Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒNG PHÚC THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒNG PHÚC THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN HỒNG PHÚC LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên và hướng dẫn thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp śt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Đức Minh – thầy giáo kính mến hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, bảo tạo mọi điều kiện cho tơi śt q trình thực nghiên cứu Ḷn văn Đồng thời, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban Giám hiệu, tồn thể q thầy cơ, cán thuộc Học viện Khoa học xã hội Việt Nam nói chung sở Đà Nẵng Học viện nói riêng tạo mọi điều kiện thuận lợi cho śt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn thạc sĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cạnh động viên và giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài nghiên cứu Ći cùng, tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô hội đồng chấm ḷn văn cho tơi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này Đà Nẵng, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái quát chung nhà hình thành tương lai 1.2 Thế chấp nhà hình thành tương lai 12 1.3 Hợp đồng tín dụng mới quan hệ giữa hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp 23 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ 30 HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 30 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại 30 2.2 Thực tiễn thực pháp luật chấp nhà hình thành tương lai quan hệ hợp đồng tín dụng 45 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP 63 NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO 63 HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 63 3.1 Dự báo và định hướng hồn thiện pháp ḷt chấp nhà hình thành tương lai bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng 63 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng 66 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân TSBĐ Tài sản bảo đảm GDBĐ Giao dịch bảo đảm BPBĐ Biện pháp bảo đảm TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai NƠHTTTL Nhà hình thành tương lai NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hòa nhịp vào phát triển kinh tế thị trường, các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tăng trưởng và biến động không ngừng Điều này tạo nhu cầu lớn huy động nguồn vốn nhằm phát triển các loại hình nhà ở, kéo theo phong phú các hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm kèm Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng các ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam, chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay không những ưa chuộng mà hiệu quả, và việc sử dụng NƠHTTTL làm tài sản chấp là điển hình và phổ biến Thế chấp biện pháp bảo đảm chứa đựng nhiều rủi ro, rủi ro tài sản chấp NƠHTTTL Thực tiễn thực loại chấp này phát sinh khơng tranh chấp Tuy nhiên, những lợi ích mà loại chấp mang lại cho phát triển thị trường bất động sản phủ nhận Do vậy để tạo hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn sống và thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường, việc nghiên cứu cách có hệ thớng khoa học các quy định pháp luật chấp NƠHTTTL việc áp dụng phù hợp vào thực tiễn giao dịch dân sự, kinh tế cấp thiết Với mong ḿn góp phần hoàn thiện nữa các quy định pháp luật hành chấp NƠHTTTL khẳng định vai trò, vị trí biện pháp chấp kinh tế sôi động ngày nên lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam nay” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Thực tiễn thực hợp đồng NƠHTTTL phát sinh khơng tranh chấp, nhận quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Có nhiều bài viết, công trình liên quan đến chủ đề đăng các tạp chí, thời báo,… Nhưng gần nhất, và phạm vi tài liệu tác giả thu thập thì kể đến công trình gần gũi với đề tài tác giả chọn là luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thanh Thúy, bảo vệ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014; luận văn Thạc sĩ Luật “Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam” tác giả Hoàng Thị Hải Hà, bảo vệ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015 Các cơng trình nói chủ yếu khảo sát những quy định pháp luật có hiệu lực từ năm 2013 trở trước, kể từ sau năm 2013 đến quy định pháp luật vấn đề này có nhiều thay đổi, tiêu biểu là việc ban hành và có hiệu lực thi hành Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 số nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành việc nhận chấp, đăng ký chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở,…Tính đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu quy định các bất cập, vướng mắc thực thi pháp luật Do vậy luận văn là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể chấp NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hành để đảm bảo nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật các giải pháp bổ sung nhằm giải hiệu các vấn đề vướng mắc, bất cập thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: Tác giả xác định mục đích luận văn là phân tích, đánh giá cách chi tiết có hệ thớng quy định pháp luật hành điều chỉnh giao dịch dân đối với chấp nhà hình thành tương lai; đánh giá tính hiệu những quy định hành, những vướng mắc tồn Bộ luật dân năm 2015 và Luật nhà năm 2014 có hiệu lực pháp luật 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ tác giả đề xuất ý kiến để tiếp tục hồn thiện quy định pháp ḷt, giảm thiểu tính rủi ro loại chấp này, góp phần phát huy vai trò tích cực chế định chấp NƠHTTTL thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu quan hệ pháp luật chấp NƠHTTTL quy định các văn pháp luật Việt Nam hành 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Trong có phân tích các quy định các văn pháp luật trước Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác – Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các văn kiện Đảng, pháp luật nhà nước Đồng thời ḷn văn kế thừa các cơng trình nghiên cứu tập thể và các cá nhân liên quan đến đề tài 5.2 Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành luận văn này tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, đặc biệt coi trọng các phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận: Kết nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vai trò lý luận và thực tiễn đề tài Đồng thời, xây dựng nên khái niệm chấp NƠHTTTL, nêu lên thực trạng áp dụng quy định pháp luật đối với chế định 6.2 Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ những vướng mắc và bất cập và phương hướng hoàn thiện pháp luật là sở quan trọng để các quan chức phạm vi, thẩm quyền mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật lĩnh vực tương ứng Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để bảo đảm thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái quát chung nhà hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành tương lai 1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành tương lai Theo quy định pháp luật hành,“Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” [4, Khoản Điều 105] Khái niệm tài sản BLDS đưa nội hàm vật khác hẳn với quy định cũ là “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản” [2, Điều 172] Như vậy khái niệm tài sản BLDS khơng “vật có thực” mà lại vật Khái niệm vật rộng bao quát so với trước, khơng bị giới hạn từ “có thực” mà là vật nói chung, theo hiểu là vật có thực, vật vơ hình, vật tồn tương lai hay dạng vật chất nào khác tồn khách quan giới Với phát triển không ngừng khoa học kỹ thuật với tăng trưởng liên tục thương mại kinh tế toàn cầu thì giới hạn vật càng ngày càng mở rộng và giới hạn cụ thể, vậy việc mở rộng nội hàm vật khái niệm tài sản là phù hợp với phát triển chung xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu cách bao quát các quan hệ pháp luật phát sinh có cách thức điều chỉnh tương ứng cho quan hệ pháp luật cụ thể Từ năm 1999, pháp luật Việt Nam sử dụng khái niệm TSHTTTL để quy định thực chấp tài sản “TSHTTTL động sản; bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [24, Điều 2] “nghĩa vụ bảo đảm nhiều tài sản, kể TSHTTTL nhiều biện pháp bảo đảm” [24, Điều 4] Sau thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL thể số bất cập ngân hàng cho chấp mà ảnh hưởng đến mơi trường tín dụng chung Mục tiêu hoạt động định giá tài sản chấp hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng yêu cầu định giá tài sản hoạt động cho vay Vì vậy, ngân hàng cần áp dụng giải pháp phù hợp để đảm bảo thực tốt mục tiêu Luật Giá năm 2012 quy định quy trình thẩm định giá tài sản sau: “1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá” [18, Khoản Khoản Điều 30] Như vậy, việc thẩm định giá tài sản chấp cần phải xác định theo giá trị thị trường vào những địa điểm, thời điểm định Việc thẩm định giá những sở để ngân hàng xét duyệt mức cho vay theo phương thức có tài sản bảo đảm Hiện nay, việc định giá tài sản chấp ngân hàng chủ yếu phận tín dụng đảm nhiệm Các ngân hàng thành lập phận định giá độc lập ngân hàng có cách thức và quy trình định giá tài sản chấp riêng nên chưa có thớng giữa các ngân hàng Do đó, quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn vì xung đột lợi ích hay hạn chế kinh nghiệm, dẫn đến việc định giá tài sản chấp thấp quá cao không với giá trị thực nhận Để giải vấn đề này thì Ngân hàng Nhà nước nên với NHTM xem xét đưa giải pháp hữu ích vấn đề định giá Cụ thể là việc xây dựng hoàn thiện định giá, phương thức định giá, khung giá chung để ngân hàng áp dụng tiến hành việc định giá cách xác giá trị NƠHTTTL nhận chấp là giải pháp thời điểm Các ngân hàng cần xây dựng hoàn thiện quy trình định giá tài sản chấp phù hợp với quy định pháp luật tình hình hoạt động thực tế ngân hàng Trong đó, việc hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản nên đặt trước hết, nhằm giải vấn đề tồn kết định giá tài sản chênh lệch nhiều so với giá trị thực tế tài sản Đồng thời, phải xây dựng đội ngũ nhân viên định giá có tính chun nghiệp trình độ chun mơn cao; quy định trách nhiệm cụ thể đối với phận tiến hành định giá tài sản Thực tế cho thấy, bên cạnh các khâu công chứng, đăng ký GDBĐ hợp 70 đồng chấp NƠHTTTL thì khâu định giá tài sản chấp là khâu quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng tham gia loại giao dịch Do đó, ngân hàng nhận chấp loại tài sản mặt là quy định pháp luật, mặt phải tiến hành khảo sát thị trường, đưa định giá cho tài sản chấp giai đoạn định để xác định giá trị tài sản chấp xác 3.2.4 Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Xử lý tài sản chấp trình phức tạp, đồng thời dễ phát sinh mâu thuẫn có liên quan đến lợi ích nhiều chủ thể Đặc biệt việc xử lý tài sản chấp đường tố tụng tốn nhiều thời gian và kinh phí Để nâng cao hiệu hoạt động xử lý tài sản cần có những giải pháp liên quan đến vấn đề này sau: Thứ nhất, mở rộng các phương thức xử lý tài sản chấp Hiện nay, BLDS 2015 quy định nhiều phương thức xử lý tài sản bảo đảm [4, Điều 303] Tuy nhiên, với tính chất đặc thù tài sản bảo đảm NƠHTTTL việc xử lý có những đặc điểm riêng định, vì phương thức bán tài sản bảo đảm, phương phức bán đấu giá tài sản bảo đảm, phương thức nhận tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ trả nợ khó thực nhà chưa hình thành Việc xử lý tài sản bảo đảm NƠHTTTL đề cập Thông tư liên tịch số 16/2014 theo hướng bên chấp khơng thực nghĩa vụ bên nhận chấp có quyền nhận tài sản chấp [32, Điểm a Khoản Điều 8] Tuy nhiên, đến thời điểm xử lý tài sản chấp mà nhà chưa xây dựng hoàn thành thì lúc việc nhận tài sản gây khó khăn cho Ngân hàng, vì phải bán tài sản này tiếp tục bỏ tiền đầu tư vào để hồn thành tài sản khai thác lợi ích từ tài sản Do đó, cần có những quy định riêng xử lý loại tài sản phù hợp với những đặc điểm riêng Việc áp dụng các phương thức cần có linh hoạt phù hợp điều kiện nơi và điều kiện các bên như: bán trực tiếp cho người có nhu cầu mua tài sản; bán đấu giá thông qua trung tâm doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành 71 lập hoạt động theo quy định pháp luật; NHTM tự tổ chức bán đấu giá tài sản những nơi chưa có tổ chức đấu giá; NHTM thu nợ tài sản chấp Thứ hai, trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp Đây là vấn đề thực tiễn gặp nhiều vướng mắc, không với tài sản hình thành tương lai mà với những tài sản thông thường, bất động sản Do đó, cần tiếp tục cụ thể hóa quy định trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nói chung và đới với phương thức xử lý tài sản nói riêng, phải đặc biệt quan tâm đến trường hợp xử lý tài sản chấp mà khơng có tự nguyện bên chấp Lúc này, pháp luật cần quy định rõ ràng việc thực biện pháp cưỡng chế để xử lý tài sản chấp có yêu cầu đặt ra, lực lượng tham gia, trách nhiệm quyền hạn cụ thể Phải quy định cụ thể quyền hạn với chế tài để làm cho hoạt động xử lý tài sản chấp diễn theo quy định pháp luật Bên cạnh việc hoàn thiện các quy định pháp luật thì để đảm bảo nữa hiệu xử lý tài sản bảo đảm NƠHTTTL phía ngân hàng cần phải hồn thiện quy trình, hệ thớng chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội ngân hàng Đồng thời, cần nhận thức công cụ pháp luật không theo kịp diễn biến thực tế, ngân hàng cần có những sách linh hoạt áp dụng để hạn chế rủi ro tín dụng cho mình Để làm điều thì những cơng việc quan trọng mà ngân hàng cần làm là tập trung phổ biến kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm ngân hàng để phòng tránh rủi ro pháp lý nhận xử lý tài sản 3.2.5 Áp dụng biện pháp dân Cần quy định cụ thể nghĩa vụ cung cấp thông tin NƠHTTTL chủ đầu tư những thơng tin quan trọng, thực tế giao dịch mua bán NƠHTTTL thực theo hợp đồng mẫu chủ đầu tư soạn sẵn, chủ đầu tư đưa vào những thơng tin có lợi giấu những thơng tin bất lợi cho Nếu những nghĩa vụ bị vi phạm, chủ đầu tư không chứng minh mình cung cấp những thông tin này cho người mua thì người mua quyền 72 hủy hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Đi kèm với nghĩa vụ cung cấp thông tin chủ đầu tư là việc thiết lập chế để người mua, bên nhận bảo đảm dễ dàng chủ động tiếp cận những thơng tin tình trạng pháp lý trạng cơng trình xây dựng, dự án theo chế trả phí Thiết nghĩ, người dân sẵn sàng trả khoản phí nhỏ để đổi lấy hội cập nhật cách nhanh chóng, xác những thông tin NƠHTTTL Hiện nay, Luật kinh doanh bất động sản có quy định bảo lãnh ngân hàng, góp phần nâng cao tính an tồn pháp lý hợp đồng mua bán NƠHTTTL Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tư huy động tiền người mua từ trước ký kết hợp đồng mua bán thơng qua hình thức hợp đồng khác góp vớn, đặt cọc Do đó, để nâng cao nữa tính an tồn pháp lý, tác giả đề xuất cần mở rộng phạm vi bảo lãnh, không từ thời điểm ký hợp đồng mua bán, mà từ chủ đầu tư nhận tiền từ người mua loại hợp đồng 3.2.6 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Mục đích hoạt động tra nhằm phát sơ hở chế quản lý, sách, pháp luật để kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp quan, tổ chức, cá nhân thực quy định pháp luật; phát huy nhân tớ tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Song hành với việc hoàn thiện và đơn giản thủ tục pháp lý liên quan nhu cầu tất yếu để thúc đẩy quá trình này vào quỹ đạo quản lý tạo điều kiện cho cá nhân tổ chức phát huy tối đa nguồn vốn để tái đầu tư kinh doanh sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển việc tăng cường giám sát kiểm tra thường xuyên sát để điều chỉnh đắn việc áp dụng pháp luật tránh những sai phạm đáng tiếc xảy gây thiệt hại cho bên liên quan Bên cạnh những quy định hướng dẫn, việc xử lý để nghiêm trị, răn đe những hành vi cố ý vi phạm pháp luật cần thiết Tuy nhiên, với chế tài xử lý vi phạm nhẹ chưa có quy định việc xử lý vi phạm đới với hành vi khiến cho hiệu đấu tranh, 73 xử lý những vi phạm này chưa cao, vì nhiều chủ đầu tư sẵn sàng đóng phạt để tiếp tục vi phạm Đây là khó khăn chung xử lý sai phạm xây dựng Do vậy, việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền đối với giao dịch dân đối với NƠHTTTL vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế Theo tác giả, hoạt động tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Thứ nhất: Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn pháp luật Hoạt động kiểm tra, giám sát nhằm phát những nội dung sai trái khơng phù hợp để kịp thời đình việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ bãi bỏ phần toàn văn bản, đồng thời kiến nghị quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm quan, cá nhân ban hành văn sai trái Nội dung giám sát, kiểm tra văn quy phạm pháp luật gồm có: - Sự phù hợp văn với Hiến pháp, luật, nghị Quốc hội văn quy phạm pháp luật quan nhà nước cấp - Sự phù hợp hình thức văn với nội dung văn - Sự phù hợp nội dung văn với thẩm quyền quan ban hành văn - Sự thống giữa văn quy phạm pháp luật hành với văn quy phạm pháp luật ban hành quan Các văn pháp luật ban hành phải đảm bảo đồng thời ba yếu đó là cần thiết, tính hợp lý và tính hợp pháp Văn pháp luật ban hành phải cần thiết đối với xã hội, giải những vấn đề chưa quy định quy định mâu thuẫn các văn pháp luật khác Về tính hợp lý, văn phải đảm bảo rõ ràng, cụ thể, không chồng chéo, trùng lặp các quy định khác, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, trình độ quản lý Văn ban hành hợp pháp tức là ban hành thẩm quyền, hình thức và thống nhất, đồng với các quy định pháp luật hành các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia 74 Hiện các văn pháp luật điều chỉnh giao dịch dân đối với chấp NƠHTTTL chưa nhiều, là quy định phải bước hoàn thiện theo thời gian và vào thực tiễn phù hợp giữa luật và luật cũ, Luật nhà số 65/2014/QH13, Luật kinh doanh bất động sản số: số 66/2014/QH13, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT–BXD, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT… Do vậy nhằm tránh những hệ xấu văn pháp luật ban hành và áp dụng thực tế thì từ xây dựng và ban hành văn pháp luật, cần phải chủ ý đến quy trình kiểm tra và giám sát cho phù hợp Thứ hai: Giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó bao quát giải hết tất quan hệ xã hội, vấn đề pháp luật liên quan Với phát triển không ngừng quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành quan hệ thay đổi nên lập tức có vênh bất cập văn vừa ban hành với thực tiễn thực là điều bình thường làm để hạn chế tối đa bất cập Do vậy, cần phới hợp từ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư để tổ chức tổng hợp những bất cập qua kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền hồn thiện các quy định pháp luật liên quan cho phù hợp thuận lợi trình đưa vào sống Thứ ba: Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm Hiện nay, hành vi vi phạm liên quan đến giao dịch dân đối với chấp NƠHTTTL phổ biến Các sai phạm chủ yếu làm sai quy trình, thủ tục, giả mạo giấy tờ Nguyên nhân chủ yếu thiếu hiểu biết, lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài chế tài xử lý vi phạm pháp ḷt nhẹ thiếu tính răn đe cần thiết cá nhân, tổ chức vi phạm Do vậy các quan nhà nước cần tăng cường nữa việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật với loại giao dịch 75 3.2.7 Xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến chấp nhà nhà hình thành tương lai Một những nguyên nhân khiến số lượng vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân đối với chấp NƠHTTTL ngày càng nhiều là chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe các đối tượng vi phạm Hiện hành vi vi phạm chủ yếu xảy các khâu sau: Một là, vi phạm quy định huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà Hiện vi phạm chủ yếu liên quan đến mua bán NƠHTTTL huy động vốn từ người góp vớn mua nhà chưa đủ các điều kiện quy định pháp luật Chủ yếu là trường hợp chủ đầu tư chưa xây xong móng giai đoạn giải phóng mặt bằng, bắt đầu xay thì chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà hình thức: Hợp đồng góp vớn, hợp đồng vay…Nguyên nhân sai phạm này phần là huy động vốn từ người mua nhà mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư, thay vì vay vớn từ các TCTD với quy trình hồ sơ thủ tục chặt chẽ, chế độ trả lãi theo thỏa thuận thì việc chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để huy động vớn từ phía người mua nhà Khi đủ vốn để triển khai ban đầu thì chủ đầu tư chuyển đổi dạng hợp đồng để phù hợp theo quy định pháp luật Mặt trái hình thức này số chủ đầu tư nhận tiền không dùng tiền để làm dự án mà làm việc khác dẫn đến hệ lụy là dự án khơng thể triển khai có vấn đề xảy thì bên góp vớn là bên chịu thiệt khơng thu hồi vốn Đối với các hành vi vi phạm này thì bị xử phạt hành theo các mức tương ứng quy định Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ – CP Ngoài ra, chủ đầu tư phải và chịu hình thức phạt bổ sung là đình hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng đối với hành vi quy định điểm a, điểm b và điểm e khoản Điều 57 và bị buộc thực các biện pháp khắc phục quy định tương ứng với hành vi vi phạm mình [32, Khoản 5, Khoản Điều 57] Hai là, vi phạm hoạt động công chứng liên quan đến giao dịch chấp nhà hình thành tương lai Theo quy định thì các hành vi vi phạm thường thấy sau: “Công chứng hợp đồng chấp bất động sản không quy định Luật 76 công chứng” Cụ thể vi phạm các Điều 42 “Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản” và Điều 54 “Công chứng hợp đồng chấp bất động sản” Luật công chứng số 53/2014/QH13 Mức xử phạt đối với hành vi nêu là: “Phạt tiền từ từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng” [30, điểm a Khoản Điều 13] Ngoài ra, vi phạm hoạt động cơng chứng có hành vi phổ biến : - “Gian dối, không trung thực yêu cầu công chứng làm chứng; Sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung giấy tờ để công chứng hợp đồng, giao dịch” (Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng); - “sử dụng giấy tờ giả để công chứng hợp đồng, giao dịch” (Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng); - “làm giả giấy tờ mạo danh chủ thể để công chứng hợp đồng, giao dịch” (Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng) Đồng thời, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu hủy bỏ giấy tờ giả đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả để công chứng hợp đồng, giao dịch làm giả giấy tờ mạo danh chủ thể để công chứng hợp đồng, giao dịch [30, Điều 12] Ba là, các vi phạm hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Các vi phạm hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đối với NƠHTTTL quy định Điều 45 Nghị định số 110/2013/NĐ – CP sau: Không đăng ký thời hạn quy định đối với giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký Sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung loại giấy chứng nhận, văn cung cấp thông tin quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu có chứng nhận quan đăng ký Giả chữ ký người có quyền yêu cầu đăng ký đơn yêu cầu đăng ký văn thông báo; Làm giả, sử dụng giấy tờ giả hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm; Làm giả, sử dụng giấy chứng nhận giả, văn cung cấp thông tin giả, đơn yêu cầu có chứng nhận giả Bên cạnh việc bị xử phạt vi phạm hành bị áp dụng biện 77 pháp khắc phục hậu hủy bỏ giấy tờ giả đối với hành vi quy định Khoản Khoản Điều [30, Điều 45] Như vậy thấy mức phạt vi phạm hành lĩnh vực thấp, lợi nhuận mà chủ thể thu cao Theo ý kiến tác giả cần tăng mức phạt lên gấp đơi hay gấp ba lần so với mức phạt nay, đồng thời đới với hình thức xử phạt bổ sung nên gia tăng thời hạn bị cấm tham gia giao dịch liên quan nhằm tạo sức răn đe mạnh đối với cá nhân vi phạm và có ý định vi phạm tương lai Thêm vào đó, để ngăn chặn và giảm thiệt hại tình trạng làm giả hồ sơ, giấy tờ qua công chứng cần có giải pháp tổng thể Phải kiểm tra cách giấy tờ pháp lý đối với NƠHTTTL cách kĩ lưỡng, đối chiếu với các thông tin chủ đầu tư để đảm bảo xác thực nhà Các phòng cơng chứng cần thường xun phới hợp với quan cơng an và các chủ thể có liên quan tổ chức tập huấn cho các công chứng viên để nâng cao khả nhận biết hồ sơ, giấy tờ giả và thận trọng tác nghiệp, tiếp xúc với hồ sơ và người đến công chứng, chủ động phát việc giả mạo… 3.2.8 Tăng cường tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật Trong số những nguyên nhân khiến cho các vụ sai phạm giao dịch liên quan đến chấp nhà HTTTL diễn nhiều thì không nhắc tới lý là người dân chưa trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với các hành vi lừa đảo, chưa nhận biết những rủi ro ký kết vào những hợp đồng pháp lý Do vậy, đối với các quan ban ngành liên quan cần tăng cường nữa công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề này cho người dân hiểu, nắm rõ và áp dụng hiệu vào sớng Còn đối với các NHTM thì đề cập trên, cần tập trung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý nhận và xử lý tài sản 78 Kết luận chương Nhằm mục đích giải những vướng mắc liên quan đến việc chấp NƠHTTTL như: vấn đề xác định NƠHTTTL, thủ tục công chứng hợp đồng chấp NƠHTTTL, thủ tục đăng ký chấp NƠHTTTL, vấn đề xử lý tài sản chấp là NƠHTTTL khơng đòi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống mà cần có quan tâm, phới hợp đạo cấp, ngành tham gia tích cực, chủ động bên liên quan Bên cạnh đó, để phát huy vai trò tích cực chế định chấp NƠHTTTL và hạn chế thấp những rủi ro cho bên tham gia quan hệ chấp NƠHTTTL thì các quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình thực thi pháp luật, phát xử lý nghiêm những hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi, ví dụ việc bên vay vớn dùng vớn ngân hàng giải ngân vào mục đích khác khơng phải mục đích xây dựng nhà chấp dẫn đến việc nhà khơng hình thành hình thành chậm tiến độ Với sớ giải pháp nêu đây, tác giả hi vọng góp phần giải những khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề chấp NƠHTTTL, tạo thơng śt q trình thực thi các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề 79 KẾT LUẬN Chế định chấp nhà hình thành tương lai khơng q Việt Nam và coi bước tiến lớn khoa học pháp lý, nhiên quy định pháp luật chấp loại tài sản chưa rõ ràng và thống từ khâu công chứng hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm khâu xử lý tài sản chấp Thực tế áp dụng quy định pháp luật các quan, tổ chức, cá nhân liên quan chưa có đồng bộ, thớng nhất, tồn nhiều bất cập dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chưa bảo đảm Những nghiên cứu vấn đề chấp nhà hình thành tương lai Luận văn này là nhằm hệ thống quy định pháp luật có liên quan đồng thời những vướng mắc việc thực thi các quy định Trên sở đó, tác giả đưa sớ đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành các quy định pháp luật các chế thực pháp luật hoạt động chấp nhà hình thành tương lai thực tế Hi vọng những nghiên cứu Luận văn này, mức độ đó, góp phần hồn thiện chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Do khả nghiên cứu và kiến thức thực tế nhiều hạn chế nên Ḷn văn khơng thể tránh khỏi những thiếu sót Em kính mong nhận góp ý, bảo các thầy giáo, các nhà chuyên môn và tất những quan tâm đến vấn đề này để Luận văn em hoàn thiện 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Huỳnh Anh, Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại, https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Mot-sovan-de-phap-ly-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-tai-ngan-hangthuong%C2%A0mai-994/ , ngày truy cập: 19/01/2018 Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Hiếu Cơng, Thu nhập bình qn người Việt tăng thêm 170 USD, https://news.zing.vn/thu-nhap-binh-quan-moi-nguoi-viet-tang-them-170-usdpost807247.html , ngày truy cập: 09/01/2018 Dân số Việt Nam, https://danso.org/viet-nam/ , ngày truy cập: 09/01/2018 Nguyễn Thị Thùy Dung, Thực trạng kiến nghị chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản, http://tkshcm.edu.vn/tin-tuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-o-hinhthanh-trong-tuong-lai-trong-cac-du-an-kinh-doanh-bat-dong-san-3266.html , ngày truy cập: 12/01/2018 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Kinh tế-Ḷt, Đại học Q́c gia thành phớ Hồ Chí Minh Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Bản án bình luận án (Tập 1), Nxb Chính trị q́c gia - Sự thật, Hà Nội 10 Hồng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật cho vay chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 11 Lưu Huyền, Nhiều chiêu “lách luật” vay gói 30.000 tỷ đồng, https://vov.vn/kinh-te/dia-oc/nhieu-chieu-lach-luat-vay-goi-30000-ty-dong482804.vov , ngày truy cập: 28/01/2018 12 Đỗ Trà Giang, Cư dân Harmona bị BIDV phát nhà, https://baomoi.com/cu- %20dan-harmona-%20bi-bidv-%20phat-mai- %20nha/c/19472174.epi , ngày truy cập: 27/02/2018 13 Luật Dương Gia, Đặc điểm hợp đồng tín dụng, https://luatduonggia.vn/dac-diem-cua-hop-dong-tin-dung/ , ngày truy cập: 15/12/2017 14 Luật nhà 2005 số 56/2005/QH11 15 Luật nhà số 65/2014/QH13 16 Luật kinh doanh bất động sản số số 66/2014/QH13 17 Ḷt tổ chức tín dụng sớ 47/2010/QH12 18 Luật giá số 11/2012/QH13 19 Luật công chứng số 53/2014/QH13 20 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 21 Những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản năm 2018, http://tamnhin.net.vn/nhung-yeu-to-se-tac-dong-manh-den-thi-truong-batdong-san-nam-2018-7741.html , ngày truy cập: 12/01/2018 22 Pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng, http://www.dankinhte.vn/phapluat-ve-hop-dong-tin-dung-ngan-hang/ , ngày truy cập: 15/12/2017 23 Nguyễn Văn Phương và Mai Thị Thu, vướng mắc chấp nhà hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2014/05/14/vuong-mac-ve-the-chap-nho-hnh-thnh-trong-tuong-lai-v-quyen-ti-san-pht-sinh-tu-hop-dong-mua-bn-nho/, ngày truy cập: 12/01/2018 24 Nghị định số 165/1999/NĐ – CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm 25 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 26 Nghị định số 60/2009/NĐ-CP ngày 23/7/2009 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực tư pháp 27 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 22/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà 28 Nghị định số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2012 giao dịch bảo đảm 29 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm 30 Nghị định 110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2014 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành tư pháp, nhân và gia đình, thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã 31 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 22/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà 32 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 33 Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 34 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định sớ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà 35 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 36 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng 37 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai 38 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 39 Thông tư số 10/2016/TT-BTC ngày 19/01/2016 hướng dẫn chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay Chính phủ bảo lãnh 40 Nguyễn Thanh Thúy (2014) ,Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học , Khoa Luật – Đại học Q́c gia Hà Nội 41 Tòa án nhân dân Q̣n 2, Thành phớ Hồ Chí Minh (2016), Bản án số: 02/2016/KDTM-ST ngày 22/01/2016 việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” 42 Tòa án nhân dân Thành phớ Hồ Chí Minh (2016), Bản án số 332/2016/KDTMPT ngày 17/3/2016 việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” 43 Huỳnh Kim Trí (2012), Bàn đánh giá tài sản bảo đảm tiền vay nay, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2012/04/08/08-04-2012-2/ , ngày truy cập: 20/02/2017 44 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân Việt Nam (tập 2) 45 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản là nhà chung cư chưa cấp giấy giấy chứng nhận quyền sở hữu, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/ 2008/01/24/3657/, ngày truy cập: 27/02/2018 ... chấp nhà hình thành tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Khái... HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒNG PHÚC THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật. .. thành tương lai 1.2 Thế chấp nhà hình thành tương lai 12 1.3 Hợp đồng tín dụng mới quan hệ giữa hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp 23 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG