụ thể để đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định của bên thuê đó là:

* Khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạnthuê thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với điều kiện như đã thỏa thuận với bêncho thuê trước đó, chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối vớibên thuê

* Đối với tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là nhà thuê hay cóliên quan đến người thứ ba làm hạn chế quyền sử dụng của bên thuê thì bên cho thuêphải chịu trách nhiệm giải quyết đảm bảo việc sử dụng nhà ổn định cho bên thuê.Nếu trong thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụngthì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồithường thiệt hại

Với các quy định trên đã đảm bảo cho bên thuê có nơi ở tạo dựng cuộc sống ổnđịnh trong thời gian thuê, bảo vệ được quyền lợi của bên thuê khi có những thay đổi

có thể xảy ra trong quá trình thuê

- Thứ ba là : Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận Nếu bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại

cho bên thuê thì phải bồi thường

Hợp đồng thuê nhà ở được giao kết và thực hiện với mục đích chủ yếu là đảmbảo và tạo điều kiện cho bên thuê có nhà để ở, khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thìbên cho thuê phải có nghĩa vụ để bên thuê sử dụng nhà thuê ổn định trong thời hạnthuê nhằm đảm bảo sự an toàn về tính mạng, tài sản cho bên thuê Nếu trong hợpđồng các bên có thỏa thuận về việc bảo dưỡng nhà như sửa chữa nhà khi tường bịthấm nước, nền nhà bị lún, kiểm tra hệ thống điện nước thì bên cho thuê có nghĩa

vụ phải thực hiện đúng những cam kết đó Khi ngôi nhà có những hư hỏng mà bêncho thuê không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồithường Đây là nghĩa vụ chủ yếu của bên cho thuê để tránh tình trạng bên cho thuêlợi dụng sự phụ thuộc về nhà ở của bên thuê mà cố ý không sửa chữa nhà hư hỏnggây khó khăn cho bên thuê trong thời gian thuê

Ví dụ : Trong vụ sập đổ nhà 5 tầng số 47B phố Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa,

Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua đã gây ra hậu quả nghiêm trọng là làm sập một phầnsiêu thị máy tính Đăng Khoa và ảnh hưởng tới nhiều hộ dân xung quanh, trong đó cóảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông A (đang cho chị B thuê nhà để ở),

cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ Trong trường hợp này ông A phải cónghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị B sử dụng ổn định và

an toàn ngôi nhà đi thuê Còn chuyện chủ sở hữu ngôi nhà 5 tầng bị sập đổ bồithường thiệt hại mà họ đã gây ra cho ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa haibên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà củamình đang cho chị B thuê

o Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các nghĩa

vụ riêng Cụ thể là :

- Cho thuê nhà đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật hiệnhành; Tập hợp và lưu giữ đầy đủ hồ sơ nhà ở công vụ; Phối hợp với các cơ quanchức năng của địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự đối với nhà ở công vụ.Các cơ quan chức năng về an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp theo y êu cầu củađơn vị quản lý nhà ở công vụ; Thực hiện việc bảo trì nhà ở công vụ theo quy định;

Xem xét, kiến nghị với UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho cán bộ, công chức sau khitrả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hộitrên phạm vi địa bàn.(Theo Điều 30 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP).

- Đối với việc thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà ở

xã hội thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế khác do chủ đầu tư quyết định trênnguyên tắc bảo đảm cho thuê nhà ở xã hội đúng đối tượng và mức giá cho thuêkhông được cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành trên địa bàn Đơn vị quản

lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với cácđơn vị hoạt động dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính

Với những quy định trên để đảm bảo rằng bên cho thuê phải luôn có tráchnhiệm và nghĩa vụ đối với bên thuê Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng có nhữngquy định về quyền của bên cho thuê để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham giavào quan hệ thuê nhà

2, Quyền của bên cho thuê

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở chính là một trong nhữngnội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập Theo quy định tại Điều 494của Bộ luật Dân sự năm 2005 quyền của bên cho thuê nhà bao gồm 4 quyền sau :

 Một là: Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận.

Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê vì mục đích của bên cho thuê khi thamgia vào quan hệ cho thuê nhà ở là có được một khoản tiền nhất định từ việc cho thuênhà ở và lợi ích của họ chỉ được áp ứng, thỏa mãn khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa

vụ của mình Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản về giá cả đã được ghi tronghợp đồng thuê nhà ở Tùy theo từng hợp đồng thuê nhà, các bên có thể thỏa thuận trảtiền thuê nhà theo từng tháng, từng quý hoặc một năm một lần hoặc trả một lần trongsuốt thời hạn thuê Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền này theo thỏa thuận trong hợpđồng thuê nhà Để bảo vệ quyền này của bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi

bên thuê nhà không trả tiền nhà trong ba tháng liên tiếp mà không có lý do chínhđáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

 Hai là : Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà Theo quy

định tại khoản 1 Điều 498 BLDS và Điều 103 Luật nhà ở thì bên cho thuê cóquyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có mộttrong những hành vi sau :

- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính

đáng Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1 Điều 498 BLDS năm

2005 quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trởlên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứtthực hiện hợp đồng Mục đích của bên cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuênhà để họ thu được những chi phí mà họ đã bỏ ra ban đầu như chi phí xây dựng,trang trí nội thất và có lãi Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong

ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọngnghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trongtrường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứthợp đồng

- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương

chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà khôngđúng mục đích thuê, nếu mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ởkhông phải để ở mà để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dùng làm kho

dự trữ hàng hóa Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại chobên thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trongtrường hợp này, bên cho thuê phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hạinày là do nguyên nhân bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê

- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng Khi bên thuê nhà cố ý làm nhà hư hỏng

nghiêm trọng, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Việc cố ý làm

hư hỏng nghiêm trọng bao gồm đập phá tường hay làm hư hỏng các thiết bị nội thấtnếu những hư hỏng này làm giảm giá trị sử dụng của ngôi nhà, xâm phạm tới lợi íchcủa chủ sở hữu nhà Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở thì quy định

rằng “bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên

thuê có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê” Theo Luật nhà ở thì chỉ cần bên

thuê có hành vi làm hư hỏng nhà ở với lỗi cố ý thì bên cho thuê đã có thể thực hiệnquyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình mà không cần xem xét tới tínhchất, hậu quả của hành vi làm hư hỏng nhà ở, xem hành vi đó có làm nhà ở hư hỏngnghiêm trọng hay chỉ là những hư hỏng nhỏ Dù Luật nhà ở được ban hành và cóhiệu lực sau BLDS nhưng việc hai văn bản pháp luật có quy định khác nhau về cùngmột quyền của bên cho thuê dễ dẫn tới những tranh chấp phát sinh Giả sử bên thuê

có hành vi cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê nhưng mức độ hư hỏng chưa nghiêmtrọng, nếu áp dụng các quy định của BLDS thì bên cho thuê không có quyền đơnphương chấm dứt hợp đồng, còn nếu áp dụng các quy định tại Luật nhà ở thì bên chothuê lại có thể thực hiện được quyền đó

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở thì “trong trường hợp có sự khác nhau

giữa các quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan về giao dịch nhà ở thì

áp dụng quy định của Luật nhà ở” Từ quy định này có nghĩa rằng quyền đơn

phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê được thực hiện khi bên thuê có hành vi

cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê dù đó chỉ là những hư hỏng nhỏ Ngoài ra, bên chothuê nhà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê gây ra, nếu có

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê

mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê Dù quyền sử dụng nhà ở đã

được chuyển giao cho bên thuê nhưng chủ sở hữu nhà ở vẫn là bên cho thuê, việcsửa chữa nhà ở đó có thể ảnh hưởng tới giá trị của ngôi nhà vì thế họ vẫn có quyềnđối với tài sản đó nên khi bên thuê sửa chữa nhà ở đó phải có sự đồng ý bằng vănbản của bên cho thuê Nếu bên thuê nhà sửa chữa nhà mà không có sự đồng ý bằngvăn bản của bên cho thuê thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp

có thể làm thay đổi cấu trúc nhà, bên cho thuê có quyền đình chỉ hợp đồng Còn sửachữa nhỏ những hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bênthuê nhà Trong quá trình thuê, bên thuê nhà phải tự sửa những hư hỏng nhỏ, sự cố

để việc ở được an toàn

Đối với việc đổi nhà hay cho thuê lại cũng vậy, bên thuê cũng không thể tùy tiện

sử dụng nhà ở như việc đổi nhà, cho thuê lại trong thời gian thuê mặc dù họ đã trảtiền cho cả thời gian thuê Nên khi muốn đổi hay cho thuê lại nhà ở đang thuê chongười thứ ba phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê Bên cho thuê sẽxem xét đánh giá khả năng trả tiền thuê nhà, ý thức trách nhiệm bảo quản tài sản,thực hiện nghĩa vụ của bên thuê mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên thuê đổinhà hoặc cho thuê lại Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có đủ hai điều kiện làthời hạn thuê nhà vẫn còn và bên cho thuê đồng ý bằng văn bản Nếu bên thuê thựchiện những hành vi như đổi hoặc cho thuê lại nhà đang thuê mà bên cho thuê khôngđồng ý thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh Trật tự công cộng ở đây có thể được hiểu

là quy tắc chung của cộng đồng xã hội hay những quy tắc nhằm bảo vệ trật tự vệsinh công cộng, là nghĩa vụ của mỗi công dân sống trong cộng đồng xã hội chứkhông phải là nghĩa vụ dân sự của cá nhân xuất phát từ hợp đồng thuê nhà ở Hành

vi làm mất trật tự có thể là hành vi trộm cắp nhiều lần, đánh nhau, sinh hoạt thấtthường, cách sống buông thả làm ảnh hưởng tới cuộc sống của những người xungquanh và hành vi đó diễn ra thường xuyên đã bị nhắc nhở, góp ý nhưng không sửachữa Chính vì vậy bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bênthuê làm mất trật tự công cộng nhiều lần làm ảnh hưởng tới sinh hoạt, cuộc sống củangười xung quanh

- Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường Nếu bên thuê làm ảnh

hưởng nghiêm trọng tới vệ sinh môi trường bị lập biên bản tới lần thứ ba mà vẫnkhông khắc phục thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng