Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các tài liệu, tư liệu sử dụng luận văn có nguồn dẫn rõ ràng, kết nghiên cứu trình lao động trung thực tơi có độ xác cao phạm vi hiểu biết Tác giả luận văn Nguyễn Ngọc Trường MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 1.2 Lý luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 17 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 27 2.1 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 27 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 49 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 61 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 61 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 65 3.3 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 69 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân DN : Doanh nghiệp GPMB : Giải phóng mặt KDBĐS : Kinh doanh bất động sản KD : Kinh Doanh NSNN : Ngân sách nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNDN : Thu nhập doanh nghiệp UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhu cầu nhà lớn, theo đó, dự án nhà thương mại cấp độ khác ngày nhiều Mỗi nhà đầu tư KD nhà thị trường BĐS có cách thức bí KD khác cho phù hợp với lực, sở trường mạnh DN Có nhà đầu tư lập dự án, cấp phép dùng nguồn vốn để đầu tư nhà bán thị trường, song có nhà đầu tư với mục đích đầu tư hạ tầng, sau có hộ chuyển nhượng phần tồn dự án để kiếm lời, có nhà đầu tư thực dự án KD hình thức phân lơ bán Trong phương thức KD ấy, chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà thương mại phương thức phổ biến, điển hình nhiều nhà đầu tư ưa chuộng Đây coi phương thức KD linh hoạt bậc giúp cho nhà đầu tư ứng phó với biến động thị trường cách nhanh nhạy nhất, kịp thời nhất, nắm bắt hội đầu tư thị trường phát triển phòng ngừa rủi ro, rút lui sớm khỏi thị trường có dấu hiệu suy giảm Với hình thức chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà dạng phân lơ bán lại phương thức đầu tư KD mà nhà đầu tư khơng phải bỏ nhiều vốn, thời gian đầu tư không kéo dài mà thực hóa ý đồ đầu tư lĩnh vực nhà mà chưa cần phải nguồn vốn cho hoạt động xây dựng nhà Quan sát thực tế thị trường chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại thời gian qua cho thấy, nhiều nhà đầu tư BĐS nói chung đầu tư thị trường nhà thương mại nói riêng biết nắm bắt thời cơ, đánh giá tốt thị trường, tận dụng lợi từ sách ưu tiên Nhà nước với tinh thần thượng tôn pháp luật thành công với phương thức chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại, thu lợi nhuận cho DN lớn Tuy nhiên, với sức hút vấn đề lợi nhuận, phận không nhỏ nhà đầu tư thời gian qua bất chấp pháp luật lợi dụng kẽ hở, điều khoản lỏng lẻo pháp luật để thực hoạt động KD trái phép QSDĐ thị trường BĐS Cụ thể hơn, dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại dự án nhà hình thức phân lơ bán nhà đầu tư thực hành vi chuyển nhượng từ đất sơ đồ, vẽ - nghĩa QSDĐ dự án chưa đủ điều kiện để nhà đầu tư chuyển nhượng; tượng "bán non dự án" Nhiều hợp đồng với chất chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư dự án nhà thương mại hợp đồng chuyển nhượng lô đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên nhà đầu tư thường biến tướng sang dạng hợp đồng khác như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho vay, hợp đồng đặt cọc Sự sai phạm hệ lụy hàng loạt rủi ro, thiệt hại xảy khách hàng; thị trường BĐS theo hỗn độn, yếu tố minh bạch thị trường không tôn trọng Từ thực tiễn sinh động phức tạp nên cần có nhiều cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề để nhận diện cách rõ nét thấu đáo đâu nguyên nhân, để từ có đề xuất, giải pháp phù hợp Vì vậy, em chọn đề tài: Chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam làm đề tài luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu Thực tế thời gian qua, theo quan sát tác giả, có nhiều cơng trình nghiên cứu cấp bậc, viết, đề tài nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau: Luận án tiến sĩ Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Việt