ĐèNH TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH
2.2.1. Mục đớch, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh tại VIB
* Mục đớch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh tại VIB
Cũng như cỏc NHTM khỏc, với mục đớch chớnh là kinh doanh tỡm kiếm lợi nhuận ngõn hàng VIB cũng tiến hành hoạt động bảo đảm tiền vay trong đú
cú biện phỏp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh để bảo đảm sự an toàn trong hoạt động tớn dụng cho cỏc khỏch hàng của mỡnh.
Trong thực tiễn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất, VIB gặp một số vướng mắc từ những cỏc quy định của phỏp luật về vấn đề này. Đú là việc xỏc định mục đớch thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thỡ tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử
dụng đất tại cỏc TCTD được phộp hoạt động tại Việt Nam "để vay vốn"
(khoản 2 Điều 110), mà khụng được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho cỏc nghĩa vụ khỏc (vớ dụ như: phỏt hành bảo lónh, mở L/C, bao thanh toỏn...). Trong khi đú, đối với Hộ gia đỡnh sử dụng đất khụng phải là đất thuờ thỡ được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phộp hoạt động tại Việt
Nam, tổ chức kinh tế hoặc cỏ nhõn "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" (khoản 7
Điều 113), mà khụng được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đớch khỏc (vớ dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho cỏc hợp đồng phục vụ nhu cầu tiờu dựng, kể cả vay vốn để học tập, xõy dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt phỏp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đớch khỏc với quy định nờu trờn của Luật Đất đai 2003 thỡ hợp đồng thế chấp cú thể bị vụ hiệu theo quy định của BLDS 2005.
Trong khi đú, nhu cầu vay vốn của cỏc tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trờn thực tế rất đa dạng. Vỡ vậy, nếu quy định về mục đớch vay vốn như trong Luật Đất đai năm 2003 thỡ khụng phự hợp với Luật cỏc TCTD, BLDS năm 2005 và hạn chế khả năng khai thỏc, phỏt huy giỏ trị kinh tế của thửa đất, cũng như nhu cầu tiờu dựng của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, tổ chức.
Mặc dự vậy, trờn thực tế VIB vẫn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn để bảo đảm nhiều mục đớch của khỏch hàng như: hợp đồng tớn dụng, hợp đồng bảo lónh, LC và cỏc nghĩa vụ khỏc của Bờn vay tại VIB. Nội dung này được thể hiện cụ thể trong Điều 1 mẫu hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất được ỏp dụng tại VIB được ban hành kốm theo Quyết định 3639/2008/QĐ-TGĐ của Tổng giỏm đốc VIB, cụ thể như sau:
Điều 1. Nghĩa vụ được bảo đảm
1. Bờn thế chấp đồng ý thế chấp những tài sản của mỡnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dõn sự của Bờn vay đối với VIB (Bờn nhận thế chấp), bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lói vay, lói quỏ hạn, chi phớ xử lý tài sản thế chấp, cỏc khoản chi phớ khỏc theo Hợp đồng tớn dụng số ngày và cỏc Hợp đồng tớn dụng, Hợp đồng bảo lónh, LC và cỏc nghĩa vụ khỏc của Bờn vay tại VIB được ký giữa hai bờn trong khoảng thời gian từ ngày đến ngày .
2. Hai bờn nhất trớ rằng với tài sản này, VIB đồng ý cho Bờn vay vay tổng số tiền (nợ gốc) cao nhất là đồng.
3. Tài sản này được đảm bảo/nhưng khụng giới hạn đảm bảo chỉ cho khoản vay nờu trờn. Phần giỏ trị chờnh lệch thừa (nếu cú) giữa giỏ trị tài sản bảo đảm và tổng cỏc nghĩa vụ trả nợ nờu tại khoản 1 Điều này được đảm bảo cho toàn bộ cỏc nghĩa vụ trả nợ khỏc của Bờn vay cho VIB [21].
Với quy định mở tại khoản 1, và khoản 3 Điều 1 của mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB như ở trờn thỡ cú thể thấy, VIB chấp nhận rủi ro là hợp đồng thế chấp cú thể bị vụ hiệu về nội dung này nếu cỏc nhà thực thi phỏp luật, bảo vệ phỏp luật (cơ quan tũa ỏn, thi hành ỏn...) cú quan điểm cho rằng như vậy sẽ trỏi với quy định của Luật Đất đai năm 2003 như được phõn tớch ở trờn. Mặc dự vậy, trờn thực tế thỡ chưa xảy ra vụ việc nào hợp đồng thế chấp bị tuyờn vụ hiệu toàn bộ hoặc một phần đối với trường hợp này.
* Điều kiện nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại VIB
Trờn cơ sở cỏc quy định cụ thể của phỏp luật về việc xỏc định được quyền sử dụng đất được nhận thế chấp, VIB xõy dựng trong quy định nội bộ
cụ thể húa những quy định của phỏp luật. Ngoài ra, VIB cũn quy định bổ sung thờm cỏc điều kiện khỏc khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khỏch hàng để bảo đảm khả năng xử lý tốt tài sản bảo đảm trong trường hợp khỏch hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Theo quy định về điều kiện thủ tục nhận bảo đảm tiền vay của VIB tại Quy chế Bảo đảm tiền vay số 1676/2009/QĐ-VIB thỡ:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất được nhận thế chấp khi cú đủ 4 điều kiện
dưới đõy: (i) Đất khụng cú tranh chấp; (ii) Quyền sử dụng đất khụng bị kờ biờn để bảo đảm thi hành ỏn; (iii) Trong thời hạn sử dụng đất và (iv) cú Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đú ghi một trong những nội dung dưới đõy:
Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất;
Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất và được miễn tiền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế;
Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất và được giảm tiền sử dụng đất…;
Nhà nước cho thuờ đất trả tiền một lần;
Nhà nước cho thuờ đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuờ đất;
Nhà nước cho thuờ đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuờ đất… năm; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhà nước cụng nhận quyền sử dụng đất;
Thuờ đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu cụng nghiệp (hoặc khu kinh tế, khu cụng nghệ cao);
Chuyển sang hỡnh thức Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất theo Đơn đề nghị ngày …/…/20… (ghi ở phần theo dừi biến động);
Sở hữu căn hộ nhà chung cư; và
Cỏc nội dung khỏc được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền chấp nhận [22].
Thứ hai, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ
đất trước ngày 01/7/2004, đó trả tiền thuờ đất cho cả thời gian thuờ hoặc đó trả trước tiền thuờ đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuờ đất đó được trả tiền cũn lại ớt nhất là 5 năm, thỡ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn
đó trả tiền thuờ đất, để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh.
Thứ ba, người thuờ lại đất đó trả tiền cho cả thời gian thuờ lại đất, đối
với đất đó được đầu tư xõy dựng xong kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuờ đất, trả tiền thuờ đất hằng năm, để đầu tư xõy dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu cụng nghiệp và cỏc khu vực tương tự trong khu kinh tế, khu cụng nghệ cao, thỡ được thế chấp quyền sử dụng đất thuờ.
Thứ tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất, đó thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ, thỡ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuờ.
Ngoài ra, để để thuận tiện trong việc ỏp dụng trờn thực tế VIB cũn quy định cụ thể cỏc trường hợp quyền sử dụng đất khụng được nhận thế chấp tại VIB, cụ thể là:
Thứ nhất, đất của tổ chức được Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử
dụng đất.
Thứ hai, đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử
dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đó trả cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước trong cỏc trường hợp sau đõy:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, đồng thời được ngõn sỏch nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sử dụng đất, trả
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổ chức kinh tế khụng phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc khụng phải ghi nhận nợ với Nhà nước;
- Nhà nước giao đất khụng thu tiền sử dụng đất đối với cỏc tổ chức kinh tế, đồng thời tổ chức kinh tế này khụng phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngõn sỏch nhà nước;
- Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;
- Trước ngày Nhà nước giao vốn cho cụng ty nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước này đó được chuyển đổi thành cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viờn sử dụng quỹ phỏt triển sản xuất, tiền khấu hao cơ bản, tiền thanh lý tài sản cố định để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước
giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất mà chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc.
Thứ tư, đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước
cho thuờ đất (chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mỡnh gắn liền với đất thuờ) trong cỏc trường hợp dưới đõy:
- Đất thuờ từ ngày 01/7/2004 trở đi, mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi một trong những nội dung dưới đõy:
+ Nhà nước cho thuờ đất trả tiền hàng năm;
+ Nhà nước cho thuờ đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuờ đất; + Nhà nước cho thuờ đất trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuờ đất … năm;
+ Nhà nước cho thuờ đất trả tiền hàng năm và được giảm tiền thuờ đất... năm, mức giảm... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đất thuờ trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đó trả trước tiền thuờ đất cũn lại dưới 5 năm;
- Đất thuờ trước ngày 01/7/2004, mà thời hạn đó trả trước tiền thuờ đất cũn lại từ 5 năm trở lờn, nhưng số tiền thuờ cũn lại khụng bảo đảm để thu hồi vốn nếu phải xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thuờ.
Thứ năm, đất rừng phũng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xõy dựng trụ sở
cơ quan, xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh; đất giao thụng, thủy lợi; đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh văn húa, y tế, giỏo dục và đào tạo, thể dục thể thao và cỏc cụng trỡnh cụng cộng khỏc khụng nhằm mục đớch kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Thứ sỏu, đất trồng cõy hằng năm khụng được sử dụng trong thời hạn
12 thỏng liền; đất trồng cõy lõu năm khụng được sử dụng trong thời hạn 18 thỏng liền; đất trồng rừng khụng được sử dụng trong thời hạn 24 thỏng liền.
Thứ bảy, đất thuờ cảng hàng khụng, sõn bay.
Thứ tỏm, đất được Nhà nước giao, cho thuờ để thực hiện dự ỏn đầu tư
mà khụng được sử dụng trong thời hạn 12 thỏng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 thỏng so với tiến độ ghi trong dự ỏn đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trờn thực địa mà khụng được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuờ đất đú cho phộp.
Thứ chớn, đất của cơ sở tụn giỏo, cộng đồng dõn cư.
Thứ mười, đất sử dụng khụng đỳng mục đớch, sử dụng đất khụng cú
hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý khụng thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Thứ mười một, đất bị lấn, chiếm; đất được giao khụng đỳng đối tượng
hoặc khụng đỳng thẩm quyền.
Thứ mười hai, đất do cỏ nhõn sử dụng đất chết mà khụng cú người
Thứ mười ba, đất nụng nghiệp do cộng đồng dõn cư sử dụng.
Thứ mười bốn, đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của
xó, phường, thị trấn.
Với việc quy định rừ ràng trong văn bản nội bộ của VIB về cỏc loại quyền sử dụng đất được nhận thế chấp và khụng được nhận thế chấp như ở trờn đó tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc cỏn bộ, nhõn viờn cỏc bộ phận cú liờn quan của VIB dễ dàng trong quỏ trỡnh thực hiện cũng như tạo một hành lang an toàn, ngăn chặn rủi ro cú thể xảy ra cho VIB.
2.2.2. Phạm vi bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất tại VIB Theo quy định tại Điều 716 BLDS 2005 thỡ phạm vi thế chấp quyền sử đất
được quy định như sau: "Quyền sử dụng đất cú thể được thế chấp một phần hoặc
toàn bộ. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thỡ nhà, cụng trỡnh xõy dựng khỏc, rừng trồng, vườn cõy và cỏc tài sản khỏc của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu cú thỏa thuận" [26].
Vận dụng quy định trờn của phỏp luật thỡ VIB, trong mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của VIB đều ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc tài sản thế chấp. Việc quy định này nhằm tạo lợi thế, bảo đảm hơn cho VIB vỡ việc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ làm tăng giỏ trị của tài sản thế chấp, thuận lợi hơn trong quỏ trỡnh xử lý tài sản bảo đảm. Trong trường hợp chỉ thế chấp đối với quyền sử dụng đất mà khụng thế chấp tài sản gắn liền với đất thỡ quỏ trỡnh xử lý tài sản thế chấp sẽ gặp rất nhiều khú khăn, vướng mắc nhất là trường hợp chủ sử dụng đất và tài sản trờn đất là hai chủ thể khỏc nhau.
Để cú căn cứ xỏc định giỏ trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ngõn hàng thường tiến hành định giỏ tài sản. Để bảo đảm tớnh khỏch quan, VIB thường yờu cầu khỏch hàng thuờ cụng ty định giỏ bờn ngoài VIB để xỏc định giỏ trị tài sản tại thời điểm định giỏ. Trong một số trường hợp thỡ cỏc cỏn bộ tớn dụng, giỏm đốc cỏc chi nhỏnh, phũng giao dịch chớnh là bờn định giỏ.
Giỏ trị định giỏ tài sản sẽ là cơ sở để VIB xỏc định giỏ trị khoản vay tối đa được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đú. Tuy nhiờn, trong cỏc hợp đồng thường ghi nhận nội dung giỏ trị định giỏ khụng phải là căn cứ xỏc định giỏ khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.
2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh ỏp dụng tại VIB
* Về việc ỏp dụng mẫu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào quy định BLDS 2005 và vận dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất do cỏc bờn liờn quan lập nhưng khụng trỏi với quy định của phỏp luật về dõn sự. Thực tế hiện nay, cũng như cỏc NHTM khỏc, VIB xõy dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ỏp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngõn hàng mỡnh trờn cơ sở cỏc mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ban hành kốm theo thụng tư hướng dẫn của Bộ Tư phỏp, Bộ Tài nguyờn và Mụi trường. Tuy nhiờn, VIB cú bổ sung, sửa đổi cỏc nội dung này một mặt giữ nguyờn cỏc điều khoản bắt buộc theo quy định của BLDS 2005, mặt khỏc bổ sung cỏc điều khoản khỏc để bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi của VIB khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng mẫu của VIB được xõy dựng ỏp