Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

Tính cấp thiết của đề tài Pháp luật dân sự Việt Nam trong quá trình phát triển của mình đã không ngừng hoàn thiện các quy định, đặc biệt là các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, t

đại học quốc gia hà nội

khoa luật

đào xuân hội

thế chấp quyền sử dụng đất

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

luận văn thạc sĩ luật học

đại học quốc gia hà nội

khoa luật

đào xuân hội

thế chấp quyền sử dụng đất

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN

NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

5

1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân sự, thực hiện nghĩa vụ dân sự và bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ dân sự

5

1.1.3.2 Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất 16

1.2.2.2 Thế chấp tạo thành một quyền đối vật không thể phân chia theo phần 20 1.2.2.3 Trong mối quan hệ với quyền yêu cầu được bảo đảm, thế chấp có tính

chất là một quyền đối vật phụ

21

1.2.2.4 Thế chấp cần phải được công bố không khai phạm vi quyền đối vật

của người thế chấp đối với tài sản thế chấp

21

1.2.3 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất 22

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

2.1 Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp quyền sử

dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

24

2.1.1 Về nghĩa vụ được bảo đảm, đối tượng, mục đích và phạm vi của thế

chấp quyền sử dụng đất

24

2.1.1.1 Về nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất 24

2.1.1.3 Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất 28 2.1.1.4 Phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng

đất

29

2.1.2 Về hình thức thế chấp, về thế chấp một tài sản để bảo đảm nhiều

nghĩa vụ và thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm một nghĩa vụ

30

2.1.2.2 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ 33 2.1.2.3 Thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ 34 2.1.3 Về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong thế chấp quyền

Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chứ không phải chỉ bảo đảm tiền vay

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Pháp luật dân sự Việt Nam trong quá trình phát triển của mình đã không ngừng hoàn thiện các quy định, đặc biệt là các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó có bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự năm 2005 được thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2006 là Bộ luật Dân

sự mới nhất, đã kế thừa có chọn lọc Bộ luật Dân sự 1995 Các quy định của

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã tạo cơ sở pháp lý cho biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2005 cùng với các văn bản khác mới được ban hành liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã đáp ứng được những đòi hỏi trong việc điều chỉnh các quan hệ về thế chấp quyền sử dụng đất Đặc biệt, trong điều kiện các quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại ngày càng phát triển, Bộ luật đã tạo cơ sở thông thoáng trên những nền tảng lý luận ngày càng hoàn thiện để bảo đảm các quyền của các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự, bảo đảm sự ổn định của giao lưu dân sự thông qua hợp đồng, hay các quan hệ tín dụng

Những quy định của pháp luật hiện hành đã đáp ứng tương đối đầy đủ

và điều chỉnh được hầu hết những vấn đề cơ bản phát sinh trong lĩnh vực này Tuy vậy, những quy định này còn nhiều chỗ chưa hợp lý, thiếu các nền tảng

lý luận vững chắc về các vấn đề liên quan, nhiều chỗ mâu thuẫn, chồng chéo,

có những quy định còn mang tính chung chung Do đó chưa thể bảo đảm tốt nhất các quyền năng chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, tác giả mạnh dạn lựa chọn vấn đề "Thế chấp quyền sử

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp hay thế chấp quyền sử dụng đất không phải là một vấn đề mới Những vấn đề này cũng đã được nhiều người nghiên cứu như: Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài nghiên cứu

"Cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự" của Phạm Công Lạc; Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài nghiên cứu "Đặt cọc, ký cược để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" của Nguyễn Minh Trang; Luận văn thạc sĩ luật học với

đề tài "Thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự Việt Nam

và Cộng hòa Pháp" của Hoàng Thị Hải Yến; một số bài viết đăng ký trên tạp

chí chuyên ngành; nhưng, một nghiên cứu riêng về thế chấp quyền sử dụng đất (với đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất) là chưa có Những nghiên cứu trên là nguồn tài liệu đáng quý để tác giả có thể đưa ra được những nhận định mới trong luận văn Những đánh giá, phân tích thực trạng cũng như đề xuất được đưa ra trong luận văn này cũng dựa nhiều vào tình hình thực tiễn áp dụng được phản ánh thường xuyên trên các phương tiện truyền thông, báo chí, internet

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Mục đích:

Làm rõ về mặt lý luận bản chất cũng như các quy định của pháp luật

về bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp quyền sử dụng đất; phân tích, nhận định thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất từ đó đưa ra các giải pháp

Nhiệm vụ:

- Nghiên cứu lý luận làm sáng tỏ bản chất pháp lý của thế chấp quyền

sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

phù hợp của các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự trong điều kiện kinh tế hiện nay, cũng như những vấn đề pháp luật chưa giải quyết được những đòi hỏi của lý luận Từ đó, chỉ ra thực trạng áp dụng các quy định và những khó khăn trong thực tiễn áp dụng mà các chủ thể gặp phải

- Cuối cùng, đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự

4 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

Luận văn chủ yếu nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm

vi pháp luật dân sự, ngoài ra có một số quy định thuộc các lĩnh vực pháp luật liên quan như pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai hay những quy định tương ứng của nước ngoài để làm rõ hơn về lý luận cũng như phân tích thực trạng hoặc đưa ra các khuyến nghị

5 Phương pháp nghiên cứu

Học viên sử dụng phương pháp chủ yếu trong luận văn là phân tích,

so sánh, tổng hợp dựa trên cơ sở phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin Trong đó, phương pháp phân tích được sử dụng chủ yếu trong phần nghiên cứu lý luận; phương pháp

so sánh được sử dụng chủ yếu trong phần lý luận và thực trạng; phương pháp tổng hợp được dùng chủ yếu khi đánh giá khái quát về thực trạng và đưa ra các khuyến nghị

6 Ý nghĩa của luận văn

Những kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể là tài liệu tham khảo hữu ích trong các cơ sở đào tạo về pháp luật kinh tế, pháp luật dân sự và pháp luật đất đai

thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm: 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự và thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tiến áp

dụng pháp luật về thế chấp quyền sử đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Chương 3: Một số kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt

Nam về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN

NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM NGHĨA VỤ DÂN SỰ, THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

1.1.1 Khái niệm nghĩa vụ dân sự

Nghĩa vụ hiểu theo nghĩa hẹp là những gì mà một người phải thực hiện hoặc không thực hiện vì lợi ích của người khác Theo nghĩa rộng, nghĩa

vụ là mối liên hệ giữa hai hay nhiều người với nhau, trong đó một bên phải thực hiện những hành vi nhất định Hành vi này chịu sự điều chỉnh của quy phạm đạo đức, tâm lý, truyền thống, phong tục, bổn phận làm người Trong đời sống tồn tại rất nhiều nghĩa vụ được điều chỉnh bởi quy phạm đạo đức,

truyền thống như việc thờ cúng tổ tiên, việc cưới gả, ma chay

Nghĩa vụ là mối liên hệ giữa hai hay nhiều người với nhau, vì vậy nghĩa vụ mang tính tích cực hay tiêu cực phụ thuộc vào thái độ ứng xử của các chủ thể Nghĩa vụ mang tính tích cực nếu bên phải thực hiện hành vi nhận thức được việc mình phải làm là tất yếu, vì lợi ích của bên còn lại hoặc vì lợi ích chung, từ đó chủ động thực hiện hành vi, hoàn thành nghĩa vụ Ngược lại nghĩa vụ sẽ mang tính tiêu cực khi bên phải thực hiện hành vi không nhận thức đúng về nghĩa vụ của mình từ đó ảnh hưởng đến lợi ích của bên còn lại hoặc lợi ích chung Do đó, thông thường, để bảo đảm cho nghĩa vụ được thực hiện, người ta thường buộc người có hành vi vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ hoặc chịu một trách nhiệm nhất định

Trong Luật La mã cổ đại, thuật ngữ "nghĩa vụ" được đề cập khá rõ nét Trong các chế định của Justinian viết "nghĩa vụ là những ràng buộc pháp

Điều 158 Bộ luật Dân sự Nga quy định "nghĩa vụ là một quan hệ pháp luật dân sự trong đó một người phải làm một việc nhất định vì bên kia hoặc không làm một việc nhất định"

Theo pháp luật dân sự nước Cộng hòa Pháp, nghĩa vụ và hợp đồng được đồng nghĩa với nhau Điều 1101 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: "Hợp đồng là sự thỏa thuận theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một việc nào đó"

Điều 1136 Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định: "Nghĩa vụ chuyển

giao một vật bao gồm nghĩa vụ giao vật nếu vi phạm sẽ phải bồi thường

thiệt hại cho người có quyền"

Trong pháp luật Việt Nam, nghĩa vụ cũng được hiểu bao gồm cả hai mặt trên Điều 644 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ quy định: "Nghĩa vụ dân sự là một liên lạc về luật thực tại hay luật thiên nhiên, bó buộc một hay nhiều người phải làm hay đừng làm sự gì đối với một hay nhiều người nào đó, người bị bó buộc vào nghĩa vụ gọi là người mắc nợ, người được hưởng nghĩa vụ gọi là người chủ nợ"

Cũng tại Điều 642 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ quy định "nghĩa vụ về luật thiên nhiên là nghĩa vụ không thể cưỡng chế thi hành" Từ những quy định trên thấy rằng, nghĩa vụ thiên nhiên là sự quy định do yêu cầu của phong tục tập quán và chỉ có nghĩa vụ thuộc về luật thực tại, tức là nghĩa vụ pháp lý mới được bảo đảm cưỡng chế thi hành

Điều 676 Bộ dân luật Trung kỳ 1936 quy định: "Nghĩa vụ là cái dây liên lạc về luật thực tại hay luật thiên nhiên, bó buộc một hay nhiều người phải làm hay đừng làm gì đối với một hay nhiều người nào đó, người bị bó buộc là người mắc nợ hay trái hộ, người được hưởng là chủ nợ hay trái chủ"

Điều 285 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 1995 quy định: "Nghĩa vụ

là người có nghĩa vụ) phải làm một công việc hoặc không được làm một công việc vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (gọi là người có quyền)"

Điều 280 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định:

Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao một vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện một công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền) [16]

Định nghĩa về nghĩa vụ dân sự theo Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành so với định nghĩa về nghĩa vụ dân sự theo các Bộ luật Dân sự trước đây hay so với quy định về nghĩa vụ dân sự theo pháp luật một số nước, dù khác nhau về ngôn từ hay vẫn còn một số hạn chế như đã được phân tích trong bài

nghĩa vụ dân sự và quan niệm nghĩa vụ dân sự ở Việt Nam của TS Ngô Huy

Cương nhưng nhìn chung, pháp luật Việt Nam hiện hành cũng xác định nghĩa

vụ dân sự là một quan hệ pháp luật, có các bên chủ thể luôn được xác định về quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối lập nhau, đây chính là các đặc điểm của nghĩa vụ dân sự

Như vậy, có thể thấy, dù được quy định một cách khác nhau giữa các

luật, bộ luật, nhưng chúng ta đều có thể hiểu nghĩa vụ là một quan hệ pháp luật dân sự, trong đó một bên chủ thể là một hoặc nhiều người phải làm hoặc không được làm một hoặc một số công việc nhất định vì lợi ích của phía bên kia Bên được hưởng lợi có quyền yêu cầu bên kia thực hiện hoặc không được thực hiện một số công việc nào đó vì quyền lợi của mình

1.1.2 Thực hiện nghĩa vụ dân sự

Một trong các đặc trưng cơ bản của nghĩa vụ dân sự là tính chất tương

hiện ở quyền yêu cầu của bên này đối với bên kia và nghĩa vụ phải thực hiện yêu cầu của bên bị yêu cầu Trong nghĩa vụ, lợi ích của bên này được bảo đảm do hành vi của bên kia

Nghĩa vụ là một quan hệ pháp lý đối nhân (quyền đối nhân), bên cạnh

đó, nghĩa vụ còn là một quyền sản nghiệp [48] Đối với người có quyền, nghĩa

vụ thuộc về tài sản thu được, còn đối với người có nghĩa vụ thì nghĩa vụ thuộc

về tài sản phải trả Khi thực hiện nghĩa vụ (kể cả những nghĩa vụ có đối tượng

là làm hoặc không làm một việc gì đấy), thì người thụ trái cũng đều phải bỏ thời gian, công sức, chi phí tài sản hoặc cơ hội ra để thực hiện; trong khi đó trái chủ được hưởng các lợi ích từ việc thực hiện đó

Như vậy, thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc người có nghĩa vụ phải làm hoặc không được làm một công việc theo một thời hạn nhất định đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ dân sự, qua đó thoả mãn quyền dân sự tương ứng của bên kia

Việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên trong quan hệ nghĩa vụ không những nhằm thỏa mãn nhu cầu của mỗi bên mà còn phải hướng tới lợi ích của cộng đồng Lợi ích của các bên chủ thể không thể tách rời, hay đứng bên trên lợi ích chung của cộng đồng xã hội, đồng thời việc thực hiện hành vi nhằm thỏa mãn lợi ích của nhau phải phù hợp với quy định của pháp luật, tôn trọng truyền thống đạo đức Do vậy, để thực hiện nghĩa vụ phải tuân theo nguyên tắc nhất định Điều 203 Bộ luật Dân sự đã quy định: "Bên có nghĩa vụ dân sự phải thực hiện nghĩa vụ của mình một cách trung thực theo tinh thần hợp tác, đúng cam kết không trái pháp luật, đạo đức xã hội"

Theo những nguyên tắc này khi thực hiện nghĩa vụ các bên phải trung thực, không lừa dối nhau, thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận các bên phải thông tin đầy đủ về đặc tính, tình trạng của đối tượng cho nhau, trách nhiệm

cho bên kia Đồng thời việc thực hiện nghĩa vụ phải theo tinh thần hợp tác với nhau, tương trợ giúp đỡ lẫn nhau nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính mình cũng như của bên đối tác Việc các bên hợp tác với nhau không chỉ trong việc khắc phục khó khăn, tận tâm thực hiện khi khả năng có thể mà hợp tác còn thể hiện ở việc các bên cùng nhau ngăn chặn, hạn chế thiệt hại Nếu thiệt hại có nguy cơ xảy ra, việc một trong các bên có điều kiện mà không thực hiện các biện pháp ngăn chặn sẽ bị coi là có lỗi và phải gánh chịu thiệt hại ấy

Không chỉ cần phải thực hiện nghĩa vụ một cách trung thực trên tinh thần hợp tác mà người có nghĩa vụ còn phải thực hiện đúng những cam kết, nghĩa là người có nghĩa vụ phải thực hiện đúng và đủ toàn bộ những điều khoản

đã cam kết như: đối tượng, thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán Người có nghĩa vụ không thực hiện đúng với nội dung đã cam kết phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ

Ngoài ra, các chủ thể còn phải tuân theo nguyên tắc thực hiện nghĩa

vụ không trái pháp luật và đạo đức xã hội Điều 10 Bộ luật Dân sự năm 2005

đã quy định "Việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, quyền lợi ích của người khác"

Vì vậy người thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện cam kết không được trái với quy định của pháp luật đối với giao dịch cụ thể và cũng không được trái với quy định chung của pháp luật Việc thực hiện không trái đạo đức xã hội nhằm

"bảo đảm giữ gìn bản sắc dân tộc, tôn trọng và phát huy phong tục tập quán, truyền thống tốt đẹp, tình đoàn kết, tương thân tương ái, mỗi người vì cộng đồng, cộng đồng vì mỗi người và các giá trị đạo đức cao đẹp của các dân tộc cùng sinh sống trên đất nước Việt Nam" [27, tr 10] Thực hiện nghĩa vụ tôn trọng pháp luật, tôn trọng đạo đức là thực hiện đúng trách nhiệm của một công dân và của một thành viên trong cộng đồng xã hội

Thực hiện nghĩa vụ cụ thể có thể là thực hiện nghĩa vụ giao vật, thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nghĩa vụ phải thực hiện hoặc không thực hiện một công việc Nghĩa vụ có thể được thực hiện theo những phương thức khác nhau như thực hiện nghĩa vụ theo định kỳ, thực hiện nghĩa vụ thông qua người thứ ba, thực hiện nghĩa vụ dân sự có điều kiện, thực hiện nghĩa vụ riêng rẽ, thực hiện nghĩa vụ theo phần và thực hiện nghĩa vụ không phân chia được theo phần

1.1.3 Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1.1.3.1 Khái niệm

Các quan hệ nghĩa vụ dân sự được xác lập và thực hiện trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên, nhưng trong thực tế, không phải bất cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình Khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thì gây ảnh hưởng đến lợi ích của người có quyền Trong trường hợp này người có quyền có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế, buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa

vụ Tuy nhiên, để thực hiện việc cưỡng chế này cần tuân thủ những thủ tục chặt chẽ và trải qua nhiều giai đoạn, kéo dài thời gian, dẫn đến lợi ích của người có quyền không được bảo đảm kịp thời Mặt khác, lợi ích của người có quyền càng không được bảo đảm nếu vào thời điểm áp dụng biện pháp cưỡng chế người vi phạm không còn khả năng tài sản để thực hiện nghĩa vụ Từ những rủi ro có thể xảy ra trong quan hệ nghĩa vụ, người có quyền luôn có nhu cầu bảo đảm lợi ích của mình bằng tài sản của người có nghĩa vụ Để bảo

vệ lợi ích hợp pháp của các bên, tạo điều kiện cho bên có quyền có thể chủ động hưởng quyền dân sự trên thực tế và nhằm ổn định các giao dịch dân sự, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm và cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng cũng như bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nếu một giao dịch dân sự mà các bên có thỏa

bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, người có quyền có thể bằng chính hành vi của mình tác động trực tiếp lên tài sản bảo đảm của phía bên kia để bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình

Vấn đề này đã được các nhà lập pháp quan tâm ngay từ thời cổ đại Pháp luật La Mã đã biết đến các biện pháp bảo đảm chủ yếu như bảo lãnh (cautionnement), chuyển quyền sở hữu tài sản của con nợ cho chủ nợ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (fiducie), cầm cố (pignus) hay thế chấp (hypothèque) [52, tr 4]

Trong pháp luật Cộng hòa Pháp, khi xây dựng Bộ luật Dân sự 1804, các nhà làm luật đã chịu ảnh hưởng sâu sắc của Luật La Mã về các biện pháp bảo đảm Bộ luật Dân sự 1804 không ghi nhận một điều khoản nào định nghĩa

về khái niệm "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sureté) Các nhà làm luật chỉ quy định bốn biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cụ thể: bảo lãnh (cautionnement), cầm cố động sản và bất động sản (nantissement), thế chấp (hypothèque) và đặc quyền (privilège) Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sureté)

có thể được hiểu là những thiết chế nhằm tăng cường mối quan hệ nghĩa vụ, bảo đảm cho việc thực hiện trong tương lai một nghĩa vụ dân sự, bảo vệ lợi ích vật chất của người có quyền trước nguy cơ mất khả năng thanh toán của người có nghĩa vụ

Trong pháp luật thực định Việt Nam, cũng giống như pháp luật Pháp, không có điều khoản nào định nghĩa về khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Bộ luật Dân sự 1995 cũng như Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định bảy hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cụ thể bao gồm: bảo lãnh; đặt cọc; ký cước; ký quỹ; cầm cố; thế chấp và phạt vi phạm

Về bản chất pháp lý của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, ở Việt Nam hiện

có một vài quan điểm khác nhau của một số tác giả khi nghiên cứu về vấn đề này Quan điểm thứ nhất cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một biện

vào sự thỏa thuận của hai bên về nghĩa vụ phụ trong hợp đồng Do đó dù xuất phát từ cơ sở nào thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng luôn luôn có tính chất bắt buộc như một chế tài và được bảo đảm bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước [47, tr 89-90]

Cũng có quan điểm khác lại cho rằng, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là loại trách nhiệm dân sự đặc biệt trong đó các bên có thể thỏa thuận phạm vi trách nhiệm, mức độ trách nhiệm và cả các biện pháp thực hiện, áp dụng và có thể tự mình thực hiện, áp dụng trách nhiệm đó

Từ phân tích trên có thể hiểu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc áp dụng những biện pháp mà pháp luật quy định hoặc biện pháp do các bên chủ thể trong giao dịch dân sự thoả thuận trong phạm vi pháp luật cho phép, áp dụng trong những giao kết và thực hiện hợp đồng, nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ mà họ đã cam kết một cách đầy đủ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục hậu quả xấu do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp mang tính chất

dự phòng, nhằm thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ theo đúng cam kết hoặc quy định của pháp luật Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận áp dụng Mặc dù được xác định từ khi hình thành nghĩa vụ dân sự, nhưng không phải toàn bộ nội dung biện pháp bảo đảm đã được xác định có thể áp dụng ngay mà các bên chỉ thực hiện một

số hành vi nhất định trong nội dung biện pháp đó nhằm thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ chính Chỉ khi nào nghĩa vụ chính bị vi phạm, biện pháp bảo đảm mới được áp dụng toàn bộ

Bên cạnh tính chất dự phòng, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận (thỏa thuận này tuân

này đối với tất cả các bên trong giao dịch và được bảo đảm bằng sự cưỡng chế của Nhà nước

1.1.3.2 Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Thứ nhất, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp

mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính

Các biện pháp bảo đảm không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc vào một nghĩa vụ chính và gắn liền với một nghĩa vụ chính Các bên xác định quan hệ bảo đảm khi đã có một quan hệ nghĩa vụ hoặc để bảo đảm cho một nghĩa vụ chắc chắn trong tương lai Nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm phù hợp với nội dung và phụ thuộc vào nghĩa vụ chính Vì vậy, người ta gọi nghĩa vụ phát sinh từ các biện pháp bảo đảm là nghĩa vụ phụ [17]

Mối quan hệ chính - phụ thể hiện: Nghĩa vụ bảo đảm phát sinh từ bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ là một nghĩa vụ dân sự phụ có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm Vì vậy, nghĩa vụ bảo đảm không thể tồn tại một cách độc lập và không thể xuất hiện mà không

có nghĩa vụ chính Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính không thực hiện và chỉ có giá trị với một nghĩa vụ chính đã được xác định trước Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì nghĩa vụ bảo đảm cũng mặc nhiên chấm dứt và không phát sinh hiệu lực pháp lý

Thứ hai, phạm vi bảo đảm của các nghĩa vụ phụ thuộc vào phạm vi

của nghĩa vụ chính

Giới hạn tối đa của bảo đảm nghĩa vụ (dù là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa

vụ trong tương lai hay nghĩa vụ có điều kiện) luôn là toàn bộ nghĩa vụ Các bên có thể thỏa thuận phạm vi bảo đảm nhưng thỏa thuận này chỉ trong giới hạn là toàn bộ nghĩa vụ mà thôi, có thể coi đây như một nguyên tắc trong biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Các bên có thể thỏa thuận về phạm vi bảo đảm cụ thể, có thể là một phần nghĩa vụ hoặc cũng có thể là toàn bộ nghĩa vụ

Giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn hay ngang với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm không làm ảnh hưởng tới việc giới hạn phạm vi bảo đảm Cho

dù giá trị tài sản đưa ra bảo đảm lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phạm vi bảo đảm cũng không lớn hơn, người có nghĩa vụ chỉ phải thực hiện nghĩa vụ đã được xác định và chỉ nghĩa vụ này được bảo đảm

Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định "Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của pháp luật Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại"

Thứ ba, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ

sự thỏa thuận giữa các bên (nếu pháp luật không có quy định khác)

Trong giao dịch dân sự cụ thể, các bên có thể thỏa thuận, lựa chọn biện pháp bảo đảm phù hợp trong phạm vi pháp luật cho phép Pháp luật dân

sự không quy định một cách cụ thể, cứng nhắc biện pháp bảo đảm nghĩa vụ cho những giao dịch dân sự cụ thể, mà chỉ quy định các biện pháp bảo đảm, các nguyên tắc quy định chung về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia biện pháp bảo đảm tương ứng

Có thể coi biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như một điều kiện hai bên đối tác tự đặt ra để tiến hành giao dịch dân sự với nhau Vì vậy, hai bên chỉ gặp nhau nếu đạt được những thỏa thuận nhất định Khi đặt ra việc

áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, các bên thỏa thuận với nhau về đối tượng, phạm vi, phương thức xử lý tài sản, quyền và nghĩa vụ của

các bên Những thỏa thuận này không trái quy định của pháp luật dân sự sẽ

Yếu tố "khác" được tìm thấy ở trong quan hệ vay tín dụng đối với ngân hàng Nhà nước biện pháp bảo đảm được quy định là thế chấp, nhưng không vì thế mà các bên không có quyền thỏa thuận, trái lại các bên cùng nhau thỏa thuận nội dung biện pháp đó, đối tượng của biện pháp đó là gì

Thứ tư, đối tượng của các biện pháp bảo đảm là lợi ích vật chất (trừ biện pháp tín chấp)

Khác với các quan hệ dân sự khác, trong quan hệ nghĩa vụ dân sự, quyền nhân thân không thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm vì trong quan

hệ nghĩa vụ, lợi ích được bảo đảm đó là lợi ích vật chất, các bên không thể dùng quyền nhân thân - quyền gắn liền với mỗi cá nhân, không thể chuyển giao cho người khác - để bảo đảm cho lợi ích vật chất được Chẳng hạn, một người không thể đem quyền của cá nhân đối với hình ảnh ra để bảo đảm cho một khoản vay được hay người cho vay không thể bắt giữ người vay để bảo đảm cho khoản vay

Trong quan hệ tài sản, luôn bị chi phối bởi quy luật ngang giá, chỉ có các tài sản mới bù đắp được cho các tài sản Vì vậy, đối tượng trong biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chỉ có thể là tài sản Tài sản đem ra bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể là vật, vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, có thể là quyền tài sản, là động sản hoặc bất động sản, nhưng những tài sản này phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch

Thứ năm, các tài sản bảo đảm chỉ được đưa ra xử lý khi có vi phạm nghĩa vụ

Biện pháp bảo đảm do các bên thỏa thuận và thống nhất từ khi tiến hành giao dịch nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, nghĩa là chỉ khi nào đến thời hạn quy định mà người có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa

vụ hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm mới được đưa ra

xử lý để thanh toán nghĩa vụ

Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ cụ thể luôn bảo đảm cho một nghĩa vụ được xác định, "trong trường hợp nghĩa vụ chính được thực hiện thì nghĩa vụ bảo đảm đương nhiên chấm dứt và không còn giá trị pháp lý" [17] Vì vậy, tài sản bảo đảm không được xử lý ở trường hợp này và được giao trả lại cho người bảo đảm Khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tài sản bảo đảm được đưa ra xử

lý theo thỏa thuận của các bên, với điều kiện thỏa thuận đó không trái nguyên tắc chung của pháp luật dân sự Nếu các bên không có thỏa thuận thì tài sản được xử lý theo quy định của pháp luật Hiện nay, pháp luật hầu hết các nước

đều quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh Mỗi

biện pháp có một đặc điểm riêng, có tính ưu việt riêng và có mục đích, chức năng riêng nhất định, nhưng nhìn chung các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đều có chức năng: tác động, dự phòng, dự phạt

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA THẾ CHẤP VÀ THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Thế chấp

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác Đối với người có nghĩa vụ thì biện pháp thế chấp thực sự có ý nghĩa, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn, và duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh Mặc dù đã thế chấp tài sản nhưng bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp và có thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, có thể cho thuê, hoặc bán nếu tài sản thế chấp là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất khinh doanh Mặt khác, người thế chấp có thể thế chấp một tài sản để thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị tài sản thế chấp Từ đó, bên

lượng vốn cần vay so với giá trị tài sản thế chấp Đối với bên nhận thế chấp,

do không trực tiếp giữ tài sản nên không phải quản lý tài sản thế chấp, không mất chi phí cho việc duy trì tài sản đó, đồng thời vẫn có quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ khác không có bảo đảm từ tiền bán tài sản đó

Với ý nghĩa quan trọng như vậy, thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hữu hiệu nhất Biện pháp này đã được quy định từ thời La mã Theo đó, thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ mà bên thế chấp không cần phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế

đó đang nằm trong tay bất kỳ ai đồng thời được ưu tiên thanh toán từ tiền bán bất động sản thế chấp đó [52, tr 285] Trong pháp luật Pháp có thể là thế chấp theo thỏa thuận của các bên, thế chấp do luật quy định hoặc thế chấp do phán quyết của Tòa án

Pháp luật phong kiến Việt Nam mà điển hình là hai Bộ luật: Bộ luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ luật Gia Long thế kỷ XIX cũng quy định một số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất tương tự như thế chấp là điển mãi Theo đó, trong biện pháp này người đi vay tiền bán tài sản là ruộng đất cho người có tiền cho vay với điều kiện được chuộc lại đất trong một thời hạn, thường tối đa là 30 năm Như vậy ở đây, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chính là tài sản bảo đảm cho khoản vay, nhưng nó cũng chính là đối tượng chuyển nhượng mua bán khi đến hạn chuộc mà bên vay tiền không có tiền để chuộc lại đất Trong trường hợp này, số tiền mà bên có đất vay được chính là

số tiền bán đất

Sau đó, trong thời kỳ Pháp thuộc, trong Bộ Dân luật Trung Kỳ, thế chấp được quy định từ Điều 1527 đến Điều 1559 Điều 1527 quy định: "Việc thế chấp bất động sản là một khế ước thuộc về vật quyền do 1 người mắc nợ giao cho người chủ nợ 1 bất động sản nào để bảo đảm món nợ Việc thế chấp bất động sản cũng có thể do người đệ tam đứng làm’’ Bộ dân luật Bắc Kỳ quy định về cầm cố từ Điều 1334 đến Điều 1352 Theo đó, Điều 1334 quy định:

"Việc cầm cố bất động sản là một khế ước do một người mắc nợ giao cho người chủ nợ một bất động sản nào đó làm tin" Cũng trong Bộ luật này,

"quyền để đương" được quy định như sau: "Quyền để đương là quyền người mắc nợ giao cho người chủ nợ, hễ nợ đã đến hạn thì được sai áp một bất động sản nào đó, dẫu bất động sản ấy vào tay ai cũng mặc, để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ, trước các người chủ nợ khác" (Điều 1353)

Pháp luật Việt Nam, Điều 346 Bộ luật Dân sự Việt Nam 1995 quy định: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên

có quyền"

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Như vậy, khái niệm thế chấp có thể được hiểu là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng bất động sản hoặc động sản (tùy từng quy định pháp luật mỗi nước, thông thường là bất động sản), trong đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên có quyền

Từ trên có thể đưa ra khái niệm: Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó, bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền hay còn gọi là bên nhận thế chấp

1.2.2 Đặc điểm của biện pháp thế chấp

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, có đầy

đủ những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Đồng thời thế chấp còn có những đặc điểm riêng như sau

1.2.2.1 Không có sự chuyển giao tài sản

Khác với cầm cố tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản được chuyển giao cho người nhận cầm cố Trong quan hệ thế chấp, người nhận thế chấp không trực tiếp giữ các tài sản bảo đảm mà chỉ giữ giấy tờ pháp

lý có liên quan (khi có thỏa thuận giữa các bên), như: giấy chứng nhận quyền

sở hữu đối với tài sản đó của người có nghĩa vụ, hoặc các bên có thể thỏa thuận giao tài sản cho người thứ ba nắm giữ

Tài sản bảo đảm vẫn do bên thế chấp nắm giữ và vẫn duy trì sử dụng khai thác công dụng của tài sản (nếu hai bên không có thỏa thuận khác về việc khai thác công dụng), đồng thời người thế chấp được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản bảo đảm Trường hợp người thứ ba giữ tài sản thế chấp thì người thứ ba cũng có thể khai thác công dụng của tài sản đó nếu các bên có thỏa thuận

Việc bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ pháp lý của tài sản hoặc (và) đăng ký giao dịch bảo đảm cũng đủ làm cơ sở cho việc bảo đảm vì bên thế chấp không định đoạt được tài sản nếu không có giấy tờ đó kèm theo Giấy tờ giao cho bên nhận thế chấp tùy theo tài sản khác nhau là những giấy tờ khác nhau, có thể là giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chứng chỉ đăng ký tài sản nào đó Các giấy tờ này đều là giấy

tờ mang giá trị pháp lý, được đăng ký do pháp luật quy định, là điều kiện cần

và đủ cho việc chủ sở hữu định đoạt tài sản đó

Theo quy định của pháp luật Pháp, thế chấp cấu thành một quyền đối vật (droit réel) cho người nhận thế chấp [29] Quyền đối vật này cho phép người nhận thế chấp có được hai quyền năng trên bất động sản thế chấp: quyền đeo đuổi (droit de suite) cho phép người nhận thế chấp được xử lý bất động sản thế chấp cho dù tài sản này đang thuộc quyền chiếm hữu của một người thứ ba và quyền ưu tiên thanh toán (droit de préférence) cho phép người nhận thế chấp được thanh toán trước các chủ nợ khác của người có nghĩa vụ từ tiền bán bất động sản thế chấp Do đó, thế chấp không cần đến kỹ thuật chuyển giao bất động sản từ người thế chấp sang người nhận thế chấp

Trong pháp luật Việt Nam không quy định quyền đối vật mà quy định

về quyền ưu tiên thanh toán của người nhận thế chấp tương tự như pháp luật Pháp Trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, người nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý bất động

sản thế chấp, đồng thời được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán bất động sản đó trước những chủ nợ khác của người có nghĩa vụ

Pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành không tồn tại khái niệm "quyền đeo đuổi" (như pháp luật một số nước) Để giải quyết vấn đề kiểm soát tài sản thế chấp, trong quy định việc tài sản thế chấp có thể được chuyển nhượng (bán, trao đổi, tặng cho) nếu được bên nhận thế chấp đồng ý, trong trường hợp

đó thì được quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán (Điều 349 Bộ luật Dân sự năm 2005)

1.2.2.2 Thế chấp tạo thành một quyền đối vật không thể phân chia theo phần

Đối với tài sản thế chấp, thế chấp không thể phân chia được hiểu là trong trường hợp nhiều tài sản được thế chấp cho một nghĩa vụ thì người nhận thế chấp có quyền xử lý bất kỳ tài sản nào cũng được trong số các tài sản thế chấp

để thanh toán nghĩa vụ; Trường hợp tài sản thế chấp bị phân chia, mỗi phần của tài sản đều được tiếp tục dùng để thế chấp bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ

Trường hợp người nhận thế chấp chết, mỗi người kế quyền trở thành chủ sở hữu một phần quyền yêu cầu được bảo đảm bằng thế chấp, tuy nhiên bất kỳ người kế quyền nào trong số họ vẫn có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp Trong trường hợp người có nghĩa vụ chết, những người kế quyền của người này phải

có nghĩa vụ thanh toán các nghĩa vụ tài sản của người chết tương ứng với phần tài sản đã nhận được Trong những người kế quyền này, người nào được thừa kế tài sản thế chấp phải chấp nhận cho đem tài sản thế chấp ra xử lý để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm

1.2.2.3 Trong mối quan hệ với quyền yêu cầu được bảo đảm, thế chấp có tính chất là một quyền đối vật phụ

Có thể thấy, sẽ không thể có thế chấp nếu không tồn tại một quyền yêu cầu được xác định; khi quyền yêu cầu chấm dứt hoặc được chuyển giao thì thế chấp cũng chấm dứt hoặc được chuyển giao Do vậy, nghĩa vụ phát sinh từ thế chấp là nghĩa vụ phụ trong quan hệ với nghĩa vụ chính có bảo đảm bằng thế chấp Nếu nghĩa vụ chính được bảo đảm là một nghĩa vụ hợp đồng, thì hợp đồng thế chấp là một hợp đồng phụ của hợp đồng làm phát sinh nghĩa

Do vậy, thế chấp phải tuân thủ các điều kiện đặc biệt liên quan đến việc xác định quyền yêu cầu được bảo đảm cũng như xác định tài sản dùng để thế chấp, công khai phạm vi quyền đối vật của người thế chấp đối với tài sản thế chấp

Pháp luật Việt Nam ghi nhận cả hai trường hợp đăng ký thế chấp bắt buộc và đăng ký tự nguyện Ngược lại, pháp luật một số nước như pháp luật Pháp quy định đăng ký thế chấp bắt buộc, thế chấp không đăng ký sẽ không

có hiệu lực đối với bên thứ ba

1.2.3 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Trong đời sống hàng ngày, các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, các cá nhân, hộ gia đình cần vay vốn đầu tư để sản xuất thường cần một số vốn khá lớn Do vậy, cần thiết phải có một tài sản có giá trị lớn nhằm bảo đảm

trong đó có quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm các nghĩa vụ dân sự là một nhu cầu cần thiết, chính đáng của người dân, người có tài sản là quyền sử dụng đất

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt Ở một số nước, người dân có quyền

sở hữu đất đai, và việc thế chấp quyền sử dụng đất cũng ít được nhắc đến thay vì thế chấp đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện là Nhà nước Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất

và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định, đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm chung của thế chấp tài sản khác, nhưng có đối tượng riêng, đó là quyền sử dụng đất Quyền

sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói một cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản (Bộ luật Dân sự Việt Nam) Tuy nhiên, do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam không có quy định hay định nghĩa nào về thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005 có đưa

ra định nghĩa về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [16]

dụng mà không có quyền sở hữu Do đó, sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (bên thế chấp) với bên nhận thế chấp cũng chỉ là sự thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất chứ không phải thỏa thuận liên quan đến chính đối tượng là đất đai Thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn sử dụng diện tích đất thế chấp để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Đây là yếu tố hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp

Vậy, thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự là việc các chủ thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất

Dưới góc độ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế chấp quyền sử dụng đất có nhiều ưu điểm so với các biện pháp bảo đảm khác,

có ý nghĩa đối với cả hai bên, bên có quyền và bên có nghĩa vụ

Chương 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

2.1 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ

2.1.1 Về nghĩa vụ được bảo đảm, đối tượng, mục đích và phạm vi của thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Về nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ khác Pháp luật Việt Nam quy định về mối quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm theo đó hiệu lực của hợp đồng có nghĩa

vụ được bảo đảm có ý nghĩa quyết định đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm (ở đây là thế chấp quyền sử dụng đất) [4] Chính vì vậy, việc xác định nghĩa vụ được bảo đảm là một yếu tố rất quan trọng

Đồng thời, pháp luật Việt Nam cũng quy định nghĩa vụ được bảo đảm

có thể là "nghĩa vụ hiện tại" hoặc "nghĩa vụ trong tương lai" [3] Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ phát sinh sau khi giao dịch bảo đảm dã được ký kết Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, thì nghĩa vụ phải được mô tả trong văn bản về giao dịch bảo đảm Khi nghĩa vụ trong tương lai được xác lập, các bên phải lập phụ lục mô

tả cụ thể về nghĩa vụ, thời hạn thực hiện nghĩa vụ Trong trường hợp thế chấp

đã được đăng ký, thì phải đăng ký thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm Việc đăng ký thay đổi nghĩa vụ

các bên thỏa thuận khi ký kết hợp đồng thế chấp [4], [8] Cũng theo pháp luật Việt Nam, một nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm, thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại [3]

2.1.1.2 Đối tượng của thế chấp

Đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính

là quyền sử dụng đất, đây là một đối tượng đặc biệt so với các đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, bên thế chấp không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất đai, quyền sử dụng này là một loại tài sản được phép thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Tài sản trở thành đối tượng của thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và được phép giao dịch [4], nghĩa là quyền sử dụng đất không bị cấm lưu thông Trước khi thế chấp, người thế chấp có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt vật thế chấp đó và không bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cần lưu ý là đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là "quyền sử dụng đất" chứ không phải bản thân "đất" Nhiều người vẫn cho rằng, "khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất ở, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng đất

ở mà không có quyền sở hữu, nên trong trường hợp này tài sản đem thế chấp không phải là tài sản thuộc sở hữu của người thế chấp, mà chỉ là tài sản thuộc quyền sử dụng của người thế chấp" [26] Quan điểm này đã coi "đất" là đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất chứ không phải "quyền sử dụng đất" Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản [3], do đó, chủ sử dụng đất phải có quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản đó

Đối tượng thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc được hình thành

dịch bảo đảm được giao kết (Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005) Quy định các bên được thỏa thuận việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai nhằm đa dạng hóa các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tạo điều kiện cho các chủ thể vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh

Tài sản hình thành trong tương lai có thể là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận, mà vào thời điểm xác lập nghĩa vụ hoặc ký kết giao dịch bảo đảm tài sản đó chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng đang trong quá trình hình thành, chưa thể sử dụng theo đúng công dụng, mục đích của tài sản đó

Ví dụ: tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài sản đang tồn tại hoàn chỉnh về công năng sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bảo

đảm ví dụ: việc mua bán chưa hoàn tất, di sản thừa kế chưa phân chia xong

Hai bên có thể thỏa thuận tài sản thế chấp là một phần quyền sử dụng đất được tách ra để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Một phần quyền sử dụng đất được tách ra từ quyền sử dụng đất lớn hơn khi thế chấp phải trở thành một tài sản có đủ tính năng sử dụng, nghĩa là phải là một tài sản hoàn chỉnh có thể sử dụng được một cách độc lập và có thể trao đổi, chuyển nhượng được Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất tách ra phải bảo đảm

là một tài sản độc lập có thể tham gia giao dịch được

Trong trường hợp một phần tài sản tách ra để thế chấp là phần tài sản

có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác

Quyền sử dụng đất đang cho thuê cũng có thể dùng để thế chấp Trường hợp này bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết tình trạng tài sản và quyền lợi của người thuê tài sản, nếu thế chấp tài sản đang cho thuê mà không thông báo cho người nhận thế chấp thì sau khi giao kết giao dịch bảo đảm này bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu hủy hợp đồng thế

thể lựa chọn tiếp tục duy trì hợp đồng thuê và tôn trọng quyền của người thuê tài sản đó Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thế chấp, bên thế chấp được hưởng, các khoản lợi tức này chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu hai bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định [27]

Quyền sử dụng đất là đối tượng thế chấp do pháp luật quy định Nếu như trước đây theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995 quyền sử dụng đất được thế chấp bị khống chế trong phạm vi "đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng, đất ở" [14], nghĩa là quyền sử dụng đất được phép thế chấp căn cứ vào mục đích sử dụng của đất đó Đây là một qui định hạn chế khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh từ vốn vay của người sử dụng đất

Khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất đóng góp (hoặc trả cho Nhà nước) từ đó đối tượng thế chấp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đa dạng hơn bao gồm:

1 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

2 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước

3 Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang đất

có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

4 Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, đối với đất không phải đất thuê

5 Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm

6 Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất

có thu tiền sử dụng đối với đất được chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng đất

7 Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất

8 Quyền sử dụng đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ở Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

9 Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tổ chức cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế

Với quy định này, quyền thế chấp quyền sử dụng đất được mở, đáp ứng nhu cầu vay vốn của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho người sử dụng tận dụng tối đa công dụng của đất Ngoài ra, cá nhân, tổ chức nước ngoài cũng được thế chấp quyền sử dụng đất

2.1.1.3 Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mục đích thế chấp quyền sử dụng đất để "bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia" [3] Như vậy, pháp luật cho phép các chủ thể được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện bất kỳ một loại nghĩa vụ nào

vậy, trong Điều 717 Bộ luật Dân sự năm 2005 lại quy định nghĩa vụ của bên thế chấp "thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng" và Điều 718 về quyền bên thế chấp quy định: "Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận" Những quy định dạng như thế này cũng xuất hiện khá nhiều trong Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định 163) Với những quy định này vô hình chung, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như pháp luật dân sự chỉ quy định biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất chỉ sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay Như vậy, pháp luật Việt Nam hiện hành, tuy có quy định thế chấp quyền

sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nhưng thực chất, chỉ là một biện pháp bảo đảm tiền vay

2.1.1.4 Phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất

Trừ trường hợp theo pháp luật quy định, trong quan hệ nghĩa vụ dân

sự các bên có thể thỏa thuận áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như có thể thỏa thuận bảo đảm một phần hay toàn bộ nghĩa vụ dân sự đó (Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2005), không phụ thuộc giá trị của tài sản bảo đảm hay giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm Vì vậy sự thỏa thuận bảo đảm một phần hay toàn bộ nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp của hai bên trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự được pháp luật tôn trọng và bảo vệ

Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định "1 Quyền sử dụng đất

có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ 2 Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài

pháp luật Nguyên tắc chung là nghĩa vụ được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại nếu hai bên chủ thể không có thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định về phạm vi bảo đảm

Nhằm đa dạng hóa các loại nghĩa vụ được bảo đảm, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, pháp luật dân sự hiện hành quy định: các bên được thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất) để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện

2.1.2 Về hình thức thế chấp, về thế chấp một tài sản để bảo đảm nhiều nghĩa vụ và thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm một nghĩa vụ

2.1.2.1 Hình thức thế chấp tài sản

Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Như vậy hình thức văn bản là hình thức bắt buộc của việc thế chấp tài sản, những giao kết việc thế chấp tài sản bằng lời nói, hành vi không thể hiện bằng văn không được công nhận

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu đặt ra khi áp dụng biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được xác lập một cách hợp pháp, hợp lệ và duy trì một vật quyền cho bên nhận bảo đảm có quyền chi phối đến tài sản thế chấp, đồng thời được ưu tiên thanh toán trước so với các chủ nợ khác từ tài sản thế chấp, khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ và tài sản thế chấp được đưa ra xử

lý Vì vậy quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm trong Bộ luật Dân sự năm

2005 và Nghị định 163 là rất thiết thực, phù hợp với thực tế Đăng ký giao dịch bảo đảm vừa là công bố công khai giai dịch bảo đảm được xác lập, vừa

Chừng nào, không có những đăng ký các giao dịch bảo đảm, thì những giao dịch, cam kết bảo đảm như vậy sẽ không có hiệu lực đối với người thứ ba Ngược lại, chừng nào các giao dịch bảo đảm chưa được xóa trong đăng ký giao dịch bảo đảm thì chừng đó vẫn chưa thể coi là các giao dịch bảo đảm như vậy đã được giải chấp, kể

cả trường hợp nghĩa vụ đã thực hiện xong [31]

Khoản 2 Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định [16]

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc dạng bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm Người yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản có thể là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền Người yêu cầu đăng ký phải ghi vào đơn các nội dung đúng sự thật, đúng thỏa thuận của các bên về thế chấp tài sản, trong trường hợp kê khai không đúng sự thật mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho người bị hại [4]

Người yêu cầu đăng ký là một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh Trong trường hợp thay đổi một trong các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh thì người yêu cầu đăng ký có thể là bên thế chấp mới, bên bảo lãnh mới hoặc bên nhận thế chấp mới, bên nhận bảo lãnh mới Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký là Tổ trưởng Tổ quản lý, thanh lý tài sản Người yêu cầu đăng ký có thể ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật dân sự để yêu cầu đăng ký [8]

Theo pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [8]

Việc đăng ký thế chấp tài sản bao gồm các nội dung chủ yếu như: bên thế chấp, bên nhận thế chấp, mô tả tài sản thế chấp, thời hạn thế chấp

Các cơ quan này thực hiện việc đăng ký theo thẩm quyền theo nguyên tắc đăng ký kịp thời, chính xác theo đúng nội dung đơn mà người yêu cầu đăng ký đã kê khai

Thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất hợp lệ Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp quyền sử dụng đất thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ [8] Thời điểm đăng ký tính theo đơn vị nhỏ nhất là giờ nhận đơn nếu cùng ngày đăng ký, tính theo ngày đăng ký nếu tài sản thế chấp đăng ký cùng tháng, tính theo tháng nếu tài sản thế chấp được đăng ký cùng năm

Trường hợp có sửa chữa sai sót về phần kê khai của người yêu cầu đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót hợp lệ; nếu có sửa chữa sai sót về phần chứng nhận của

cơ quan đăng ký thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ

sơ yêu cầu đăng ký lần đầu [8]

Đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung, đăng ký thế chấp tài sản nói riêng với tính chất công khai hóa giao dịch bảo đảm, có ý nghĩa đối với các bên chủ thể trong giao dịch và đối với người thứ ba

Khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự quy định:

với người thứ ba Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, kể từ thời điểm đăng ký thế chấp, lợi ích của bên nhận thế chấp được bảo vệ trước người thứ ba bằng tài sản đã đăng ký thế chấp, đồng thời là người có thứ tự ưu tiên thanh toán trước người nhận thế chấp sau Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán Khi xử lý tài sản bảo đảm, mọi nghĩa vụ được bảo đảm bằng chính tài sản này đều coi là đến hạn, mọi bên có quyền được thanh toán từ tài sản

đó Giữa những giao dịch bảo đảm có đăng ký và giao dịch bảo đảm không có đăng ký thì những giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán trước Giữa những giao dịch bảo đảm có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán xác định theo thứ tự đăng ký

Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán chỉ đặt ra khi có từ hai nghĩa vụ dân sự độc lập trở lên được bảo đảm bởi cùng một tài sản của bên có nghĩa

vụ

2.1.2.2 Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ

Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, hoặc pháp luật có quy định khác" Như vậy,

có thể thấy rằng, pháp luật đã ghi nhận cho các chủ thể có quyền năng xác định giá trị bảo đảm của một quyền sử dụng đất cho nhiều nghĩa vụ dân sự

Đó không phải điều kiện bắt buộc một tài sản được bảo đảm nhiều nghĩa vụ Nếu một tài sản có giá trị nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng vẫn được các bên thỏa thuận, được chấp nhận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì thỏa thuận này được tôn trọng

Thế chấp quyền sử đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo