Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình - thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt Nam - đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật

Mặt khác, với thực tiễn hoạt động nhiều năm tại Phòng Pháp chế của VIB, em đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại VIB nên sẽ đưa ra những ví dụ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHÙNG VĂN HIẾU

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN

ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHÙNG VĂN HIẾU

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN

ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

Chuyên ngành : Luật dân sự

Mã số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy

HÀ NỘI - 2012

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo

độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Phùng Văn Hiếu

LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

8

1.1 Những vấn đề cơ bản về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ

gia đình ở Việt Nam

8

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 12

1.1.2.2 Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 14 1.1.3 Vai trò thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 17 1.1.4 Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

tại các ngân hàng thương mại

20

1.2 Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ

gia đình tại Việt Nam

23

1.2.1 Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 26 1.2.2 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình 31 1.2.3 Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm

nhiều nghĩa vụ

39

1.2.4 Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất 41 1.2.5 Về giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử

dụng đất

44

Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG

2.1.2 Giới thiệu chung về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất

của hộ gia đình tại VIB

51

2.2 Thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại

Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam và

2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

79

2.2.5 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại VIB 81

2.2.6 Giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là

quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

83

Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ

CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB

86

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất của hộ gia đình

86

3.2 Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp

luật có liên quan thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

87

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật Dân sự GDBĐ : Giao dịch bảo đảm NHTM : Ngân hàng thương mại TCTD : Tổ chức tín dụng UBND : Ủy ban nhân dân VIB : Ngân hàng Thương mại cổ phần

Quốc tế Việt Nam

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Với bản chất là một tổ chức đặc thù có chức năng kinh doanh tiền tệ, ngân hàng thương mại (NHTM) thực hiện hoạt động kinh doanh của mình thông qua các quan hệ tín dụng, từ các quan hệ này, mối quan hệ giữa ngân hàng với các tổ chức, cá nhân được thiết lập và phát triển, gắn ngân hàng gần với các hoạt động sản xuất kinh doanh trong xã hội Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động ngân hàng càng chứng tỏ vai trò đặc biệt quan trọng của mình, đó là trung gian dẫn vốn từ người có nguồn vốn nhàn rỗi đến với người thiếu vốn và có nhu cầu sử dụng vốn đó để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Qua đó đã góp phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của đất nước Tuy nhiên, nếu không có những thiết chế cơ bản để bảo đảm các khoản tiền đi vay và cho vay hiệu quả, đúng mục đích, ngân hàng sẽ tự đặt mình trước những rủi ro khó lường đối với một loại hàng hóa vốn dĩ đã chứa

đựng rất nhiều rủi ro, đó là "tiền tệ"

Với tư cách là một NHTM cổ phần đứng trong top 5 NHTM cổ phần hàng đầu Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) không nằm ngoài quy luật phát triển của hoạt động ngân hàng nói chung Trong hoạt động cho vay tại VIB cũng như các NHTM khác đều định hướng kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận Chính vì vậy, vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh

mẽ đến sự an toàn của hoạt động kinh doanh của VIB nói riêng và của toàn hệ thống ngân hàng nói chung Và để thực hiện được mục tiêu đó thì việc áp

dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay được coi như là một trong những "hàng

rào" quan trọng bậc nhất trong việc hạn chế, ngăn chặn những rủi ro trong

hoạt động tín dụng của ngân hàng

Với việc các ngân hàng sử dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng của mình, thì khi đến hạn trả nợ trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản bảo đảm hoặc yêu cầu bên thứ ba thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng

Cùng với sự phát triển của hệ thống pháp luật nói chung thì chế định pháp luật về bảo đảm tiền vay ngày càng được bổ sung và hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn đa dạng của nền kinh tế Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay trong hệ thống pháp luật quy định 07 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đó là: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc,

ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Trong đó các biện pháp thế chấp tài sản được ngân hàng sử dụng nhiều hơn cả xuất phát từ những ưu việt lớn của biện pháp bảo đảm này Đối tượng thế chấp chính là các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là quyền sử dụng đất vì đây là tài sản

có giá trị lớn, có tính ổn định nên thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn tại NHTM nói chung và VIB nói riêng

Cũng xuất phát từ bản chất và đặc thù của chế độ xã hội chủ nghĩa ở nước ta, quyền sử dụng đất phần lớn được Nhà nước giao cho chủ thể đặc biệt

đó là hộ gia đình Với tư cách là chủ sử dụng đất, để có vốn mở rộng sản xuất kinh doanh, hộ gia đình có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng hoặc thế chấp để bảo đảm cho khoản vay của bên thứ ba vay vốn ngân hàng

Tại VIB thì việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để vay vốn hoặc bảo đảm cho bên thứ ba vay vốn trở lên phổ biến và chiếm tỷ trọng lớn trong hoạt động bảo đảm tiền vay của toàn ngân hàng

Tuy nhiên, với việc có nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: BLDS, Luật Đất đai, Luật các tổ chức tín dụng (TCTD) và các văn bản hướng dẫn thi

hành cùng điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các TCTD ở những góc độ khác nhau như: Luật Đất đai điều chỉnh ở khía cạnh quy định các quyền của chủ sử dụng đất, BLDS điều chỉnh ở khía cạnh chủ thể thực hiện giao dịch dân sự, điều kiện thực hiện giao dịch của chủ thể trong quan hệ dân sự, Luật các TCTD điều chỉnh về hoạt động cho vay, trình

tự thực hiện hoạt động này nên trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tiễn, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng tại các NHTM ở nước ta xuất hiện một số hạn chế, vướng mắc thậm chí mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật Sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình dẫn đến khó thực hiện hoặc không thể thực hiện và ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động này

Chính vì vậy, em chọn đề tài luận văn cho mình là: "Thế chấp quyền

sử dụng đất của hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật",

để làm sáng tỏ những vấn đề như nêu trên

Mặt khác, với thực tiễn hoạt động nhiều năm tại Phòng Pháp chế của VIB, em đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại VIB nên sẽ đưa ra những ví dụ, tình huống thực tế đa dạng để làm rõ việc áp dụng các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên thực tiễn, các vướng mắc phát sinh nhằm đề xuất những giải pháp khắc phục hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Với việc ra đời của BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật các TCTD năm 2010, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (GDBĐ), Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký GDBĐ thay thế các văn bản pháp luật trước đó đã làm hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

nói riêng Có thể thấy rằng, hệ thống pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện theo các chuẩn mực chung của hệ thống pháp luật trên thế giới Tuy vậy, cũng không thể không thừa nhận một sự thật là hệ thống pháp luật Việt Nam tương đối hoàn chỉnh nhưng còn rất nhiều bất cập ở khâu thực thi pháp luật, trong đó hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng là một trong những minh chứng cho nhận định này

Việc nghiên cứu pháp luật về GDBĐ nói chung trong đó có biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất thì đã được một số nhà nghiên cứu khoa học pháp lý

đưa ra, như cuốn: "Bình luận khoa học về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong

Luật dân sự Việt Nam" của tác giả Nguyễn Ngọc Điện được xem là cuốn sách có

nhiều ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn Ngoài ra, cũng có rất nhiều bài bình luận, bài viết của những nhà luật học, những luật sư, những cán bộ làm công tác thực tiễn tại các ngân hàng về những vấn đề phát sinh trong hoạt động thế chấp nói chung hay hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng như:

- Bài viết: "Hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay trong bối cảnh

hội nhập kinh tế quốc tế", của tác giả Nguyễn Văn Phương, đăng trên Tạp chí

Ngân hàng, số 11/2007;

- Bài viết: "Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín

dụng của các ngân hàng thương mại: một số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", của ThS Nguyễn Thùy Trang, đăng tải trên trang web của Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam;

- Bài viết: "Vướng mắc, bất cập của thế chấp bằng quyền sử dụng đất

trong hoạt động ngân hàng", của tác giả Đoàn Thái Sơn, đăng trên trang Web

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;

- Bài viết: "Những chướng ngại vật trên hành lang pháp lý về giao

dịch bảo đảm", của tác giả Dương Thanh Minh - Trưởng phòng xử lý nợ

Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc

Á, đăng trên trang web của Ngân hàng Bắc Á;

- Và một loại các bài viết khác có liên quan

Nhưng các công trình nghiên cứu những bài viết như được liệt kê ở trên chỉ xem xét vấn đề ở nhiều khía cạnh khác nhau về thế chấp, GDBĐ bằng quyền

sử dụng đất mà chưa có bài viết, công trình nghiên cứu nào làm rõ trực tiếp vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất của một chủ thể cụ thể đó là hộ gia đình

Vì vậy, với việc lựa chọn đề tài nghiên cứu là: "Thế chấp quyền sử

dụng đất của hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật", tác giả sẽ đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề pháp lý cũng như cơ sở lý

luận khoa học về việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và thực trạng áp dụng tại VIB, nêu lên những vướng mắc, hạn chế, thiếu đồng bộ của những chế định pháp luật có liên quan Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện hành có liên quan

3 Mục đích và nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích của luận văn là nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đặc biệt tại VIB, trên cơ sở đó thấy được những kết quả đạt được trên thực tế áp dụng cũng như những vấn đề còn tồn tại và từ đó đưa ra một số đề xuất hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành có liên quan

Với mục đích như trên, các nhiệm vụ mà luận văn phải thực hiện đó là:

- Làm rõ những vấn đề lý luận của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các NHTM như: khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

- Nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB: như trình tự thực hiện thế chấp, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,

xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp vay vốn tại VIB, và những vướng mắc phát sinh từ những hoạt động này

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam

4 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam và thực tiễn thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhằm bảo đảm cho khoản vay của khách hàng tại VIB, trong đó tập trung nghiên cứu trình tự thực hiện và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài có sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh trong quá trình nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn

về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và đó là cơ sở hoàn thiện các quy định của pháp luật có liên quan

6 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Với mục đích đưa ra được những đề xuất hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ thế cấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong hoạt động bảo đảm tiền vay của các NHTM, trong phạm vi khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, tôi không đi sâu nghiên cứu về việc thế chấp các tài sản khác như: hàng hóa, giấy tờ có giá, nhà ở, ô tô…cũng như mô tả các quy định của pháp luật thực định mà chủ yếu tập trung nghiên cứu những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB để có những đề xuất cụ thể hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan

7 Những đóng góp mới của đề tài

Đây là công trình nghiên cứu về pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các NHTM ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng pháp luật tại VIB, luận văn có những đóng góp mới là:

- Luận văn đã đưa ra những phân tích một cách khoa học về những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình - một biện pháp bảo đảm tiền vay được sử dụng chủ yếu tại các NHTM Việt Nam nói chung

và VIB nói riêng

- Đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể tại VIB, từ điều kiện thực hiện, quy trình thực hiện, và những vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy định của pháp luật đó

- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện

hệ thống pháp luật và tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản và thực trạng pháp luật về việc thế

chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất hay Đất đai hiểu theo nghĩa chung theo Từ điển tiếng Việt thì đó

là: "Chất đặc ở trên mặt địa cầu" [31], nếu theo nghĩa rộng khái quát thì đất đai được hiểu là: "Toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia

bao gồm: đất liền, hải đảo và lãnh hải" [35]

Đất đai có một số đặc điểm:

Thứ nhất, theo nguồn gốc phát sinh, đất đai là tài sản đặc biệt do thiên

nhiên tạo ra có trước khi con người xuất hiện trên trái đất Trong quá trình sử dụng, với sự tác động của con người đối với đất đai chỉ làm tăng hoặc giảm

độ màu mỡ của đất đai mà không làm cho đất đai biến mất

Thứ hai, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với bất kỳ

quốc gia nào, tuy nhiên nguồn tài nguyên này là hạn chế và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của mỗi cá nhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả thể chế chính trị, Nhà nước Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai thì việc xác định chế độ, hình thức sở hữu về đất đai luôn là vấn đề trọng yếu đối với mỗi thể chế chính trị - xã hội, đối với giai cấp cầm quyền

Đối với đa số các quốc gia trên thế giới có nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể hay sở hữu toàn dân…, trên cơ

sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mang tính đặc thù của mỗi quốc gia

đó Đối với Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc, dưới thời phong kiến đất đai được xác định là sở hữu của vua, chúa, quan lại , kể từ thời điểm đất nước ta được độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hòa, nay cộng hòa xã hội chủ nghĩa thì các hình thức sở hữu về đất đai cũng được pháp luật thừa nhận Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước chỉ thừa nhận duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai đó là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Hiến pháp 1980, sau này là Hiến pháp 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đều ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Việc hình thành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

ở đất nước ta hoàn toàn mang tính tất yếu khách quan và dựa trên cơ sở quan điểm chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề này

Xác định rõ hình thức sở hữu về đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định được các quyền năng của chủ sở hữu Hầu hết trong các chế định luật dân sự của các quốc gia đều quy định quyền sở hữu gồm 03 quyền năng cơ bản đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đối tượng sở hữu Cùng với quá trình phát triển của lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất các quyền năng này cũng được vận động, phát triển theo xu thế tập trung vào chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chuyển giao một hoặc một nhóm quyền cho chủ sở hữu khác thực hiện trong khuôn khổ quyền sở hữu của mình được pháp luật quy định

Đối với hình thức sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu như ở Việt Nam, thì quyền sử dụng đất có cách hiểu và có những đặc trưng riêng so với luật pháp của các nước khác

Theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu pháp luật ở nước ta thì quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, thì quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ

sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các chủ thể như: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền đại diện chủ sở hữu đất đai của mình Mà Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến sử dụng đất, thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể… ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất v.v

Tóm lại, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này

Có thể nhận thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện nên nó phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai Mặt khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật

1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Mặc dù, quyền sử dụng đất nằm trong quyền năng sở hữu về đất đai nhưng các chủ thể sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn…quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, khái niệm quyền sử dụng đất không đồng nhất với khái niệm quyền sở hữu về đất đai, bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền

ban đầu có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh có sau khi các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay được Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, quyền sở hữu đất đai là loại

quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Điều này được thể hiện ở các đặc điểm dưới đây:

Thứ nhất, chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà

nước - đại diện chủ sở hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ thể đối với các tài sản khác

Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của

Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 2003, thì Nhà nước cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất thể hiện ở điểm pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện Điều này có nghĩa là đất đai luôn thuộc về một chủ thể nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kỳ hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi

cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức cá nhân nào

sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp

cũng có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế…quyền sử dụng đất theo quy định

Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có

đầy đủ các quyền năng như trên Về cơ bản theo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước

thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là

5 năm mới được pháp luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh, thừa kế; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là một loại quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc thể hiện ở chỗ người

sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định được một

số vấn đề như phân tích ở trên Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất chủ sử dụng đất có thể bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia… theo quy định của pháp luật

1.1.2 Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.1.2.1 Một số vấn đề chung về thế chấp

* Khái niệm thế chấp

Theo nghĩa thông thường thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó Nếu trong trường hợp tài sản thế chấp không thể chuyển giao được cho bên kia thì bên thế chấp sẽ dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình giao cho bên nhận thế chấp giữ và như vậy bên thế chấp sẽ không thể định đoạt được tài sản đã thế chấp

vì không có giấy tờ về sở hữu

Trong chế định quy định về các biện pháp bảo đảm trong BLDS 2005 thì thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm cơ bản và rất quan trọng Theo quy

định tại điều 342 BLDS 2005 thì thế chấp được định nghĩa: "Thế chấp tài sản

là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" [26]

So với quy định của Điều 346 BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp thì: "Thế

chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…" [24]

Như vậy, với quy định của BLDS 2005 thì có một điểm khác biệt cơ bản so với BLDS 1995 về định nghĩa thế chấp tài sản đó là: BLDS 2005 đã không có sự phân biệt tài sản đem thế chấp là bất động sản hay động sản như BLDS 1995 mà chỉ căn cứ vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp Sự thay đổi này đã đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn trong hoạt động thế chấp

Theo quy định của pháp luật một số nước trên thế giới cũng định nghĩa

về thế chấp và cũng có những điểm giống nhau về bản chất nhưng khác nhau

về cách thức thể hiện:

Điều 702 BLDS và Thương mại Thái Lan quy định:

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó, một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho người khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm, để thi hành một nghĩa vụ nhưng không giao tài sản đó cho người nhận thế chấp

Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho một người thứ

ba hay chưa [1]

Như vậy, về cơ bản theo quy định của pháp luật các nước thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên kia Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để cấn trừ cho việc thực hiện nghĩa vụ đó

1.1.2.2 Đặc trưng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo số liệu thống kê thì hiện nay ở nước ta thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm phổ biến nhất trong số các biện pháp bảo đảm tại các các NHTM khi cho vay vốn Và đây cũng là một quyền năng cơ bản và quan trọng nhất đối với chủ sử dụng đất như cá nhân, hộ gia đình Vậy nguyên nhân nào dẫn đến việc các cá nhân, hộ gia đình thường sử dụng quyền

sử dụng đất để thế chấp vay vốn tại các NHTM? Có thể giải thích điều này bởi vì đối với mỗi người dân, hộ gia đình Việt Nam thì quyền sử dụng đất có thể coi là tài sản lớn nhất, có giá trị nhất so với các tài sản khác của họ Dưới khía cạnh các NHTM thì họ sẽ cho vay vốn trên cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho mình, vì vậy họ muốn nhận thế chấp những tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất, nhà ở

để đảm bảo mục đích đó Dưới khía cạnh những người dân thì việc áp dụng biện pháp thế chấp sẽ đảm bảo một kênh huy động vốn hiệu quả phục vụ cho nhu cầu của hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng của họ Với việc thế chấp quyền sử dụng đất, hộ gia đình vẫn có thể sinh sống, làm việc, khai thác

sử dụng trên chính mảnh đất của mình đã thế chấp tại NHTM Chỉ khi bên vay vốn không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì bên có quyền (ngân hàng)

có thể xử lý tài sản thế chấp để bù trừ cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay

Vậy thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một quyền năng cơ bản và quan trọng của hộ gia đình trong việc bảo đảm cho khoản vay tại NHTM cho vay vốn Chúng ta có thể hiểu khái quát: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)

Thế chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng Thông qua đó đã nâng cao

hiệu quả sử dụng đất Chính vì vậy: đối với người sử dụng đất đây là quyền

có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với họ

So với việc thế chấp các tài sản khác việc thế chấp quyền sử dụng đất

có một số đặc điểm đặc trưng như sau:

Thứ nhất, sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục thế chấp do pháp luật

quy định thì người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp đó

Thứ hai, thực tế thì người thế chấp vẫn đang sử dụng, khai thác quyền

sử dụng đất nhưng người nhận thế chấp chỉ lưu giữ những giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp mà chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng từ người này sang người khác Hay nói cách khác, quyền

sử dụng đất đem thế chấp vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp trong thời gian thế chấp

Thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức do

pháp luật quy định đó là hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký GDBĐ theo quy định của pháp luật mới có giá trị pháp lý

Ngoài ra, thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể hộ gia đình mang những nét đặc trưng so với thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hay chủ thể khác Điều này xuất phát từ tính đặc thù của chủ thể Hộ gia đình

ở nước ta

Với cơ sở kinh tế - xã hội ở nước ta hình thành chủ yếu từ nền kinh tế nông nghiệp lúa nước và trải qua quá trình lịch sử lâu dài đã xuất hiện hình thức kinh tế hộ gia đình Cho đến giai đoạn hiện nay kinh tế nông nghiệp, nông thôn, kinh tế hộ gia đình vẫn có vai trò quan trọng theo đường lối phát triển kinh tế của Đảng ta Thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng, Hiến pháp năm 1992 xác định kinh tế hộ gia đình là một trong những hình thức kinh tế được khuyến khích phát triển Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp nhiều văn bản quy phạm pháp luật đặc biệt là BLDS 2005, Luật Đất đai 2003,

Luật Thủy sản… đều đã ghi nhận vai trò của hộ gia đình với tư cách là chủ thể của quan hệ pháp luật

Trên khía cạnh pháp lý, hộ gia đình có các điều kiện sau sẽ có thể là chủ thể quan hệ pháp luật dân sự (vay vốn, mua, bán, thuê, mượn,…): các thành viên có tài sản chung; cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định

Điều 106 BLDS 2005 đã ghi nhận:

Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này [26]

Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 108 BLDS 2005 đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc

dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành theo các căn cứ được quy định tại Điều 170 BLDS 2005

Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên

Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung

Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình

và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự)

Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự đặc biệt là quan hệ tín dụng với NHTM

1.1.3 Vai trò thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang dần từng bước hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế toàn cầu hiện nay thì đặt ra một nhu cầu lớn về vốn

để phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh như: Người sản xuất cần vốn để đầu tư máy móc thiết bị sản xuất, người đi học nước ngoài cần tiền nộp học phí cũng như trang trải các chi phí ăn ở, người bán hàng cần vốn lưu động để quay vòng… nhưng không đủ tiền Hộ gia đình có thể có nhu cầu vốn

để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình, nhu cầu tiêu dùng như mua sắm đồ đạc, phương tiện, quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc có thể với tư cách là chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay của bên thứ ba có nhu cầu sử dụng vốn

Mọi tổ chức, cá nhân cũng như hộ gia đình có nhu cầu vốn đều có thể vay dưới nhiều hình thức và từ nhiều chủ thể khác nhau nhưng chủ yếu nhất vẫn là vay vốn của các NHTM Và hoạt động tín dụng ngày càng trở lên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của một đất nước, là công cụ để các NHTM thu vốn tạm thời nhàn rỗi trong nhân dân và cho vay số vốn này cho các chủ thể khác có nhu cầu vốn để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh,

tiêu dùng Trong thực tế hiện nay, thì không phải lúc nào các chủ thể kinh tế

có nhu cầu vốn cũng có thể nhanh chóng được thỏa mãn khi đề xuất vay vốn tại các NHTM Bởi lẽ mỗi Ngân hàng đều có những quy định về các điều kiện cho vay trong khuôn khổ pháp luật cho phép như: chủ thể phải thỏa mãn điều kiện chủ thể, phải có mục đích vay vốn hợp pháp, có phương án vay vốn khả thi và nguồn trả nợ trong thời hạn vay và một điều kiện quan trọng nữa là phải

có tài sản bảo đảm cho khoản vay, trong đó có biện pháp bảo đảm là thế chấp tài sản Mà như phân tích ở phần trên, biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất được nhiều NHTM sử dụng phổ biến và chiếm vai trò quan trọng nhất trong hoạt động bảo đảm tiền vay, áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất các bên sẽ phải tuân theo các quy định của pháp luật có liên quan và khi đó sẽ

có một hành lang pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mỗi chủ thể, cụ thể là:

Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tạo thêm các

quyền cho NHTM cho vay

Khi các NHTM giao cho bên vay một số tiền vay nhất định để hưởng lãi suất trên khoản tiền gốc là khoản tạo nên lợi nhuận của NHTM Tuy nhiên, khi đến hạn trả nợ Bên vay vì một lý do nào đó mà không thể trả đủ số tiền gốc thì số tiền lãi chỉ là con số quá nhỏ bé so với cả khoản vay, khi đó NHTM

sẽ có khả năng thiệt hại lớn do không thu được số nợ gốc cho vay Bởi vậy, với việc áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất thì khi đến hạn mà bên vay không trả nợ cho NHTM thì NHTM có quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bù trừ cho khoản vay

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất nâng cao trách nhiệm thực hiện

nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn

Trên thực tế có vô vàn các nguyên nhân khách quan dẫn đến việc nhiều khách hàng không trả nợ vay các NHTM đã cho vay như: hoạt động sản xuất kinh doanh thua lỗ, phá sản, phá sản giải thể, ảnh hưởng của thiên tai,

dịch họa… và cũng không ít các trường hợp việc không trả nợ vay của khách hàng lại xuất phát từ yếu tố chủ quan đó là bên vay đã cố tình "chây ỳ" thiếu thiện chí trả nợ cho ngân hàng Tuy nhiên, với việc áp dụng biện pháp bảo đảm cho khoản vay là thế chấp quyền sử dụng đất thì có thể hạn chế được phần nào sự "chây ỳ" trong trả nợ của khách hàng, vì khách hàng là hộ gia đình đã thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay sẽ lo lắng bị mất quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu không tích cực trả nợ cho ngân hàng cho vay Như vậy, với việc áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất của

hộ gia đình thì đã góp phần nâng cao ý thức trả nợ của khách hàng

Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất góp phần bảo vệ sự an toàn và ổn

NHTM luôn giữ được nhịp cân bằng, ổn định trong hoạt động kinh doanh tiền

Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật hiện hành quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất tương đối nhiều, tập trung ở các văn bản sau: Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ, Thông tư

số 05/2005/TTLT- BTP-BTNMT, Thông tư 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT về sửa đổi một số điều của TT 05 v.v

Với hệ thống văn bản pháp luật từ quy định chung đến văn bản hướng dẫn thì việc thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật quy định với các bước như sau:

Trước tiên các bên phải ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với đầy đủ nội dung do pháp luật quy định và các nội dung khác bổ sung theo thỏa thuận của các bên Việc ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được thực hiện thủ tục công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2006 và các văn bản hướng dẫn Cụ thể là:

Theo quy định tại Điều 47 Luật Công chứng 2006 thì việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thực hiện như sau:

- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản, trừ trường hợp: Nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện

- Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa

vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó

Có lẽ, xuất phát từ tính chất phức tạp của các quan hệ về bất động sản (trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất) và do nhận thức của người dân, doanh nghiệp còn hạn chế nên bên cạnh thiết chế đăng ký thế chấp, Nhà nước cần tiếp tục duy trì thiết chế công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các giao dịch Việc thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ trực tiếp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, mà còn giúp tăng cường hơn nữa trật tự xã hội, hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch Mặt khác, thực tiễn cho thấy, nếu Nhà

nước không quy định công chứng bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp về quyền sử dụng đất thì sẽ làm phát sinh khó khăn cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vì những vấn đề mang tính pháp lý (ví dụ: người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện; có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật,

không trái đạo đức xã hội…) thực sự "nằm ngoài" khả năng của cán bộ đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất Do vậy, công chứng có thể xem là một "bộ

lọc" quan trọng và cần thiết trước khi người dân, doanh nghiệp thực hiện việc

đăng ký theo quy định của pháp luật

Sau khi các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật Bên thế chấp phải chuẩn bị hồ sơ thế chấp bằng quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiến hành nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất để chuyển lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Thời gian tiến hành thủ tục này là không quá 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng Việc nộp hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua đường bưu điện hoặc nộp

hồ sơ trực tuyến theo chính sách mới mà Bộ Tư pháp đã hướng dẫn thi hành

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, vào sổ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình đã đăng ký thế chấp nếu phát sinh các vấn đề liên quan cần thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký bằng quyền sử dụng đất thì các bên tiến hành thủ tục đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót các nội dung theo quy định của pháp luật Việc đăng ký thay đổi cũng tương tự như việc đăng

ký thế chấp

Sau khi bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ các NHTM cho vay theo đúng quy định của hợp đồng tín dụng, các cam kết nhận nợ đã ký thì người đã thế chấp gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp Và trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký thế chấp, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thực tế nghĩa vụ trả nợ đã được hoàn thành

1.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIỆT NAM

Lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam

Trong lịch sử cổ đại Việt Nam, với nền kinh tế nông nghiệp thủ công, thế chấp được xem là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xây dựng dựa trên cơ sở hai loại tài sản chủ yếu đó là ruộng đất và sức lao động Với hình thức thế chấp ruộng đất, trong cổ luật Việt Nam được hiểu là bán với điều kiện được chuộc lại, theo đó người bán chuyển nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho người mua đổi lấy một số tiền và trong một thời hạn nào đó, người bán có quyền chuộc lại tài sản đã đem bán Với hình thức bảo đảm bằng sức người: Công lao động hoặc chính con người là tài sản bảo đảm Đây

là những người dân không có tài sản hoặc có nhưng không muốn cầm cố, họ vẫn có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ bằng sức lao động của mình

hoặc của một hay nhiều người thân thuộc của mình - gọi là "đợ người" Trong

mọi trường hợp người bị đợ phải đến ở tại nhà của chủ nợ để phục dịch, công sức lao động bỏ ra có thể được thanh toán dưới hình thức trừ nợ hoặc chỉ trừ tiền lãi

Luật cận đại Việt Nam bị ảnh hưởng chủ yếu của dân luật Pháp, các BLDS Bắc Kỳ, Trung Kỳ đều ghi nhận sự bảo đảm đối vật - cầm cố bất động sản, cầm cố bất động sản và để đương - được thiết lập trên nguyên tắc, theo

Hợp đồng Riêng để đương có thể được áp đặt bằng con đường tư pháp theo yêu cầu của người bán, trao đổi, phân chia tài sản chung, trong trường hợp những người này không giao kết việc để đương trong hợp đồng mua bán, trao đổi phân chia nhằm bảo đảm việc chi trả tiền mua, tiền chênh lệch cho mình (Điều 1363 BLDS Bắc Kỳ và điều 1588 BLDS Trung Kỳ)

Trong luật Việt Nam hiện đại, vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ vay được giải quyết lần đầu không phải bằng văn bản của cơ quan lập pháp mà bằng một văn bản lập quy của Ngân hàng Nhà nước - Quy định về việc thế chấp tài sản để vay vốn Ngân hàng, ban hành kèm theo Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Văn bản này dù chỉ chính thức ghi nhận một hình thức bảo đảm nghĩa

vụ duy nhất là thế chấp nhưng đã xây dựng được những quy tắc sơ khai của

03 chế định bảo đảm: cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lãnh đối vật Trong trường hợp người vay không trả nợ, thì Ngân hàng có quyền yêu cầu bán tài sản thế chấp và được quyền ưu tiên nhận tiền thanh toán từ giá bán (điểm a Điều 8-3); trong thời gian nợ còn chưa được trả đủ, người vay không được phép bán, cầm cố, chuyển nhượng, trao đổi tài sản thế chấp (Điều 7.4)

Thế chấp (cùng với cầm cố) cũng được nhắc đến tại Bộ luật Hàng Hải ngày 30/6/1990 như một quyền đối vật mà chủ tàu biển có được đối với loại tài sản đặc biệt này (điều 29) nhưng các đặc điểm của quyền chủ nợ có bảo đảm bằng biện pháp cầm cố hoặc thế chấp tàu biển lại không được xác định trong văn bản luật

Pháp lệnh Hợp đồng dân sự ngày 29/4/1991 dự liệu 04 hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và đặt cọc Thế chấp được coi như một hình thức bảo đảm đối vật với đối tượng là bất động sản và tàu biển (điều 30) Quyền của chủ nợ có bảo đảm bằng thế chấp tài sản hầu như không khác so với thời kỳ có hiệu lực của Quyết định 156/NH-QĐ đã nói: quyền ưu tiên được thanh toán bằng số tiền bán tài sản thế chấp và quyền kiện

yêu cầu tuyên bố vô hiệu việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản liên quan trong thời gian biện pháp thế chấp có hiệu lực Riêng về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả

nợ, Pháp lệnh cho phép các bên liên quan được tự do thỏa thuận Tức là tài sản

có thể được bán theo thủ tục thông thường hoặc giao cho chủ nợ nhận thế chấp

để trừ nợ chứ không nhất thiết phải đem bán đấu giá (cũng giống luật cổ khi chủ

nợ và con nợ có thể giao kết trước về việc hứa bán tài sản cho chủ nợ)

Tiếp sau đó, BLDS 1995 ra đời và thế chấp được điều chỉnh rõ hơn trong Quy chế thế chấp, cầm cố và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước

Các quy định của pháp lệnh Hợp đồng dân sự, về quyền của chủ nợ đối với các tài sản thế chấp, được thừa kế trong BLDS 1995 Đặc biệt tài sản thế chấp, từ nay có thể được chuyển nhượng với điều kiện có sự đồng ý của người nhận thế chấp; hợp đồng chuyển nhượng sẽ đồng thời là hợp đồng bảo lãnh và người được chuyển nhượng sẽ trở thành bảo lãnh đối vật

BLDS 2005 đã thay đổi khái niệm cầm cố và thế chấp khi không phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản như trước để coi đó là quan hệ cầm cố hay thế chấp mà chỉ xét tới việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm: nếu chuyển giao tài sản bảo đảm sẽ gọi là cầm cố, còn nếu chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tài sản bảo đảm mà không chuyển giao vật cho bên nhận bảo đảm thì gọi là thế chấp

Việc đăng ký thế chấp cũng đã có những chuyển biến về nhận thức, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp tốt hơn Chẳng hạn, luật chỉ rõ chủ thể có quyền yêu cầu đăng ký thế chấp, cơ quan đăng ký thế chấp, thời hạn nhận hồ sơ v.v

Trên đây tác giả đã trình bày lược sử pháp luật về thế chấp ở Việt Nam để chúng ta có cái nhìn tổng quát về quá trình hình thành, phát triển

hành lang pháp luật về thế chấp ở Việt Nam trước khi đi sâu vào nghiên cứu thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình như dưới đây

1.2.1 Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình Theo quy định của Luật Đất đai (Điều 106) thì có thể thấy rằng hộ gia đình được thế chấp quyền sử dụng đất của mình tại các TCTD khi thỏa mãn các điều kiện nhất định, cụ thể là:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật

Theo nghĩa chung thì chúng ta có thể hiểu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước

và người sử dụng đất, mối quan hệ này được thể hiện ở các quyền nghĩa vụ pháp lý của chủ sử dụng đất và Nhà nước Một thực tế là người sử dụng đất

có thể có nhiều loại giấy tờ khác nhau để chứng minh quyền sử dụng của mình đối với mảnh đất nhất định như: các giấy tờ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế cũ để lại, các giao dịch hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế v.v Để Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân của mình, Nhà nước đã ban hành các chính sách pháp luật trong việc thống nhất quản lý đất đai, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mỗi người/mỗi hộ gia đình, tổ chức để có thể thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc Với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật Ngoài ra, với việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để hộ gia đình bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp với các chủ thể khác về các vấn đề có liên quan đến quyền sử dụng đất

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Để hiểu được nội dung thế nào là đất không có tranh chấp chúng ta cần làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai là gì Đất đai là tài sản có giá

trị lớn đối với mỗi cá nhân, hộ gia đình và các vấn đề liên quan đến đất đai cũng rất rộng và phức tạp Hơn nữa với hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh

về đất đai ở nước ta lại có sự không đồng bộ thì tranh chấp đất đai lại càng phổ biến trong xã hội Xét về mặt lịch sử thì tranh chấp đất đai cũng đã xuất hiện từ lâu, kể từ khi xã hội phân chia giai cấp đối kháng nhau thì đất đai luôn

là đối tượng tranh chấp giữa chúa đất và nông nô trong thời kỳ chiếm hữu nô

lệ, giữa địa chủ và nông dân trong chế độ xã hội phong kiến… những tranh chấp này đã biểu hiện mâu thuẫn đối kháng giữa các giai cấp Khi xung đột, mâu thuẫn này không thể điều hòa được thì dẫn đến giải quyết mâu thuẫn bằng các cuộc cách mạng xã hội để thay thế chế độ sở hữu đất đai này bằng chế độ sở hữu đất đai khác tiến bộ hơn

Với chế độ xã hội chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay thì tranh chấp đất đai không thể hiện các mâu thuẫn đối kháng giai cấp như chế độ xã hội chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến mà mang nhiều nội dung kinh tế và chính trị hoàn toàn khác Bởi vì chế độ sở hữu đất đai ở nước ta hiện nay là chế độ sở hữu của toàn dân, trong đó Nhà nước chỉ là người đại diện thực hiện quyền chủ sở hữu mà thôi Do đó các tranh chấp đất đai ở nước ta được xem xét ở các mâu thuẫn của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về đất đai

Tóm lại, tranh chấp đất đai được hiểu là sự bất đồng, mâu thuẫn hay

xung đột lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan

hệ pháp luật đất đai

Căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp, tranh chấp đất đai có thể được chia ra làm một số dạng như sau:

Dạng thứ nhất đó là, tranh chấp về quyền sử dụng đất đó là tranh chấp

giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất trong quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn của vợ chồng; tranh chấp

về đòi lại đất nhà ở, tài sản gắn liền với đất…

Dạng thứ hai đó là, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong

quá trình sử dụng đất Đó là việc tranh chấp mà một bên vi phạm nghĩa vụ dẫn tới ảnh hưởng đến lợi ích, quyền của bên kia như: tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện các mục đích quốc phòng, an ninh quốc gia, lợi ích công cộng v.v

Dạng thứ ba đó là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất như tranh chấp

về mục đích đất nông nghiệp với mục đích phi nông nghiệp, đất hương hỏa với đất thổ cư…

Như vậy, việc nghiên cứu, phân tích làm rõ được các tranh chấp về đất đai là gì, đã cho chúng ta thấy rằng đất không có tranh chấp là đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể một cách ổn định và không phát sinh các tranh chấp như các dạng tranh chấp nêu ở trên

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành

án Trong thời gian kê biên, đối tượng bị áp dụng bị hạn chế quyền về tài sản Trong hoạt động thi hành án dân sự, khi một bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật thì sẽ được các cơ quan thi hành án tổ chức cưỡng chế thi hành án theo yêu cầu của người được thi hành án Việc kê biên quyền sử dụng đất phải tuân theo các thủ tục, trình tự chặt chẽ của pháp luật Quyền sử dụng đất bị kê biên sẽ bị hạn chế thực hiện các giao dịch dân sự, hay nói cách khác khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành một bản án, quyết định của tòa án thì mọi giao dịch có liên quan như: chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê… sẽ không có giá trị pháp lý và do đó cũng không thể thực hiện việc thế chấp để vay vốn tại các Ngân hàng được

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất sử dụng, trong thời gian này người sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình Việc pháp luật quy định về thời hạn sử dụng đất nhằm đáp ứng mục đích tạo cho người sử dụng đất có tâm lý ổn định, giúp những người sử dụng đất có thể xây dựng kế hoạch, chủ động lựa chọn phương án sử dụng đất phù hợp với thời hạn sử dụng để đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất Mặt khác, việc quy định thời hạn

sử dụng đất góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Bởi lẽ, với việc quy định thời hạn sử dụng đất có nghĩa là người sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sẽ không được sử dụng đất vĩnh viễn Hết thời hạn

sử dụng đất nếu người sử dụng đất chấp hành tốt đường lối, chính sách của đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai mới được Nhà nước xem xét tiếp tục

sử dụng đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Luật Đất đai năm 2003 chia làm các loại đất như sau:

Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài, bao gồm: các loại đất phi nông

nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất do hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất - kinh doanh và đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn văn hóa dân tộc, cụ thể là: Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc chủng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất ở; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

Loại đất sử dụng có thời hạn: Người sử dụng đất sử dụng đất có thời

hạn trong các trường hợp như quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể là:

- Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là năm mươi

năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

- Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn được nêu ở trên, sau đó phải chuyển sang thuê đất;

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở

dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm Khi hết thời hạn, tổ chức đó có thể được Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;

- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất

Đối với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất đối với người nhận chuyển nhượng được xác định theo quy định tại Điều 68 Luật Đất đai 2003, cụ thể là: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

Như vậy, với việc làm rõ được các quy định của pháp luật về thời hạn

sử dụng đất chúng ta có thể xác định được việc chủ sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất của mình nếu thời hạn sử dụng đất vẫn còn theo ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các NHTM nhằm mục đích vay vốn thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình thì các chủ thể phải ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận các nội dung của thế chấp, các quyền nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng Chúng ta có hiểu rõ các nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo các phần như sau:

Thứ nhất, khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo nghĩa chung thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp