Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam thực tiễn áp dụng tại tỉnh thái bình (tt)

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not defined 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.1 Vai trò pháp lý pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.2 Đặc điểm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.3 Hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.4 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Thái Bình ảnh hƣởng đến việc thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.3.1 Những thành công nguyên nhân thành công thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Error! Bookmark not defined 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hoàn thiện hành nhà nước Error! Bookmark not defined 3.1.3 Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật Error! Bookmark not defined 3.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 3.2.1 Giải pháp chung hoàn thiện pháp luật Error! Bookmark not defined 3.2.2 Giải pháp cụ thể nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLDS năm 1995 Bộ luật Dân năm 1995 BLDS năm 2005 Bộ luật Dân năm 2005 HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Pháp luật Việt Nam – Thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Tác giả luận văn: Nguyễn Tiên Phong Khóa: 2015-2017 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Minh Hằng Nội dung tóm tắt: Đất đai xác định tài sản đặc biệt Quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày nay, với phát triển xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xuyên tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: làm sáng tỏ số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật sở đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Kết nghiên cứu nhằm đề xuất số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình - Nghiên cứu số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất; ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định Pháp luật hành điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Thái Bình Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá, đề xuất xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau: “Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Công an nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, tập II Giáo trình phân tích đưa khái niệm nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phân tích số hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất Cuốn sách “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử” đồng tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất Thông tin truyền thông (2011) Đây sách chuyên khảo tổng hợp vấn đề lý luận, pháp luật thực tiễn giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu Cơng trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải tranh chấp số vướng mắc thường gặp trình giải tranh chấp TAND cấp liên quan đến giao dịch đất hợp đồng tặng cho, chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vơ hiệu… có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu tiếp cận chủ yếu quy định Luật đất đai năm 2003 BLDS năm 2005 Luận án “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai” (2003), tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội) Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý người sử dụng đất lĩnh vực dân sự, thương mại đưa kiến nghị hoàn thiện địa vị pháp lý chủ thể Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”(2012), tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội), tác giả nêu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, sở đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật kết đạt hạn chế, thiếu sót, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật, đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội) Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai phương diện lý luận thực tiễn, phân tích khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tiêu chí chủ thể, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, … phân tích vướng mắc định hướng hồn thiện pháp luật Ngồi ra, cịn có số cơng trình nghiên cứu khoa học đăng tạp chí chuyên ngành như: Bài viết “Pháp luật đất đai hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất” tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số 8/2009 Trong viết, tác giả đề cập phân tích quy định pháp luật đất đai bảo hộ quyền người sử dụng đất năm phương diện chính: Quyền kinh tế người sử dụng đất; Giải vấn đề đất đai lịch sử để lại; Cấp giấy tờ quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất bối cảnh phát triển vấn đề kinh tế xã hội nay; Quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi Theo đó, tác giả phân tích tiến pháp luật Việt Nam qua thời kỳ việc bảo hộ quyền người sử dụng đất, đặc biệt hành lang pháp lý bảo hộ quyền người Việt Nam nước ngoài, tổ chức cá nhân nước việc xác lập quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Luật học số 8/2010 Với phân tích quy định pháp luật số quốc gia giới có chế độ sở hữu, sử dụng quản lý khác nhau, tác giả làm bật lên tương đồng tính minh bạch đảm bảo quyền người sử dụng đất thực tế Bài viết “Hoàn thiện số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ở”, tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật điện tử ngày 31/3/2016, phân tích số khái niệm liên quan đến hợp đồng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến khái niệm Bài viết “Căn xác lập quyền sử dụng đất số vướng mắc quy định pháp luật hành” tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2016, phân tích cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, bất cập quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất số kiến nghị hoàn thiện; Bên cạnh viết có liên quan trực tiếp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cịn có cơng trình khác có liên quan cơng bố tạp chí chun ngành như: Bài viết “Cơng nhận hiệu lực “cơng tín” giao dịch với người thứ ba tình theo quy định Bộ luật dân năm 2015” tác giả Nguyễn Minh Hằng, đăng Tạp chí Kiểm sát số 13 năm 2016; Bài viết “Hiệu lực hình thức giao dịch dân theo quy định BLDS năm 2015” tác giả Nguyễn Minh Hằng, đăng Tạp chí Luật học số 12 năm 2016… Trên sở nghiên cứu công trình này, tác giả có tổng hợp kế thừa thành tựu nghiên cứu lý luận Từ đánh giá thực trạng pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy định sửa đổi bổ sung BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003, Luận văn lần nghiên cứu tiếp cận thực tiễn áp dụng pháp luật vấn đề tỉnh Thái Bình Tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Văn phòng đăng ký đất đai để đưa biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa phương diện lý luận thực tiễn ứng dụng Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu Luận văn bao gồm vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề rộng, điều chỉnh BLDS nhiều Luật chuyên ngành văn hướng dẫn thi hành,v.v Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu sau: * Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định BLDS năm 2015 Luật đất đai năm 2013 * Về thời gian, không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình khoảng thời gian từ năm 2013 đến tháng năm 2017 Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài luận văn chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước pháp luật sách quản lý đất đai Trong q trình nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp linh hoạt phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp, bình luận tình Điển hình là: Phương pháp nghiên cứu kết hợp lý luận thực tiễn; Phương pháp diễn giải phương pháp phân tích; Phương pháp lịch sử, hệ thống hóa, so sánh; Phương pháp phân tích tình huống… Trong thời gian qua vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu nhiều góc độ khác Nhiều cơng trình cơng bố, nhiều văn pháp luật Nhà nước đề cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Tuy nhiên, phần lớn cơng trình tiếp cận với quy định Luật đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2011 BLDS năm 2005 Luận văn cơng trình nghiên cứu tồn diện, có hệ thống hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn thực pháp luật vấn đề Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình Các kết nghiên cứu đề tài luận văn sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Kết nghiên cứu đề tài luận văn sử dụng làm tài liệu giảng dạy bậc Đại học, Trường Đào tạo nghề lĩnh vực tư pháp tư liệu tốt để nhà khoa học tham khảo nghiên cứu khoa học luật Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc, chừng mực định giúp ích phần cho cán làm công tác thực tiễn đặc biệt lĩnh vực đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, việc hiểu biết cách sâu sắc, đầy đủ vận dụng đắn quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cùng với trình đổi kinh tế đất nước, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước xây dựng hoàn thiện qua thời kỳ dựa nguyên tắc phục vụ cho việc quản lý điều hành kinh tế quốc dân ngày tiến theo mục tiêu phát triển đất nước Trong trình nghiên cứu luận văn đạt số kết sau: Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn Việt Nam Nghiên cứu xây dựng khái niệm khoa học hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác định rõ chất, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá ý nghĩa quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thứ hai, nội dung quy định Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiên cứu cách có hệ thống toàn diện phương diện lý luận thực tiễn thực áp dụng pháp luật Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình; Thứ ba, đưa định hướng, sở để xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng xuất phát từ thực tiễn việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Tuy nhiên trình độ cịn hạn chế nên nội dung trình bày luận văn chắn khơng tránh khỏi sai sót Tác giả mong muốn nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo bạn học viên Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân, thầy cô tạo điều kiện giúp đỡ trình thực luận văn Đặc biệt trân trọng cảm ơn Người hướng dẫn khoa học - PGS.TS Nguyễn Minh Hằng tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn  ... trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng. .. dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng xuất phát từ thực tiễn việc áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng tỉnh Thái Bình Tuy nhiên... hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai phương diện lý luận thực tiễn, phân tích khái niệm quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng