Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở việt nam

NGHIÊM THỊ THÚY GIANG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT LUẬT KINH TẾ ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM NGHIÊM THỊ THÚY GIANG 2016 - 2018 HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM NGHIÊM THỊ THÚY GIANG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nghiêm Thị Thúy Giang LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề tài luận văn: "Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam" Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hoàn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 15 tháng năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nghiêm Thị Thúy Giang MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản hình thành tương lai 12 1.1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 14 1.2 21 Lý luận pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành 21 tương lai 1.2.2 Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành 23 tương lai 1.2.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật kinh doanh bất động sản hình 25 thành tương lai 1.2.4 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật kinh doanh bất động sản 30 hình thành tương lai nước ta Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 34 HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành 34 tương lai 2.1.1 Nội dung quy định quyền kinh doanh bất động sản hình thành 34 tương lai 2.1.2 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa 36 vào kinh doanh 2.1.3 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 38 2.1.4 Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành 43 tương lai 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên bán, thuê mua bất động sản 44 hình thành tương lai 2.1.6 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành 48 tương lai 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản 56 hình thành tương lai Việt Nam 2.2.1 Những kết đạt 56 2.2.2 Những tồn tại, hạn chế 60 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc 66 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT 70 ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình 70 thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình 70 thành tương lai 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh 73 bất động sản hình thành tương lai 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình 75 thành tương lai nâng cao hiệu thi hành nước ta 3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động 75 sản hình thành tương lai 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh 80 doanh bất động sản hình thành tương lai KẾT LUẬN 86 TÀI L IỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân KDBĐS : Kinh doanh bất động sản DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng 2.1 Tiến độ toán nhà hình thành tương lai Dự án Royal Park Huế 58 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) loại hình kinh doanh đời sớm giới Do bất động sản (BĐS) tài sản có giá trị lớn nên chủ thể KDBĐS phải đầu tư nguồn vốn lớn Bên cạnh tính hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận thu đồng vốn đầu tư cao loại hình kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro dẫn đến "khuynh gia, bại sản" Vì vậy, pháp luật KDBĐS đời biện pháp nhằm ngăn ngừa rủi ro cho tổ chức, cá nhân KDBĐS; đồng thời, giúp Nhà nước quản lý hoạt động KDBĐS Ở nước ta, KDBĐS thức pháp luật ghi nhận bảo hộ kể từ Luật KDBĐS năm 2006 đời Đạo luật có quy định KDBĐS bao gồm kinh doanh nhà ở, cơng trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất; KDBĐS hình thành tương lai kinh doanh dịch vụ BĐS… bước đưa loại hình kinh doanh vào nề nếp Tìm hiểu vấn đề pháp lý KDBĐS hình thành tương lai cho thấy loại hình kinh doanh pháp luật quy định chặt chẽ điều kiện, bước đàm phán, ký kết thực hợp đồng mua bán v.v Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật KDBĐS năm 2006 nói chung quy định KDBĐS hình thành tương lai nói riêng cho thấy phần lớn nhà đầu tư KDBĐS với mong muốn tìm kiếm lợi nhuận tối đa bất chấp quy định pháp luật yêu cầu khách hàng phải nộp 100% số tiền mua nhà hình thành tương lai chưa bàn giao nhà phần thơ dự án xây dựng nhà thực dở dang dẫn đến việc chiếm dụng vốn; chí có tượng lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua nhà vụ việc lừa đảo chiếm đoạt 377 tỷ đồng nguyên đại biểu Quốc hội Châu Thị Thu Nga - nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Cơng ty cổ phần Tập đồn Đầu tư Xây dựng Nhà đất; vụ việc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Đài Việt lừa đảo bán đất Dự án Indochina Dương Nội (quận Hà Đông - thành phố Hà Nội) Tập đoàn Nam Cường; vụ việc lừa đảo bán đất Dự án nhà Thanh Hà (chủ đầu tư CIENCO 5) Công ty Cổ phần Xây dựng 1-5 chiếm đoạt khoảng 800 tỷ đồng v.v Mặt khác, chủ đầu tư BĐS thứ cấp thực hành vi mua bán lòng vòng kiếm lời thơng qua hình thức bán nhà giấy (hợp đồng ủy quyền thực nghĩa vụ nộp tiền mua nhà với chủ đầu tư) không đẩy giá nhà lên cao so với giá trị thực, gây tình trạng khan giả tạo, lũng đoạn thị trường BĐS mà làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS gây thất thu cho ngân sách nhà nước v.v Để xảy tình trạng có ngun nhân từ "kẽ hở", "lỗ hổng" quy định KDBĐS hình thành tương lai Luật KDBĐS năm 2006 Khắc phục tồn này, Luật KDBĐS năm 2014 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 với quy định sửa đổi, bổ sung mang tính cụ thể, chặt chẽ loại hình KDBĐS hình thành tương lai quy định điều kiện bảo lãnh chủ đầu tư kinh doanh phân khúc thị trường BĐS này; quy định việc chuyển nhượng, chấp BĐS hình thành tương lai v.v Điều đặt yêu cầu cần có nghiên cứu, tìm hiểu cách hệ thống, quy định mong thực thực tế Đồng thời, việc làm thiết thực góp phần triển khai có hiệu Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Với lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài "Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật KDBĐS nói chung pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nói riêng đề tài thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề cơng bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình nghiên cứu cụ thể sau đây: 1) Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật tra xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng; 2) Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 3; 3) Nguyễn Tân Thịnh (2003), Sử dụng công cụ kinh tế thực quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Tài chính, số 8; 4) Bùi ngân hàng nên quy định hình thức cam kết bảo lãnh ngân hàng hợp đồng bảo lãnh để không đảm bảo quyền lợi bên mà giảm bớt thủ tục cho ngân hàng thương mại ban hành cam kết mẫu, thư bảo lãnh Thứ năm, cần phải đảm bảo mối quan hệ bên bảo lãnh bên nhận bảo lãnh Theo quy định hành, ngân hàng thương mại khách hàng mua, thuê mua nhà hình thành tương lai phải thực việc hoàn lại tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng chủ đầu tư không thực cam kết Điều 30, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bên bảo lãnh có nghĩa vụ "cung cấp thơng tin, tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho bên có liên quan" Tác giả cho quy định đề cập đến việc ngân hàng thương mại cung cấp thông tin, tài liệu thẩm quyền kí kết khơng đề cập đến cung cấp thông tin khác cho người mua, thuê mua nhà hình thành tương lai hợp đồng, báo cáo tài thực tiến độ dự án chủ đầu tư Tại dự thảo lần ba, Thông tư sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN sửa đổi mối quan hệ ngân hàng thương mại bên mua, th nhà hình thành tương lai Theo đó, không chủ đầu tư mà ngân hàng thương mại phải gửi cho bên mua, bên thuê nhà hình thành tương lai hợp đồng bảo lãnh Người viết đồng tình với quan điểm này; lẽ, cần có phối hợp trách nhiệm chủ đầu tư ngân hàng bảo lãnh KDBĐS hình thành tương lai để đảm bảo thực quyền cung cấp thông tin bên mua, thuê mua BĐS hình thành tương lai mà Luật KDBĐS năm 2016 quy định 3.2.1.2 Bổ sung quy định xử lý vi phạm chủ đầu tư vi phạm điều khoản bảo lãnh Hiện nay, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử lý vi phạm hành lĩnh vực KDBĐS có hiệu lực từ ngày 30/11/2013 khơng phù hợp bối cảnh Luật Nhà năm 2014 Luật KDBĐS năm 2014 đời Nghị định chưa quy định việc xử lý vi phạm chủ đầu tư thực bán, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai khơng có bảo lãnh ngân hàng thương mại Việc thiếu vắng chế tài xử phạt trường hợp không đảm bảo quyền 87 lợi cho bên mua, bên thuê mua BĐS hình thành tương lai Vì vậy, người viết đề xuất cần ban hành quy định xử phạt hành trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai mà chưa có bảo lãnh ngân hàng thương mại 3.2.1.3 Bổ sung quy định chế kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước khách hàng chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Hiện nay, nhu cầu huy động vốn chủ đầu tư dành cho dự án nhà lớn Để giải vấn đề này, pháp luật KDBĐS cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai hay nói cách khác huy động vốn ứng trước khách hàng Tuy nhiên, khơng có đáng nói chủ đầu tư KDBĐS sử dụng mục đích số tiền này; dùng vào việc đầu tư hoàn thiện dự án nhà để bàn giao nhà, hộ cho khách hàng thời hạn sớm Song thực tế có khơng chủ đầu tư KDBĐS sử dụng khơng mục đích khoản tiền sử dụng để "chạy" thủ tục xin đất cho dự án nhà thương mại khác; sử dụng để trả nợ cho khoản vay đến hạn tốn; sử dụng vào mục đích tiêu dùng cá nhân hay chiếm đoạt v.v Hậu quyền lợi ích hợp pháp người mua, người thuê mua nhà hình thành tương lại bị thiệt hại, ảnh hưởng nghiêm trọng Chẳng hạn, dự án Khu đô thị Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh, Q9, Tp HCM Tập đoàn phát triển nhà Đơ thị (HUD) chi nhánh phía Nam đầu tư chuyển nhượng lại cho Công ty Cổ phần Địa ốc Thăng Long (Thăng Long Real) vào 10/12/2011 Sau đó, chủ đầu tư Thăng Long Real chào bán cho khách hàng tháng 12/2011, với "chiêu thức" Hợp đồng Hợp tác đầu tư xây dựng nhà Anh Mận, người mua đất dự án Khu đô thị Đông Tăng Long từ Thăng Long Real thời điểm cho biết: "Chủ đầu tư cố tình đưa điều khoản khuất tất, nhằm chiếm dụng vốn, lừa bịp khách hàng từ cuối năm 2011 đến Tôi mua lô đất liền kề với tổng trị giá lên đến tỷ đồng, tiến độ toán chia làm 17 đợt Sau trả tiền đến đợt thứ 14 (vào ngày 27/04/2013) tương đương 85% giá trị hợp đồng tơi phát dự án án binh bất động Tơi 88 xuống thực địa thấy tồn cỏ lau sậy, chưa có sở hạ tầng Nghi ngờ chủ đầu tư có vấn đề, nên tạm thời ngừng đóng tiền Đến ngày 21/11/2016, tơi tiếp tục liên hệ tới Thăng Long Real hỏi tiến độ dự án nhận câu trả lời qua qt, khơng có phản hồi thức từ phía cơng ty" Cùng ngày 21/11/2016, Thăng Long Real bất ngờ có cơng văn số 05, 06, 07 u cầu anh Mận đóng tiền đợt cộng tiền lãi suất Anh Mận không chấp nhận lên làm việc với công ty xong tiến hành đóng tiền đợt lại Ngày 29/12/2016, anh Mận hoàn thành 100% giá trị hợp đồng Thế đến nay, anh hàng trăm khách hàng khác không Thăng Long Real mời đến nghiệm thu, nhận để xây dựng nhà cam kết hợp đồng Theo điều 6.2 hợp đồng, sau 30 ngày, Thăng Long Real (bên A) không giao chịu phạt 2% lãi suất tháng Vậy mà, Thăng Long Real im hơi, lặng tiếng Để khắc phục hạn chế quản lý chặt chẽ việc sử dụng khoản tiền mục đích, tác giả kiến nghị bổ sung quy định: Chủ đầu tư dự án không phép huy động vốn cá nhân, tổ chức hình thức khác với hình thức quy định Luật Kinh doanh bất động sản pháp luật nhà Theo Luật KDBĐS năm 2014, bên mua, bên thuê mua nhà hình thành tương lai quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước kiểm tra thực tế cơng trình Ngược lại, chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình Mục đích điều khoản để giúp bên mua, bên thuê mua nhà hình thành tương lai kiểm sốt việc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước có mục đích khơng Với ý nghĩa vậy, tác giả cho vấn đề cần quy định cụ thể, chi tiết loại thông tin mà chủ đầu tư phải cung cấp; tiến độ thực việc sử dụng tiền ứng trước phải lập thành văn có chữ ký xác nhận chủ đầu tư ngân hàng thương mại Sau đó, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ gửi cho khách hàng để theo dõi, giám sát Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước nên bổ sung quy định chủ đầu tư dự án phải mở tài khoản tiền gửi 89 ngân hàng thương mại nơi họ có thỏa thuận cam kết bảo lãnh để nâng cao trách nhiệm giám sát ngân hàng thương mại việc sử dụng số tiền mà khách hàng ứng trước nhà đầu tư Tài khoản sử dụng để nhận tiền toán mua nhà, thuê mua nhà hình thành tương lai ứng trước khách hàng Số tiền ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư rút để toán cho nhà thầu thi công, nhà cung cấp vật liệu xây dựng theo tiến độ xây dựng cơng trình v.v 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 3.2.2.1 Kiểm tra, giám sát chặt chẽ tính pháp lý hồ sơ dự án bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Như đề cập, tính pháp lý dự án BĐS hình thành tương lai đóng vai trò quan trọng Trên thực tế, có khơng tranh chấp KDBĐS hình thành tương lai chưa giải dứt điểm tính pháp lý dự án KDBĐS hình thành tương lai chưa đảm bảo; ví dụ: trường hợp doanh nghiệp đầu tư, KDBĐS chậm đóng tiền sử dụng đất có định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp doanh nghiệp không đảm bảo cam kết thời gian giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng sau bàn giao nhà cho khách hàng Thậm chí có trường hợp nhà đầu tư sau bàn giao nhà phần thô để bỏ mặc khách hàng tự xoay xở việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất v.v Điều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà dự án nhà thương mại nói chung mua nhà hình thành tương lai nói riêng Để khắc phục tình trạng này, tác giả cho rằng, Nhà nước cần có chế tài xử lý nghiêm minh, kịp thời doanh nghiệp, chủ đầu khơng hồn thành cam kết giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng xử phạt tiền lên đến hàng tỷ đồng; đồng thời, rút giấy phép đầu tư KDBĐS vòng từ 03 đến 05 năm 90 3.2.2.2 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Như đề cập, số quy định văn pháp luật KDBĐS hình thành tương lai mâu thuẫn với khiến việc áp dụng thực tế không thống Việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động KDBĐS hình thành tương lai thực tế cần thiết Theo quy định khoản 2, Điều Luật Thanh tra năm 2010: “Mục đích hoạt động tra nhằm phát sơ hở chế quản lý, sách, pháp luật để kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp quan, tổ chức, cá nhân thực quy định pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân” [29] Hoạt động tra, giám sát cần thực tra nhà nước với nội dung gồm tra hành tra chuyên ngành Hoạt động nhằm phát nội dung mâu thuẫn khơng phù hợp để kịp thời đình việc thi hành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ phần toàn văn Hơn nữa, thông qua hoạt động tra nhằm xem xét việc chấp hành pháp luật KDBĐS đối tượng chịu quản lý nhà nước KDBĐS, chủ đầu tư KDBĐS, người mua, người thuê, người thuê mua nhà hình thành tương lai tổ chức, cá nhân khác có liên quan Hơn nữa, thông qua hoạt động để phát yếu kém, kẽ hở quản lý nhà nước KDBĐS để kiến nghị tổ chức, cá nhân có thẩm quyền kịp thời đưa giải pháp sửa chữa, khắc phục Bên cạnh đó, thơng qua hoạt động tra phát hành vi vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai để xử lý nghiêm minh, triệt để kịp thời nhằm khôi phục lại quyền, lợi ích hợp pháp cho bên bị vi phạm 3.2.2.3 Nâng cao chất lượng, lực tổ chức, cá nhân trung gian lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 91 Thị trường BĐS có hoạt động hiệu quả, lành mạnh, phát triển hay không phần phụ thuộc vào hoạt động cá nhân, tổ chức cung cấp dịch vụ lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS Bởi lẽ tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS với vai trò trung gian, hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Ví dụ nhà tư vấn, mơi giới BĐS thực vai trò giúp bên mua/bên bán; bên thuê/bên cho thuê; bên thuê mua/bên cho thuê mua BĐS nói chung BĐS hình thành tương lai nói riêng gặp gỡ nhau, cung cấp thơng tin BĐS; tư vấn cho bên giúp đỡ bên đàm phán, thương lượng đến ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê mua BĐS để xác lập giao dịch BĐS thành công Nhiều giao dịch BĐS thực thành công thúc đẩy thị trường BĐS phát triển thu hút thêm nguồn vốn đầu tư tăng tỷ suất quay vòng đồng vốn đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư KDBĐS Do đó, lực chất lượng dịch vụ tư vấn, mơi giới BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến không phát triển thị trường BĐS mà đến quyền lợi ích bên KDBĐS Tuy nhiên, nay, đội ngũ nhà môi giới, tư vấn BĐS nước ta trình hình thành phát triển theo hướng chun nghiệp, Còn khơng nhà môi giới, tư vấn BĐS chưa trang bị có hệ thống, bản, quy củ kỹ hành nghề, kiến thức pháp luật KDBĐS hoạt động chưa tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp v.v Điều ảnh hưởng đến hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai Vì vậy, muốn nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai cần nâng cao chất lượng, lực ý thức hành nghề chuyên nghiệp cho tổ chức, cá nhân trung gian lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS 3.2.2.4 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nói riêng Một nguyên nhân xảy tình trạng chiếm dụng vốn, lừa đảo, khơng bàn giao nhà hình thành tương lai v.v chủ dự án KDBĐS người dân chưa trang bị kiến thức pháp luật KDBĐS thiếu 92 hiểu biết cần thiết tham gia vào phân khúc thị trường nhà hình thành tương lai để tự bảo vệ Hơn nữa, phận khơng nhỏ người dân có tâm lý coi thường pháp luật, KDBĐS theo kiểu "tâm lý đám đơng" mà chưa tìm hiểu kỹ khơng tham vấn ý kiến chuyên gia pháp lý, luật sư v.v Do đó, điều kiện tiềm ẩn nguy lừa đảo, chiếm đoạt tiền mua nhà chiếm dụng vốn khách hàng; bàn giao nhà khơng thời gian cam kết khơng chủ đầu tư Hậu quyền lợi ích người mua, người thuê BĐS hình thành tương lai bị ảnh hưởng nghiêm trọng; đồng thời, gây rối ren, phát triển méo mó thị trường BĐS nước ta Vì vậy, Nhà nước cần phải tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật KDBĐS không cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước KDBĐS; cho chủ đầu tư KDBĐS; cho người mua, người thuê BĐS mà cho người dân Bởi lẽ, hành vi người thực theo huy, sai khiến não Khi não nhận thức đắn người có hành động ngược lại Để nâng cao hiệu công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật KDBĐS, tác giả cho cần thực số giải pháp sau đây: - Biên soạn đầy đủ nội dung quy định KDBĐS hình thành tương lai cách ngắn gọn, cô đọng, súc tích, dễ hiểu có tình huống, ví dụ cụ thể minh họa tập trung vào quyền nghĩa vụ bên tham gia KDBĐS hình thành tương lai; hành vi bị cấm KDBĐS hình thành tương lai; chế tài xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai; điểm cần lưu ý mua, thuê, thuê mua BĐS hình thành tương lai; trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua BĐS hình thành tương lai v.v - Lựa chọn đội ngũ báo cáo viên tuyên truyền có kinh nghiệm, phương pháp sư phạm, kỹ tuyên truyền am hiểu sâu sắc thị trường BĐS pháp luật KDBĐS hình thành tương lai - Đổi phương pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật KDBĐS hình thành tương lai kết hợp việc tổ chức thường xuyên lớp tập huấn, bồi dưỡng với việc phát tờ rơi, quảng cáo, biên soạn thơ ca, sổ tay; tổ chức 93 thi tìm hiểu pháp luật KDBĐS; mở chuyên mục giải đáp pháp luật KDBĐS phương tiện thông tin đại chúng lồng ghép việc tuyên truyền với buổi họp, sinh hoạt cộng đồng; trợ giúp, tư vấn pháp lý lưu động, mở phiên tòa lưu động xét xử vụ vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai tổ dân phố, cụm dân cư tập trung v.v Kết luận Chương Trên sở phân tích, nhận diện bất cập nội dung quy định pháp luật KDBĐS hình thành tương lai đánh giá thực tiễn thi hành để kết quả, hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu Chương 2; Chương luận án đưa định hướng hồn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành Các định hướng chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai bao gồm: i) Hồn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai phải dựa quan điểm, đường lối Đảng xây dựng phát triển thị trường BĐS; ii) Hoàn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai phải đặt mối quan hệ hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế nói chung pháp luật KDBĐS nói riêng; iii) Hồn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai phải dựa việc tổng kết thực tiễn thi hành; iv) Hoàn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai phải đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường đặt bối cảnh cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập quốc tế Các định hướng chủ yếu nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai bao gồm: i) Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật KDBĐS hình thành tương lai khơng cho cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường BĐS mà cho tầng lớp Nhân dân, tổ chức kinh tế, chủ đầu tư doanh nghiệp v.v ; ii) Nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai cần phải tiếp tục xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật vấn đề này; iii) Nâng cao hiệu thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai cần phải tiếp tục hoàn thiện chế thực thi 94 Trên sở số định hướng chủ yếu đây, luận văn đưa giải pháp hồn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành nước ta Các giải pháp cụ thể đề cập Tiểu mục 3.2 95 KẾT LUẬN Bất động sản nói chung BĐS hình thành tương lai nói riêng có ý nghĩa quan trọng phát triển kinh tế Để giải toán vốn đầu tư cho hoạt động KDBĐS giải pháp cho phép nhà đầu tư huy động vốn ứng trước khách hàng thông qua việc bán, cho thuê, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai chủ đầu tư Đặc trưng KDBĐS hình thành tương lai so với KDBĐS có sẵn thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai BĐS (đối tượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS) trình xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Do đó, loại hình kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro việc lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua, người thuê thuê mua nhà hình thành tương lai; chiếm dụng vốn khách hàng hay không bàn giao nhà thời hạn cam kết v.v Để ngăn ngừa hành vi này, pháp luật KDBĐS hình thành tương lai đời với quy định điều kiện bán nhà hình thành tương lai; bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành tương lai; quyền nghĩa vụ bên giao dịch BĐS hình thành tương lai v.v Trong thời gian qua, kể từ Luật KDBĐS năm 2006 văn pháp luật có liên quan Luật Nhà năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS v.v đời tạo khn khổ pháp lý cho loại hình kinh doanh vào nếp Tuy nhiên, chế định pháp luật KDBĐS hình thành tương lai mẻ nước ta trình hoàn thiện nên việc tồn "kẽ hở", khiếm khuyết điều khó tránh khỏi Một số chủ đầu tư lợi dụng "khe hở" hay "lỗ hổng" pháp luật để thực hành vi vi phạm pháp luật, ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi ích hợp pháp bên mua, bên thuê mua BĐS hình thành tương lai Khắc phục 96 bất cập Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014 đời có chương quy định hoạt động KDBĐS hình thành tương lai Thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS hình thành tương lai cho thấy bên cạnh kết đạt tồn khơng hạn chế, yếu Những hạn chế, yếu có nguyên nhân khách quan chủ quan Trên sở phân tích vấn đề lý luận pháp luật KDBĐS hình thành tương lai; đánh giá thực trạng pháp luật KDBĐS hình thành tương lai thực tiễn thi hành nước ta Chương Chương 2, luận văn đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS hình thành tương lai nâng cao hiệu thi hành thời gian tới Các định hướng giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật nâng cao hiệu thi hành đề cập cụ thể Chương luận văn 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Tuấn Anh, "Mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai", http://luatsuphamtuananh.com/bai-viet-tin-tuc/mua-ban-nha-cong-trinh-xaydung-hinh-thanh-trong-tuong-lai Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số Điều Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở, Hà Nội "Chủ đầu tư ngân hàng có 'lách luật'?", http://vietnamnet.vn/vn/ bat-dong-san/chu-dau-tu-va-ngan-hang-co-cung-lach-luat-273383.html, ngày 16/11/2015 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khoá IX): Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 98 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI): Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (2017), Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành trung ương khóa XII: Nghị số 11/NQ-TW ngày 03/6/2017 hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 15 Ca Hảo (2015), "Bảo lãnh mua nhà: Người mua bị qua mặt", https://cafeland.vn/ tin-tuc/bao-lanh-mua-nha-nguoi-mua-bi-qua-mat 56287.html, ngày 6/11/2015 16 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 17 Trần Quang Huy Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 18 Bùi Văn Huyền (2011), Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội; 20 Nguyễn Diệu Linh (2016), Pháp luật bất động sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật - Đại học Huế 21 Kiều Linh (2017), "Doanh nghiệp ạt lập đầu tư kinh doanh bất động sản", http://vneconomy.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-o-at-lap-moi-dau-tukinh-doanh-bat-dong-san-20170828025528854.htm, ngày 28/8/2017 99 22 Nguyễn Thị Nga (2015), "Nhận diện vi phạm điển hình mua bán nhà hình thành tương lai số kiến nghị", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) 23 Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng, Hà Nội 24 Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật tra xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Việt Nam, (sách chuyên khảo), Nxb Xây dựng 25 Quốc hội (1987), Luật đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 30 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 31 Quốc hội (2010), Luật Thanh tra, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 33 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 35 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư, Hà Nội 36 Quốc hội (2014), Luật Thương mại, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 39 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 40 Lương Xuân Quỳ (1994), Cơ chế thị trường vai trò Nhà nước kinh tế Việt Nam, Nxb Thống kê, Hà Nội 41 Nguyễn Tân Thịnh (2003), "Chuyển nhượng cho thuê bất động sản Nhà nước", Tài chính, (10) 42 Nguyễn Tân Thịnh (2003), Sử dụng công cụ kinh tế thực quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Tài chính, số 100 43 Phạm Minh Tuấn (2012), Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 44 Quốc Tuấn - Diệu Thủy (2017), "Bảo lãnh ngân hàng không làm tăng áp lực giá bán", http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/bao-lanh-ngan-hang-khonglam-tang-ap-luc-gia-ban-371431.html#inner-article, ngày 27/5/2017 45 Nguyễn Quang Tuyến (Chủ biên) (2010), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 46 Đỗ Thị Vân (2001), Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản; Tạp chí Tài chính, số 47 Nguyễn Quang Tuyến (2015), "Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hướng dẫn thi hành", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) 101 ... PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản hình. .. doanh bất động sản hình thành 21 tương lai 1.2.2 Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành 23 tương lai 1.2.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật kinh doanh bất động sản hình 25 thành tương. .. hình thành tương lai 12 1.1.3 Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 14 1.2 21 Lý luận pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai 1.2.1 Cơ sở xây dựng pháp luật kinh doanh