Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở, chúng ta có thể rút ra khái niệm hợp đồng thuê nhà ở như sau: hợp đồng

MỤC LỤC

I MỞ ĐẦU 1

II NỘI DUNG 1

1, Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở 1

2, Quền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở 2

2.1Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở 2

2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà 7

3, Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở 12

III KẾT BÀI 14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

thuê nhà ở

I MỞ ĐẦU

Nề kinh tế đang ngày càng phát triển theo cơ chế thị trường, dịch vụ cho thuê tài sản ở các thành phố và thị xã phát triển rộng rãi, đa dạng Nhờ có dịch vụ này mà nhân dân các tổ chức tiết kiệm được nhiều thời gian và tiền của Với một chi phí có hạn bên thuê có thể sở hữu một tài sản có giá trị lớn đáp ứng được nhu cầu cần thiết của mình Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một loại của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho nên khi chuyể cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việcc huyể dịch đó Việc cho thuê nhà ở cần được tuân theo các quy định của từng loại hợp đồng đó

II NỘI DUNG

1, Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu cảu mọi tầng lớp dân cư, là mục tiêu

cơ bản không thể thiếu của mỗi người, mỗi gia đình, là lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế và giả quết những vấn đề xã hội của đất nước Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngà càng tăng thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được nhà để ở Vì vậy, thuê nhà là một biện pháp hữu hiệu để giả quết các vấn đề

về nhu cầu nhà ở đối với mỗi người Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống con người, nên Bộ Luật Dân sự tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản

Bộ luật Dân sự không quy định củ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở, chúng ta có thể rút ra khái niệm hợp đồng thuê nhà ở như sau: hợp đồng thuê nhà ở là một dạng củ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng, còn bên thuê nhà có nghĩa

vụ trả tiền thuê theo sự thảo thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Thông thường hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong một thời gain dài, mặt khác quan hệ nhà ở không chỉ là quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê

mà còn liên quan đến việc quản lý của nhà nước Vì vậy, hợp đồng thuê nhà

ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thì phải

có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định này thì mọi trường hợp hợp đồng thuê nhà pahir lập thành văn bản Nhưng chỉ có những hợp đồng có thời hạn 6 tháng trở lên mới phải cso chứng nhận của công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền Đây là điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan quản lý nhà nước quản lý quan hệ cho thuê nhà ở Nếu không tuân thủ những điều kiện này, coi như hợp đồng vi phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vo hiệu

2, Quền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.

2.1Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở.

- Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng;

- Bên cho thuê nhà ở có nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng

ổn định trong thời hạn trong thời hạn thuê Nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn đinh nhà trong thời hạn thuê nhà là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuê đối với người thuê Bộ luật Dân sự

đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với người đang cho thuê mà vãn còn thời hạn thuê với bên cho thuê trước; chủ sở hữu

mới có quyền và nghĩa vụ củ bên cho thuê đối với bên thuê Bên cho thuê nhà phải bảo đảm trong thời hạn thuê nhà không có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người thuê có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng

- Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định

kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cảu người thuê Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho thuê thì phải bồi thường

Theo Điều,494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thê nhà có những quền sau đây:

Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà như đúng thỏa thuận

Quền được nhận đủ tiền thuê nhà là quền cơ bản của bên của bên cho thuê nhà Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê nhà làm sao trong khoảng thơi gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được tất cả những chi phí xây dựng, tiền thuê nhà, hoặc mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa v.v… và có lãi Vì khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa

vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quền nhận tiền cho thêu nhà

Phương thức trả tiền thuê nhà do hai bên cùng thỏa thuận, bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng, một năm

Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ luật Dân sự , thì theo Điều lệ của cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “ tiền thuê nhà phải trả hành tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thảo thuận ghi trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần” Pháp luật quy đinh như trên nhằm tránh tình trạng người có nhà ở cho thuê bắt bí người thuê phải trả tiền thuê nhà trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thêu nhà

Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng,

vì vậy để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê khi đến kỳ hạn,

Bộ Luật Dân sự quy định: “ Bên cho thuê nhà có quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong

ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”

Quền trên đây của bên cho thuê nhà không phải đến khi có Bộ Luật Dân sự mới quy định mà nó đã được tại Điều lệ cho thuê nhà ở tại các thành phố, thị xã và pháp lệnh về nhà ở

Thứ hai, Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Ðiều 498 của Bộ luật Dân sự

Bên cho thuê nhà ở ngoài quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà trong trường hợp đã nêu trên, còn có quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp sau:

+, Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không

có lý do chính đáng

Nếu như bên thuê nhà không trả tiền nhà cho bên cho thuê quá ba tháng trở lên mà không có bất cứ một lý do nào chính đáng thì người cho thuê nhà có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng Chỉ cần báo trước cho bên thuê nhà một tháng, nếu không có thảo thuận khác Như vậy để bảo vệ quền lợ cho bên cho thuê nhà ở việc người cho thuê nhà ở có quền chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà là hoàn toàn hợp lý Nhưng cần xem xét thận trọng trong quá trình xác minh rõ lý do không đóng đủ tiền nhà bở có một số trường hợp do bất khả kháng mà người thuê nhà ở không báo được lý do cho bên cho thuê hoặc bên cho thuê lợi dụng điều đó để chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà

+, Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê

Muốn xách định được mục đích thuê nhà của từng ca nhân cần căn cứ vào hợp đồng thuê nhà

Ví dụ, nếu hợp đồng quy định chỉ được dùng nhà vào việc ở, không được dùng vào mục đích khác, mà bên thuê lại sủ dụng nhà vào việc nuôi Ong để lấy mật bán hay dùng vào sản xuất kinh doanh, làm kho chứa hàng hóa…thì phải coi bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê Tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nếu dựa vào điều kiện này để đơn phương chấm dứt hợp đồng, cần phải xem xét một cách thận trọng, đầy đủ

và khách quan Nếu bên thuê nhà ở, họ vấn sư dụng diện tích thuê vào việc ở

là chính, thì việc bên thuê nhà sử dụng một diện tích nhỏ để sản xuất kinh doanh, như mở quầy nhỏ để bán hành tạp hóa, hay sửa chữa các đồ dân dụng…mà việc sử dụng này không làm ảnh hưởng gì đến cấu trúc của nhà, không ảnh hưởng đến độ bền của nhà hay gái trị sử dụng của nahf thì không thể coi bên thuê nhà sưr dụng không đúng mục đích thuê

Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên thuê, bên thuê có quền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này bên cho thuê phải chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do bên thuê gây ra do sủ dụng nhà không đunghs mục đích

+, Bên thue nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng nhà đang thuê Việc cố ý làm hư hỏng nghiệm trọng bao gồm làm hư hỏng các thiết

bị trong nhà như điện nước… mà khi hỏng những thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng của ngôi nhà Trong trường hợp này bên cho thuê nhà không những có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê nhà gây ra

+, Bên thuê nhà sử chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang cho thuê mà có sự đồng ý của bên cho thuê

Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà tự động sửa chữa nêu ở phần này nếu đó là sửa chữa lớn, việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà Còn sửa chữa nhỏ như lát một vài viên ghạc ở nền nhà, đảo ngói chống dột… hay nhứng hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê

+, Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xong quanh

Đây là vấn đề mới được Bộ Luật Dân sự quy định, các văn bản pháp luật trước đều không có quy định này Tôn trọng trật tự công cộng là nghĩa

vụ của mọi công dân Nhưng hiện nay một bộ phận lớn những người thuê nhà sống trong khu tập thể, nên yêu cầu tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công cộng là yêu cầu cấp thiết đối với người thuê nhà, nên BLDS quy định thành nghĩa vụ của người thuê nhà để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu tập thể được bình an tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, chứng minh bên thuê đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh

+, Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đế vệ sinh môi trường

Để đảm bảo cho cộng đồng sống và phát triển một cách bình thường, việc bảo đảm vệ sinh môi trường là yêu cầu thiết hiện nay Vì vậy BLDS đã đưa vào tiêu chí này để buộc người thuê nhà có ý thức và trách nhiệm vệ sinh nơi đang sống, nếu không bên cho thuê nhà sẽ có quyền đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng

Thứ ba, Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở

Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê Sử chữa nhà ở đang cho thêu là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ sảy

ra khi nhà cho thuê bị hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, nếu không

sẽ dẫn đến sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê có thể sảy ra bất kỳ lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào

đó thấy cần cải tạo, nâng cấp Cải tạo, nâng cấp nhà là quền của bên cho thuê nhà Song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực, thì quền sở hữu của bên cho thuê nhà

có phần hạn chế Vì vậy dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quền của bên cho thuê nhà, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quền này như thế nào cũng được, bên cho thuê nhà muốn cải tạo hay nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo , nâng cấp ít nhiều cũng ảnh hưởng đến sinh hợt bình thường của bên thuê và theo quy đinh tại

Bộ luật Dân sự năm 2005 thì sau khi sửa chữa nâng cấp người cho thuê không được yêu cầu tăng gia thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sảu chữa cải tạo.Điều này có nghĩa không cho phép bên cho thuê nhà ở sau khi sửa chữa, cải tạo nhà xong được quền tăng giá thuê nhà ở mà không cần thảo thuận với bên thuê nhà

Thứ tư, bên cho thuê nhà ở được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê

Nuế trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê nhà ở thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước 6 tháng Đây cũng là quền cơ bản của bên cho thuê nhà ở, nó thể hiện đúng bản chất

và mục đích của hợp đồng thuê nhà

2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà

- Nghĩa vụ của bên thuê nhà.

Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây:

- sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận

- trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận

- giữu gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra.

- Tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng

- Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận

- Quyền của bên thuê nhà ở

Theo Điều 494, 497 BLDS, bên thuê nhà có các quyền sau đây:

- bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận mục đích của bên thuê nhà là nhằm thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì vậy pháp luật ghi nhận quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của bên thuê nhà ở

Đây là quyền cơ của bên thuê nhà, vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà cảu bên cho thuê Do đó, nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng nhà…, bên cho thuê đẫ vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà, như phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trêc việc giao nhà gây ra cho bên thuê Bên thuê cũng có thể từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có

- Bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở thuộc tài sản bên cho thuê, cho nên họ có quyền đối với tài sản đó Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ việc cho thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào thuê nhà đó Đối với việc đổi nhà của bên đang thuê của bên thuê cũng vậy, bên thuê không thê tùy tiện sử dụng nhà vào bất cứ việc đổi nhà trong

thời gian thuê với lý do họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê Bởi điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê Vì vậy, khi muốn đổi nhà đang thuê vơi bên thuê khác thì bên thuê nhà phải được sự đồng ý của bên thuê Bên cho thuê nhà có quền sem xét khả năng trả tiên thuê nhà và ý thức bảo vệ tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê đổi nhà

- Khi được bên cho thuê đông ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền được cho người khác thuê lại nhà Việc đồng ý bằng văn bản của bên thuê có thê được quy định ngay trong phần quyền của bên thuê nhà tại hợp đồng thuê nhà hoặc bằng một văn bản khác Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện khi có đủ hai điều kiện sau: khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và bên cho thuê nhà đồng ý bằng văn bản Khi có đủ hai điều kiện này, bên thuê nhà mới được quền cho thuê lại Đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê mới phải làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật Thời hạn hợp đồng phải nằm trong thời hạn mà bên thuê cho thuê đã giao kết với bên thuê ban đầu, trừ trường hợp bên thuê ban đầu đồng ý ký với thời hạn dài hơn Bên thuê lại cũng có quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang thuê và cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm

- Bên nhà ở được tiếp tục thuê theo đúng các điều kiện đã thảo thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu đối với nhà Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thê xảy ra trong các trường hợp chủ sỏ hữu bán nhà, cho tặng, đổi… Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sỏ hữu cũ vẫn còn có thời hạn, thì bên thuê nhà sẽ