5. Kết cấu của luận văn
2.5.1 Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định.60
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, dựa trên các bất động sản đặc biệt tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý… Thẩm định viên phải sử dụng các thông số kinh tế, tình trạng pháp lý của bất động sản để xác định giá trị bất động sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá bất động sản phải đánh giá. Phương pháp so sánh được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá ở Việt Nam hiện nay cũng như các công ty, trung tâm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và các tổ chức, tín dụng, ngân hàng. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.
Ưu điểm:
Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính toán hơn nữa các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã thể hiện tại giá cuối cùng bên cạnh đó các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán đồng thời sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh và có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan quản lý công nhận, đặc biệt nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.
Nhược điểm:
Phương pháp này không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được phương pháp này và các thông tin thường mang tính lịch sử các thông tin giao dịch thường rất khó để trung hợp với việc định giá bất động sản có nhu cầu, đặc biệt thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước sự cần thiết
60 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07, phương pháp so sánh ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá.
SVTT: Đinh Thị Việt Trinh 33
cho mục tiêu thực tế giá bất động sản), hơn nữa nó phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó khăn nhất trong điều kiện đất nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai số liệu do các bên giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng nhiều khi không chính xác và khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch.