Điều kiện về hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA LUẬT VÀ KHOA HỌC CHÍNH TRỊ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC ĐỂ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐẶNG NGỌC MINH AN GIANG, THÁNG - NĂM 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA LUẬT VÀ KHOA HỌC CHÍNH TRỊ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC ĐỂ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐẶNG NGỌC MINH MÃ SỐ SV: DLU184023 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TH.S HUỲNH ANH AN GIANG, THÁNG - NĂM 2022 CHẤP THUẬN CỦA HỘI ĐỒNG Khóa luận “Điều kiện hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực – Lý luận thực tiễn”, sinh viên Đặng Ngọc Minh thực hướng dẫn Ths Huỳnh Anh Tác giả báo cáo kết nghiên cứu Hội đồng Khoa học Đào tạo thông qua ngày………………………… Thư ký …………………………………… Phản biện Phản biện ………………………………… ………………………………… Cán hướng dẫn …………………………… Chủ tịch Hội đồng …………………………………… LỜI CẢM TẠ Để hồn thành Khóa luận này, lời xin gởi lời cảm ơn tri ân sâu sắc đến cô Huỳnh Anh, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt trình nghiên cứu hồn thành Khóa luận Cơ nhiệt tình bảo, định hướng cho việc nghiên cứu tơi dễ dàng giúp tơi hồn thiện kỹ nghiên cứu khoa học Bên cạnh đó, tơi xin chân thành cảm ơn q thầy, Khoa Luật Khoa học trị, trường Đại học An Giang tận tình hướng dẫn, giảng dạy cung cấp kiến thức cho tơi suốt chương trình đại học, tạo tảng kiến thức cho tơi hồn thành Khóa Luận Tơi xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Lê Đăng Phương, thầy Dư Phước Thoại hỗ trợ cho tài liệu tham khảo giúp tơi có thêm nguồn kiến thức để hồn thành tốt Khóa luận Cuối cùng, tơi xin gởi lời tri ân sâu sắc đến tập thể lãnh đạo anh, chị Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên tạo điều kiện giúp đỡ cho tiếp cận nghiên cứu thực tiễn suốt q trình thực tập nhằm góp phần hồn thiện Khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, kiến thức chuyên mơn kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế nên Khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận góp ý từ q thầy, để thân hồn thiện kiến thức chuyên môn kỹ nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn LỜI CAM KẾT Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các tài liệu tham kháo, trích dẫn có xuất xứ rõ ràng Những kết luận nêu Khóa luận chưa cơng bố cơng trình khác Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu An Giang, ngày tháng Người thực Đặng Ngọc Minh năm 2022 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài 5 Phương pháp nghiên cứu 6 Kết cấu khóa luận PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2 KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Khái niệm hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.3 Ý NGHĨA PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13 1.4 MỐI QUAN HỆ GIỮA HÌNH THỨC VÀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 18 CHƯƠNG 19 ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC ĐỂ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 19 2.1 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 2.1.1 Quy định chung hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 2.1.2 Điều kiện cụ thể hình thức để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực 22 2.1.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có công chứng, chứng thực 22 2.1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký 30 2.2 THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 33 2.3 HỆ QUẢ CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VI PHẠM ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 49 CHƯƠNG 50 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT 50 3.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 50 3.1.1 Thực tiễn xác định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực 50 3.1.1.1 Xem xét trường hợp bên nhận chuyển nhượng thực hai phần banghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng 50 3.1.1.2 Xem xét trường hợp bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố đất 56 3.1.2 Thực tiễn xác định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trường hợp chứng thực sai quy định pháp luật 62 3.1.3 Thực tiễn xác định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đăng ký 63 3.2 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 KẾT LUẬN CHUNG 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết tắt BLDS Bộ luật Dân LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, ngày 16 tháng 02 năm 2015 Chính Phủ Quy định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Hợp đồng phương tiện pháp lý để chủ thể tham gia vào giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất tinh thần Thông qua hợp đồng, bên bày tỏ ý chí để thỏa mãn nhu cầu định Khi thiết lập hợp đồng, chủ thể hướng đến việc tạo lập ràng buộc pháp lý trông đợi bên thực nghĩa vụ nhằm thỏa mãn lợi ích bên Do đó, hiệu lực hợp đồng vấn đề mà bên cần quan tâm trọng, hình thức hợp đồng yếu tố có ý nghĩa pháp lý quan trọng hiệu lực hợp đồng Hợp đồng thể nhiều hình thức khác nguyên tắc, chủ thể tự lựa chọn hình thức hợp đồng Tuy nhiên, xuất phát từ chất loại hợp đồng yêu cầu quản lý Nhà nước nên số trường hợp, bên phải đáp ứng số điều kiện hình thức để đảm bảo hiệu lực hợp đồng Điển hình hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, loại hợp đồng mà bên phải tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng phát sinh hiệu lực Kể từ LĐĐ năm 1993 thức ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất giao dịch QSDĐ diễn ngày sôi Đến nay, LĐĐ năm 2013 tạo sở mở rộng quyền chủ thể việc thực giao dịch QSDĐ quy định chặt chẽ điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể giao dịch Tuy nhiên thực tiễn cho thấy chủ thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường khơng trọng hình thức hợp đồng, vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng tồn Nhiều trường hợp chủ thể xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lời nói, lập giấy viết tay, khơng cơng chứng, chứng thực hay không tiến hành đăng ký quan đăng ký đất đai,… dẫn đến hệ hợp đồng vơ hiệu gây khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thiệt hại đến lợi ích cá nhân, ảnh hưởng đến ổn định xã hội Mặc dù BLDS năm 2015 LĐĐ năm 2013 có nhiều điểm tiến so với quy định trước nhằm đảm bảo cho việc thực chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, quy định pháp luật hình thức hợp đồng, hệ giao kết hợp đồng không tn thủ quy định hình thức nói chung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ riêng nhiều bất cập, hạn chế chưa khắc phục Bên cạnh đó, với phát triển thị trường QSDĐ tranh chấp liên quan đến QSDĐ, đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày phức tạp gia tăng Tình hình gây khó khăn, vướng mắc dẫn đến thiếu thống việc áp dụng pháp luật thực tiễn xét xử, chưa đảm bảo quyền lợi cho bên giao dịch cách tốt Bên cạnh đó, với yêu cầu xây dựng Nhà nước pháp quyền bối cảnh kinh tế thị trường, ổn định quan hệ dân sự, đặc biệt lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ, nhằm bảo vệ triệt để quyền lợi ích chủ thể việc xây dựng chế pháp lý cụ thể đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đặt nhiều vấn đề lý luận thực tiễn cần giải Với tinh thần đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu sở lý luận quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thiết có ý nghĩa thiết thực Do đó, tác giả chọn chủ đề: “Điều kiện hình thức để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực – lý luận thực tiễn” làm đề tài Khóa luận tốt nghiệp Với kết nghiên cứu này, tác giả mong muốn đóng góp đề xuất việc hồn thiện pháp luật hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế tranh chấp QSDĐ, tạo nên ổn định xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình nghiên cứu tìm hiểu, tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu khoa học, sách chun khảo, viết tạp chí liên quan đến vấn đề hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu, cụ thể sau: - Giáo trình: Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Những quy định chung Luật Dân sự, Nxb Hồng Đức – Hội Luật Gia Việt Nam, 2018 Đây cơng trình biên soạn Luật dân có đề cập vấn đề lý luận pháp luật hành hình thức giao dịch dân Tuy nhiên, cơng trình chuyên để giảng dạy nên chủ yếu trình bày lý luận quy định pháp luật hình thức hợp đồng nói chung, chưa đề