Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam

PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM PHẠM THỊ HƯƠNG GIANG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 PGS,TS HOÀNG THẾ LIÊN MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU…………………………………………… Tính cấp thiết đề tài……………………………………… Mục tiêu nghiên cứu đề tài………………………………… 3 Nhiệm vụ đề tài…………………………………………… Tính đề tài…………………………………………… Đối tượng phạm vi nghiên cứu……………………………… Kết cấu luận văn………………………………………… Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Bất động sản hình thành tương lai……………………… 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai………………………………………………… 13 1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai…………………………………………… 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Quy định điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai…………………………… 2.2 Quy định đối tượng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai……………… 38 2.3 Quy định quyền nghĩa vụ bên…………………… 43 2.4 Quy định tiến độ điều kiện toán…………………… 51 2.5 Quy định hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai………………………………… 55 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT 30 ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 3.1 Các yếu tố tác động đến việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai……… 59 3.2 Định hướng chung……………………………………………… 62 Một số kiến nghị giải pháp cụ thể…… …………………… 65 KẾT LUẬN 69 3.3 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh Việt Nam vào thập kỉ đầu thiên niên kỷ thứ ba, vòng chưa đầy 10 năm, Việt Nam có 7.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong trình hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp thường xuyên thực giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Quá trình theo dõi, quan sát thị trường bất động sản, đồng thời tham gia giải số vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, tác giả có số trải nghiệm pháp lý định nhận thấy: - Trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, xuất nhiều hình thức góp vốn để mua hộ chung cư, trụ sở cơng ty, cơng trình xây dựng đất cơng trình chưa xây dựng thực địa Theo đó, số hình thức góp vốn, chủ đầu tư ký hợp đồng vay tiền với khách hàng dự án chưa thực giải phóng mặt Thực tế xuất giao dịch mà đối tượng tài sản/bất động sản hình thành tương lai Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân sự, đặc biệt tài sản tương lai bất động sản Vì vậy, nhiều vấn đề lý luận cần nghiên cứu, làm rõ nhằm tiếp tục làm giàu thêm sở lý luận cho chế định quan trọng - Bất động sản hình thành tương lai cơng trình xây dựng, nhà xây dựng đất hình thành sau giao dịch ký kết Nghĩa bất động sản chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng Ký kết thực hợp đồng điều kiện tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hai bên, bên nhận chuyển nhượng vị yếu hơn, phải chịu nhiều rủi ro Vì vậy, cần nghiên cứu nhằm nhận diện cho hết rủi ro đặt ra, từ có chế pháp lý kiểm sốt rủi ro, bảo vệ tốt lợi ích bên trật tự chung - Pháp luật nước ta kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nói riêng bước hồn thiện, góp phần tạo sở pháp lý thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu nhiều bất cập cần tổng kết, đánh giá cách thấu đáo, làm tiền đề cho việc tiếp tục hồn thiện Vì vậy, cần nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai - Về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu Đó thuận lợi lớn cho tác giả, nhiên cần nghiên cứu chuyên sâu Với lí nêu trên, tơi lựa chọn vấn đề: “Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” đề tài luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, muốn góp phần làm phong phú vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, đánh giá thấu đáo pháp luật hành nhằm làm rõ mặt được, mặt hạn chế từ kiến nghị số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật, thúc đẩy phát triển giao dịch quan trọng Mục tiêu nghiên cứu đề tài Chế định hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân sự, đặc biệt tài sản tương lai bất động sản Vì vậy, mục tiêu tổng quát luận văn góp phần làm giàu sở lý luận, sở thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Trên sở đó, đề xuất số kiến nghị góp phần tiếp tục hồn thiện sở pháp lý hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Nhiệm vụ đề tài - Làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, vấn đề chất, đặc trưng bất động sản hình thành tương lai hoạt động đặc thù này; rủi ro xảy với bên tham gia… - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, làm rõ mặt được, mặt hạn chế pháp luật - Kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chế bảo đảm thực quy định pháp luật Tính đề tài - Về mặt lý luận: Làm rõ đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai; rủi ro đưa cho bên ký kết thực hợp đồng - Về mặt thực tiễn: Bên cạnh việc phân tích pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, đề tài góp phần làm rõ mặt tích cực, mặt hạn chế bất cập pháp luật nguyên nhân thực trạng - Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề đặt Đối tượng phạm vi nghiên cứu Pháp luật hợp đồng: Quan hệ hợp đồng, chủ thể giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, đối tượng hợp đồng bất động sản hình thành tương lai Pháp luật tài sản: Động sản bất động sản; bất động sản vơ hình bất động sản hữu hình; bất động sản hình thành tương lai, chủ sở hữu tài sản bất động sản hình thành tương lai Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai đối tượng nghiên cứu đề tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI *** 1.1 Bất động sản hình thành tương lai Tài sản bao gồm: tài sản hữu hình tài sản vơ hình Lưu ý tài sản hữu hình vật chất; tài sản vơ hình liên quan tới quyền tài sản Cả vật bất động sản vật động sản vật hữu hình vật vơ hình vật có sẵn vật hình thành tương lai Theo qui định khoản Điều 174 Bộ luật dân 2005 “Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tà sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật qui định” Kế thừa qui định Điều 107 Bộ luật dân 2015 qui định “Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác pháp luật qui định” Ngồi qui định cụ thể “Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” (Khoản Điều 108 Bộ luật dân 2015) Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu, đưa vào sử dụng” Xin sâu phân tích cụ thể sau: 1.1.1 Về bất động sản vơ hình bất động sản hữu hình Trong phân loại quyền lợi, tác giả Nguyễn Mạnh Bách tác phẩm “Tài sản quyền sở hữu” chia quyền động sản quyền bất động sản Theo tác giả này, quyền bất động sản quyền đối vật bất động sản quyền đối nhân bất động sản đối tượng quyền bất động sản: quyền hưởng hoa lợi, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thuê mướn Quyền đối vật phụ quyền chấp bất động sản coi quyền bất động sản Trong trường hợp mua bán, bên bán phải giao tài sản cho bên mua, quyền sở hữu chuyển sang bên mua người nhận vật Trong vật chưa giao, người mua trái chủ nghĩa vụ giao nộp tài sản, tài sản bất động sản bên mua có quyền đối nhân bất động sản Bên cạnh đó, xét theo hình thức biểu hiện, bất động sản tài sản nên chia làm hai loại vơ hình hữu hình Trong đó: (1)Tài sản vơ hình: Tài sản vơ hình tài sản khơng có hình dáng vật chất, khơng nhìn thấy được, khơng cầm nắm Thực chất, tài sản vơ hình quyền tài sản, bao gồm quyền tài sản tài sản hữu hình hay gọi vật quyền tài sản vơ hình khác trái quyền trị giá tiền Điều 181 BLDS năm 2005 quy định quyền tài sản gồm hai yếu tố: quyền phải trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân Khái niệm Quyền tài sản hay tài sản vô hình đề cập khoa học pháp lý Việt Nam Thông thường khoa học pháp lý nước theo hệ thống luật Dân chia quyền tài sản thành loại: * Quyền đối vật (vật quyền): Trong luật La Mã vật quyền hiểu “ Quyền đối vật hay gọi vật quyền quyền cho phép người hưởng quyền trực tiếp vật mà khơng cần vai trò người khác Quyền vật bao gồm yếu tố:Chủ thể quyền vật Đối tượng quyền Thứ nhất, vật quyền cho phép chủ thể thực quyền vật, vật nằm tay người Trên nguyên tắc, tất nắm giữ vật, dù với tư cách nào, phải tơn trọng quyền người có vật quyền cách khơng điều kiện: người có quyền sở hữu tài sản quyền yêu cầu người nắm giữ tài sản phải giao tài sản cho ( số trường hợp người chủ sở hữu phải chứng minh quyền sở hữu với tài sản để yêu cầu người nắm giữ tài sản giao tài sản cho mình) ; Thứ hai, vật quyền cho phép người có quyền thực quyền vật nhằm thoả mãn lợi ích trước người khác, đặc biệt 10 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI *** 3.1 Các yếu tố tác động đến việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai 3.1.1 Chủ trương, sách Đảng nhà nước việc phát triển thị trường bất động sản Bất động sản giữ vai trò quan trọng kinh tế quốc gia, giao dịch bất động sản ngày chiếm nhiều tỉ trọng ảnh hưởng mạnh mẽ đến tốc độ phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội người dân Trong chất thị trường tự tự phát nên nhà nghiên cứu gọi “sự đỏng đảnh” thị trường Khi điều kiện môi trường méo mó tính tự phát mơi trường cao, tính “ngầm” mạnh mẽ Khơng thể gò thị trường pháp luật, khơng thể biện pháp hành chính, mệnh lệnh để đặt ranh giới với thị trường Mặt khác can thiệp nhà nước vào thị trường mang ý chí chủ quan, thông qua yếu tố cung cầu, giá hàng hóa, người mua người bán, cung cầu nhân tố quan trọng tạo nên “bộ khung xương” thị trường Thời gian qua, hệ thống văn pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nước ta có phát triển, thay đổi mạnh mẽ, kịp thời sửa đổi, bổ sung với việc đời đạo luật như: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… văn hướng dẫn thi hành Chính thay đổi đường lối, sách Đảng nhà nước có tác động (trực tiếp gián tiếp) lớn đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai; vấn đề thể thông qua việc nhà nước thể chế 58 hóa sách, đường lối chủ trương thành văn pháp luật mang tính bắt buộc chung chủ thể xã hội nói chung tham gia vào giao dịch dân Tuy nhiên sách Nhà nước nhân tố tác động nhạy cảm có ý nghĩa nhiều đến cung – cầu nhà Nếu tác động hợp lý thúc đẩy thị trường nhà phát triển, ngược lại làm gia tăng tính tự phát kìm hãm phát triển lành mạnh Hiện Nhà nước đưa sách, quy định định giá tài sản, khung giá nhà đất với mục đích quản lý, kiểm sốt tình trạng “bong bóng” bất động sản điều tiết hoạt động xã hội, cộng đồng Để điều tiết thu nhập cộng đồng dân cư hoạt động sản xuất kinh doanh, nguyên tắc cơng bằng, Nhà nước đưa sách thuế thu nhập Chính sách thuế nhà nước có ảnh hưởng lớn hoạt động thị trường bất động sản nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nói riêng Việc nhà nước đưa mức thuế xuất có tác động trực tiếp đến việc cơng khai, tính minh bạch giao dịch mua bán nhà đất Chính sách thuế loại hàng hóa đặc biệt nhàm hướng đến lợi ích người sử dụng, sở hữu nhầm mục đích tăng thu cho ngân sách nhà nước Thơng qua sách thuế, nhà nước thực chức năng: * Kiểm tra giám sát việc quản lý sử dụng kinh doanh bất động sản từ chủ động điều tiết cung cầu bất động sản * Bình ổn giá, hạn chế đầu * Điều tiết thu nhập việc chuyển dịch bất động sản, thị trường bất động sản phận quan trọng chiếm tỉ lệ lớn sôi động 3.1.2 Sự vận động quy luật kinh tế thị trường Thị trường nơi gặp gỡ cung cầu, xác định giá bán, sản phẩm số lượng sản phẩm bán Bất động sản hàng hóa nên tuân theo nguyên tắc Thị trường nhà đất năm qua có bước phát triển tích cực, góp phần tăng trưởng chung kinh tế Nhiều dự án bất động sản 59 đầu tư để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân tăng thu ngân sách nhà nước, tạo việc làm cho người lao động góp phần thay đổi diện mạo đất nước Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh tác động mạnh mẽ chi phối đến hoạt động sản xuất kinh doanh xã hội trực tiếp ảnh hưởng đến việc xây dựng hệ thống pháp luật nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai nói riêng Khi kinh tế vận hành đầy đủ theo chế thị trường hoạt động theo quy luật phát triển đầy đủ Các quy luật kinh tế thị trường làm thay đổi quy luật luật đất đai, luật nhà ở, cụ thể: Nhà nước ban hành luật đất đai năm 1993đã ghi nhận mở rộng tiềm người sử dụng đất, theo cho phép người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất thời gian cho thuê, thời hạn giao đất… quy định pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Đồng thời quy luật kinh tế thị trường có tác động thúc đẩy sách nhà nước đặc biệt quy định góp vốn đầu tư việc phân chia lợi nhuận có thay đổi trước Luật kinh doanh bất động sản 2005 cho phép phân chia lợi nhuận sản phẩm nhà luật kinh doanh bất động sản 2014 cho phép phân chia lợi nhuận doanh thu, quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán thể rõ quan điểm bảo vệ người mua tham gia giao dịch mua bán… 3.1.3 Sự tác động trình hội nhập kinh tế quốc tế Trong quan hệ hợp tác, phát triển bình đẳng tuân thủ quy định pháp luật nguyên tắc quan trọng, pháp luật quốc gia ghi nhận rộng rãi Đồng thời yêu cầu bắt buộc nước gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO phải cam kết thực Hiện nay, Việt nam trở thành thành viên thứ 150 tổ chức thương mại giới WTO, thành viên hiệp hội quốc gia Đông Nam Á ASEAN, tham gia diễn đàn nước châu Thái Bình 60 Dương APEC, tham gia hiệp định hợp tác kinh tế chiến lược xun Thái Bình Dương TPP Có thể thấy Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế giới Trong bối cảnh này, Nhà nước buộc phải hồn thiện gấp cơng cụ quản lý, thị trường, nâng cao tính quy, chuẩn mực thị trường phát triển Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế tác động mạnh mẽ đến kinh tế đất nước, có thị trường bất động sản, đặt yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách sách, hồn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản bao gồm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai giao dịch mua bán không thu hút quan tâm đầu tư chủ thể nước mà có tham gia cá nhân, tổ chức nước ngoài; người Việt Nam định cư nước cạnh tranh không tránh khỏi Đồng nghĩa với thách thức, thời đtặ cho Việt Nam muốn khẳng định vị trình hội nhập phải xây dựng tạo mơi trường pháp lý cạnh tranh lành mạnh, xóa bỏ độc quyền kinh doanh; đầu tư bình đẳng chủ thể hoạt động sản xuất - kinh doanh nước tham gia vào thị trường nhà nói chung; hạn chế phát sinh tranh chấp bảo vệ quyền lợi bên hợp đồng; nâng cao hiệu quản lý nhà nước 3.2 Định hướng chung Thứ nhất, cần quy định lại chế định tài sản hình thành tương lai thành hệ thống quy định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch hợp đồng việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng xử lý tranh chấp xảy Theo đó, cần bổ sung quy định tương ứng Bộ luật Dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Việc xây dựng chế định tài sản tương lai cách minh thị, mạch lạc, phù hợp với tư pháp lý đại cần thiết, góp phần giải vướng mắc pháp lý phát sinh việc đàm phán, thương thảo, 61 ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Thứ hai, thay đổi tư pháp lý pháp luật tài sản quyền tài sản, pháp luật hợp đồng, pháp luật đất đai theo hướng gợi mở, cập nhật phù hợp với bối cảnh văn hóa pháp lý Việt Nam Từ việc thay đổi tư pháp lý dân luật, tương lai gần, cần sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân cho phù hợp với tư pháp lý đại Tư pháp lý xơ cứng góp phần làm chậm phát triển pháp luật nói riêng đời sống kinh tế - xã hội nói chung Theo tác giả, cần cải cách triệt để nhận thức pháp luật giới luật nói riêng tồn xã hội nói chung, theo hướng cập nhật pháp luật giới đại Nên chăng, tương lai gần cần đa dạng hóa hình thức sở hữu đất đai phù hợp với yêu cầu tình hình Theo tơi, việc thay đổi tư pháp lý đất đai quyền đất đai góp phần khơng nhỏ việc giảm tranh chấp liên quan đến đất đai Việc thay đổi tư theo hướng đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp tư nhân (nếu có) đất đai Bên cạnh đó, việc thu hồi đất quyền nên giới hạn mục đích quốc phòng an ninh cơng cộng (thay gồm mục đích phục vụ dự án kinh tế - xã hội lợi ích cơng nay) Thứ ba, Việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai theo hướng hệ thống hóa đồng hóa khái niệm, quy định tài sản tương lai, chấp tài sản hình thành tương lai pháp luật dân nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Chỉ có hồn thiện theo hướng vĩ mô, cải cách triệt để pháp luật dân sự, tư tưởng lập pháp dân luật hành góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội liên quan tới giao dịch dân ngồn ngộn chất sống Thứ tư, Tăng cường đào tạo đội ngũ Thẩm phán đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp 62 Hoạt động xét xử Thẩm phán liên quan trực tiếp đến lợi ích nhà nước, xã hội, quyền lợi ích hợp pháp công dân Hoạt động xét xử Thẩm phán mặt tác động tích cực đến đương mặt khác lại tác động tiêu cực đến đương khác Vì việc xét xử Thẩm phán mang lại lợi ích cho nhiều người khơng trường hợp đương khơng vừa lòng với định Tòa án Các vụ án giải kịp thời, pháp luật bảo vệ kịp thời lợi ích nhà nước quyền lợi ích hợp pháp công dân Để giải tranh chấp phát sinh q trình kí kết, thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai cần thay đổi việc đào tạo pháp luật nói chung tăng cường lượng chất đội ngũ Thẩm phán cho phù hợp với xu chung thời đại giới Theo đó, việc học luật đơi với hành nghề góp phần tạo động lực để thay đổi tư pháp lý cho người học luật nói riêng, cho tồn thể xã hội nói chung Để cải cách pháp luật nói chung cải cách pháp luật dân nói riêng, cần cải cách giáo dục đào tạo pháp luật theo hướng mở cập nhật tri thức pháp lý đại giới nhằm x ây dựng đội ngũ Thẩm phán “Phụng cơng, thủ pháp, chí cơng, vô tư” 3.3 Một số kiến nghị giải pháp cụ thể Một là, Việc thiết kế điều khoản toán theo hướng ràng buộc cụ thể với tiến độ thi cơng cơng trình cộng với yếu tố đảm bảo thư bảo lãnh tiền tạm ứng, thư bảo lãnh cơng trình nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng, hợp pháp bên mua điều khoản toán hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Thành phố Hồ Chí Minh nêu Trên thực tế, hợp đồng kể trên, phần nhờ có biện pháp bảo đảm mà thúc đẩy tiến độ cơng trình xây dựng Chính vậy, kiến nghị luật định điều khoản bảo đảm tương ứng bên bán ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích đáng, hợp pháp bên mua, đặc biệt bên mua - cá nhân có nhu cầu mua nhà hình thành tương lai bối cảnh nhà 63 đầu tư thiện chí, nghiêm túc xây dựng cơng trình để bàn giao cơng trình cho khách hàng Hai là, Theo quy định hành trường hợp Hợp đồng mua bán nhà cá nhân ký với bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản khơng phải cơng chứng, chứng thực Mặc dù thực tế, hợp đồng dạng công chứng nhằm tránh rủi ro pháp lý phát sinh sau bên ký kết hợp đồng Theo tác giả, nên luạt định việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai hai lẽ: - Thứ nhất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai tài sản có giá trị lớn, quan trọng bên giao kết hợp đồng - Thứ hai, rủi ro pháp lý loại hợp đồng cao rủi ro pháp lý thường rơi vào bên mua tài sản Đặc biệt trường hợp bên mua cá nhân hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai phải công chứng nhằm bảo vệ bên dễ bị tổn thương giao dịch (năng lực tài cá nhân so sánh với chủ đầu tư bất động sản, trình độ, nhận thức, thơng tin thị trường ) Ba là, phân tích trên, tranh chấp có liên quan tới giao dịch/ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai thường phương thức giải thích hợp đồng (trường hợp tranh chấp Công ty N.C, Đ.T với người mua nhà chung cư) Lẽ thường, bên ký kết hợp đồng giải thích theo cách có lợi cho Nhưng điều khơng có nghĩa khơng thể khơng tìm thật khách quan vụ việc Thông qua nghiệp vụ trả lời câu hỏi, bảng biểu liên quan đến nội dung kết ước, bên thứ ba trung lập (hòa giải viên, trọng tài viên) hồn tồn tìm thỏa thuận, thống ý chí ban đầu bên giao kết hợp đồng Vì vậy, để tránh phát sinh tranh chấp pháp lý giải thích hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai nói riêng, luật hợp đồng nói chung cần có quy định cụ thể đối tượng, phương thức 64 giải thích hợp đồng với chuẩn mực quốc tế Trong số trường hợp định, pháp luật dân cần đương nhiên thừa nhận nguyên tắc, thông lệ quốc tế giao kết hợp đồng, thông lệ đề nghị/chấp nhận giao kết hợp đồng Bốn là: Nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai trường hợp bên chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ giao bất động sản theo cam kết (giao chậm), khoản Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 qui định: Bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán Ở đây, cần qui định rõ “các khoản khác” khoản gì, qui định thiếu minh bạch gây nhiều khó khăn cho việc áp dụng điều khoản thực tế, cần phải tháo gỡ Năm là, Trong trường hợp bên có thỏa thuận bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng gây bất động sản hình thành tương lai việc tính giá trị thiệt hại gặp nhiều khó khăn thời điểm tính thiệt hại bất động sản chưa có thực tế nên khó tính giá trị Nếu lấy giá trị xác định hợp đồng nhiều khơng hợp lí chênh lệch nhiều với giá trị thời điểm tính Nếu tính giá trị thời điểm tính khó chưa có bất động sản để dựa vào mà tính Cần có qui định cụ thể để giải vấn đề cho hợp lý Sáu là, Theo điểm a khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều kiện để đưa nhà, cơng trình vào kinh doanh “Chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật đất đai” Trong điểm a khoản Điều Luật xây dựng năm 2014 qui định bảo hiêm hoạt động đầu tư, xây dựng phải có “Bảo hiểm cơng trình thời điểm xây dựng bảo hiểm trách nhiệm dân bên thứ ba” Như vậy, chưa có qui định trách nhiệm chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành tương lai phải mua bảo hiểm chất lượng cơng trình Đề nghị bổ sung qui định 65 nhàm bảo đảm tốt lợi ích bên nhận chuyển nhượng bất đơng sản hình thành tương lai Bảy là, Ở nước ta nay, tài sản bất động sản điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật đất đai dó đó, nói có tình trạng nhiều qui định thiếu thống đồng với Ví dụ: Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, giao dịch, đăng kí quyền sở hữu Trong nhà, cơng trình ln gắn liền với đất đai Vì vậy, cần có luật đăng ký bất động sản góp phần tạo sở cho việc phát triển thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, xóa bỏ thị trường ngầm bất động sản góp phần hạn chế rủi ro cho bên giao dịch bất động sản hình thành tương lai 66 KẾT LUẬN *** Xét góc độ thực tế, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai hợp đồng quan trọng, có tính phổ biến, đặc biệt giai đoạn bùng nổ thị trường bất động sản Đồng nghĩa với hoạt động thị trường bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai thường xuyên sử dụng, rà soát, sửa đổi thực tế Xét giác độ lý luận, tác giả luận văn tìm số đặc trưng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai, cụ thể sau: Thứ nhất, đối tượng hợp đồng bất động sản tương lai tài sản hình thành tương lai, hai bên mua bán thỏa thuận sở không trái quy định pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản Tài sản tương lai bất động sản dự kiến xây dựng theo thỏa thuận hai bên đạt qua trình đàm phán, thương thảo, quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán tài sản Trong đó, tài sản mua bán bất động sản tạo lập phân tích Thứ ba, việc nghiên cứu, phân tích hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai có giá trị thực tiễn thực tế Theo đó, bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai hoàn tồn tham khảo nghiên cứu luận văn để hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai dự kiến ký kết trình đàm phán, thương thảo hợp đồng Bên cạnh đó, chúng tơi đề xuất số kiến nghị có giá trị tham khảo nhà lập pháp q trình tiếp tục hồn thiện pháp luật dân sự, đất đai, bất động sản cơng chứng 67 Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai loại hợp đồng có đối tượng hợp đồng đặc thù, cần nghiên cứu hoàn thiện mơ hình lý luận loại hợp đồng thêm Trên sở phân tích, đánh giá đưa số đặc điểm bản, trọng yếu loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai, kể Việc nghiên cứu mô hình lý luận loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai góp phần tạo giá trị sử dụng chung giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai thực tế Điều giúp bên trình thương thảo, đàm phán ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tương lai 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO *** Tiếng Việt: Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ Luật dân sự, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội Quốc hội (2006), Luật nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội Bộ luật dân Bắc kỳ năm 1931 Bộ tư pháp quan cố vấn tư pháp biên tập Hoàng Việt Hộ luật (Bộ dân luật Trung), ban hành nghị định Tồn quyền Đơng Dương ngày 21/10/1936, Nhà in Viễn Đệ, Huế 10 Tổng thống Việt Nam Cộng hòa (1972) Bộ dân luật Việt Nam Cộng hòa năm 1972 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính Phủ 12 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính Phủ 13 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính Phủ 14 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính Phủ 15 Thơng tư 16/1010-BXD ban hành ngày 01/9/2010 Bộ xây dựng 16 Đào Duy Anh (1957), Hán - Việt Từ điển, Trường thi xuất bản, Sài Gòn 17 Nguyễn Mạnh Bách ( 1974), Dân luật Việt Nam: Nghĩa vụ, Sài Gòn 69 18 Nguyễn Mạnh Bách (2007), Các hợp đồng thương mại thông dụng, Nxb Giao thơng vận tải, Thành phố Hồ Chí Minh 19 Nguyễn Mạnh Bách (2007), Luật dân Việt Nam lược khảo: Tài sản quyền sở hữu, quy chế đất đai quyền sở hữu nhà ở, Nxb Tổng hợp Đồng Nai, Đồng Nai 20 Corinne Renault Brahinsky (2002), Đại cương pháp luật hợp đồng, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội 21 Ngô Huy Cương ( 2006), Góp phần bàn cải cách pháp luật Việt Nam nay, Nxb Tư pháp, Hà Nội 22 Ngô Huy Cương ( 2008), “Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay”, Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr.17-18 23 Ngơ Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng - Phần chung (dùng cho đào tạo sau đại học), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Đỗ Văn Đại (2010), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 26 Nguyễn Ngọc Điện (2005), “Cần xây dựng lại khái niệm “quyền tài sản” luật dân sự”, Nghiên cứu lập pháp, (3), tr.16-17 27 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 28 Trần Thúc Linh (1966), Danh từ pháp luật lược giải Khải Trí, Sàn Gòn 29 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt Nam Dân luận lược khảo, Quyển 1: Nghĩa vụ khế ước, Phần thứ nhất: Nguồn gốc nghĩa vụ khế ước, Bộ quốc gia Giáo dục xuất bản, Sài Gòn 70 30 Vũ Văn Mẫu (1975), Cổ luật Việt Nam tư pháp sử diễn giải (quyển từ điển luật - kinh tế, Đại học Luật khoa Sài Gòn xuất bản, Sài Gòn 31 Vũ Văn Mẫu, Lê Đình Chân, Lưu Văn Bình, Hồ Thới Sang (1973), Tiểu từ điển luật - kinh tế, Đại học Luật khoa Sài Gòn xuất bản, Sài Gòn 32 Lê Đình Nghị (Chủ biên) (2010), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, (tập 2), nxb Giáo dục, Hà Nội 33 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 34 Nhà pháp luật Việt - Pháp (2010), Các thuật ngữ Hợp đồng thông dụng, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 35 Trịnh Khánh Phong (1975), Tìm hiểu Dân luật Việt Nam, Nxb Phổ thông, Hà Nội 36 Phủ Tổng ủy Dân vận (1973), Bộ Dân luật, Nhà in Vị Hồng, Sài Gòn 37 Đỗ Hồng Thái (2012), “Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự”, Ngân hàng, 114(2), tr.5-10 38 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động sản hướng phát triển bền vững, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 39 Lê Tài Triển, Nguyễn Văn Thọ, Trần Thúc Linh (1973), Nhiệm vụ Chánh thẩm Tòa Hộ, Khai Trí, Sài Gòn 40 Lê Minh Tồn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 71 Tiếng Anh: Asia Development Bank, Word Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia Brown, Gordon.W, Sukys Paul.A (1993), Business law with UCC applications (9th edition), pg94, Glencoe, Mc QrawHill, NewYork, USA Calamari Tohn D., Perillo Joseph M (1987), The Law of Contracts, pg 1, pg2, pg7, West Publishing, Minnessota, USA Domanski Zakrzewski Palinka Spolka Wolters Kluwer Polska (2011), Poland Civil Code, pp 39 – 115- 119-123-133, Warsaw, Poland East - West Management Inst, Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia Giafis, Steven.H (2008), Dictionary of Legal Terms, pp.107, Barron’s, New York, USA Stewart, William.j (2006), Collins Dictionary of Law, pp.207, Collins, London, The United of Kingdom Cornell Law School, http: // www.law.cornell.edu/ucc.1.arcticle1/htm#s1-201 Tiếng Pháp: Dalloz (1979), Code Civil, pg.770-771-1099-1100,Paris, France 72 ... hình thành tương lai Pháp luật tài sản: Động sản bất động sản; bất động sản vơ hình bất động sản hữu hình; bất động sản hình thành tương lai, chủ sở hữu tài sản bất động sản hình thành tương lai. .. ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Bất động sản hình thành tương lai …………………… 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai ………………………………………………... pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI *** 1.1 Bất động sản hình thành