PHÁP LUẬT Cể LIấN QUAN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐèNH
Luật Đất đai năm 2003, BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ với cỏc chế định phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của cỏc
chủ sử dụng đất núi chung và đối với chủ sử dụng đất là hộ gia đỡnh núi riờng cú một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xó hội, gúp phần phỏt triển kinh tế xó hội, nõng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khớch việc sử dụng hợp lý và cú hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo vệ cỏc quyền của người sử dụng đất.
Trờn thực tế, hầu hết cỏc NHTM trong đú cú VIB đều thực hiện hoạt động cho vay cú bảo đảm bằng việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này xuất phỏt từ việc quyền sử dụng đất là một loại tài sản cú giỏ trị lớn. Do đú, việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ chiếm một phần lớn trong tổng cơ cấu tài sản nhận bảo đảm để cấp tớn dụng trong hoạt động của cỏc NHTM.
Tuy nhiờn, bờn cạnh những kết quả đó đạt được trong thời gian qua thỡ cỏc quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh trong Luật Đất đai, BLDS và cỏc văn bản hướng dẫn đó bộc lộ một số quy định khụng cũn phự hợp, thiếu đồng bộ, thậm chớ mõu thuẫn, chồng chộo. Trong chương 2 của luận văn tỏc giả đó nghiờn cứu, phõn tớch thực tiễn ỏp dụng phỏp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh tại VIB và qua đú đó chỉ rừ những vướng mắc, bất cập nờu trờn. Điều này đó đặt ra yờu cầu cần phải nghiờn cứu để cú hướng sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh trong Luật Đất đai, BLDS và cỏc văn bản hướng dẫn cho phự hợp với thực tiễn. Tỏc giả đề xuất một số vấn đề cần hoàn thiện trong Luật Đất đai 2003, BLDS 2005 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành như sau:
Thứ nhất: Sửa đổi quy định của phỏp luật về mục đớch thế chấp quyền sử dụng đất
Để khắc phục bất cập quy định tại khoản 7, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 về quy định đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất khụng phải là đất thuờ
thỡ được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phộp hoạt động tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" [25],
mà khụng được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đớch khỏc (vớ dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho cỏc hợp đồng phục vụ nhu cầu tiờu dựng, kể cả vay vốn để học tập, xõy dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt phỏp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đớch khỏc với quy định nờu trờn của Luật Đất đai 2003 thỡ hợp đồng thế chấp cú thể bị vụ hiệu theo quy định của BLDS 2005.
Vỡ vậy, tỏc giả đề xuất cần bổ sung và quy định rừ cỏc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất phục vụ cỏc mục đớch khỏc ngoài mục đớch vay vốn sản xuất kinh doanh. Sửa đổi quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003 và cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú liờn quan theo hướng cho phộp thế chấp bằng quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp phỏp và đảm bảo cho cỏc nghĩa vụ hợp phỏp khỏc.
Thứ hai: Sửa đổi quy định của phỏp luật liờn quan đến chủ thế hộ gia đỡnh
Xuất phỏt từ thực tiễn hiện nay, khi cụng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cơ quan cụng chứng cú cỏch hiểu và ỏp dụng quy định của phỏp luật về hộ gia đỡnh chưa thống nhất, đặc biệt là cỏch hiểu về "hộ gia đỡnh" cũn được gắn với "sổ hộ khẩu".
Điều 106 BLDS 2005 quy định: "Hộ gia đỡnh với tư cỏch là chủ thể tham
gia quan hệ dõn sự phải bao gồm cỏc thành viờn cú tài sản chung, cựng đúng gúp cụng sức vào hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nụng, lõm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khỏc do phỏp luật quy định" [26].
Điều 26 Luật cư trỳ quy định: "Những người ở chung một chỗ ở hợp phỏp và cú quan hệ gia đỡnh là ụng, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, chỏu ruột thỡ cú thể được cấp chung một sổ hộ khẩu" [28]. Ngoài ra,
những người khỏc khụng cú quan hệ gia đỡnh như ở thuờ, ở nhờ vẫn cú thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điều 20 của Luật cư trỳ 2006.
Trong khi đú, khi cụng chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cơ quan cụng chứng, chứng thực yờu cầu phải cú đầy đủ chữ ký của cỏc thành viờn từ đủ mười lăm tuổi trở lờn cú tờn trong sổ hộ khẩu khi cụng chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ trở nờn khú khăn, phức tạp hơn.
Trờn cơ sở những bất hợp lý như nờu trờn, tỏc giả kiến nghị cần loại bỏ chủ thể hộ gia đỡnh ra khỏi chủ thể của quan hệ dõn sự trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 và cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan. Kiến nghị này dựa theo quan điểm của nhiều nhà nghiờn cứu phỏp lý về việc khụng nờn xem hộ gia đỡnh là chủ thể trong quan hệ dõn sự do vai trũ và "tớnh lịch sử" của nú đó lạc hậu trong nền kinh tế thị trường, quỏ trỡnh ỏp dụng luụn gặp phải những khú khăn, vướng mắc, trong đú cú những vướng mắc như đó nờu ở trờn và trờn cơ sở kinh nghiệm phỏp lý quốc tế khụng thấy sự xuất hiện của loại chủ thể này.
Trong trường hợp vẫn giữ nguyờn như hiện nay và chấp nhận sự tồn tại của chủ thể hộ gia đỡnh như là một "đặc thự" trong hệ thống phỏp luật, thỡ một số giải phỏp sau sẽ phần nào giải quyết được khú khăn, vướng mắc nờu trờn, cụ thể là:
Tỏc giả kiến nghị: Sửa đổi quy định trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đỡnh cần phải ghi rừ số lượng, tờn thành viờn của hộ gia đỡnh; cú quy định về người đại diện hộ gia đỡnh cú quyền thay mặt hộ gia đỡnh tiến hành thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh; căn cứ xỏc định cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh cú quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dõn sự; cú sự phõn loại đối với những người cú tờn trong sổ hộ khẩu nhưng khụng cú quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liờn quan.
Thứ ba: Cần quy định rừ trong Luật Đất đai 2003 cỏc trường hợp khụng được thế chấp quyền sử dụng đất, quy định người sử dụng đất thuờ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuờ
Thứ tư: Tiếp tục rà soỏt để bói bỏ những quy định bất hợp lý về trỡnh tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất
Quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất tuy đó gúp phần thỳc đẩy cỏc hợp đồng về quyền sử dụng đất được ký kết, thực hiện phự hợp với sự vận hành của nền kinh tế, nhưng vẫn cũn những hạn chế nhất định cần tiếp tục được rà soỏt, khắc phục (vớ dụ: chưa phõn định rừ trỏch nhiệm của cơ quan đăng ký với tổ chức hành nghề cụng chứng; cũn cú sự lẫn lộn giữa quan hệ hành chớnh với quan hệ dõn sự khi người dõn thực hiện cỏc quyền liờn quan đến quyền sử dụng đất).
Thứ năm: Cần hoàn thiện quy định của phỏp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
Một là, cần bói bỏ quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2003.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thỡ
"trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tớn dụng bờn thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất" [25]. Quy định này khụng phự hợp với thực tế và quy
định của phỏp luật hiện hành, cụ thể là: thực tế cho thấy, quy định nờu trờn khụng cần thiết vỡ phỏp luật hiện hành quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cú hiệu lực khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký cú thẩm quyền, khi đú quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏc bờn mới được phỏp luật ghi nhận và bảo vệ. Do đú, đương nhiờn họ phải thực hiện việc đăng ký để bảo đảm lợi ớch của mỡnh mà khụng cần Nhà nước can thiệp vào. Mặt khỏc, theo quy định tại Điều 319 BLDS 2005 thỡ tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) cú thể được bảo đảm cho cỏc nghĩa vụ trong tương lai.
Trường hợp quyền sử dụng đất được bảo đảm cho một khoản vay trong tương lai thỡ hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết trước khi ký kết hợp đồng tớn dụng. Do vậy,quy định thời hạn thực hiện đăng ký thế chấp khụng phự hợp với quy định về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ hỡnh thành trong tương lai. Bờn cạnh đú, Luật Cỏc TCTD cũng cho phộp NHTM cú thể cho khỏch hàng vay mà khụng yờu cầu cú tài sản bảo đảm, nhưng sau một thời gian NHTM và khỏch hàng cú thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay này. Do đú, quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp là khụng phự hợp. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hai là, về xúa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất:
Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xúa đăng ký thế chấp, xúa đăng ký bảo lónh, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xúa đăng ký thế chấp, xúa đăng ký bảo lónh và thực hiện việc xúa đăng ký thế chấp [25].
Tuy nhiờn, phỏp luật hiện hành về đăng ký GDBĐ (Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thụng tư liờn tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT) quy định việc xúa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trờn cơ sở Đơn yờu cầu xúa đăng ký (cú sự đồng ý của bờn nhận thế chấp). Việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là quan hệ dõn sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận của cỏc bờn tham gia giao dịch, Nhà nước khụng cần thiết can thiệp vào mối quan hệ này bằng việc giao trỏch nhiệm cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đú.
Bờn cạnh đú, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định 01 trường hợp xúa đăng ký thế chấp là sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ. Quy định này khụng phự hợp với quy định tại khoản 2 Điều 717 BLDS năm 2005 là xúa đăng ký khi hợp đồng thế chấp chấm dứt gồm cỏc trường hợp như: hợp đồng
đó hoàn thành, theo thỏa thuận của cỏc bờn…Như vậy, quy định của Luật Đất đai năm 2003 khụng phự hợp với nguyờn tắc tự thỏa thuận, tự chịu trỏch nhiệm của cỏc bờn tham gia giao dịch trong việc xúa đăng ký GDBĐ.
Trờn cơ sở cỏc lý do trờn, tỏc giả kiến nghị sửa đổi điểm b, khoản 2,
Luật Đất đai 2003 theo hướng bỏ nội dung: "...Văn phũng đăng ký quyền sử
dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xúa đăng ký thế chấp."
Thứ sỏu: Cần hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp
Một là, tạo cơ chế chủ động cho TCTD xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất.
Mặc dự phỏp luật cho phộp cho bờn nhận thế chấp cú toàn quyền thực hiện cỏc biện phỏp cần thiết đối với tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay của khỏch hàng nhưng lại chưa cú cỏc quy định cụ thể để tạo cơ chế thực hiện cỏc quyền đú cho bờn nhận thế chấp là TCTD. Cụ thể, khi thu giữ tài sản của khỏch hàng mà khỏch hàng khụng hợp tỏc, khụng bàn giao tài sản thỡ ngõn hàng cũng khụng thể làm gỡ được. Hoặc khi khỏch hàng đó bàn giao tài sản, cỏc bờn đó ký biờn bản thỏa thuận bàn giao và khỏch hàng cho phộp TCTD toàn quyền xử lý tài sản thế chấp nhưng khi tiến hành thủ tục sang tờn cho TCTD hoặc cho bờn thứ ba do TCTD chỉ định, thỡ cơ quan nhà nước cú thẩm quyền yờu cầu phải cú chữ ký của khỏch hàng là chủ sở hữu hoặc cú nơi, cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ, từ chối thực hiện sang tờn hoặc yờu cầu phải cú bản ỏn của Tũa ỏn, quyết định của cơ quan thi hành ỏn thỡ mới thực hiện. Do đú, trờn thực tế, đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nếu muốn xử lý được hầu hết cỏc TCTD đều phải qua thủ tục khởi kiện ra Tũa ỏn, yờu cầu cơ quan thi hành ỏn mới cú thể thu hồi được nợ.
Vỡ vậy, tỏc giả kiến nghị: đề nghị cú cỏc quy định cụ thể hơn trong Luật Đất đai, BLDS, và Nghị định 163/2006/NĐ-CP để tạo cơ chế thực hiện
quyền cho TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện cho bờn nhận thế chấp cú thể tự mỡnh thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm mà khụng phụ thuộc vào bờn thế chấp.
Hai là, quy định cơ chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm từ phớa cỏc cơ
quan nhà nước cú thẩm quyền.
Theo Điều 721 BLDS 2005 quy định:
Khi đó đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bờn thế chấp khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu khụng cú thỏa thuận hoặc khụng xử lý được theo thỏa thuận thỡ bờn nhận thế chấp cú quyền khởi kiện ra Tũa ỏn [26].
Khoản 3 Điều 130 Luật đất đai 2003 quy định:
Khi bờn thế chấp, bờn được bảo lónh bằng quyền sử dụng đất khụng thực hiện hoặc thực hiện khụng đỳng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tớn dụng thỡ quyền sử dụng đất đó thế chấp, đó bảo lónh được xử lý theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp, bảo lónh; trường hợp khụng xử lý được theo thỏa thuận đó ghi trong hợp đồng thỡ bờn nhận thế chấp, bờn nhận bảo lónh cú quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được thế chấp, đó được bảo lónh cho người khỏc để thu hồi nợ hoặc yờu cầu cơ quan nhà nước cú thẩm quyền bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tũa ỏn nhõn dõn theo quy định của phỏp luật [25].
Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Trong trường hợp
cỏc bờn khụng cú sự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thỡ quyền sử dụng đất được bỏn đấu giỏ" [9].
Như vậy, với việc quy định thiếu thống nhất và đồng bộ như trờn trong cỏc văn bản phỏp luật đó gõy khú khăn cho cỏc ngõn hàng khi xử lý tài
sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Mặt khỏc, theo Điều 130 Luật đất đai, việc
cho phộp bờn nhận thế chấp được "chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được
thế chấp, đó được bảo lónh cho người khỏc để thu hồi nợ" [25] là rất khú và
gần như bất khả thi nếu khụng cú quyết định của cỏc cơ quan phỏp luật cú liờn quan và sự đồng ý của bờn thế chấp.
Vỡ vậy, để quy định của phỏp luật đất đai cú cơ chế đảm bảo đảm được thi hành trờn thực tế, tỏc giả kiến nghị: Luật Đất đai 2003 cần cú quy định cụ thể chế tài và cơ chế phối hợp giữa cỏc cơ quan liờn ngành như Ngõn
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});