Nam”, nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS với tư cách giao dịch đặc thù KD BĐS, so sánh với hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS thị trường BĐS Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS, hạn chế, thiếu sót pháp luật, thực tiễn thi hành luật đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS Luận án tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến (2003) “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” nghiên cứu quy định pháp luật, địa vị pháp lý người sử dụng đất, ảnh hưởng đến giao dịch đất đai việc quản lý thúc đẩy phát triển thị trường BĐS hoàn thiện pháp luật đất đai Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000), Viện nghiên cứu địa – Tổng cục Địa chính: “Những quy định chuyển QSDĐ”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ Viện nghiên cứu địa thực Ngồi có luận văn thạc sĩ: “Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa” Trịnh Diệp Ly (2017);“Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KD BĐS Việt Nam nay”của Lê Thùy Dương (2011); khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật quyền DN có vốn đầu tư nước sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư” Đinh Thu Hiền (2015); “Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, KD BĐS” Phạm Thị Hằng Nga (2012); “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng BĐS Việt Nam – Thực trạng hướng hoàn thiện” Hoàng Thị Thu Huyền (2012) Các cơng trình sâu vào nghiên cứu số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án BĐS, phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS, phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng chuyển nhượng BĐS thực tiễn thi hành từ hạn chế, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS Cùng với luận án, luận văn, khóa luận nêu có số viết tạp chí chuyên ngành, viết tờ báo như: Võ Văn Hòa, Tạp chí Tòa án nhân dân tháng 04/2017 “Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS” “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư” Trương Thế Cơn, Tạp chí Nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án BĐS” Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); “Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường” Lưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); “Phát triển nhà thị trường BĐS” đăng tải website Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/08/2015; Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân tối cao, “Thực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam nay”, “Bản chất Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý QSDĐ pháp luật Việt Nam”; Nguyễn Thị Hồng Nhung “Bàn QSDĐ phép chuyển nhượng KD BĐS Việt Nam”; Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch QSDĐ theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 7; Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học Đại học quốc gia Hà Nội Nhận định cách khách quan thấy, đại đa số cơng trình nghiên cứu quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Việc nghiên cứu phạm vi hẹp, mang tính chuyên sâu chuyển nhượng QSDĐ dự án nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh theo tìm hiểu tác giả chưa có cơng trình nghiên cứu thời điểm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật hành vấn đề vướng mắc thực tiễn triển khai Trên sở đó, tìm hiểu rõ ngun nhân để có đề xuất định hướng giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại, nâng cao hiệu thực thi pháp luật thực tế để hướng tới thị trường BĐS nói chung thị trường QSDĐ hoạt động KD nói riêng ngày quy, lành mạnh, chun nghiệp cơng khai hóa 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Một phân tích, làm sáng tỏ sở lý luận chuyển nhượng QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ dự án dự án KD nhà thương mại Hai là, phân tích, đánh giá quy định hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại Nhận diện bất cập pháp luật hành khó khăn, vướng mắc phát sinh trình thực thi quy định địa bàn thành phố HCM Ba là, Xác định rõ yêu cầu giải pháp khả thi cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, đường lối, sách Đảng quản lý phát triển thị trường BĐS nước ta, đặc biệt phát triển thị trường QSDĐ thị trường BĐS - Quy định hành chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại Việt Nam tổng thể pháp luật liên ngành - Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 4.2 Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu chuyên sâu chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại bao gồm: chuyển nhượng phần toàn dự án KD nhà thương mại chuyển nhượng QSDĐ hình thức phân lơ, bán để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục đích KD bên chủ thể nhà đầu tư KD BĐS Luận văn không nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ nói chung, khơng nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc mua nhà có sẵn nhà hình thành tương lai, khơng nghiên cứu chuyển nhượng QSDĐ mà bên đầu tư nhà đầu tư song việc chuyển nhượng QSDĐ khơng phải dự án KD nhà thương mại - Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dụng, thực pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Thứ sáu, quy định cụ thể nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng dự án: Hiện quy định Luật có u cầu bên nhận chuyển nhượng dự án phải có mức vốn thuộc dự án theo quy định pháp luật đầu tư, đất đai mà chưa có quy định chi tiết rõ ràng việc kí quỹ Vì vậy, nên có quy định rõ mức kí quỹ chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, trách nhiệm chủ thể việc kê khai mức vốn đầu không thực tế, đảm bảo mức vốn kê khai vốn thực có Quy định dự án sau chuyển nhượng tiếp tục triển khai “Bổ sung quy định trách nhiệm chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án với khách hàng, nhằm đảm bảo sau dự án bị chuyển nhượng thực mục tiêu, nội dung quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án” Đồng thời quy định chế tài áp dụng chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không thực cam kết với khách hàng, thay đổi cam kết đặt điều kiện xâm phạm đến quyền, lợi ích khách hàng sau nhận chuyển nhượng dự án Thứ bảy, điều kiện chuyển nhượng dự án Pháp luật quy định chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án phải có giấy chứng nhận QSDĐ toàn phần dự án chuyển nhượng Tuy nhiên, nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án chưa có giấy chứng nhận khơng thể hồn thành nghĩa vụ tài chính, thiếu vốn mong muốn chuyển nhượng dự án để thu hồi lại vốn KD… “trói” quy định đương nhiên tất dự án khơng có giấy sử dụng đất “tắt” hết Như câu chuyện chuyển nhượng dự án gặp nhiều vấn đề Vì vậy, pháp luật nên quy định theo hướng chủ đầu tư chuyển nhượng dự án có giấy tờ hợp lệ phần đất thực dự án Giấy tờ hợp lệ định giao đất, định chuyển đổi sử dụng đất hợp đồng thuê đất… Bởi tất tài liệu thể chủ thể có đủ tư cách mảnh đất Đây việc cần thiết góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án thị trường Thứ tám, thống quy định Luật KDBĐS với Luật Đầu tư Theo Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 Khoản 2, Khoản Điều 37 Nghị định 118 68 trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư, quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh (như Sở Kế hoạch Đầu tư Ban Quản lý Khu kinh tế, khu công nghiệp cấp tỉnh) thực việc tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng để điểu chỉnh định chủ trương đầu tư Tuy nhiên, theo Điều 50, Điều 51 Luật KD BĐS năm 2014 Điểm a Khoản Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ dự án BĐS cụ thể dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng quan UBND tỉnh giao nhiệm vụ thực việc chuyển nhượng Đây bất cập cần sửa đổi, bổ sung kịp thời, tránh chồng chéo chức năng, nhiệm vụ quan Nhà nước có chức quản lý đầu tư Mặt khác, quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án BĐS luật KDBĐS với luật đầu tư có khác Luật Đầu tư quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư phải kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án KDBĐS quy định Vì vậy, cần thống hồ sơ chuyển nhượng dự án theo hướng đơn giản hóa hai luật này, đảm bảo tính đồng tránh tượng gây khó khăn, sách nhiễu từ phía quan nhà nước có thẩm quyền vấn đề chuyển nhượng dự án nhà Cuối cùng, tiếp tục rà sốt, sửa đổi kịp thời phát có mâu thuẫn, chồng chéo quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, tiếp tục ban hành nghị định, thông tư hướng dẫn quy định chi tiết việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại đặc biệt trường hợp chuyển nhượng phần dự án: việc tách dự án, nghĩa vụ tài chính, việc cấp giấy chứng nhận, để đảm bảo thực việc chuyển nhượng cách dễ dàng Đồng thời cần có quy định để đảm bảo chuyển nhượng phần dự án không làm phá vỡ quy hoạch, đảm bảo nội dung, mục tiêu dự án 3.3 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại 3.3.1 Xây dựng khung giá đất theo giá thị trường Thị trường QSDĐ thực theo hai chế, giá UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá phủ giá hình thành theo chế thị 69 trường Sự chênh lệch hai giá lớn mà dự án mà chủ đầu tư dự án người có QSDĐ thỏa thuận thực tế khó có thống nhà đầu tư người có QSDĐ, ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường, thu hồi đất Do đó, nên thành lập tổ thẩm định giá chuyên nghiệp thuộc Phòng Tài ngun mơi trường quận huyện có nhiệm vụ khảo sát giá thị trường cho địa bàn đảm trách xây dựng hệ số chênh lệch giá đất cho loại đường phố, vị trí yếu tố khác tác động đến giá đất Đồng thời xây dựng hệ thống ngân hàng liệu giá đất cho địa phương cập nhật thường xuyên thông tin biến động giá đất khu vực Như vậy, xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường, giúp cho việc thỏa thuận giá QSDĐ nhà đầu tư với người có QSDĐ tiến hành cách dễ dàng, thuận tiện 3.3.2 Hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai Xây dựng CSDL đất đai theo mơ hình tập trung, đại giải pháp công cụ quản lý hữu hiệu, phục vụ tốt nhu cầu khai thác thị trường BĐS ngành, cấp tổ chức, cá nhân Xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở tạo minh bạch, rõ ràng thị trường BĐS Để làm điều này, cần trọng điểm sau: Một là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS nói chung thị trường chuyển nhượng dự án nhà thương mại thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương Các thông tin, liệu dự án nhà thị trường BĐS quy hoạch, điều kiện tự nhiên, xã hội, tình trạng pháp lý giấy tờ hồ sơ liên quan phải thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, đảm bảo xác, khơng mâu thuẫn, tích hợp lưu trữ cách có hệ thống, có tổ chức dạng tệp liệu lưu trữ hệ thống tin học, đồng thời liệu phải cập nhật đầy đủ, kịp thời biến động BĐS Ngoài ra, sở liệu phải kết nối trực tuyến sở liệu lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, Trung ương với cấp tỉnh Hai là, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người dân, chủ đầu tư Các chủ thể khai thác sử dụng sở liệu nhà thị trường BĐS qua 70 nhiều hình thức như: Trên mạng internet; qua trang thông tin điện tử quan quản lý sở liệu nhà thị trường BĐS quy định; qua mạng chuyên dùng; thông qua phiếu yêu cầu văn yêu cầu; hợp đồng quan quản lý sở liệu nhà thị trường BĐS bên khai thác, sử dụng liệu nhà thị trường BĐS theo quy định pháp luật Qua chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng tiếp cận thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá bán Ba là, chương trình, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà phải công khai, công bố trang thông tin địa phương quy hoạch phân khu, dự án có sử dụng đất, việc mời gọi đầu tư khu đô thị mới, nhà cao cấp khu vực mở rộng… nhà đầu tư, người có nhu cầu muốn nhận chuyển nhượng dự án nhà thương mại biết vị trí, khu vực phát triển nhà số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà cần đầu tư xây dựng, nêu rõ kế hoạch cho 05 năm hàng năm… kế hoạch, phương án phù hợp, để từ có phương án, kế hoạch phù hợp cho đầu tư xây dựng nhà thương mại, cho hoạt động nhận chuyển nhượng Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải có tham gia cộng đồng Từ khởi xướng kỳ lập quy hoạch, kế hoạch đến thống phương án lập kế hoạch Cơ quan chức phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền SDĐ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thực dự án phải cơng bố tiêu chí giao, cho thuê đất, hồ sơ xét giao đất cho thuê đất phải công bố công khai qua định giao đất, cho thuê đất Điều tạo “sân chơi” công cho tất nhà đầu tư loại khỏi thị trường nhà đầu tư khơng có lực Trên sở quy hoạch, phải có chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư điều tiết thị trường cần thiết 3.3.3 Cải cách thủ tục hành Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại cần phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước Do thủ tục 71 hành có tác động lớn đến hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại nói riêng hoạt động chuyển nhượng BĐS nói chung Vì vậy, cần đơn giản hóa thủ tục theo hướng: Một là, ban hành Quy chế giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai, BĐS cải tiến mạnh mẽ trình tự thực theo chế cửa, chế cửa liên thơng, hợp lý hóa quy trình, giảm cơng đoạn khơng cần thiết Bổ sung quy định giao dịch điện tử; quy định cụ thể việc cung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai, quan thuế kho bạc việc thực nghĩa vụ tài nhà đầu tư, khuyến khích địa phương tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất khâu trình giải thủ tục hành tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển hồ sơ, giải hồ sơ Xác định rõ trách nhiệm quan chế phối hợp quan liên quan, đồng thời đảm bảo thủ tục áp dụng thống Hai là, thủ tục chuyển nhượng dự án cần rõ ràng, cụ thể, cơng khai thủ tục hành cổng thông tin điện tử quốc gia, Bộ, ban ngành quyền địa phương; cơng khai ác thủ tục hành bị bãi bỏ, sửa đổi bổ sung; danh mục thủ tục hành ban hành quan nhà nước có thẩm quyền; có cam kết thời gian xử lý, có điều kiện hỗ trợ để nhà đầu tư có nhu cầu gặp nhau, thực giao dịch, không để giao dịch bị cản trở thủ tục hành nhiều trường hợp mắc phải Ba là, cấp thẩm quyền quản lý nhà nước cần xây dựng quy định tinh thần, thái độ trách nhiệm làm việc cán bộ, công chức việc xử lý vụ việc DN nhân dân nói chung Ngồi ra, tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi quy định thủ tục hành địa phương; xử lý nghiêm kịp thời quy định thủ tục hành địa phương; xử lý nghiêm kịp thời trường hợp vi phạm việc quy định thêm thủ tục, hồ sơ, không thực nghiêm túc việc công khai, minh bạch thủ tục hành Thiết lập đường dây nóng việc thực thủ tục hành đồng thời cần có chế tiếp nhận xử lý báo cáo, khiếu nại nhà đầu tư tình trạng làm việc thiếu tận tâm, thiếu tinh thần trách nhiệm cán bộ, công chức 72 Bốn là, tiếp tục rà soát để kịp thời loại bỏ, sửa đổi thủ tục hành khơng cần thiết việc giao đất, cho thuê đất, chấp thuận chuyển nhượng dự án nhà ở, dự án BĐS Xác lập chế tham vấn quan nhà nước có thẩm quyền giải thủ tục hành với người dân để tìm vướng mắc thủ tục hành gây ra, hành vi nhũng nhiễu phận cán cơng chức từ có biện pháp khắc phục, giải hành vi vi phạm 3.3.4 Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai Sở Xây dựng phải quan đầu mối, tham mưu thành phố việc lập kế hoạch bám sát chương trình phát triển nhà kiểm tra việc chấp hành pháp luật, xử lý sai phạm Sở Tài nguyên – Môi trường đôn đốc chủ đầu tư thực thủ tục, hồ sơ tính lại nghĩa vụ tài dự án sau chuyển nhượng việc chuyển nhượng dự án có điều chỉnh quy hoạch; phối hợp với sở, ban ngành rà soát lại dự án giao đất, cho thuê đất có tiến độ chậm kéo dài, vi phạm pháp luật đất đai để tham mưu, trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất dự án tránh tình trạng đất bị thu hồi mà chuyển nhượng dự án Sở Kế hoạch – Đầu tư giám sát, đánh giá đầu tư, theo dõi tiến độ dự án, báo cáo UBND dự án khơng thực kí quỹ bảo đảm đầu tư xây dựng nhà Hội đồng nhân dân giám sát việc chấp hành pháp luật đầu tư dự án phát triển nhà thương mại Tăng cường cơng tác kiểm tra, tra thường xun tình hình sử dụng đất xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt dự án treo; có biện pháp chế tài cụ thể, từ ngăn chặn, phát xử lý kịp thời trường hợp phê duyệt dự án không quy hoạch, kế hoạch, việc thực dự án chủ đầu tư thực không tiến độ, nội dung dự án Cương thu hồi dự án khơng có khả triển khai giao cho chủ đầu tư khác giao cho chủ đầu tư có khả đầu tư phát triển dự án; kiên xử lý cán bộ, cơng chức vi phạm, cố tình cản trở, gây khó khăn hoạt động chuyển nhượng dự án nhà đầu tư tạo thuận lợi cho dòng tiền đầu tư vào BĐS khơng phải tiền nhiều cho khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá chuyển nhượng nhà cao so với khả người dân 73 3.3.5 Nâng cao chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần thực tốt việc lập quản lý quy hoạch sử dụng đất Cụ thể: Một là, thị trường nhà truyền thống Cần ưu tiên chỉnh trang, nâng cấp đô thị, tăng mật độ khu đô thị hữu, tận dụng hệ thống hạ tầng có sẵn Chỉ khu đô thị hữu tải bước mở rộng xung quanh Hai là, thị trường nhà đại phân khúc giá rẻ vừa cần phải nằm khu dân cư có sẵn gần khu cơng nghiệp Triệt để tận dụng hạ tầng kỹ thuật xã hội có sẵn Tích hợp hệ thống siêu thị đại, trường học dịch vụ hạ tầng xã hội khác vào khu đô thị Chỉ với giải pháp cung cấp nhà có giá rẻ với chất lượng chấp nhận Đồng thời tăng tỷ lệ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà đô thị để hạn chế đầu từ việc phân lô bán đất việc đưa sách đặc biệt khuyến khích việc xây dựng chung cư; đảm bảo chất lượng cần đặt lên hàng đầu, từ giải pháp thiết thi công Ba là, thị trường nhà đại cao cấp cần phải thu hút nhà đầu tư BĐS có uy tín ngồi nước đầu tư, xác định rõ tiêu chí nhà đại cao cấp tiện nghi nhà mà tiện nghi sở hạ tầng xung quanh Bốn là, thị trường nhà cho thuê Cần đưa nội dung nhà cho thuê thành nội dung riêng chiến lược quy hoạch phát triển thị trường BĐS thay mà cấu phần xây dựng nhà Khuyến khích DN phát triển dự án BĐS nhà cho thuê thay nhà xã hội Khuyến khích chủ đầu tư xây dựng dự án BĐS nhà xã hội khu công nghiệp sang việc xây dựng nhà cho thuê Dành quỹ đất để xây dựng dự án nhà cho thuê Các dự án cần gần khu công nghiệp, trung tâm đô thị, thuận tiện phương tiện giao thông công cộng để giúp công nhân sinh viên, viên chức dễ dàng làm sinh hoạt Đồng thời quy định chất lượng loại nhà cho thuê cần đảm bảo phân khúc nhà để bán Nhà cho thuê phân khúc rẻ tiền thu hút người có cầu thuê mua nhà 74 3.3.6 Tạo chế huy động vốn cho phát triển thị trường nhà thương mại Trên thực tế, dự án BĐS phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, vốn tự có, vốn huy động từ thị trường thứ cấp Nhưng đa phần kênh huy động vốn khơng ổn định, DN khó tự chủ KD Ví dụ lãi suất thay đổi, khiến DN gặp khó khăn, bởi, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trường BĐS lại cần nguồn vốn trung dài hạn Một là, có sách tín dụng chung dài hạn Để có nguồn vốn trung hạn, dài hạn dồi nên phát triển thị trường mua bán nợ xấu Khi dư nợ đến tỉ lệ đó, có tổ chức tài khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vòng vốn Có thế, ngân hàng có khả đáp ứng vốn cho thị trường nhà thương mại Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần đạo để tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn vay dành cho việc phát triển dự án nhà thương mại, mở rộng tín dụng trung dài hạn, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn nguồn vốn huy động Bên cạnh đó, tăng cường khả thẩm định dự án, khả chi trả chủ đầu tư dự án giám sát vốn vay, dự án có quy mơ lớn cần có sách cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng để hoạt động cho vay hiệu bền vững Cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục vay vốn cho nhà đầu tư Hai là, phát triển mơ hình “chứng khốn hóa” dự án nhà thương mại Đây hình thức đầu tư kết hợp hai hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư BĐS đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện; đồng thời, cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng BĐS nhằm giúp DN thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến 75 độ thi cơng cơng trình Khi hồn thành dự án, toàn BĐS đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng BĐS khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Đồng thời, chứng BĐS thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Tuy nhiên, để “hiện thực hóa” vấn đề này, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng ban hành khung pháp lý cho việc “chứng khoán hóa” dự án đầu tư, KD BĐS Tiểu kết Chương Trên sở định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại, dựa bất cập mặt pháp lý khó khăn vướng mắc thực tiễn triển khai quy định thành phố Hồ Chí Minh, tác giả hy vọng với giải pháp mặt pháp lý thực thi đưa luận văn góp phần việc bảo đảm hoạt động tiếp tục phát triển cách ổn định bền vững 76 KẾT LUẬN Chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại hoạt động diễn phổ biến chủ thể KD BĐS Đây phương án KD giúp chủ thể linh hoạt việc triển khai dự án theo điều kiện lực Bên cạnh yếu tố kinh tế, thông qua phương thức này, dự án nhà tiếp tục triển khai nâng tầm mở rộng nhằm cung cấp nguồn nhà có chất lượng đáp ứng yêu cầu thị trường, giúp thị trường BĐS phát triển, đồng thời ảnh hưởng tích cực tới thị trường khác có liên quan (như thị trường tài chính)…Tuy nhiên, để hoạt động thực đem lại lợi ích mặt kinh tế xã hội đòi hỏi pháp luật cần có điều chỉnh cách hiệu quả, bảo đảm cân lợi ích chủ đầu tư giao dịch chuyển nhượng, khách hàng mua nhà dự án, nhà nước đồng thời toàn xã hội Được điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác nhau, văn lại điều chỉnh chỉnh sửa nhiều lần khơng tránh khỏi dẫn đến tồn mâu thuẫn, chồng chéo tồn hệ thống pháp luật Những tồn tại, chồng chéo ảnh hưởng phần tới hiệu triển khai hoạt động thực tế, cản trở quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư, quyền lợi người dân, đồng thời chưa phát huy vai trò quản lý, điều tiết từ phía Nhà nước Trên sở kinh nghiệm từ số quốc gia giới thực tiễn triển khai Thành phố Hồ Chí Minh, với định hướng hồn thiện trình bày, tác giả hy vọng giải pháp góp phần bảo đảm phát triển thị trường chuyển nhượng QSDĐ dự án KD nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển cách ổn định bền vững 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2016 ) Báo cáo đánh giá kết nhiệm vụ phát triển kinh tế năm 2011 – 2015 phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 – 2020, Hà Nội Bộ Khoa học Công nghệ (2008 ) Tiêu chuẩn Việt Nam ISO 9000:2000, Ban kỹ thuật Tiêu chuẩn TCVN/TC 176 Quản lý chất lượng đảm bảo chất lượng biên soạn tr.20 Bộ tài (2014) Thơng tư số 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số 218/NĐ-CP ngày 26/12/2013 phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNDN, ban hành ngày 18/06/2014, Hà Nội Bộ tài (2017) Văn hợp 14/VBHN-VPQH Luật thuế thu nhập DN, ban hành ngày 15/05/2017, Hà Nội Chính phủ (2007) Nghị định số 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật KD BĐS 2006, ban hành ngày 15/10/2007, Hà Nội Chính phủ (2010) Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 2005, ban hành ngày 23/06/2010, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, ban hành ngày 15/05/2014, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn Luật kinh kinh doanh bất động sản 2014, ban hành ngày 10/09/2015, Hà Nội Chính phủ (2015) Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội 10 Chính phủ (2015) Nghị định số 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2014, ban hành ngày 12/ 11/2015, Hà Nội 11 Chính phủ (2016) Nghị định số 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ, ban hành ngày 10/10/2016, Hà Nội 12 Chính phủ (2017) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, ban hành 06/ 01/2017, Hà Nội 13 Trương Thế Côn (2014), “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề luật, số 03, tr.05-10 14 Lê Thùy Dương (2011) Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư KD BĐS Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội 15 Đảng cộng sản Việt Nam (2011) Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc XI, Hà Nội 16 Nguyễn Điển (2016 ) Quản lý nhà nước thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh thực trạng giải pháp , Sách chuyên khảo, Nxb Hồng đức 17 Bùi Đức Giang (2016) Hạn chế rủi ro chuyển nhượng dự án, Thời báo kinh tế Sài gòn 18 Lê Hồng Hạnh (2016 ) Bản chất pháp lý QSDĐ pháp luật Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Hồng đức 19 Văn Hằng (2018 ) “TP Hồ Chí Minh: Lo ngại nhà đầu tư đất sử dụng đòn bẩy tài q đà”, Tạp chí Kinh tế thị 20 Đinh Thu Hiền (2015) Pháp luật quyền DN có vốn đầu tư nước sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 21 Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (2018) Báo cáo số 78/BC-HoREA ngày 13/6/2018 tình hình thị trường BĐS tháng đầu năm 2018, dự báo thị trường BĐS tháng cuối năm 22 Hội đồng nhà nước (1991) Pháp lệnh Nhà năm 1991, ban hành ngày 6/04/1991, Hà Nội 23 Hoàng Thị Thu Huyền (2012) Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng BĐS Việt Nam – Thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Đại Học Luật Hà Nội 24 Võ Văn Hòa (2017) “Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS”, Tạp chí Tòa án nhân dân , tháng 04/2017 25 Trung Kiên (2016) “Khái niệm đất làm khó nhà đầu tư”, Báo Đầu tư BĐS 26 Trịnh Diệp Ly (2017) Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội 27 Dương Thị Bình Minh (chủ biên, 2012) Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh lý luận thực tiễn , Sách chuyên khảo 28 Nguyễn Chí Mỹ, Hồng Xn Nghĩa (chủ biên, 2009) Hậu giải phóng mặt Hà Nội, Nxb Chính trị Quốc gia 29 Phạm Hữu Nghị, Viện nghiên cứu địa – Tổng cục Địa (2000) Những quy định chuyển QSDĐ, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 30 Ngân hàng nhà nước (2015) Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng, ban hành ngày 25/06/2015, Hà Nội 31 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ KD BĐS Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 32 Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2011) “Thực trạng giải pháp hoàn thiện thủ tục hành quản lý chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Luật đất đai 2003”, Tạp chí Khoa học Đại học quốc gia , số 3, tr.60-65,Hà Nội 33 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014) “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án BĐS”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2, tr.35-41 34 Quốc hội (2014) Luật doanh nghiệp năm 2014, Hà Nội 35 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội 36 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 37 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 38 Quốc hội (2005) Luật Đầu tư năm 2005, Hà Nội 39 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư năm 2014, Hà Nội 40 Quốc hội (2006) Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 41 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 42 Quốc hội (2005) Luật nhà năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 43 Quốc hội (2014) Luật nhà năm 2014, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 44 Quốc hội (2008) Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, Hà Nội 45 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2015) “Phát triển nhà thị trường BĐS”,, (03/08/2015) 46 Nguyễn Quang Tuyến (2003) Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ, Đai học Luật Hà Nội 47 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch QSDĐ theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 48 Lưu Quốc Thái (2014) “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý , số 04, tr.14 49 NXB Khoa học xã hội (2009) Từ điển tiếng Việt thông dụng, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội sdd 50 Nhà xuất Đại học Oxford (2010) Từ điển Oxford , Nhà xuất Đại học Oxford 51 Citynews, “Thị Trường BĐS TP Hồ Chí Minh: Vì Đâu Có Cảnh Ngược Đời?” ... VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại. .. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC DỰ ÁN KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 61 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại ... pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại 65 3.3 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương