Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HỒ XUÂN THẮNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Viện hàn lâm khoa học xã hộ Việt Nam Học viện khoa học xã hội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Hồ Xuân Thắng MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận chung hợp đồng tặng cho tài sản 1.2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 15 1.3 Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 1.4 Bản chất xã hội - pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA 27 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta qua thời kỳ 27 2.2 Các quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam số trường hợp .40 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 54 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật Tòa án hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 54 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta 64 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, với trình thể hóa hội nhập pháp luật thực diễn nhiều lĩnh vực, có tác động sâu sắc đến phát triển đất nước ta Những năm qua hệ thống pháp luật nói chung, quy định pháp luật đất đai nói riêng nước ta không ngừng phát triển hoàn thiện Xác định tầm quan trọng đất đai mặt đời sống xã hội phát triển bền vững đất nước, Đảng Nhà nước ta có sách đối vấn đề đất đai sở hữu đất đai cho phù hợp với thời kỳ lịch sử dân tộc Điều phản ánh văn kiện Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam, chủ trương, sách pháp luật Nhà nước ta vừa qua Tại Hội nghị Trung ương khoá XI, Đảng ta đề quan điểm đạo định hướng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai; theo “khẩn trương nghiên cứu sửa đổi, bổ sung luật đất đai hoàn thiện pháp luật đất đai để sớm khắc phục hạn chế, yếu tồn nay” Cụ thể hóa chủ trương trên, Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01-7-2014); ban hành Bộ luật Dân năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01-01-2017) quy định pháp luật khác cho phù hợp với tình hình thực tế Tuy nhiên, quy định đất đai nêu chủ yếu khắc phục hạn chế nguyên nhân gây xúc nhân dân như: Thời hạn giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư, giá đất nhà nước thu hồi Riêng quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng nhiều thay đổi Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất nước ta diễn đa dạng, phong phú, trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, thời kỳ có nét riêng biệt tác động nhiều yếu tố chủ quan khách quan dẫn đến diễn biến phức tạp nhận thức thực tiễn giải vụ án Do vậy, việc nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta để từ đưa biện pháp, phương hướng giải thực tiễn có ý nghĩa quan trọng, thể bình diện chủ yếu đây: - Về mặt lý luận, luận văn công trình nghiên cứu chuyên khảo đề cập chuyên biệt phân tích có hệ thống, toàn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất qua có đóng góp mặt khoa học pháp lý, làm sáng tỏ chất pháp lý vấn đề - Về mặt lập pháp, kết trình nghiên cứu hỗ trợ, bổ sung cho quan nhà nước có thẩm quyền trình xây dựng áp dụng pháp luật Nó giúp cho nhận vấn đề cụ thể cần thống nhất; vấn đề cần làm sáng tỏ quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Đặc biệt, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân 2015 vừa có hiệu lực quy định nhiều vấn đề việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng bộc lộ số vấn đề chưa làm rõ, nhiều vấn đề chưa hoàn thiện để đáp ứng với nhu cầu thực tiễn đề - Về mặt thực tiễn, kết việc nghiên cứu đề tài cung cấp cho nhà làm lập pháp, nhà lý luận, thẩm phán chủ thể hoạt động thực tiễn pháp luật khác giải pháp để giải vấn đề xã hội đặt đời sống xã hội Các giải pháp hữu ích tư tưởng bị vây hãm chặt chẽ hệ thống pháp luật quốc gia cần cải cách Chính vậy, việc nghiên cứu chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để từ đưa giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật trở thành yêu cầu cấp bách có ý nghĩa thiết thực mặt lý luận, mặt lập pháp thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nước ta giai đoạn Tình hình nghiên cứu đề tài Trên giới, hầu quy định quyền sở hữu tư nhân đất đai, nên tặng cho quyền sử dụng đất quy định giống việc tặng cho tài sản thông thường khác, quy định riêng chế định tặng cho quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, quy định trước Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Nam Kỳ, Bộ dân luật Bắc Kỳ việc tặng cho quyền sử dụng đất không cấm Bộ luật Dân năm 1995 ban hành áp dụng vào thực tiễn chưa có điều luật quy định riêng biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, phải đến Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 có quy định vấn đề Chế định hợp đồng tặng tài sản nói chung tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng có số công trình, viết tạp chí, giáo trình giảng dạy sở đào tạo Đặc biệt Luận án tiến sĩ Luật học: “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất” năm 2011 Nguyễn Hải An Những công trình làm rõ mặt lý luận, thực tiễn giải vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để đáp ứng với nhu cầu thực tiễn đề đặc biệt quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sửa đổi, bổ sung chưa hoàn thiện, phù hợp với thực tiễn Chính vậy, việc nghiên cứu cách khoa học, chuyên sâu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực mặt lý luận thực tiễn áp dụng, mang tính thời nhằm đưa cách hệ thống, toàn diện, đầy đủ chuyên biệt nhất, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tác giả chọn đề tài “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam “ để làm luận văn tốt nghiệp nhằm mục đích Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích: Mục đích luận văn làm sáng tỏ cách có hệ thống mặt lý luận thực tiễn nội dung chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, xác định bất cập thực tiễn để đề xuất giải pháp tiếp tục hoàn thiện thời gian tới nhằm nâng cao hiệu việc giải vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn - Nhiệm vụ: Với mục đích nghiên cứu trên, luận văn tập trung vào giải nhiệm vụ sau: Làm sáng tỏ mặt lý luận, thực tiễn quy định pháp luật chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn đánh giá thực trạng vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất khía cạnh trình tự, thủ tục, điều kiện cần đủ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề hủy bỏ, đề nghị không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất thực tế Trên sở luận điểm nêu trên, Tác giả đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nâng cao chất lượng giải vụ án liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quan niệm tặng cho quyền sử dụng đất, quy định pháp luật phương hướng giải vấn đề hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn nghiên cứu khái niệm, quan điểm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta số nước giới, nghiên cứu quy định Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan Đồng thời, luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Việt Nam việc giải vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tòa án Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận luận văn quan điểm chủ nghĩa Mác-Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối sách Đảng Cộng Sản Việt Nam Nhà nước ta Nhà nước pháp quyền hoạt động tư pháp, học thuyết trị pháp lý giới Luận văn trình bày sở nghiên cứu Hiến pháp, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân tài liệu khác Trên sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể phương pháp hệ thống, lịch sử, lôgíc, phân tích, tổng hợp, so sánh luật học Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia đầu nghành lĩnh vực dân có liên quan đến đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn công trình nghiên cứu sâu vào phân tích cách toàn diện, đầy đủ có hệ thống hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục, điều kiện cần đủ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề hủy bỏ, đề nghị không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất thực tế Tác giả đưa thực trạng quy định pháp luật cách giải vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta đặc biệt quy định tặng cho quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực pháp luật Đồng thời Luận văn đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, giải pháp để giải vấn đề phát sinh diễn thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Cơ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn bao gồm chương với kết cấu sau: Chương 1: Một số vấn đề hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trên giới, hầu quy định quyền sở hữu tư nhân đất đai, việc tặng cho quyền sử dụng đất quy định giống việc tặng cho tài sản thông thường khác, quy định riêng chế định tặng cho quyền sử dụng đất Chính vậy, tác giả nghiên cứu quy định số quốc gia giới việc tặng cho tài sản để thấy điểm giống nhau, khác nhau, điểm tiến bộ, khoa học, phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam tặng cho tài sản nói chung quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng 1.1 Lý luận chung hợp đồng tặng cho tài sản 1.1.1 Tặng cho tài sản theo quy định số quốc gia giới * Tặng cho tài sản theo quy định pháp luật Cộng hòa Pháp Điều 893 Bộ luật Dân Pháp quy định: “Một người định đoạt tài sản mà không yêu cầu đền bù cách lập chứng thư tặng cho di chúc” [6] Quy định cho thấy, việc tặng cho tài sản phương thức xác lập quyền sở hữu, việc tặng cho coi chứng thư tương tự di chúc Điều 894 Bộ luật Dân Pháp quy định: “Chứng thư tặng cho văn theo bên tặng cho từ bỏ vĩnh viễn tài sản tặng cho cho bên tặng bên tặng cho đồng ý nhận” [6] Như vậy, Bộ luật Dân Pháp quy định tặng cho tài sản giao dịch mang tính chất hợp đồng, thể ý chí hai bên, bên tặng cho đoạn tuyệt với tài sản mình, bên tặng cho đồng ý nhận tài sản Một người lập chứng thư tặng cho hội sửa đổi chứng thư Tặng cho tài sản theo quy định Bộ luật Dân Pháp bắt buộc phải lập thành văn bản, nên tính chất hợp đồng tặng cho không hợp đồng thực tế, mà luôn hình thức hợp đồng ưng thuận Đối với tặng cho tài sản có điều kiện Bộ luật Dân Pháp quy định việc tặng cho kèm theo điều kiện bên tặng cho: “Nếu chứng thư tặng cho có điều kiện thực được, điều kiện trái pháp luật trái đạo đức xã hội coi điều kiện đó” - Điều 900 Bộ luật Dân Pháp [6] Đồng thời, “Người hưởng tài sản theo chứng thư tặng cho yêu cầu Tòa án xem xét lại điều kiện nghĩa vụ kèm theo mà họ chấp nhận hoàn cảnh thay đổi việc thực điều kiện nghĩa vụ trở nên đặc biệt khó khăn gây thiệt hại cho họ” - Điều 900 Bộ luật Dân Pháp [6] Trước hết, điều kiện bên tặng cho trái pháp luật đạo đức giá trị thực Sau đó, điều kiện làm ảnh hưởng gây thiệt hại bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy bỏ điều kiện Về hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản Điều 931 Bộ luật Dân Pháp quy định: “Một chứng thư tặng cho phải lập trước công chứng viên, theo hình thức thông thường hợp đồng công chứng viên lưu Nếu không tuân thủ quy định này, chứng thư tặng cho vô hiệu”; “việc tặng cho coi hoàn tất sau có đồng ý hai bên; quyền sở hữu tài sản tặng cho chuyển cho người tặng cho mà không cần phải chuyển giao tài sản thực tế” - Điều 938 Bộ luật Dân Pháp [6] Theo quy định Bộ luật Dân Pháp việc tặng cho tài sản bắt buộc phải lập hợp đồng Do vậy, thời điểm phát sinh hiệu lực thời điểm bên tặng cho đồng ý nhận tài sản, trùng với thời điểm giao kết hợp đồng, hợp đồng ưng thuận tuyệt đối, không cần xác định bên tặng cho nhận tài sản thực tế Về hủy bỏ hợp đồng tặng cho tài sản Bộ luật Dân Pháp quy định quyền đặc biệt việc tặng cho tài sản việc người tặng cho tài sản đòi lại tài sản tặng cho hai trường hợp sau: Trường hợp thứ nhất, “Người tặng cho đặt quyền đòi lại vật tặng cho người tặng cho chết trước người tặng cho” - Điều 951 Bộ luật Dân Pháp [6] Trường hợp thứ hai, Điều 953 Bộ luật Dân Pháp quy định: “việc tặng cho bị hủy bỏ trường hợp điều kiện kèm theo việc tặng cho không thực hiện, người tặng cho vô ơn người tặng ranh giới, bờ nhiều Để nâng cao hiệu sử dụng đất nông nghiệp, cần tập trung đất cho phát triển nông nghiệp đại, phân bổ hợp lý đất đai đất trồng lương thực, đất trồng rừng, đất phi công nghiệp, đất dịch vụ, đất chỉnh trang phát triển đô thị Ngoài ra, cần có quy định xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật Nếu Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai mập mờ, khó hiểu Bộ luật Dân (cả Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015) quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Bộ luật Dân sự) “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Luật Đất đai năm 2013) hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Hiện có cách hiểu cho thật ngữ nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất Xét theo ngữ cảnh thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” Bộ luật Dân nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hiểu quyền sử dụng đất xác lập bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” Luật Đất đai nói đến giao dịch 68 chuyển quyền sử dụng đất, hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ Đây vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác Do chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để giải triệt để vấn đề nên trình giải theo tác giả cần phân biệt, làm rõ trường hợp sau: Trường hợp thứ nhất, đất bố mẹ mua vợ chồng đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho vợ chồng sử dụng thời gian dài, trình sử dụng vợ chồng kê khai, đứng tên sổ địa có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ không kê khai, không đăng ký đến ngày vợ chồng người ly hôn bố mẹ khai đất bố mẹ chưa cho có trường hợp khai “nếu vợ chồng hoà thuận cho, vợ chồng ly hôn đòi lại” Nếu chứng khác chứng minh ngược lại, phải công nhận bố mẹ cho vợ chồng diện tích đất Trường hợp thứ hai, đất bố mẹ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, vợ chồng kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết không phản đối, ly hôn đòi lại, bác yêu cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng Trường hợp thứ ba, đất có nguồn gốc bố mẹ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng xây dựng nhà kiên cố có khuôn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, kê khai đứng tên sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng người con, bố mẹ biết ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hôn, bố mẹ đòi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng Trường hợp thứ tư, bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp 69 đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người làm nhà ăn ổn định Đến bố mẹ ý kiến khoản tiền bố mẹ bỏ với mua đất, đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai khoản tiền bố mẹ cho vay, không đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng Trường hợp bố mẹ sống khai cho vợ chồng vay, người vợ chồng khai thống bố mẹ họ, chứng khác phải xác định số tiền bố mẹ cho vay, vợ chồng ly hôn phải toán lại khoản vay cho bố mẹ Trường hợp việc cho vay không xác định lãi, không xác định thời hạn trả nên phải toán lại số tiền xác định cho vay, trả lãi Trường hợp thứ năm, đất bố mẹ bỏ tiền mua toàn đất gia đình có từ trước, sau bố mẹ vợ chồng bỏ tiền làm nhà, chung coi phần giá trị xây dựng sở hữu chung bố, mẹ vợ chồng con, đất bố mẹ, trừ trường hợp có chứng khác chứng minh bố mẹ cho vợ chồng Nếu bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua đất, góp tiền, công sức làm nhà, chung nhà đất đứng tên hay bố mẹ đứng tên phải coi nhà đất sở hữu chung Để xác định phần quyền sở hữu bên Toà án yêu cầu bên đương xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu làm rõ công sức, tiền bên bỏ ra, chia theo công sức, tiền bên đóng góp Phần vợ chồng đóng góp coi tài sản chung đem chia ly hôn Trừ trường hợp chứng chứng minh bố mẹ cho vợ chồng con, nên để vợ chồng đứng tên giấy tờ Trong trình giải tranh chấp cần ý trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi rõ cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ hôn nhân tồn không coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng 70 tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng nhập vào khối tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá công sức đóng góp phải coi họ có công sức đóng góp nhiều Đối với trường hợp có đủ kết luận bố mẹ cho vợ chồng phải xác định tài sản chung, vợ chồng hai bên vợ chồng tự nguyện trả lại bố mẹ công nhận tự nguyện họ phần quyền lợi họ tự nguyện trả (ví dụ có người chồng tự nguyện trả công nhận phần người chồng trả lại bố mẹ, phần người vợ thuộc quyền sở hữu người vợ) 3.2.2 Các giải pháp khác Để việc thực áp dụng pháp luật đạt hiệu tốt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giải pháp quan nêu phần trên, theo tác giả cần trọng đến giải pháp khác là: Một là, phát triển án lệ Thực tiến trình cải cách tư pháp Nhà nước Việt Nam, Đảng khẳng định cần thiết phải sớm nghiên cứu để sử dụng án lệ hoạt động xét xử Nghị số 49-NQ/TW ngày 2.6.2005 Bộ Chính trị “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020” xác định: “Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng pháp luật, phát triển án lệ xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm ” Tại định số 74/QĐ-TANDTC ngày 31.10.2012, đề án “Phát triển án lệ TANDTC” thức phê duyệt Lần Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 quy định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ lựa chọn định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, án, định có hiệu lực pháp luật có tính chuẩn mực Tòa án, tổng kết phát triển thành án lệ công bố án lệ để Tòa án nghiên cứu áp dụng xét xử Ngày 6.4.2016 vừa qua, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định số 220/QĐ-TANDTC với việc công bố án lệ Việt Nam có án lệ trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ nêu phần Đây xem dấu mốc quan trọng tiến trình cải cách tư pháp nước nhà Bộ luật dân 2015 lần quy định việc áp dụng án lệ 71 khoản Điều 6: “Trường hợp áp dụng tương tự pháp luật theo quy định khoản Điều áp dụng nguyên tắc pháp luật dân quy định Điều Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng” Việc tách riêng áp dụng tương tự pháp luật khẳng định vị trí, vai trò án lệ - nguồn luật thừa nhận thời gian gần Ở nhiều quốc gia có áp dụng án lệ (kể quốc gia theo truyền thống thông luật (Common Law) quốc gia theo truyền thống Luật dân (Civil Law) có chung nhận thức án lệ phán Tòa án vụ việc cụ thể, có giá trị tạo lập quy tắc pháp lý cho việc giải vụ việc tương tự tương lai Khi án xác định án lệ toàn nội dung án bắt buộc phải tuân theo xét xử mà nội dung chứa đựng lập luận để giải thích vấn đề, kiện pháp lý, quy tắc quy phạm pháp luật cần áp dụng lý để Tòa án đưa phán có giá trị áp dụng để giải vụ án tương tự tương lai nhằm đảm bảo nguyên tắc vụ án giống phải xét xử phán Áp dụng án lệ phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán Tòa án, qua có tác dụng hướng dẫn hành vi ứng xử không bên vụ án, mà cộng đồng xã hội Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ trường hợp diễn phổ biến, phong phú, đa dạng quy định pháp luật chưa có quy định Hai là, cần xây dựng đội ngũ cán thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn kỹ nghề nghiệp giỏi (cán vừa có hồng vừa có chuyên); cần có sở vật chất - kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; cần tăng cường đổi công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất quan, tổ chức, đoàn thể Nâng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật công dân cách toàn diện 72 Ngoài giải pháp nêu trên, theo tác giả cần tiếp thu có chọn lọc, phù hợp với thực tiễn nước ta để áp dụng số quy định tiến bộ, khoa học quốc gia giới áp dụng phù hợp với thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta như: quy định người tặng cho quyền sử dụng đất chết trước người tặng cho - Bộ luật dân Pháp; quy định người hưởng tài sản theo chứng thư tặng cho yêu cầu Tòa án xem xét lại điều kiện nghĩa vụ kèm theo mà họ chấp nhận hoàn cảnh thay đổi việc thực điều kiện nghĩa vụ trở nên đặc biệt khó khăn gây thiệt hại cho họ; quy định người tặng cho tài sản chấp nhận việc không đảm bảo điều kiện thực nghĩa vụ người tặng cho trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương tác giả nghiên cứu từ giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai 2003, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao đất đai Người sử dụng đất ngày mở rộng tối đa quyền, nhằm tạo điều kiện cho họ thực đầy đủ giao dịch đất đai Giai đoạn pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Tuy nhiên, quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất thời kỳ chưa quy định cụ thể, chưa ghi nhận văn pháp luật kể Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai 1993 chưa có quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất, việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa pháp luật thức công nhận Khi giải vụ việc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập giai đoạn này, Tòa án áp dụng cấp chưa thống nhất: có Tòa công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; có Tòa lại xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu Điều làm cho trình giải vụ án bị kéo dài, qua nhiều lần xét xử 73 KẾT LUẬN Trong năm qua, với phát triển kinh tế thị trường chủ động hội nhập khu vực quốc tế với tham gia nhiều thành phần kinh tế quan hệ giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm phát triển đa dạng, phong phú, góp phần bảo đảm nhu cầu sản xuất - kinh doanh nhu cầu nâng cao đời sống nhân dân Vì pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng hình thành, phát triển tương đối nhanh, tạo sở pháp lý bảo đảm an toàn cho việc ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng Nhà nước ta Nhà nước dân chủ, quyền lực nhà nước bắt nguồn từ nhân dân, nhân dân không thực quyền lực nhà nước trực tiếp mà quyền lực lại uỷ thác tập trung thống Quốc hội - quan đại biểu cao cho ý chí nguyện vọng nhân dân quan quyền lực nhà nước cao Đất đai tài sản lớn, quyền sử dụng đất quyền tài sản gắn với lợi ích thiết thân, quan trọng bậc nhất, định phát triển sống tổ chức, cá nhân, gia đình xã hội Vì vậy, phải xây dựng, hoàn thiện pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhờ phát triển hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình thực việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm quan hệ giao dịch dân sự, thương mại, phát triển sản xuất kinh doanh, thỏa mãn nhu cầu sống Tuy nhiên, vấn đề Việt Nam, trình thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bộc lộ nhiều bất cập pháp luật thực nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến hệ lụy không mong muốn, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây xúc dư luận xã hội, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Việt Nam Nghiên cứu vấn đề thực pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phạm vi Luận văn Thạc sĩ cần thiết, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng 74 quan trọng giao dịch dân nói chung, quan hệ dân phổ biến sống nhân dân ta phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt hàng ngày Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản hợp đồng quyền sử dụng đất - tài sản đặc biệt quan trọng, việc dịch chuyển thông qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác Trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất nước ta diễn đa dạng, phong phú trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, thời kỳ có nét riêng biệt tác động nhiều yếu tố chủ quan khách quan, dẫn đến diễn biến phức tạp nhận thức thực tiễn Hiện nay, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều phức tạp, có không vụ án xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác có thắc mắc, quan điểm khác nhau, chí trái ngược gây nên nhiều tranh luận Thực tiễn Việt Nam kinh nghiệm giới rằng, bên cạnh hệ thống pháp luật tiến bộ, đòi hỏi phải có chế phối hợp đồng tất quan Nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân, công dân phải biết tự bảo vệ quyền mình, sở để quyền người đảm bảo thực Luận văn không đưa khái niệm, lý luận tặng cho tài sản số quốc gia giới hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; khái quát quy định pháp luật nước ta qua thời kỳ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; đưa quy định pháp luật hành quyền, nội dung, hình thức, điều kiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Luận văn đánh giá thực trạng vấn đề quy định pháp luật nay; đưa thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng 75 tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Kết nghiên cứu luận văn đạt hướng dẫn tận tình, đầy trách nhiệm giáo viên hướng dẫn nỗ lực thân Là đề tài nghiên cứu không mới, liên quan đến lĩnh vực quyền sử dụng đất - lĩnh vực rộng, luận văn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót định Tác giả luận văn mong đóng góp thầy cô giáo nhà khoa học chuyên môn để tiếp tục nghiên cứu sâu chủ đề 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Hải An (2011), “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Lê Xuân Bá: “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, Nxb Khoa học kỹ thuật, 2003 Bộ Chính trị, Nghị số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nxb Chính tị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10.Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp (2005), Nxb Tư pháp 11.Bộ luật Dân Nhật Bản (tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, 12.Bộ Tư pháp) 13.Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14.Bộ luật tố tụng dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng năm 2011, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 15.Bộ Tư pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Tập I, III, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 77 16.Bộ Tư Pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17.Đỗ Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tòa án nhân dân 18.Công văn số 16/1999/KHXX ngày 01 tháng 02 năm 1999, Tòa án nhân dân tối cao giải đáp số vấn đề hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành tố tụng 19.TS Đỗ Văn Đại (2009), “Thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực 20.TS Đỗ Văn Đại (2010), “Điều kiện chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng bên không thực đủng hợp đồng”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự) 21.TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 22.TS Hoàng Thị Thủy Hằng (2010), “Những vấn đế cần sửa đổi, bổ sung quyền sở hữu tài sản Bộ luật Dân sữ Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự) 23.Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (1946), Nxb Chính trị 24.Quốc gia, Hà Nội 25.Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (1959), Nxb Chính trị 26.Quốc gia, Hà Nội 27.Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1980), Nxb Chính trị 28.Quốc gia, Hà Nội 29.Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (1992), Nxb Chính trị 30.Quốc gia, Hà Nội 31.Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nxb Chính trị 32.Quốc gia, Hà Nội 78 33.Ths Nguyễn Văn Hiến (2006), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 34.Học viện Tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35.Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao (2003), Nghị 36.Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 37.Ths Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp Luật (10), tr 71-74 38.Ths Trần Quang Huy (2008),”Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12), tr.14-20 39.Luật Đất đai (1987) 40.Luật Đất đai (1993) 41.Luật Đất đai (2003) 42.Luật Đất đai (2013) 43.Luật Hôn nhân Gia đình (1986) 44.Luật Hôn nhân Gia đình (2000) 45.Luật Hôn nhân Gia đình (2014) 46.Luật Nhà (2005) 47.Luật Nhà (2014) 48.Tưởng Duy Lượng (2007), “Những khó khăn, vướng mắc xác định cho hay chưa cho trường hợp riêng, bố mẹ giao số tài sản cho sử dụng - Một số kiến nghị hưỡng giải quyết”, Tạp chí Tòa án nhân dân (7-8) 49.Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013 79 50.Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 51.Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 52.Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 53.Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà 54.Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 thi hành Luật Đất đai 55.Nghị số 01/2003/NQ- HĐTP 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn giải hậu hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 56.Nghị số 125-CP Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 tăng cường công tác quản lý ruộng đất 57.Nghị số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 Ủy ban Thường vụ Quốc hội hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp 58.PGS TS Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật 59.TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà nội 80 60.Pháp lệnh số 147- LCT ngày 11/9/1972 quy định việc bảo vệ rừng 61.Quyết định số 188/CP ngày 25 tháng năm 1976 Hội đồng Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất hình thức bóc lột thực dân, phong kiến miền Nam Việt Nam 62.Quyết định số 220/QĐ-CA ngày tháng năm 2016 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố án lệ 63.Ths Nguyễn Thị Thu Thủy (2004) “Một số vấn đề quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 64.Tòa án nhân dân tối cao (2001), Các văn hình sự, dân sự, kinh tế tố tụng, Hà Nội 65.Tòa án nhân dân tối cao (2007), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án 66.năm 2008, Hà Nội 67.Toà án nhân dân tối cao (2008), Báo cáo tổng kết ngành Toà án 68.năm 2009, Hà Nội 69.Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình lịch sử Nhà nước Pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 70.Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 71.Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 72.Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Hôn nhân Gia đình, Nxb Tư pháp, Hà Nội 73.Từ điển Luật học, Nhà xuất Từ điển bách khoa Nhà xuất Tư pháp, năm 2006 81 74.TS Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Đăng ký bất động sản vai trò Nhà nước hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Luật học (8) 75.số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004, Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 76.Việt Nam”, Tạp chí Tòa án nhân dân 82 ... thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bên tặng cho bên tặng cho Trong Bộ luật Dân 1995 chưa có quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bổ sung vào Bộ luật. .. quyền sử dụng đất hợp đồng coi có hiệu lực Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng đền bù, đặc điểm thể việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho, bên tặng cho. .. đất hợp đồng thực tế Cũng hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế hợp đồng thể bên tặng cho nhận quyền sử dụng đất từ bên tặng cho