quyền sử dụng đất
Điều 716 Bộ luật Dõn sự năm 2005 về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất quy định "trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thỡ nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc, rừng trồng, vườn cõy và cỏc tài sản khỏc của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp". Đồng thời theo quy định về tài sản thỡ nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất, cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất và quyền sử dụng đất là hai tài sản độc lập. Theo đú người sử dụng đất được giao đất cú thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dõn sự và thế chấp nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dõn sự khỏc.
Như vậy quyền sử dụng đất và nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất đú là hai loại tài sản độc lập cú thể bảo đảm cho nghĩa vụ dõn sự khỏc nhau.
Trường hợp nghĩa vụ dõn sự được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn thực hiện mà bờn thế chấp quyền sử dụng đất khụng thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện khụng đỳng, quyền sử dụng đất đó thế chấp phải đưa ra xử lý.
Như vậy quyền sử dụng đất phải chuyển cho người khỏc nhằm thu hồi nợ cho bờn nhận thế chấp. Người nhận chuyển nhượng quyền sự dụng đất này phải được sử dụng đất trờn thực tế, vậy tài sản trờn đất tồn tại như thế nào? Ngược lại tài sản trờn đất chỉ cũn giỏ trị như đó thế chấp khi gắn liền với chớnh đất đú mà thụi. Đồng thời khi xử lý tài sản là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng chỉ bỏn được khi nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng đú cũn gắn liền với đất.
Để bảo vệ quyền lợi hợp phỏp của cỏc bờn trong giao dịch bảo đảm, dự nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn trước hay nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản trờn đất đến hạn trước thỡ nghĩa vụ cũn lại phải
đảm trong trường hợp này theo hướng: Khi xử lý quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự thỡ những nghĩa vụ dõn sự được bảo đảm bằng tài sản trờn đất đú cũng coi là đến hạn và tài sản trờn đất cũng phải được xử lý. Cỏc nghĩa vụ dõn sự được ưu tiờn thanh toỏn từ số tiền bỏn tài sản bảo đảm tương ứng. Ngược lại, khi xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng thỡ phải xử lý cả quyền sử dụng đất đối với đất chứa đựng tài sản đú. Mọi nghĩa vụ được bảo đảm bởi hai tài sản này đều coi là đến hạn. Mặt khỏc, việc xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản trờn đất phải cú quy định rừ ràng về việc xỏc định giỏ trị cho từng loại tài sản, để bảo đảm đỳng quyền lợi của cỏc bờn trong cỏc giao dịch bảo đảm.
Bờn cạnh đú, cần năng cao năng lực của đội ngũ Thẩm phỏn, Hội thẩm nhõn dõn. Đồng thời đẩy mạnh cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến phỏp luật núi chung, phỏp luật về thế chấp tài sản núi riờng.
KẾT LUẬN
Đảm bảo cỏc quyền lợi chớnh đỏng của cỏc chủ thể trong giao lưu dõn sự luụn là vấn đề được đặt ra hàng đầu của cỏc chủ thể. Để làm được điều đú, cần thiết phải cú những biện phỏp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Phỏp luật núi chung và phỏp luật về thế chấp núi riờng luụn đúng vai trũ quan trọng trong cỏc giao lưu dõn sự - kinh tế nhằm bảo đảm cho sự ổn định của cỏc quan hệ cũng như quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc chủ thể tham gia quan hệ. Là một đối tượng đặc biệt, quyền sử dụng đất cũng là một tài sản của người dõn, do đú, cỏc chủ thể cú quyền sử dụng tài sản của mỡnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cỏc chủ thể cũng cú quyền nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất.
Trờn cơ sở nghiờn cứu những vấn đề mang tớnh lý luận, nghiờn cứu phỏp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự, luận văn đó chỉ ra những tiến bộ của phỏp luật từ khi cú Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dõn sự năm 2005 ra đời, đặc biệt là sự hoàn thiện phỏp luật về thế chấp tài sản thực hiện nghĩa vụ dõn sự. Luận văn đó chỉ ra những quy định về biện phỏp thế chấp của Bộ luật Dõn sự năm 2005 tăng cường hơn quyền tự chủ, tự do cam kết thỏa thuận của cỏc bờn. Từ đú cỏc bờn cú khả năng xử lý linh hoạt tỡnh huống phỏt sinh trờn thực tế. Cỏc bờn cú thể thỏa thuận về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cú thể thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương lai...
Luận văn cũng đó chỉ ra một số tồn tại, một số hạn chế nhất định của phỏp luật hiện hành như: Những mõu thuẫn của phỏp luật giữa Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dõn sự năm 2005; về việc xỏc định nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, về việc xỏc định đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất, về chủ thể của thế chấp, về việc xỏc định mục đớch
vay tiền, về những khú khăn, trở ngại trong việc cụng chứng và đăng ký thế chấp, về xử lý tài sản thế chấp.
Qua nghiờn cứu những vấn đề về lý luận, cỏc quy định của phỏp luật hiện hành, kế thừa những nghiờn cứu, đề xuất của cỏc nhà nghiờn cứu trước đõy, luận văn đó rỳt ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống phỏp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự như: mục đớch thế chấp quyền sử dụng đất khụng nờn chỉ tập trung vào bảo đảm tiền vay như hiện nay; cần cú quy định rừ ràng trong việc xỏc định nghĩa vụ được bảo đảm; cần cú quy định xỏc định đối tượng bảo đảm; cần cú quy định đảm bảo quyền tự do, tự nguyện của chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất trong việc xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất thế chấp; cần cú những quy định về việc giao quyền sử dụng đó thế chấp cho bờn nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp...
Đõy là một vấn đề vừa sõu, vừa rộng, lại mang tớnh thực tiễn cao, trong thời gian cũng như phạm vi cú giới hạn, luận văn khụng thể trỏnh khỏi một số những sai sút. Tỏc giả mong muốn cú những đúng gúp của cỏc thầy, cỏc nhà nghiờn cứu để tiếp tục hoàn thiện hoặc nõng nghiờn cứu này lờn mức độ cao hơn.